重慶安特花園策劃報告
素分析及專項調研
1、1房地產市場態(tài)勢分析及開發(fā)時機研究
2002年重慶房地產極度熱鬧，生機勃勃！——買房的和想買房的人越來越多；建房的和想建房的越來越多。地價在猛漲，房價在悄然上揚，伴隨著的是一片又一片的荒蕪之地變成了主城區(qū)的花園洋房……
（一）府連續(xù)出臺十大政策，即是對房地產的促進，也加大對房地產市場的規(guī)范和管理。
1. 政策一、啟動商品房買賣合同聯機備案系統。2002年1月中旬，市房管局開始啟動“商品房買賣合同聯機備案系統”。購房者通過電腦查詢和“63875555”電話語音查詢兩種方式了解商品房已售、可售和不可售的情況，有效地堵塞了“一女多嫁”的漏洞。
2. 政策二、住房交易手續(xù)費新標準。2002年3月，重慶市物價局和市國土房管局聯合下發(fā)了《關于規(guī)范住房交易手續(xù)費的通知》，對房屋轉讓和租賃的相關手續(xù)費制定了新的標準。
3. 政策三、土地價格調整和土地級別調整。2002年６月，政府對重慶市土地價格和土地級別進行調整。調整內容涉及兩個方面：一是土地出讓金：商業(yè)用地、住宅用地上漲９１％；二是土地基準地價：商業(yè)用地、住宅用地上漲４５％左右。此項政策帶來了三大信號：一、 土地值錢了， 意味著城市競爭力提高了；二、重慶房地產市場門檻進一步提高。三：帶動房價上漲。
4. 政策四、土地公示制度。2002年7月1日起，重慶房地產市場經營性用地一律實行招投標。有人士認為，此舉意味著，繼土地儲備、土地出讓金調價后，重慶市提高了開發(fā)企業(yè)進入房地產市場的又一道門檻。
5. 政策五、重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例。2002年8月1日，《重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例》正式實施。該條例至少在四個方面值得購房者的注意：商品房銷售實施以套內建筑面積作為計價依據；現售商品房，房地產開發(fā)企業(yè)應在銷售合同簽訂七日之內，為購買人辦理土地及房屋產權登記；為保證購房者的預售資金不被挪用和卷走，對預售資金實施工程監(jiān)理單位和銀行共同監(jiān)管；開發(fā)商應在預售房交房使用30日之內，為購房者辦理土地及房屋產權登記。
6. 政策六、切實解決“辦證難”問題。2002年10月，市政府轉發(fā)文件，要求在年底前基本辦完不少于300萬平方米房屋的“兩證”。據統計，由于多年的歷史積累，主城區(qū)目前有320萬平方米已售房屋未辦理“兩證”，涉及到幾萬戶家庭50－60億元的住宅產權。隨后的11月，國土、建委、規(guī)劃等部門又聯合出臺了關于辦理兩證的“十六條規(guī)定”，以切實解決辦證難的遺留問題。
7. 政策七、開通信用檔案管理系統。2002年11月初，市房管局開通重慶市房地產企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案管理系統。這是重慶為整頓和規(guī)范房地產市場又一重大舉措。該檔案系統涉及到房地產企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、不良行為記錄、違法違規(guī)行為、公眾投訴及處理情況等內容。其中違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、欺詐銷售等問題是本次信用檔案系統監(jiān)督的重點。
8. 政策八、重慶市物業(yè)管理條例。2002年11月1日，《重慶市物業(yè)管理條例》正式實施，這是重慶市第一部物業(yè)管理法規(guī)。
9. 政策九、重慶市城市房地產開發(fā)經營管理條例。2002年11月，市建委出臺條例，規(guī)范房市經營行為。該條例對違規(guī)作了明確規(guī)定，被查處的違規(guī)行為，其內容包括：擅自變更規(guī)劃設計、侵害購房人合法權益；不發(fā)放住宅質量保證書、住宅使用說明書、不按保證書承諾承擔保險責任；將已分攤的公共面積再次出租或出售；購房合同中不標明套內建面和公攤等。
10. 政策十、重慶市城市拆遷管理條例。2002年12月1日，《重慶市城市房屋拆遷管理條例》實施。這是直轄以來，重慶對城市的拆遷管理法規(guī)一次重大調整。新《條例》在拆遷管理上將更規(guī)范、更全面、更法制化。據介紹，相對1999年重慶的第一部拆遷管理條例，新條例在六大方面作出了修改，包括了拆遷補償主體、補償金額方式、安置方式、行政管理、補償資金的監(jiān)管、處罰條款等等
（二）房價上漲
一個毋庸置疑的事實是，重慶房價在一路走高。從去年以來，其增幅一直保持在兩位數以上。來自官方的數據顯示，2002年秋季房交會上，重慶主城區(qū)期房成交均價2432元、現房成交價為2130元。與半年前政府召開的春季房交會的數據相比，期房每平方米價格上漲了259元（同面積計算法），增幅為17.32％；現房上漲了250元，增幅為13.2％。
（三）大盤涌現
重慶房市2002年的一件大事，是融僑半島和廣廈城，這兩個大盤的正式上市。融僑半島已于2002年10月開盤，廣廈城已于2002年年底開盤，并已在12月初開始放號。這兩個大盤的總占地面積，已經被媒體重復了多次：融僑半島近3000畝，廣廈城1050畝。
繼融僑半島和廣廈城之后，又有一個上千畝的大樓盤基本排定了上市日期，進入倒計時，那就是準備在2003年6月正式開盤的“翡翠湖”別墅區(qū)，這是一個規(guī)劃為純別墅區(qū)的大型社區(qū)，位于沙坪壩、北碚、渝北三區(qū)交界的童家溪一帶。
另幾個籌備開發(fā)的“千畝級”大盤：美心集團準備開發(fā)的別墅項目，位于南岸區(qū)大佛寺大橋段以東，總占地3500畝，計劃在2004年前完成基礎配套設施建設；中城聯公司計劃開發(fā)的天驕.美茵河谷，由協信和英才景觀共同投資，占地1000畝左右，預計明年上半年推出；南方集團在渝北的教育型地產項目，占地超過1000畝，設有南方翻譯學院。
在今后很長一段時間內，重慶的“擴城運動”將會如火如荼地展開，人口將快速增長，自從重慶作為中國第四個直轄市正式掛牌以來，隨著西部大開發(fā)政策的傾斜，重慶市為了改善投資環(huán)境，每年以50億元的巨額資金投入城市基礎建設。“半小時”主城區(qū)、“8小時重慶”的暢通工程，幾座大橋橫跨長江及嘉陵江，直接受益的是沿線房地產開發(fā)項目?？v觀最近幾年重慶房地產開發(fā)的軌跡，有跡象顯示地產開發(fā)熱點已由渝中區(qū)向周邊區(qū)域轉移。
雙橋區(qū)幅員43.1平方公里，轄區(qū)內風光旖旎，擁有天然旅游勝地龍水湖風景區(qū)。
雙橋區(qū)工業(yè)發(fā)達，擁有四川汽車制造廠、中泰合資重慶雙橋正大有限公司等知名企業(yè)，基本形成了以重型汽車制造、改造、零部件生產和銷售為龍頭、飼料、鑄鍛為兩翼的工業(yè)體系。
雙橋區(qū)緊靠成渝高速公路和成渝鐵路距重慶市中心僅80余公里，大郵高等級公路橫貫全線。10000門程控電話連接著國內外大中城市，自來水廠尚余1／2的供水能力，天然氣日供應能力為6萬立方米，擁有110千伏變電站兩座。
雙橋區(qū)是國家級科技先進區(qū)，國家級“普九”達標區(qū)和全市第一個愛嬰區(qū)，城區(qū)綠樹掩映，環(huán)境優(yōu)雅，人均綠地45.5平方米，金融、保險業(yè)欣欣向榮，存、貸、保險業(yè)服務高效、便捷。
總的來說，雙橋區(qū)具有投資環(huán)境優(yōu)越，交通通訊發(fā)達，基礎設施完善的特點。隨著重慶市新的區(qū)劃調整以及直轄市的成立，雙橋區(qū)也迎來了新的歷史性發(fā)展機遇。
1、2項目相似高檔樓盤專項調查分析
略
1、3交通狀況
可與陳庹路相接，又可與袁茄路連接，上可至陳家坪、袁家崗，下可至茄子溪等處，是雙橋新城開發(fā)中心黃金地段。224、225、229、918、832、232、231、223

