新華信—東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告
東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究
目 錄
商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述
全國宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況
1997~2001年全國GDP增長(zhǎng)狀況
（單位：億元）
上海GDP增長(zhǎng)狀況分析
1998~2001年上海GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）
新土地政策將對(duì)土地供應(yīng)總量、價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及跨區(qū)域經(jīng)營都帶來重大變化
未來房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少
短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平
開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理
土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高
有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者
土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商將重新洗牌，改變目前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)
加入WTO對(duì)中國土地市場(chǎng)的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范
我國加入 WTO 在給房地產(chǎn)業(yè)帶來三大機(jī)會(huì)的同時(shí)，也帶來了四大威脅
加入WTO 后，中國將在過渡期內(nèi)，逐漸取消進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的市場(chǎng)壁壘
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性可以總結(jié)為：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性
周期性：我國房地產(chǎn)歷經(jīng)起步（1979-1991）、過熱（1991-1993）和調(diào)整（1993-1997）后，1998年房地產(chǎn)業(yè)步入復(fù)蘇階段
從各階段的波動(dòng)幅度可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度日益加強(qiáng)，市場(chǎng)逐漸趨于理性發(fā)展。
1999年以來雖然進(jìn)入復(fù)蘇期，但發(fā)展進(jìn)入2001年后有所調(diào)整。這實(shí)際上有利于整個(gè)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅，說明房地產(chǎn)對(duì)固定資產(chǎn)投資有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，在國家“加大投資，拉動(dòng)內(nèi)需”的政策不變前提下，房地產(chǎn)投資還會(huì)有所增加。
全國房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)情況分析
我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，但普遍規(guī)模小，競(jìng)爭(zhēng)能力弱，行業(yè)整合是必然趨勢(shì)
企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的 12 個(gè)省市中，西部地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨整合和規(guī)模化經(jīng)營的發(fā)展時(shí)期,東灘公司要參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),要定位好進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)、相關(guān)的復(fù)合房地產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展方向和規(guī)模，只有這樣才能在產(chǎn)業(yè)整合和大規(guī)模淘汰時(shí)處于有利的競(jìng)爭(zhēng)地位。
全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度
從發(fā)展走向成熟，中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展將形成以下五大趨勢(shì)
規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)
房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的變化必然引起其經(jīng)營模式的變化
隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，規(guī)模與聯(lián)合才能重新構(gòu)建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)行業(yè)分析結(jié)論

1. 我國房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期向成熟期過度的階段。
2. 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性為：周期性、關(guān)聯(lián)性、政策性、地域性
3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，普遍規(guī)模小而競(jìng)爭(zhēng)能力弱，行業(yè)集中度低
4. 商業(yè)房地產(chǎn)的投資額近年來快速增長(zhǎng)
5. 中國居民住宅市場(chǎng)容量巨大，發(fā)展前景看好。購買方分析表明，個(gè)人消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)需求的主體，購房目的是為了改善住房條件
6. 中國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向是規(guī)?；?、品牌化
7. 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍負(fù)債較高，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，商品房空置率開始加大

