新華信—中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究
新華信管理咨詢(xún)
沈浩云
2001年10月 上海
說(shuō)明
本房地產(chǎn)行業(yè)研究有待Customize，請(qǐng)根據(jù)不同的客戶(hù)狀況使用

由于正在與北京方面洽談業(yè)務(wù)，本研究偏重北京市場(chǎng)的研究，同時(shí)根據(jù)萬(wàn)通的戰(zhàn)略方向，增加了對(duì)別墅市場(chǎng)/獨(dú)立住宅市場(chǎng)的研究

由于缺乏相關(guān)最新專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)，本研究無(wú)法提供最新數(shù)據(jù)分析

關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)及走勢(shì)部分，還有待根據(jù)兩者關(guān)系進(jìn)一步研究和挖掘相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱
宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究
北京/上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究
房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬(wàn)科）
房地產(chǎn)上市公司比較分析(深圳和香港)
房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問(wèn)題及挑戰(zhàn)（價(jià)值鏈等）
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（住宅供應(yīng)商還是房地開(kāi)發(fā)商、多元化）
宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展綜述
房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特征：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性
房地產(chǎn)行業(yè)2000-2010年間的發(fā)展目標(biāo)和前景
以每年12%的速度增長(zhǎng)
商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達(dá)80%，商品房占城鎮(zhèn)竣工房屋總面積的50%
實(shí)行社會(huì)、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會(huì)房屋總量的50%
城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均住房使用面積2010年達(dá)到18平方米，建設(shè)住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米
宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
全面推行住房公積金制度，福利分房變?yōu)樨泿呕址?，放款住房貸款條件，降低住房貸款利率，拉動(dòng)了住宅業(yè)發(fā)展，有利于以住宅為主業(yè)的公司發(fā)展，如深萬(wàn)科（0002）
西部大開(kāi)發(fā) - 中央財(cái)政加大對(duì)西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付，涉足基礎(chǔ)設(shè)施的房地產(chǎn)企業(yè)收益，如渝開(kāi)發(fā)A（0514）
中國(guó)政府“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”的發(fā)展思路，加快小城鎮(zhèn)的發(fā)展和城市化進(jìn)程，有利于中小城市房地產(chǎn)公司的發(fā)展。如三木集團(tuán)（0632）
中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁而又持續(xù)的增長(zhǎng)將極大促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)

中國(guó)建筑業(yè)占GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達(dá)國(guó)家10%-20%的比例相比，還有很大距離


進(jìn)入WTO對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
高檔外銷(xiāo)房、寫(xiě)字樓、賓館、商場(chǎng)及工業(yè)用地的需求明顯增加
外資房地產(chǎn)企業(yè)將逐步進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈
國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商憑借其先進(jìn)的物業(yè)管理模式、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)和更加專(zhuān)業(yè)化、人性化的服務(wù)理念，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)將形成較大的沖擊
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的政府背景優(yōu)勢(shì)和天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)將不再成為業(yè)務(wù)開(kāi)拓的主要優(yōu)勢(shì)
外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將首先進(jìn)入高檔外銷(xiāo)公寓及寫(xiě)字樓市場(chǎng)，并逐步進(jìn)入物業(yè)測(cè)量、價(jià)值評(píng)估等中介服務(wù)市場(chǎng)和中低檔住房市場(chǎng)，其市場(chǎng)份額將逐步提高
目前，國(guó)外一些知名的房地產(chǎn)物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)已在中國(guó)開(kāi)設(shè)分公司，全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)--美國(guó)２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)物業(yè)代理市場(chǎng)
國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的介入將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展
加入ＷＴＯ將加快我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟和重組
目前已形成南北兩大聯(lián)盟，即由萬(wàn)科、華遠(yuǎn)等２０家會(huì)員組成的“中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”和以大連萬(wàn)達(dá)、中房集團(tuán)為首，由３３家企業(yè)組成的“住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)聯(lián)盟”
房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場(chǎng)淘汰，如上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總量，半年內(nèi)已從４３４７家降低為３３１２家，廣州近年來(lái)也有３００多家房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。
進(jìn)入2000年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求旺盛, 前景看好
2000年商品房銷(xiāo)售額3572億元，比上年增長(zhǎng)30.1％，顯示出強(qiáng)有力的發(fā)展勢(shì)頭