1、4結論：人氣創(chuàng)造市場
縱觀國內明星樓盤的熱銷，從根本上來講就是充分調動了人氣。這種人氣在一定時間和范圍內可以超越價值和價值比較，這已經是不爭的事實。
而所謂的人氣就是“精英消費觀加上羊群心理”，說白了，聰明的人和大多數人認為是好的就都是好的。從中國人任何接受彩電、冰箱的歷史就可以看到這種定式。因此，真正掌握“精英”人群的消費傾向，與市場比較并做出適當超前應該是本案的操作思路。
1、5項目機會分析及因素分解
雖然重慶市樓市整體供大于求，但今后幾年內銷售量仍然將維持上升，加上項目特點鮮明，因此市場機會較大
□ 地理位置優(yōu)越：位于雙橋西南新城商業(yè)步行街中心地段，距離解放碑13公里，10分鐘到達石橋鋪、楊家坪，15分鐘到達大坪、火車站，30分鐘到達解放碑，40分鐘到達江北機場，對白領上班一族極具吸引力。
□ 居家和商業(yè)氛圍濃厚：隨著“較輕”線2004年的開通，西南新城已經成為雙橋居家的首選，人氣的聚集將對居家和商業(yè)的帶動帶來巨大的影響。
□ 借勢開發(fā)，潛力巨大：本項目方圓2公里內為雙橋區(qū)知名樓盤，如天辰華府，三木花園，春暉花園等，該區(qū)域已經成為雙橋標榜樓盤的代表，其升值潛力和遠景已經是不爭的事實，為本項目的成功開發(fā)起到了借勢的功效。
□ 周邊配套成熟：周邊配套比較完善，諸如：菜市，銀行，郵政，醫(yī)院，超市，食肆酒家等一應俱全。