上海房地產(chǎn)正成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)
我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長(zhǎng)狀況
1997~2000年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長(zhǎng)率分別為32.55%、13.41%、38.03%
房地產(chǎn)業(yè)供給分析表明：辦公樓的投資額總體上無明顯增長(zhǎng)，比例呈下降趨勢(shì)；商業(yè)用房的投資額近年來保持20%左右的增長(zhǎng)速度
顧客消費(fèi)習(xí)慣的變化對(duì)商業(yè)形態(tài)的影響分析
購物中心的服務(wù)形態(tài)會(huì)越來越多元化，包含吃、喝、玩、樂等綜合需求。它不僅要滿足人們物質(zhì)需要，而且還要滿足人們?nèi)遮呚S富的文化需要，它不僅要滿足人們的生理需要，而且還要滿足人們的精神需要，因此其功能將從購物中心演化到生活中心再演化到精神樂園。
我國零售商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)：規(guī)模大、發(fā)展迅速，潛力大
1993年，我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1.2萬億元人民幣，到2000年，這一指標(biāo)增長(zhǎng)為3.4萬億元，7年間增長(zhǎng)了2.2萬億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)20.87％，扣除物價(jià)上漲因素，年均增長(zhǎng)率為10.58％。
2001年，由于國家采取以擴(kuò)大內(nèi)需為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方針，國內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)商品銷售保持了較快增長(zhǎng)速度。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額37595.2億元，比上年增長(zhǎng)10.1％。
按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額還將有1萬億元以上的增量。如此廣闊的市場(chǎng)，為我國零售商業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。
住宅郊區(qū)化的變化趨勢(shì)對(duì)商業(yè)形態(tài)的影響
堅(jiān)持以人為本的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃布局、功能結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風(fēng)、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟(jì)可行范圍內(nèi)，盡可能地融于房地產(chǎn)開發(fā)之中。
目 錄
進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義
東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動(dòng) 應(yīng)該在東灘外進(jìn)行類似開發(fā)的預(yù)演，積累經(jīng)驗(yàn)資源
東灘開發(fā)的核心內(nèi)容：商業(yè)房地產(chǎn)可在東灘外預(yù)演也只有商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)才具有普遍的商業(yè)價(jià)值
地產(chǎn)和部分房產(chǎn)是東灘開發(fā)的主要利益來源；而商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是刺激地產(chǎn)升值的“點(diǎn)金之筆”
東灘開發(fā)的實(shí)質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺(tái)，其主要盈利模式是部分地產(chǎn)和房產(chǎn)出售出租
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)質(zhì)是建立多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的平臺(tái)，與東灘開發(fā)建立區(qū)域平臺(tái)相似，其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)東灘開發(fā)具有直接效用
商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)存在根本區(qū)別，卻與東灘開發(fā)有著極其相似之處
東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)都需要東灘公司成為一個(gè)知識(shí)經(jīng)營平臺(tái)，以支持區(qū)域平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)平臺(tái)搭建。進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)將促成知識(shí)經(jīng)營平臺(tái)的建立
東灘外的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累的品牌、人才資源將在東灘開發(fā)時(shí)機(jī)成熟時(shí)，向東灘復(fù)制，快速“點(diǎn)金”
進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)成功進(jìn)行東灘開發(fā)意義重大
進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義
難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)空間巨大
難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：外資零售業(yè)進(jìn)入中國市場(chǎng)的機(jī)遇
難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：商業(yè)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力較弱
難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：商業(yè)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力較弱
進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)將為東灘開辟新的戰(zhàn)略活動(dòng)空間
目 錄
東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)
5年內(nèi)做強(qiáng)做大企業(yè)，成為具有以商業(yè)需求管理和產(chǎn)業(yè)鏈資源集成為核心競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)；
東灘公司在未來不僅要成為一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的強(qiáng)者，還要在綜合服務(wù)領(lǐng)域、金融業(yè)等領(lǐng)域進(jìn)行多元化的擴(kuò)張，成為一個(gè)跨行業(yè)、跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)巨人；
東灘商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的核心是建立一個(gè)商業(yè)零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，利用市場(chǎng)需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力的核心競(jìng)爭(zhēng)力吸引商業(yè)品牌資源和集成房地產(chǎn)價(jià)值鏈資源成功制造商圈。
綜合：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)+相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)務(wù)+金融業(yè)務(wù)
開發(fā)：區(qū)域開發(fā)+商業(yè)物業(yè)開發(fā)
經(jīng)營：商業(yè)物業(yè)+其他
服務(wù)：房地產(chǎn)服務(wù)+金融服務(wù)
平臺(tái)：商業(yè)零售業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)
房地產(chǎn)企業(yè)“做強(qiáng)做大”的標(biāo)桿研究
五大指標(biāo)制定的外部依據(jù)
東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)體系
效益目標(biāo)是根據(jù)東灘現(xiàn)有業(yè)務(wù)的計(jì)劃收益情況進(jìn)行測(cè)算修正后得出。
東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo) — 效益目標(biāo)
年凈資產(chǎn)收益率
年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入
年實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)
中國38家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)分析如下
中國38家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)分析如下 （續(xù)）
東灘的戰(zhàn)略目標(biāo) — 成長(zhǎng)目標(biāo)
樹立業(yè)內(nèi)聲名卓著的企業(yè)品牌；
確立全國一流的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)物業(yè)管理的品牌地位；
積累區(qū)域開發(fā)的管理和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)；
形成商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有強(qiáng)的投資策劃能力和商業(yè)物業(yè)管理能力；
形成從投資策劃到商業(yè)管理縱貫價(jià)值鏈的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作和資源集成的綜合能力；
探索適應(yīng)企業(yè)快速發(fā)展擴(kuò)張所必需的模式，具備走出上海 ，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域擴(kuò)張的整體開發(fā)能力；
為東灘開發(fā)培養(yǎng)對(duì)區(qū)域開發(fā)有深刻理解的人才；