購(gòu)買(mǎi)方研究 -- 收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)

以上數(shù)據(jù)國(guó)外為90年代初，中國(guó)為1999年數(shù)據(jù)
世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。
按中國(guó)政府規(guī)定的目標(biāo)人均住房面積20平方米，中國(guó)住房市場(chǎng)容量巨大
針對(duì)目前購(gòu)房目的是為了改善住房條件這樣的現(xiàn)狀，中國(guó)住宅市場(chǎng)應(yīng)該是相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的市場(chǎng)
中國(guó)一般居民購(gòu)買(mǎi)力分析


購(gòu)房款來(lái)源 = 原有的儲(chǔ)蓄存款 + 當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出的余額 + 住房公積金 + 每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼 + 一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼


一個(gè)普通的三口之家按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)20*3 = 60平米房子的購(gòu)房能力。2000年一套60平米住房總共所需房?jī)r(jià)為60*2100 = 126,000元

居民購(gòu)買(mǎi)力分析（續(xù)）
①儲(chǔ)蓄存款：99年底全國(guó)城鎮(zhèn)人均儲(chǔ)蓄存款約為7500元，一個(gè)三口之家儲(chǔ)蓄存款為22500元。
②當(dāng)年總收入扣除消費(fèi)支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。據(jù)對(duì)90年至97年數(shù)字分析，得2000年一三口之家的總余額為6039.36元。
③住房公積金：根據(jù)新的住房公積金管理制度，職工單位和個(gè)人每月計(jì)繳的住房公積金為上年平均月工資的5%，按1999年職工的平均年工資為7000元，一個(gè)三口之家雙職工家庭的年住房公積金的為1400元。
④每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼：目前中國(guó)許多地區(qū)的補(bǔ)貼辦法還沒(méi)有制定出來(lái)，從一些已制定出的地區(qū)來(lái)看，每月發(fā)放的補(bǔ)貼約為工資的15%，按99年的工資水平來(lái)看，就是每年發(fā)放1050元，一個(gè)三口之家的雙職工家庭為2100元。
⑤一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼：從全國(guó)己制訂出的實(shí)施方法來(lái)看，約為房?jī)r(jià)的20%。 （暫且按10%計(jì)算）
居民購(gòu)買(mǎi)力分析（續(xù)）
所需購(gòu)房款 為 126,000 - 126,000*10% - 22,500 = 90,900

年購(gòu)房款收入積累 = 6039+1400+2100 = 9539

即一個(gè)三口之家在2000年購(gòu)買(mǎi)一套60平米的房子，約需10年的時(shí)間里，就可利用其可用于購(gòu)房的收入來(lái)還清房款，這對(duì)于一般居民都是可以承受的

中國(guó)居民已經(jīng)具備了購(gòu)房能力
2000年房地產(chǎn)投入資金來(lái)源構(gòu)成
全國(guó)商品住宅的價(jià)格一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)
房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱
宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究
北京/上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究
房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬(wàn)科）
房地產(chǎn)上市公司比較分析
房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問(wèn)題及挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略
北京和上海兩大城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來(lái)綜述
北京2000年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不管從哪個(gè)指標(biāo)分析，都反映了市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的強(qiáng)勁估計(jì)將繼續(xù)增長(zhǎng)
北京1999和2000年寫(xiě)字樓供應(yīng)量雖比前幾年減少，但市場(chǎng)基本是全盤(pán)吸收呈上升態(tài)勢(shì)。目前寫(xiě)字樓供應(yīng)正處于逐步放大的趨勢(shì)
按行政區(qū)域分，北京2000年的寫(xiě)字樓供應(yīng)主要在朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)，按商圈分，主要在CBD、中關(guān)村和金融街地區(qū)
與1999年相比，朝陽(yáng)區(qū)和東城區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量有所降低，而海淀區(qū)和西城區(qū)的增量明顯，崇文區(qū)從原來(lái)的基本空白開(kāi)始出現(xiàn)供應(yīng)
而從各概念板塊看，中關(guān)村、亞運(yùn)村、金融街和燕莎商圈增量明顯
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)在諸多看好因素的刺激下需求將繼續(xù)放大，但也必須看到未來(lái)市場(chǎng)的新增供應(yīng)量，投資應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)行
加入WTO后中小型外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)將大量增加，租樓需求擴(kuò)大
大型跨國(guó)公司在中國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)大業(yè)務(wù)，使辦公樓需求繼續(xù)增加
高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展將擴(kuò)大租樓需求
2008年奧運(yùn)會(huì)將為寫(xiě)字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在商機(jī)
中資公司發(fā)展神速，對(duì)高級(jí)寫(xiě)字樓的需求保持旺盛增長(zhǎng)

