上海之春房地產(chǎn)展示交易會調(diào)研報告
專業(yè)精神 創(chuàng)造價值
“專業(yè)精神 創(chuàng)造價值”
 
2003年上海第一場大型房展——“上海之春”房產(chǎn)展示交易會，歷時四天，20000平米展覽面積，總計85000余名觀眾前往參觀洽談，直接成交額高達1.2億，意向成交近3億，展會于3月2日在輝煌中拉下了帷幕。
作為今年上海首場大型房產(chǎn)展示交易會，也是世博申辦成功后的首場大型房產(chǎn)會，又恰逢上海全面放開房地產(chǎn)市場政策實施之際，這次展會為業(yè)界打開了觀察本年度市場動態(tài)的的第一扇窗。
作為2003“上海之春”的主辦方，我們秉承展覽行業(yè)的專業(yè)精神，最大限度地為展商創(chuàng)造價值。通過一流的展商服務、出色的觀眾組織及成熟的現(xiàn)場運作，讓我們的展商在展會有限的時間里，獲得最大的直接利益；并通過展會，協(xié)助展商獲得市場認同。100多個優(yōu)質(zhì)樓盤在“2003上海之春”上交相輝映，包括綠地、春申、同策、弘輝、弘策、人濟、高新、長征、泰達、中華新苑、裕源、華燕、興齊、廣偉、燁隆 、新世紀水清木華、日榮、康橋、裕源、紀田、天地行、閣星、住富、愛樂、匯裕、高景、同策、企華、隆宇、金外灘、人民企業(yè)、新漢業(yè)、策源、申懋、城市建設、房產(chǎn)銷售、宇廈、恒昌、荒島在內(nèi)的眾多開發(fā)商對展會給予了充分的肯定和高度的評價。
在本屆展覽會期間，我們特別邀請上海泰澤市場調(diào)查策劃有限公司作為指定的調(diào)查商對參觀“2003上海之春”的消費者進行問卷調(diào)查。通過對其中1000份有效問卷的專業(yè)分析，就目前上海房地產(chǎn)市場的購房人群的現(xiàn)狀、消費者購房基本目的、購房需求、以及購買區(qū)域與收入及房價單價的關系等問題做了客觀詳實的分析和統(tǒng)計，為廣大開發(fā)商提供了第一手寶貴資料。
“專業(yè)精神，創(chuàng)造價值”。我們希望這份來自專業(yè)調(diào)研結構的調(diào)研報告，能讓您更好地了解市場現(xiàn)狀，并在您做決策時助您一臂之力。也相信在強化宏觀調(diào)控、建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展新秩序地大環(huán)境下，在健康、繁榮地2003年中國房地產(chǎn)市場，到處都會找到春天的感覺！(更詳細資料請致電52896770-505)
  上海荷雅企龍展覽服務有限公司
上海中晏投資服務有限公司 2003年3月

目錄
一、2003上海之春房地產(chǎn)展示交易會概況
房地產(chǎn)交易展示會的基本概況
2003上海之春房產(chǎn)交易會基本情況

主辦單位：上海荷雅企龍展覽服務有限公司
上海中晏投資服務有限公司
展覽時間：2003.2.27-3.2.
參展單位：60余家企業(yè)
展覽面積：20000平米
參觀人數(shù)：85000余名觀眾
直接成交額：1.2億元
意向成交：近3億
房地產(chǎn)交易展示會的基本概況
參觀者的基本情況-人數(shù)與基本條件

接受訪問的消費者人數(shù)
本次研究中，接受有效訪問的被訪者有1000人，
總有效率71％。

被訪者基本條件
參加房產(chǎn)展覽會的人
非敏感/相關行業(yè)從業(yè)者
有購房意向的人


房地產(chǎn)交易展示會的基本概況
參觀者的基本情況-性別與年齡

房地產(chǎn)交易展示會的基本概況
房地產(chǎn)交易展示會的基本概況
參觀者的基本情況-參與目的
二、基本結論
基本結論
購房目的
絕大多數(shù)被訪者購房都是為了自用，純粹為了投資的被訪者比例非常少，只有4%。即使將自用與投資兩可的被訪者一并考慮的話，有投資意向的也只占被訪者的五分之一。所以，住宅建設的關注因素應該以滿足自用消費者的需求為主。

購房者對區(qū)域的選擇
從參與本次研究的被訪者對行政區(qū)域選擇的結果看，主要是市內(nèi)各區(qū)，并且大多有半數(shù)左右的被訪者會在原居住區(qū)選擇購房。相對而言閘北、黃浦、閔行被訪者中，愿意在本區(qū)購買房子的比例較小，大約在五分之一，寶山的被訪者中幾乎沒有人愿意在原區(qū)域購房。
基本結論
購房者對小區(qū)的選擇
大中型社區(qū)受到大多被訪者的歡迎，其中又以中型社區(qū)最受歡迎，這樣的被訪者占到全部的一半以上。對小區(qū)的設施，與日常生活關系較為密切的如超市、餐廳、美發(fā)室首先受到人們的重視，而高級的休閑娛樂場所并不被大多人所看重。