東灘的戰(zhàn)略目標(biāo) — 管理目標(biāo)
形成較強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理能力
建立知識(shí)經(jīng)營和知識(shí)管理的學(xué)習(xí)型組織機(jī)制
完善組織結(jié)構(gòu)和管理流程
健全的考核和激勵(lì)制度
形成充滿活力的企業(yè)文化
系統(tǒng)的人力資源管理體系
有較強(qiáng)的專業(yè)和管理人才的儲(chǔ)備

目 錄
今天的房地產(chǎn)企業(yè)必須為未來的競(jìng)爭(zhēng)作出選擇，過去的模式不一定能夠帶領(lǐng)你進(jìn)入下一個(gè)十年。
企業(yè)的關(guān)鍵問題是如何制定自身的戰(zhàn)略并有效地實(shí)施。
在制定有效的戰(zhàn)略之前必須回答兩個(gè)問題
第一個(gè)問題是：
今天的業(yè)界正在發(fā)生什么？今天的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷快速的變化，潛在價(jià)值在價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)之間不斷變化和轉(zhuǎn)移。了解這些變化幫助你選擇如何成功的進(jìn)入一個(gè)游戲。
第二個(gè)問題是：
如何選擇產(chǎn)業(yè)定位？不論企業(yè)如何運(yùn)營，企業(yè)都必須明確自身如何參與競(jìng)爭(zhēng)，如何將自身定位在一個(gè)更有利的位置。
任何一個(gè)行業(yè)，不論產(chǎn)業(yè)的狀況優(yōu)劣總有一些企業(yè)比其他的企業(yè)做得更好，這是因?yàn)樗麄冊(cè)O(shè)法使自己站在更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的位置上。
房地產(chǎn)業(yè)為何具有如此強(qiáng)的吸引力
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，什么是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的特征，它將如何發(fā)展是最大的問題。歷史上，除了那些大震蕩的時(shí)期之外這個(gè)行業(yè)都是非常有吸引力的。非常明顯，你只要進(jìn)入似乎就可以賺錢，甚至可以獲得不可思議的利潤(rùn)。
傳說還能持續(xù)多久
任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都不可能維持長(zhǎng)期的高利潤(rùn)，參與者的增加必然會(huì)帶來產(chǎn)能的過剩，產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)必然越來越低。然而，所有的產(chǎn)業(yè)中都有一個(gè)利潤(rùn)分配機(jī)制，總有人賺得多，有人賺得少，這就是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。今天還是很少企業(yè)認(rèn)真去想和認(rèn)真去做這件事。
選對(duì)了行業(yè)是否意味著財(cái)富
一種說法是今天產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，我們不要進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)了，而從另一個(gè)角度來看，房地產(chǎn)的空間和所囊括的產(chǎn)業(yè)太大，即使是產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)可能有所下降，但是平均利潤(rùn)之上仍有很大空間，并且大量的公司是處在平均利潤(rùn)之下。
因此，選對(duì)了行業(yè)并不意味著財(cái)富，關(guān)鍵的如何應(yīng)對(duì)行業(yè)的變化，將自己放在一個(gè)可持續(xù)的優(yōu)勢(shì)地位，從而獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這是許多公司必須走的道路。
房地產(chǎn)業(yè)來講，橫向和縱向上都有極大地空間。
房地產(chǎn)業(yè)不是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，而是一個(gè)經(jīng)濟(jì)體和一個(gè)產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體。它覆蓋了社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的絕大多數(shù)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都連接著一個(gè)產(chǎn)業(yè)。 這些產(chǎn)業(yè)有著自身的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和從根本上不同的特點(diǎn)。我們應(yīng)該理解這些產(chǎn)業(yè)的吸引力、它們?cè)谝院畏N方式競(jìng)爭(zhēng)以及它們未來的發(fā)展趨勢(shì)。
關(guān)鍵的一點(diǎn)是企業(yè)需要避免把從具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)獲得了利益丟失在那些沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)上。
商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位的關(guān)鍵影響因素