2000年北京住宅市場(chǎng)中住宅新開(kāi)面積和開(kāi)復(fù)工面積放大，表現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)看好的信心，市場(chǎng)供應(yīng)量增大
2000年北京住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積較99年放大，市場(chǎng)需求呈擴(kuò)大趨勢(shì)，個(gè)人購(gòu)房的比例急劇擴(kuò)大
2000年北京住宅市場(chǎng)共推出新盤(pán)199個(gè)，加上1999年的約120個(gè)項(xiàng)目和前幾年未消化樓盤(pán)，2000年住宅市場(chǎng)上活躍的項(xiàng)目在400個(gè)以上，競(jìng)爭(zhēng)激烈
在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，2000年北京市場(chǎng)規(guī)模約30萬(wàn)M2以下中小規(guī)模的項(xiàng)目占主導(dǎo)
2000年北京住宅市場(chǎng)新項(xiàng)目?jī)r(jià)格在4000-8000元/平方米的樓盤(pán)占主導(dǎo)地位
北京住宅市場(chǎng)客戶(hù)需求分析
拆遷居民和中低收入家庭
地理位置：城市邊緣或郊區(qū)
市政配套：相對(duì)不完善
購(gòu)買(mǎi)原因：房?jī)r(jià)低廉（3000元/平方左右）
中產(chǎn)階級(jí)
地理位置：城市邊緣或新興商業(yè)區(qū)或居住區(qū)
市政配套：齊全
購(gòu)買(mǎi)原因：配套好，交通方便，舒適的居住環(huán)境
高收入者
構(gòu)成：當(dāng)?shù)睾屯馐「呤杖腚A層，國(guó)外駐京人士
需求特征：豪華、舒適、高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理

由于1997年-1999年底北京別墅市場(chǎng)不立項(xiàng)，別墅市場(chǎng)增加供應(yīng)量不大，但由于2000年經(jīng)濟(jì)回升，別墅新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目明顯增加
北京別墅市場(chǎng)東北部地區(qū)，西部和西南部地區(qū)別墅分布零散，相對(duì)較少
2000年北京市場(chǎng)別墅市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位，改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面，大大拉低了別墅價(jià)格和客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力的差距，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)型“獨(dú)立住宅”將會(huì)貼近更廣大消費(fèi)者的需求
北京別墅市場(chǎng)客戶(hù)以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)，客戶(hù)結(jié)構(gòu)已發(fā)生部分變化
外國(guó)客戶(hù)
客戶(hù)構(gòu)成：外資企業(yè)家/高管人員、外交使館人員
購(gòu)買(mǎi)傾向：東北部高檔豪華別墅區(qū)
消費(fèi)預(yù)測(cè)：隨著WTO的加入需求不斷擴(kuò)大
歐美留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士
特征：追求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境
購(gòu)買(mǎi)傾向：受工作和居所交通條件制約，熱衷于西北部及北部地區(qū)的精品別墅
消費(fèi)預(yù)測(cè)：隨著經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整和投資環(huán)境的改善將增大需求
財(cái)力雄厚的港、澳、臺(tái)商
特征：由于北京的經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系，需要長(zhǎng)時(shí)間在京城滯留
購(gòu)買(mǎi)傾向：京城別墅，尤其是近郊區(qū)商住兩用別墅
中資企業(yè)家、高級(jí)人員及IT、金融、房地產(chǎn)精英
特征：追求生活的品質(zhì)和質(zhì)量而改善居住條件
購(gòu)買(mǎi)傾向：郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅
薪資優(yōu)厚的律師、會(huì)計(jì)師和高級(jí)知識(shí)分子構(gòu)成的“中產(chǎn)階級(jí)”
購(gòu)買(mǎi)傾向：四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅
上海
房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱
宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究
北京/上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究
房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬(wàn)科）
房地產(chǎn)上市公司比較分析
房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問(wèn)題及挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略
萬(wàn)科1992年的戰(zhàn)略和樓盤(pán)狀況，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)利潤(rùn)3380萬(wàn)