1、6項目劣勢分析及因素分解
□ 發(fā)展商缺乏社會知名度：發(fā)展商進入地產開發(fā)的時間較短，未能形成強的社會知名度。本項目被目標市場認知和接受還須一段時間，在很大程度上影響項目的銷售進度。
□ 規(guī)模小，為單體樓盤：項目地塊為長方形，占地面積為6080平方米，為單體高層商住樓，戶型設計，園林綠化、相關配套等受到限制。
2．項目定位
2、1產品定位
2．1．1項目開發(fā)檔次
中高檔住宅應從兩方面體現：一是硬件，包括所有建筑材料質量、相關配套設施設備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內裝修等方面，靠色彩的運用、材料選用方面體現本項目整體的高貴氣質和豪華氣派，當然臨街玻璃材質，需重點考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務方面，需向買方提供完善、優(yōu)質的服務信心和保證。

2．1．2建議采用的建筑風格
本項目名稱為“安特•鴻程酈景”，從字面上給人信心、聯想、暗示升值未來之意。因此從含義上來說，本項目宜采用中西接合式建筑風格。然而，建筑風格作為建筑范疇的組成部分，其首要因素就是要與周邊環(huán)境產生和諧美的視覺效果。
從消費者心理來看，希望自己購買的物業(yè)保值增值，在建筑風格上體現中高檔住宅的定位。建議取清新明快的色調，線條簡約、流暢，視覺效果優(yōu)雅，體現健康主題的現代主義建筑風格。
裙樓：選用深色調大理石外墻
外立面：外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用深綠色．
頂部造型：西式風格、線條簡約、流暢，意境深遠
2．1．3配套設施及功能建議
配套設施設置應以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強調無污染、選用有益于健康的綠色建材。
□ 房屋配置
門、窗：建議選用經中國環(huán)境標志產品認證委員會認證的節(jié)能型產品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門具有防盜、防火、隔音、保溫功能。設不銹鋼大堂防盜門，具智能化可視對講、自動開閉等功能。
屋內涂料、水管、間隔墻、地磚用綠色建材，并加以突出、宣傳。
電：增加單元戶用電容量，設置應具超前性，充分考慮未來現代化生活需求。
天然氣：安裝設計選位應考慮使用的舒適、方便及美觀。
有線電視駁口：廳、主人房均設置。
電話駁口：設雙線，具寬帶網功能。
□ 會所：
氧吧
健身設備、桑拿設備組合
夾層設桌球、乒乓球、棋牌室
醫(yī)務室兼保健功能及售藥
兒童看護室
家政服務中心
□ 智能化設備：
閉路電視監(jiān)控系統
自動停車管理、收費系統
一卡通收費系統――憑住戶卡記賬消費
2．2價格定位

本項目總體定位為實用性商住樓，建議總體均價控制在1558元／平方米，整個銷售過程中價格策略為低開高走。開盤的時候以一個比周邊項目較有優(yōu)勢的價格打入市場，隨著工程進度和銷售情況的進展逐步抬高價格。
2．3客戶定位
由于本項目屬于近郊住宅，使得本項目的目標客戶定位有一定程度的差異。公寓為中檔實用型住宅，吸引部分投資者和工作3－5年的白領階層、欲改善目前居住環(huán)境的購買者以及部分富豪階層，不排除部分投資者和家庭支付能力強的離退休者購買。
2．3．1目標顧客的區(qū)域設定和分析
本項目位于雙橋商業(yè)步行街，地理位置優(yōu)越。目標客戶區(qū)域構成
來自區(qū)域 所占比例
渝中區(qū) 5%
南岸區(qū) 5%
巴南區(qū) 5%
雙橋區(qū) 70%
九龍坡區(qū) 10%

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