東灘商業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位
接下來一個(gè)關(guān)鍵問題是企業(yè)的運(yùn)營范圍。在任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)中企業(yè)都必須選擇在哪些領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。有的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)范圍很廣，并且盡力涉足不同的項(xiàng)目，有的企業(yè)則選擇某些集中的環(huán)節(jié)，特定的項(xiàng)目、地域、客戶。
投資策劃環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容
投資策劃環(huán)節(jié)須調(diào)查的內(nèi)容
規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容
工程管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容
市場(chǎng)營銷環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容
商業(yè)管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容
商業(yè)房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵
把握需求，創(chuàng)造開發(fā)理念：后現(xiàn)代城
上海市商圈分析
商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)
我國零售業(yè)業(yè)態(tài)
連接商業(yè)房地產(chǎn)商、商戶和消費(fèi)者的價(jià)值傳輸鏈條
商業(yè)房地產(chǎn)商
房地產(chǎn)價(jià)值鏈中的關(guān)鍵增值環(huán)節(jié) — 三個(gè)策劃一個(gè)管理
商業(yè)房地產(chǎn)商只有從滿足客戶價(jià)值中獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值
抓住兩端，從“軟”到“軟”的商業(yè)房地產(chǎn)定位
商業(yè)管理是必須加強(qiáng)控制的另一個(gè)環(huán)節(jié)
選擇以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理的其他意義
物業(yè)投資的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)
香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開發(fā)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 舉例：香港新鴻基集團(tuán)
東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位
目 錄
尋找商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域快速拷貝擴(kuò)張的內(nèi)核：核心能力
當(dāng)眾多的業(yè)務(wù)都委托和外包之后企業(yè)還剩什么？
核心能力構(gòu)成：需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力
持續(xù)進(jìn)行有效的環(huán)境掃描，拓展公司的戰(zhàn)略空間
大力開展基于文化的需求發(fā)現(xiàn)、引導(dǎo)和順應(yīng)研究
有計(jì)劃地開展各地域的商業(yè)機(jī)會(huì)研究
商業(yè)承租經(jīng)營者研究和合作
商業(yè)承租戶組合的模式研究
需求管理是一種綜合性的概念，是一種動(dòng)態(tài)的管理，是一種深入的方法，是一個(gè)雙向的過程
統(tǒng)一管理以兌現(xiàn)承諾
核心能力構(gòu)成：需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力
建立多元股權(quán)商業(yè)決策環(huán)境匯聚大量商業(yè)化資源
知識(shí)化經(jīng)營和裂變式發(fā)展需要大量專業(yè)人才
建設(shè)資源共享的學(xué)習(xí)平臺(tái)和創(chuàng)新機(jī)制
以制度和流程為基礎(chǔ)建立跨企業(yè)知識(shí)管理平臺(tái)
核心能力構(gòu)筑總結(jié)
目 錄
商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)
風(fēng)險(xiǎn)：由商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資策劃能力決定，其根本是對(duì)市場(chǎng)需求的理解和把握能力；
資金需求：由商業(yè)模式和合作伙伴決定，一般要求規(guī)模性開發(fā)商有相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力；
收益：由投資模式?jīng)Q定，短期收益不高，長(zhǎng)期收益穩(wěn)定，收益面較廣，包括商業(yè)物業(yè)的出租、出售，商業(yè)管理和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，周邊的土地價(jià)格升值，周邊商業(yè)和住宅房產(chǎn)升值；
收益期：由商業(yè)模式?jīng)Q定，由于擁有物業(yè)，通常收回成本的周期較長(zhǎng)，十年至二十年；