萬(wàn)科至2001年初的土地儲(chǔ)備占地面積達(dá)871萬(wàn)平方米，可建面積780萬(wàn)平方米。充足的土地儲(chǔ)備為未來(lái)發(fā)展提供了有利的資源保障。根據(jù)土地儲(chǔ)備的區(qū)域差別也反映了萬(wàn)科的地區(qū)戰(zhàn)略

萬(wàn)科1992年的物業(yè)狀況
萬(wàn)科93年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年完成利潤(rùn)9,570萬(wàn)元
繼續(xù)堅(jiān)持城市居民住宅這一潛力極大的市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中倡導(dǎo)城市居民住宅，并以中檔及中高檔城市居民住宅為本集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)方向。
城市居民住宅項(xiàng)目總投資已經(jīng)占本集團(tuán)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資的52.5％。
年初本集團(tuán)正式椎出以?xún)?nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)為主、附有完善生活和服務(wù)設(shè)施的中檔住宅區(qū)“上海萬(wàn)科城市花園”和中高檔住宅區(qū)“青島銀都花園”，深受市場(chǎng)歡迎。上海萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積50.3萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目首期和二期共3371個(gè)單位已售出61％。青島銀都花園建筑面積13．1萬(wàn)平方米，總共839個(gè)單位已經(jīng)售出30％。
除城市居民住宅項(xiàng)目外，本集團(tuán)分布在深圳、上海、天津、鞍山、成都等地辦公、商業(yè)及商住樓字等在建項(xiàng)目共8個(gè)，進(jìn)展順利。在建項(xiàng)目總開(kāi)工建筑面積為60．4萬(wàn)平方米，竣工建筑面積為6．9萬(wàn)平方米。
在北京、天津、沈陽(yáng)等地?fù)碛型恋貎?chǔ)備213.6萬(wàn)平方米。
上海西郊花園、青島銀都花園、北海萬(wàn)達(dá)苑等項(xiàng)目為本期溢利做出了貢獻(xiàn)。