購房者對建筑類型的選擇
大多數(shù)人選擇的建筑類型是多層和高層。其它如聯(lián)體別墅、獨棟別墅價值不菲，只能被少數(shù)高收入人群所接受。結合區(qū)域考慮，多層住宅最適合閔行、浦東新區(qū)；高層則最適合普陀、靜安、長寧、徐匯；錯層、復式、別墅等則曲高和寡，一些發(fā)展可能的區(qū)域是長寧、徐匯、盧灣等區(qū)。

基本結論
購房者對房型結構與面積的選擇
戶型選擇中，有四成以上的被訪者希望購買二室二廳的房子，希望購買三室兩廳的被訪者接近三成，而有意購買二室一廳的被訪者接近兩成。上述房型結構是被訪者的主流選擇。
對面積的需求主要集中在60-150平米之間。其中90-120平米最受歡迎，有四成的被訪者選擇。另有四分之一的被訪者選擇了60-90平米的居住面積。選擇120-150平米的大面積的不足一成半。60平米以下及150平以上的房子，選擇者廖廖無幾。
從區(qū)域觀察房子的面積，60-90平米的在閔行、浦東新區(qū)較受歡迎；而90-120平米的在市內(nèi)各區(qū)的都有相當?shù)氖袌觥?
從房型結構中的面積安排看，時下流行的 “客廳>主臥>此臥>櫥房>衛(wèi)生間” 這樣的面積大小順序仍然被被訪者所認同。
基本結論
購房者的支付能力
被訪者對房價的承受能力是單價在4000-5000元/每平米，總價集中在41-60萬之間。其中接受總價在41-50萬元的被訪者占接近三成，接受總價在51-60萬元的被訪者兩成多一點。絕大多數(shù)消費者用貸款的方式購房，對房產(chǎn)發(fā)展商而言，提供信貸服務可以吸引更多購房者。

購房時關注的因素
在消費者考慮的眾多因素中，地段、房價、交通、環(huán)境及房型是消費者最為關注的五個因素，其中房價與地段占據(jù)首位。

有三成的被訪者表示在未來的半年或一年內(nèi)會買房，他們的購房熱情是房產(chǎn)發(fā)展商應予重視機會。
三、主要發(fā)現(xiàn)
主要發(fā)現(xiàn)
消費者心目中的房產(chǎn)-內(nèi)容
區(qū)域選擇
小區(qū)選擇
偏好的規(guī)模
喜歡的生活娛樂設施
購房影響因素
房型選擇
偏好的建筑類型
偏好的房型結構
偏好的面積及面積安排
對房價的心理預期
對銀行信貸的態(tài)度
購房時機
區(qū)域選擇
一半左右的購房者會在原居住區(qū)購買房子，其中閘北、黃浦、閔行被訪者中，愿意在本區(qū)購買房子的比例較小，寶山的被訪者中，沒有人愿意在本區(qū)購買房子。
值得注意的是，根據(jù)目前房產(chǎn)市場現(xiàn)狀，黃浦區(qū)原住民在本區(qū)購買房子的比例小，多半與房價高有關。
區(qū)域選擇
被訪者購房的區(qū)域主要是徐匯、浦東新區(qū)、長寧，結合被訪者原住區(qū)域與準備購房區(qū)域觀察，相比原有居住比例，大多都可能增長，但閔行、寶山及郊縣的居民遷出多于遷入。
小區(qū)選擇
小區(qū)選擇
小區(qū)選擇
偏好的建筑類型
偏好的房型結構
偏好的房屋面積
房屋的面積安排
將客廳、主臥、次臥、廚房、衛(wèi)生間按面積由大到小排序的話，90%以上的被訪者認為面積大小的排序應該是：
客廳 主臥 次臥 廚房 衛(wèi)生間
房屋的面積安排
本次調(diào)研，使“大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室”的流行格局進一步得到了印證
客廳的面積主要集中在20-30平方米之間，選擇35平方米以上大客廳的也有相當比例，占15%。
消費者希望的廚房面積主要集中在6-11平方米。不過廚房也不是越大越好，喜歡12平方米以上的只占9%。
從主臥室面積的選擇來看，大多數(shù)的人選擇15-20平方米，次臥在10-16平方米。
70%的人選擇5-8平方米的主衛(wèi)，選擇4平方米以下和10平方米以上的都很少。而次臥主要集中在4-8平方米。
房價的心理預期-總房價的承受能力
對房價的心理預期-單價的承受能力
對知名/不知名的開發(fā)商，消費者能接受的房價的價格差
消費者對銀行信貸的態(tài)度
消費者可能實施購房的時機
主要發(fā)現(xiàn)
細分人群消費需求
前面通過對被訪者的總體分析，呈現(xiàn)了被訪者在購房方面的主體傾向，但房型、區(qū)域、被訪者個體特征方面的聯(lián)系如何，還要作進一步深入的探討，以便更清晰地解讀不同的被訪者在購房需求方面的差異，更全面的反應建筑類型、房型結構、面積價格等方面的組合對購房者的影響。為此采用高級統(tǒng)計分析方法，從下述2個方面展開深入探討。
房型組合和意向購買區(qū)域分布
消費者分類
房型組合的細分研究
房型組合細分研究中涉及的因素：
房屋類型、房子面積、房子結構、房子總價、每平方的單價、小區(qū)規(guī)模、買房打算幾個人住、想要購買的房子區(qū)域。