投入產(chǎn)出模式
成功的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展必須考慮的三點(diǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展需要從市場(chǎng)出發(fā)考慮以下三方面
企業(yè)發(fā)展模式
企業(yè)發(fā)展模式借鑒
商業(yè)物業(yè)管理
中國國貿(mào)
滿足客戶價(jià)值的同時(shí)帶來的良好的收益
商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作
大連萬達(dá)
通過戰(zhàn)略聯(lián)盟拓展企業(yè)的發(fā)展空間和資源
快速擴(kuò)張
中體產(chǎn)業(yè)
以連鎖經(jīng)營的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)的低成本擴(kuò)張和高速成長(zhǎng)
品牌建設(shè)
萬科
品牌建設(shè)為企業(yè)的發(fā)展形成支撐

商業(yè)管理的內(nèi)容
目標(biāo)是使商圈和承租戶都取得良好效益。

通過商業(yè)物業(yè)管理滿足需求，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值
中國國貿(mào)的對(duì)外投資控股情況
控股95%。主要業(yè)務(wù)是承接自有物業(yè)和外來物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)務(wù)范圍包括物業(yè)和酒店項(xiàng)目投資策劃、管理，機(jī)電設(shè)備安裝、維修保養(yǎng)、項(xiàng)目工程咨詢與顧問，以及相關(guān)管理人員培訓(xùn)等。針對(duì)每一項(xiàng)物業(yè)的特性，提供物業(yè)管理顧問、授權(quán)管理、全權(quán)委托管理、合作管理四種物業(yè)管理模式。提供的服務(wù)可以從各個(gè)環(huán)節(jié)滿足發(fā)展商的不同需求，從物業(yè)前期的設(shè)計(jì)、施工，到竣工驗(yàn)收，中期的物業(yè)管理策劃，以及后期實(shí)施全面物業(yè)管理。


控股95%。從1999-2001年沒有開發(fā)活動(dòng)，根據(jù)2002年8月董事會(huì)決議，將收回投資，撤出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。


控股51%。主要業(yè)務(wù)是寬帶、互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)、IP、IDC、視訊服務(wù)、數(shù)據(jù)增值服務(wù)等。2000年8月和飛華通訊及中國網(wǎng)通合資成立，累計(jì)投資1000多萬元，到2002年二季度末，累計(jì)收入2300萬元，累計(jì)虧損600萬元。
中國國貿(mào) 1999-2001 收入構(gòu)成分析表明：寫字樓、公寓和商場(chǎng)的物業(yè)經(jīng)營是最重要的收入來源
中國國貿(mào)1999-2001經(jīng)營狀況分析表明：企業(yè)業(yè)績(jī)良好而穩(wěn)定，2001年凈資產(chǎn)收益率達(dá)到 8.33%
中國國貿(mào)的成功經(jīng)驗(yàn)
主要盈利來自于物業(yè)出租，2001年達(dá)到97.17%。從租金水平看，商場(chǎng)和展覽的平均租金水平較高。

客戶質(zhì)量高。目前財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)有70家企業(yè)入住國貿(mào)。優(yōu)質(zhì)客戶資源有利于抵御經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，保持較高的出租和租金水平。

配套設(shè)施完全。完善的餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)配套設(shè)施，滿足客戶多方位、多層次的需求。

良好的品牌優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

積極有效的直銷、促銷和良好的客戶服務(wù)和管理。
選擇核心租戶并簽署合作協(xié)議，確定合作方式：萬達(dá)購物中心（一）
選擇核心租戶并簽署合作協(xié)議，確定合作方式：萬達(dá)購物中心（二）
選擇核心租戶并簽署合作協(xié)議，確定合作方式案例：萬達(dá)購物中心（三）
萬達(dá)高層管理人員：沃爾瑪?shù)暮贤茉敿?xì)，我們認(rèn)為不可能出現(xiàn)的情況他們都考慮到了。如果按照我們中國的做法，這份合同20條就夠了，但他們能做到幾百條，在沃爾瑪總部共有240個(gè)律師負(fù)責(zé)這項(xiàng)合同。