1994年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)達(dá)1.47億元
重點(diǎn)開(kāi)發(fā)城市居民住宅，其竣工面積占本年度全部竣工面積的７３.５４％。其他商業(yè)樓宇亦進(jìn)展順利。
上海萬(wàn)科廣場(chǎng)、深圳荔景大廈、深圳萬(wàn)景大廈于年內(nèi)竣工，上海及北海萬(wàn)科城市花園、青島及石家莊銀都花園于年內(nèi)部分竣工。全年竣工面積為２６．０４萬(wàn)平方米，比上年度增長(zhǎng)２７６％。
本年度在建房地產(chǎn)項(xiàng)目１６個(gè)，在建項(xiàng)目總開(kāi)工建筑面積達(dá)９５.０８萬(wàn)平方米，比上年度增長(zhǎng)５７％。
在深圳、合肥、沈陽(yáng)、北海等地?fù)碛型恋貎?chǔ)備１７２.２萬(wàn)平方米。
1995年業(yè)務(wù)進(jìn)展
全年竣工面積２９萬(wàn)平方米，平均售出率約７０％。
北京萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目第一期為本集團(tuán)之盈利作出重要貢獻(xiàn)，年內(nèi)完成竣工面積１０．４萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積達(dá)７７％。上海萬(wàn)科城市花園第一期及上海萬(wàn)科廣場(chǎng)繼續(xù)為本集團(tuán)主要利潤(rùn)來(lái)源之一。
集團(tuán)控股５６％之天津萬(wàn)興實(shí)業(yè)股份有限公司通過(guò)對(duì)年初收購(gòu)之“天津世貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目進(jìn)行綜合改造，年內(nèi)即實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售及回款均達(dá)８０％，亦為本集團(tuán)盈利作出貢獻(xiàn)。
在青島、沈陽(yáng)、成都、石家莊及北海開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目均獲得穩(wěn)定回報(bào)。
自８８年介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來(lái)，長(zhǎng)期致力于售后服務(wù)。本集團(tuán)管理之深圳“天景花園”及青島“銀都花園”均獲得全國(guó)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的稱(chēng)號(hào)。
1996年業(yè)務(wù)進(jìn)展和97年戰(zhàn)略
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)期內(nèi)保持良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，全年結(jié)算竣工面積17.69萬(wàn)平方米
在各地的居民住宅項(xiàng)目均有理想市場(chǎng)表現(xiàn)。上海萬(wàn)科城市花園繼續(xù)為集團(tuán)帶來(lái)良好溢利回報(bào),該項(xiàng)目一期工程累計(jì)265,000平方米于年內(nèi)全面竣工，售出率達(dá)85％，二期新開(kāi)工及部分竣工面積33,000平方米，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)理想；規(guī)劃面積125,857平方米,分三期開(kāi)發(fā)的天津萬(wàn)科城市花園第二、第三期于年內(nèi)全面開(kāi)工，首先推出銷(xiāo)售的第三期售出率達(dá)70％，亦為本集團(tuán)利潤(rùn)作出貢獻(xiàn)；北京萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目累計(jì)竣工124,000平方米,年內(nèi)增開(kāi)30,000平方米，銷(xiāo)售穩(wěn)定，為集團(tuán)帶來(lái)盈利。
荔景大廈項(xiàng)目與萬(wàn)景大廈項(xiàng)目的售罄和青島銀都花園的良好銷(xiāo)售亦為集團(tuán)帶來(lái)溢利回報(bào)。
在沈陽(yáng)、鞍山的住宅項(xiàng)目，在大連的寫(xiě)字樓項(xiàng)目增開(kāi)面積達(dá)160,000平方米
繼深圳天景花園、青島銀都花園之后,上海萬(wàn)科城市花園、天津萬(wàn)科城市花園北海萬(wàn)科城市花園和深圳荔景大廈又獲得“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（小廈）”榮譽(yù)

97戰(zhàn)略：
憑借已確立的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)及萬(wàn)科城市花園品牌效應(yīng)，加快現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目的消化進(jìn)程
在已開(kāi)發(fā)的十二個(gè)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，集中資源在深圳、上海、北京、天津等大城市開(kāi)發(fā)居民住宅。
鑒于深圳居民住宅市場(chǎng)的潛力及九七香港回歸的良好時(shí)機(jī)，本集團(tuán)將繼續(xù)貫徹加大在深圳投資的經(jīng)營(yíng)方針，增加在深圳的土地儲(chǔ)備。
1997/8年業(yè)務(wù)進(jìn)展
1997年全年結(jié)算樓宇面積24.7萬(wàn)平方米
1998年繼續(xù)貫徹將房地產(chǎn)項(xiàng)目集中于深圳、北京、上海、天津、沈陽(yáng)五大城市的經(jīng)營(yíng)策略，全年結(jié)算摟宇面積27.6萬(wàn)平方米。

