xx-北京某地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

本稿為××發(fā)展戰(zhàn)略初稿。報(bào)告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和整體發(fā)展戰(zhàn)略、××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施。
報(bào)告首先對(duì)××企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢(shì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺(tái)區(qū)）三個(gè)角度進(jìn)行比較詳細(xì)的分析，繼而簡(jiǎn)要提出了××企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)有那些。在這部分分析中，重點(diǎn)分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境。其次，在我們對(duì)企業(yè)進(jìn)行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對(duì)××企業(yè)內(nèi)部狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析。第三部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對(duì)企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)和自身實(shí)力兩個(gè)角度通盤考慮和分析，我們提出了××企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)。第四部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對(duì)××企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。第五部分是第四部分的詳細(xì)展開，對(duì)××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。第六部分則是戰(zhàn)略實(shí)施的一些具體問題分析。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭：中國(guó)政府制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要提出未來五年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)期為7％ 。各種跡象表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期，中國(guó)正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期：新時(shí)期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺(tái)而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。即居民住房由過去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)由過去的供方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。三是消費(fèi)主體由過去的集體購(gòu)房變?yōu)榫幼≌邆€(gè)人。四是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。
中國(guó)的建筑業(yè)也處于一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期：根據(jù)建設(shè)部《建筑業(yè)“十五”計(jì)劃及２０１０年發(fā)展規(guī)則》的預(yù)測(cè)，今后５--１０年，我國(guó)建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)將以７--８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大規(guī)模的重點(diǎn)工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場(chǎng)發(fā)展空間。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機(jī)遇
以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一：在《建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。
加入WTO，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響：中國(guó)加入WTO即將成為事實(shí)，加入WTO對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)可達(dá)兩個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)造1000萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，在拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的前提下，客觀上推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但加入WTO，中國(guó)企業(yè)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)策略等都對(duì)小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。
申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機(jī)：奧運(yùn)促進(jìn)京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動(dòng)建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，北京為2008奧運(yùn)大量的基建投入有相當(dāng)部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。
國(guó)家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障：《建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要》提出未來5年我國(guó)住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米；農(nóng)村新建30億平方米。到2005年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到22平方米，基本實(shí)現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量相對(duì)較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到30平方米。這客觀上就要求國(guó)家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。
1、中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)體制改革對(duì)××這樣的民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，“國(guó)退民進(jìn)”
是大趨勢(shì)；
2、在中國(guó)即將加入WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，××在此時(shí)選擇進(jìn)
入房地產(chǎn)是前景的，但是要求××必須緊緊把握形勢(shì)，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，以迎接
新時(shí)代的挑戰(zhàn)；
3、建筑行業(yè)雖然整體利潤(rùn)偏低，但建筑業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
因此需要××建筑在新形勢(shì)下進(jìn)行重新定位，尋求發(fā)展良機(jī)；
4、裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，，但需要××做好擴(kuò)充企業(yè)實(shí)力、做好市場(chǎng)定位等各方面的工作。
產(chǎn)業(yè)劃分說明：
1、按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從××實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，把裝修
裝飾單獨(dú)列出進(jìn)行分析說明
2、因?yàn)榉康禺a(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點(diǎn)，從各個(gè)角度做出比較詳
細(xì)的分析，對(duì)于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析
分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中一個(gè)新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)
成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮
××企業(yè)的實(shí)際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對(duì)如下四個(gè)方面做比較
詳細(xì)的分析
4、 開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模?。焊鶕?jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2000年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊(cè)1167家，而北京市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)總共約950個(gè)，僅掌握在510個(gè)開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項(xiàng)目做。對(duì)北京市場(chǎng)上在售項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有項(xiàng)目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足3萬平方米。通過對(duì)企業(yè)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，開發(fā)規(guī)模最大的前100家企業(yè)，其項(xiàng)目占到市場(chǎng)全部在售項(xiàng)目總規(guī)模的62％，平均開發(fā)規(guī)模66.3萬平方米；剩余400余家企業(yè)所占市場(chǎng)份額不足40％，平均開發(fā)規(guī)模9.9萬平方米。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場(chǎng)一大特點(diǎn)。

5、大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位，進(jìn)入門檻提高：北京市已經(jīng)成立了土地整理儲(chǔ)備中心，準(zhǔn)備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場(chǎng)的供需，現(xiàn)在土地整理儲(chǔ)備中心已經(jīng)開始回收土地。而且政府有關(guān)部門將開展對(duì)閑置建設(shè)用地、開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略。大企業(yè)將進(jìn)一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如：：華遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)在正在全面熱銷4個(gè)項(xiàng)目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑，2000年銷售額達(dá)20億元，在北京市場(chǎng)占有率達(dá)到5％。今年下半年，華遠(yuǎn)將推出4個(gè)新項(xiàng)目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場(chǎng)價(jià)值達(dá)44億元，今明兩年在北京市場(chǎng)的占有率將擴(kuò)大到15％。當(dāng)代集團(tuán)也同時(shí)推出當(dāng)代城市家園、當(dāng)代青云科技大廈、當(dāng)代萬國(guó)城，開發(fā)規(guī)模達(dá)100萬平方米。萬通、萬科、太合等也同時(shí)在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項(xiàng)目，氣勢(shì)逼人。

6、 新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小：據(jù):搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，今年上半年新開盤項(xiàng)目有145個(gè)，平均項(xiàng)目規(guī)模12.1萬平方米。在新開盤項(xiàng)目中開發(fā)規(guī)模在10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為55.77％。隨著開發(fā)規(guī)模增加，項(xiàng)目數(shù)量有逐漸減少的趨勢(shì)。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于5萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的40.03％，遠(yuǎn)大于上半年新開盤項(xiàng)目中同規(guī)模項(xiàng)目比重(28.85％)，開發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。新開盤項(xiàng)目大于或等于100萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占3.85％，也超過全部在售項(xiàng)目同等規(guī)模的比重。新開盤項(xiàng)目規(guī)模有逐漸變大的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)趨勢(shì)并不顯著。

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