與核心租戶共同確定選地方案 案例：萬達(dá)購物中心（一）
確定投資方與出資方案案例：萬達(dá)購物中心
核心租戶共同參與規(guī)劃設(shè)計(jì)案例：萬達(dá)購物中心
經(jīng)過一段時(shí)間的適應(yīng)后，目前萬達(dá)的商業(yè)房地產(chǎn)一些規(guī)劃與設(shè)計(jì)都是由萬達(dá)主導(dǎo)操作，然后加盟者提出自己的意見。但由于積累的程度不夠，一些大的概念是通過一些國際上做過商業(yè)地產(chǎn)的公司來幫助操作。
建立資源與產(chǎn)業(yè)平臺(tái)
復(fù)制式的發(fā)展 — 奧林匹克花園連鎖經(jīng)營
通過奧林匹克花園的連鎖經(jīng)營模式中體產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了復(fù)制式的發(fā)展擴(kuò)張
快速擴(kuò)張
規(guī)模擴(kuò)張：在經(jīng)營模式的基礎(chǔ)上，對(duì)需求管理與資源產(chǎn)業(yè)平臺(tái)中可以快速復(fù)制的成分進(jìn)行大范圍的復(fù)制，造成企業(yè)的擴(kuò)張
奧園連鎖經(jīng)營中“三個(gè)圈層”的規(guī)劃
第一圈層
第二圈層
第三圈層
各地奧林匹克花園特點(diǎn)
各地奧林匹克花園特點(diǎn)

1、泛體育的概念：具體表現(xiàn)在高額投入的體育設(shè)施資金；配套齊全的體育場(chǎng)管；完善的健身管理

2、 選址標(biāo)準(zhǔn)：基本選擇在城鄉(xiāng)結(jié)合部，體現(xiàn)復(fù)合房地產(chǎn)三要素的互動(dòng)，一方面因?yàn)楫?dāng)?shù)氐牡貎r(jià)，另一方面因?yàn)檫@種環(huán)境更能提供創(chuàng)造出健康生活模式的空間。

3、體現(xiàn)“奧林匹克精神”的組團(tuán)式布局：社區(qū)中五環(huán)式的設(shè)計(jì)。而且在各地的內(nèi)容有所不同。在南國社區(qū)中是雅典、洛杉磯、卡薩布蘭卡、悉尼、北京組團(tuán)，在上海社區(qū)中是五大洲組團(tuán)。
 
4、優(yōu)美的環(huán)境：綠色面積占很大的面積。北京社區(qū)中綠色環(huán)境占據(jù)40%的面積，上海社區(qū)更是以綠色為主題色來進(jìn)行整體的景觀設(shè)計(jì)。
 
5、完善的管理：應(yīng)用“健康管家中心”的管理軟件進(jìn)行統(tǒng)一管理，并強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理
 
6、求同存異：在大前提相同的條件下，每個(gè)社區(qū)會(huì)有自己的特色。比如番禺社區(qū)中引入了澳洲風(fēng)情，在南國社區(qū)中引入高爾夫生活概念。
連鎖經(jīng)營的合作效應(yīng)
樹立商業(yè)房地產(chǎn)品牌
品牌構(gòu)架：企業(yè)品牌、開發(fā)理念、項(xiàng)目品牌
品牌定位：商業(yè)房地產(chǎn)
品牌發(fā)展目標(biāo)：知曉度、知名度、美譽(yù)度
品牌建設(shè)舉措：
萬科品牌建設(shè)的借鑒意義
萬科品牌的提升機(jī)制同樣可以作為建立東灘公司的商業(yè)房地產(chǎn)品牌提升機(jī)制的借鑒
萬科品牌對(duì)企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生極強(qiáng)促進(jìn)作用
總結(jié)
總結(jié)
成功的戰(zhàn)略 — 做正確的事
結(jié) 束
謝謝大家

新華信—東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告