1998年擔(dān)憂(yōu)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題：
①房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，將根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市消費(fèi)水平的提高，以及刺激住宅消費(fèi)各項(xiàng)優(yōu)惠政策的出臺(tái)，購(gòu)房層面發(fā)生較大變化，工薪階層的購(gòu)買(mǎi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。根據(jù)這一趨勢(shì)，將積極開(kāi)拓中檔經(jīng)濟(jì)住宅市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)定位，有效增加房地產(chǎn)客戶(hù)層面，提高市場(chǎng)占有率。
②業(yè)務(wù)規(guī)模簇張對(duì)人力資源提出更高要求。99年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新開(kāi)工面積將達(dá)62萬(wàn)平方米，以上年同期增加近1倍。對(duì)專(zhuān)業(yè)人才需求及培訓(xùn)工作提出更高要求。
③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇導(dǎo)致各地現(xiàn)樓庫(kù)存的增加，截止98年底，集團(tuán)現(xiàn)樓庫(kù)存面積達(dá)6.5萬(wàn)平方米，可售樓花面積11.5萬(wàn)平方米。隨著99年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的大幅提升，可售面積將進(jìn)一步增加，對(duì)集團(tuán)銷(xiāo)售能力提出更高要求。集團(tuán)將充分利用銷(xiāo)售代理、萬(wàn)客會(huì)等各種資源擴(kuò)大銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，并采取有效的銷(xiāo)售策略加快銷(xiāo)售速度。
④集團(tuán)早期投資的部分地產(chǎn)項(xiàng)目由于市場(chǎng)發(fā)生變化，投資效益不佳，如天津?qū)懽謽呛途频觏?xiàng)目，北海城市花園項(xiàng)目、鞍山寫(xiě)字樓項(xiàng)目、成都項(xiàng)目對(duì)集團(tuán)盈利也產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。
1999年業(yè)務(wù)進(jìn)展及2000年展望
繼續(xù)實(shí)施在深圳、上海、北京、 天津和沈陽(yáng)五大城市重點(diǎn)投資開(kāi)發(fā)住宅的策略， 實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)竣工面積45.2萬(wàn)平方米，結(jié)算銷(xiāo)售面積38.6萬(wàn)平方米
截止1999年12月31日， 集團(tuán)住宅土地儲(chǔ)備之規(guī)劃建筑面積達(dá)131.2萬(wàn)平方米。
運(yùn)用成熟的品牌形象、 善于創(chuàng)新的專(zhuān)業(yè)能力和相對(duì)充足的資金實(shí)力，集中發(fā)展大、 中型住宅項(xiàng)目，并加強(qiáng)新技術(shù)的運(yùn)用。 年內(nèi)成立的萬(wàn)科建筑技術(shù)研究中心的研究成果及有關(guān)設(shè)施已逐步應(yīng)用于集團(tuán)住宅項(xiàng)目，提高了住宅的環(huán)保及科技含量。
為客戶(hù)提供“全心全意全為您”的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理。 集團(tuán)在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的“萬(wàn)客會(huì)”獲得了消費(fèi)者的熱烈響應(yīng)，集團(tuán)五大開(kāi)發(fā)城市“萬(wàn)客會(huì)”會(huì)員人數(shù)達(dá)9,700人，該會(huì)通過(guò)為客戶(hù)提供免費(fèi)資訊、優(yōu)惠商家等增值服務(wù)，充分加強(qiáng)了公司與客戶(hù)的溝通。

2000年展望
在未來(lái)數(shù)年，住宅開(kāi)發(fā)量將持續(xù)增加， 全年開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售項(xiàng)目14個(gè)。 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)科技成果的應(yīng)用。
將加快在深圳、上海、北京、天津、 沈陽(yáng)及成都的土地儲(chǔ)備，重點(diǎn)選擇城鄉(xiāng)結(jié)合部的大宗土地，保障集團(tuán)住宅開(kāi)發(fā)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求。
網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)全新的發(fā)展機(jī)遇，將結(jié)合主業(yè)的發(fā)展，推出“住宅聯(lián)盟”網(wǎng)站， 全力拓展以建材貿(mào)易為主的B2B電子商務(wù)，該網(wǎng)站所形成的規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步降低集團(tuán)營(yíng)運(yùn)成本，提高效率， 提升集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力；
未來(lái)將進(jìn)一步強(qiáng)化人力資源的建設(shè)及培訓(xùn)工作的開(kāi)展。繼98年“職業(yè)經(jīng)理年”及 99 年“團(tuán)隊(duì)精神年”， 2000年確定為“職業(yè)精神年”，提倡以職業(yè)精神為平臺(tái)，積極創(chuàng)新進(jìn)取


房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱
宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究
北京/上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究
房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬(wàn)科）
房地產(chǎn)上市公司比較分析
房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問(wèn)題及挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略
香港的房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大后往往進(jìn)行多元化發(fā)展以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但主要還是圍繞在地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)
在香港，房地產(chǎn)行業(yè)屬于成熟行業(yè)，地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開(kāi)發(fā)（如住宅）和物業(yè)投資（如辦公樓），避免業(yè)績(jī)出現(xiàn)重大波動(dòng)
房地產(chǎn)行業(yè)研究綱要
房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略研究綱要
房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈研究

新華信—中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告