研究結果的解讀：
通過高級統(tǒng)計分析得到的結果，以平面點圖的方式表示，這些代表不同因素的點，相互之間的距離越進，表示它們的關系越密切。
房型組合的細分研究
房型組合的細分研究
由高級統(tǒng)計分析圖可以看出五類購房組合：
第一類為小型低價房：單價3000元以下、總價30萬以下、面積為60平方米以下、一室一廳、小型房，一個人住。

第二類為中小型房：總價30-40萬、單價3000-4000元、60-90平方米、二室一廳、適合兩個人住。

第三類為中型房，適合三口之家：高層、大中型、總價40-60萬、單價4000-6000元、90-120平方米、三個人住。

第四類為大型精品房：錯層、超大型、面積在120-150平方米、房價在60-80萬、單價6000-8000元、二室兩廳、四個及四個以上人住。

第五類為超大型高檔住宅：聯(lián)體別墅、獨棟別墅、復室的五室二廳、五室三廳房屋面積在150平方米以上的，房價80萬，單價8000-10000元。
房型組合的細分研究
房型組合的細分研究
由高級統(tǒng)計分析圖呈現(xiàn)區(qū)域、建筑類型、房子面積間組合：
從建筑類型觀察，多層住宅最適合閔行、浦東新區(qū)；高層則最適合普陀、靜安、長寧、徐匯；錯層、復式、別墅等則曲高和寡，有一些發(fā)展可能的區(qū)域是長寧、徐匯、盧灣等區(qū)。

從房子的面積觀察，60-90平米的在閔行、浦東新區(qū)較受歡迎；而90-120平米的在市內(nèi)各區(qū)的都有相當?shù)氖袌觥?


消費者細分研究
用聚類分析等統(tǒng)計方法，從人口統(tǒng)計特征劃分出五大類購房人群如下，他們的詳細描述見后頁
1、低收入者
2、普通購房者
3、奮斗型購房者
4、事業(yè)有成者
5、享受生活型
消費者細分研究
五類購房者的特征描述
低收入者
低收入者低年齡和高齡的較多，他們所從事的職業(yè)一般，主要為工人，普通職員或離退休人員。個人收入及家庭收入都較低。購房能力較低。
普通購房者
他們從事的職業(yè)并無特殊之處，家庭和個人收入處于中下水平。購房能力不高。
奮斗型購房者
其中年輕人占了大多數(shù)，他們屬于職業(yè)的發(fā)展階段。有良好的職業(yè)，收入水平也較高，比較注重生活質(zhì)量。
事業(yè)有成者
在年齡分布上比較平均，年齡大的較少。他們都有較高的收入，個人前景廣闊。愿意在居住條件上有較大的投入。
享受生活型
與其他購房者相比，他們更注重生活的質(zhì)量、生活品位的提高。在購房上對價格考慮較少。
消費者細分研究
消費者細分研究
消費者細分研究
前頁的圖表與P36、P38的平面分布相同，比照后可以發(fā)現(xiàn)：
低收入者比較傾向低價房型
普通收入者因其購買力不高，購房將集中在中小型房
奮斗性購房者雖然收入不是很高，但職業(yè)前景良好，憧憬美好人生并且追求生活質(zhì)量，因此他們的購房將以中檔房為主
大型精品房成為事業(yè)有成者的首選，
享受生活型購房者收入水平高，追求寧靜、溫馨、自然的穩(wěn)定方式，比較偏愛別墅等高檔房。

主要發(fā)現(xiàn)
消費者的房產(chǎn)投資行為
本次研究中，因為購房只是為了投資的那部分被訪者數(shù)量太少，不足以反映消費者購房投資方面的實際情況，所以得到相關數(shù)據(jù)僅供參考。
房產(chǎn)投資者關注的因素
房產(chǎn)投資者的投資方向
房產(chǎn)投資者對房產(chǎn)的選擇
房產(chǎn)投資者對房產(chǎn)的價格期望
房產(chǎn)投資者的房產(chǎn)信貸行為
四、附錄
附錄內(nèi)容
消費者對房屋裝修的態(tài)度
消費者對房屋裝修方式的選擇
消費者對房屋裝修的資金投入
消費者對樓市的信心
樓市的品牌表現(xiàn)
樓盤知曉路徑
樓盤品牌知名度

消費者對房屋裝修方式的選擇
消費者對房屋裝修的資金投入
消費者對房屋裝修的資金投入
消費者對樓市的信心-對房產(chǎn)價格上漲預期
樓市的品牌表現(xiàn)-知曉途徑
樓市的品牌表現(xiàn)-樓盤品牌知名度
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上海之春房地產(chǎn)展示交易會調(diào)研報告