2003年武漢房地產(chǎn)市場情況分析報告
2003年武漢房地產(chǎn)在諸多政策的實施中悄然而過，從年初的停止別墅類用地到央行121號文件和國務(wù)院18號文件，從獲取土地質(zhì)優(yōu)者得的原則到預(yù)售門檻提高；諸多政策的出臺保障了全市房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序地發(fā)展。
從投資情況看，全市房地產(chǎn)投資保持27.92%的增長速度，施工面積增長15.7 %，竣工面積增長7.8 %，實際預(yù)銷售面積增長10.07 %，房地產(chǎn)市場基本實現(xiàn)了總量平衡、結(jié)構(gòu)合理；在價格情況看，商品房價格上漲7.25％，存量房價格上漲9.98%，基本上顯示了房價穩(wěn)步、合理上升的發(fā)展勢態(tài)。
本報告將通過對2003年房地產(chǎn)市場發(fā)展基本情況的描述和分析，展望和預(yù)測未來一年房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢和前景。
報告由房地產(chǎn)市場運行情況、武房指數(shù)回顧、市場現(xiàn)狀特征、市場影響因素和前景展望五個部分組成。



第一部分 房地產(chǎn)市場運行情況

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟指標
（一）開發(fā)投資再創(chuàng)新高
2003年房地產(chǎn)總投資為169.5億元，同比增長27.92％，其中：住宅投資124.83億元，同比增長25.6％，占總投資的73.65％；經(jīng)濟房開發(fā)投資14.42億元，占住宅投資的11.56%；寫字樓投資6.45億元，同比增長4%；商鋪投資9.91億元，同比增長7%。


（二）施工面積穩(wěn)步增長
2003年施工總面積1955.49萬平方米，同比增長15.7%。其中：住宅1620.42萬平方米，占總施工面積的82.87%，同比增長16.8%;經(jīng)濟適用住房144.1萬平方米，占住宅施工面積的8.89%;寫字樓98.04萬平方米,同比增長26.5%;商鋪138.34萬平方米,同比增長5.1%。
2003年施工面積中的新開工面積為756.55萬平方米，同比增長6.3%。其中：住宅新開工69.53萬平方米，同比增長3.8%;經(jīng)濟房新開工78.79萬平方米，占總新開工面積的10.41%;寫字樓新開工22.68萬平方米,同比增長103.8%;商鋪新開工45.85萬平方米,同比增長29.2%。


（三）竣工面積略有上升
2003年房地產(chǎn)竣工總面積682.62萬平方米，同比增長7.8%。其中：住宅600.24萬平方米，同比增長14.8%，占總竣工面積的87.9%;經(jīng)濟適用住房88.61萬平方米，占住宅竣工面積的14.76%;營業(yè)用房56.19萬平方米，占總竣工面積的8.23%；寫字樓20.11萬平方米，占總竣工面積的2.95%。


（四）商品房消費需求旺盛
2003年全市商品房銷預(yù)售面積835.78萬平方米，同比增長10.07%,其中：住宅銷預(yù)售面積約占80%,中低檔商品住宅約占住宅銷預(yù)售面積的50%；總銷售額為136.51億元，同比增長15.15%。
購房自住約占99.2%,投資型購房占0.8%;本地居民購房約占90.5%,外地居民購房占9.5%。


（五）存量房交易量增加較快
存量房成交70244套，面積為636.52萬平方米，分別同比上漲26.29%、交易額為55.61億元。存量住房成交達30013套，同比增長13.67%，成交面積251.14萬平方米（不含房改出售公房）,同比增長13.22%。





（六）房屋租賃市場逐步攀升
房屋租賃21177戶，同比增長27.63%；租賃面積130.35萬平方米，同比增長10.45%；租賃金額5.02億元，同比增長2.24%。


（七）土地供應(yīng)量增長較快
2003年全市土地有形市場投入資金58.9億元，儲備土地16954畝；供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)土地35宗，面積2618畝，同比增長107％；交易實現(xiàn)金額41.04億元，同比增長137％。


（八）人均居住面積逐步增加
截止2003年底，全市實有住房建筑面積9046.87萬平方米（不含空置住房），同比增加418.31萬平方米;人均建筑面積已達23.92平方米，比2002年增長1.76平方米。


（九）商品房空置面積逐年下降
截止2003年底，全市空置一年以上的商品房為158.46萬平方米，其中：商品房住宅79.8萬平方米，營業(yè)用房44.93萬平方米，寫字樓33.73萬平方米，大部分均屬1998年以前建成的商品房。

（十）舊城改造及拆遷力度加大
1、全年舊城改造29片，8276畝，同比增長292.7%。
2、全年拆遷260萬平方米，同比增長34.72%;拆遷戶數(shù)為24433戶，較上一年增加11413戶，拆遷購買存量房占六成。


二、房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟指標
（一）房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟比例協(xié)調(diào)
2003年,全市固定資產(chǎn)投資為645.1億元，同比增長13.1%；地區(qū)生產(chǎn)總值為1662.4億元，同比增長12.1%;人均可支配收入為8524.5元，同比增長9%。
2003年,我全房地產(chǎn)總投資額為169.5億元,占全社會固定資產(chǎn)總投資的26.3%。
（二）住房公積金歸集逐年增加
截至2003年全市住房公積金累計歸集總額49.36億元，其中：2003年歸集11.7億元，同比增長31.74%；發(fā)放11.15億元個人公積金住房貸款，同比增長36.14%。




（三）房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)貸款增長較快
截至2003年，全市房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)貸款余額為114.69億元，同比增加52.2億元。


（四）個人住房貸款保持穩(wěn)定增長幅度
截至2003年，全市個人住房貸款余額 167.65億元，同比增長66.52億元。



第二部分 武房指數(shù)回顧

一、商品房價格穩(wěn)步上漲
（一）綜合物業(yè)指數(shù)：
18號文件的出臺和商品房預(yù)售門檻的提高影響樓市價格上漲，直至10月1日的房交會后，樓市價格指數(shù)出現(xiàn)較強的攀升勢頭。全年綜合物業(yè)價格為3311.2元/平方米，指數(shù)為1151.70點，各季度指數(shù)列表如下：

季度 住宅價格指數(shù) 寫字樓價格指數(shù) 綜合物業(yè)價格指數(shù)
2002年第四季度 1136.63 1050.07 1115.72
2003年第一季度 1146.75 1065.54 1129.91
2003年第二季度 1159.61 1080.50 1144.68
2003年第三季度 1176.77 1089.65 1156.85
2003年第四季度 1219.06 1095.71 1175.35


2003年武漢房地產(chǎn)市場情況分析報告