運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告(ppt)
報(bào)告思路
我們目前要解決的問(wèn)題
我們要解決的不是上述問(wèn)題中的單獨(dú)的某個(gè)或某幾個(gè)問(wèn)題，上述所有問(wèn)題都是我們不得不解決的問(wèn)題！
但決定項(xiàng)目成敗，直接影響建筑設(shè)計(jì)的問(wèn)題才是我們目前要解決的問(wèn)題！
誰(shuí)來(lái)消費(fèi)？
為什么來(lái)消費(fèi)？
什么商家來(lái)經(jīng)營(yíng)？
商家都經(jīng)營(yíng)些什么？
檔次如何？
業(yè)態(tài)搭配如何？

消費(fèi)者的消費(fèi)能力比較高，需求呈現(xiàn)多樣化；
消費(fèi)場(chǎng)所集中，但參差不齊，比較雜亂；
目前的商業(yè)業(yè)態(tài)種類比較齊全；
日常用品（包括大件家電）的采購(gòu)可以在本區(qū)域內(nèi)解決，但高端的非必需消費(fèi)品的采購(gòu)多在市區(qū)完成；

賣場(chǎng)已經(jīng)比較發(fā)達(dá)，而且也比較完善；
長(zhǎng)沖“步行街”，只能算是商業(yè)比較集中的街；
永利購(gòu)物中心想什么都賣，但現(xiàn)實(shí)結(jié)果是什么都賣不好；
開(kāi)寧的商業(yè)內(nèi)街也只開(kāi)了一半，但蘇果的人氣絕非虛名；
麥當(dāng)勞、肯德雞們的進(jìn)駐，大廠的商業(yè)前景已經(jīng)勿需多做說(shuō)明。

大廠商業(yè)什么最缺？
購(gòu)買(mǎi)力？
缺賣場(chǎng)？
缺百貨？
缺高檔次？
缺商業(yè)運(yùn)營(yíng)？
大廠商業(yè)什么最缺？
在大廠，只有買(mǎi)東西的地方，沒(méi)有逛街的地方！
體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)席卷全球

項(xiàng)目地塊分析（優(yōu)勢(shì)）
核心區(qū)域，地段優(yōu)越，沿街面長(zhǎng)；
控規(guī)不很嚴(yán)格，可發(fā)揮空間大；

項(xiàng)目地塊分析（劣勢(shì)）
項(xiàng)目基地面積比較小，可操作空間有限；
周邊的項(xiàng)目尤其是華潤(rùn)蘇果進(jìn)駐的開(kāi)寧鉆石星城已經(jīng)形成一個(gè)人氣聚集點(diǎn)；
項(xiàng)目地塊分析
綜合分析我們的項(xiàng)目，可以得出：
一個(gè)優(yōu)劣勢(shì)并存的項(xiàng)目；
一個(gè)優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)的項(xiàng)目；
一個(gè)充滿智慧挑戰(zhàn)的項(xiàng)目；
一個(gè)能成為大廠商業(yè)巨艦的項(xiàng)目；
一個(gè)需精心規(guī)劃仔細(xì)打磨的項(xiàng)目；
一個(gè)可以成就財(cái)富夢(mèng)想的好項(xiàng)目。

項(xiàng)目屬性定位
商業(yè)類型定位
商業(yè)類型一般由以下幾類形式：
□ 購(gòu)物消費(fèi)類：
綜合百貨
大型超市
專業(yè)市場(chǎng)
步行街
店中店[內(nèi)街鋪]

商業(yè)類型定位
□ 休閑娛樂(lè)類：
餐飲店[中西餐/咖啡吧等]
娛樂(lè)城[KTV/酒吧/游藝等]
休閑中心[美容/健身等]

商業(yè)類型定位
□ 那么適合我們項(xiàng)目的商業(yè)類型：

是純購(gòu)物類？還是休閑娛樂(lè)類？

是做百貨？大型超市？步行街？店中店？還是專業(yè)市場(chǎng)？

商業(yè)類型定位
各類型商業(yè)的利弊分析表：

商業(yè)類型定位
對(duì)于各形態(tài)評(píng)價(jià)的理由
1）放棄百貨的理由：
百貨在當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場(chǎng)確實(shí)很少，而當(dāng)?shù)厝说氖杖肱c消費(fèi)力是足以支撐百貨的介入的，但由于大廠距離南京很近，且交通發(fā)達(dá)，受到南京市區(qū)商圈的輻射影響太大，目前人們對(duì)百貨的消費(fèi)習(xí)慣還是集中于南京，永利購(gòu)物中心目前經(jīng)營(yíng)不好在某些程度上也能說(shuō)明問(wèn)題，另外大的百貨的入駐對(duì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)銷售與出租的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是不高的。
2）放棄大型超市的理由：
周邊華潤(rùn)蘇果體量較大，能夠滿足周邊社區(qū)的生活消費(fèi)所需，引進(jìn)同類 超市的可能性不大。
3）放棄步行街的理由：
純戶外步行街對(duì)用地規(guī)劃要求較高，本項(xiàng)目考慮住宅與商業(yè)的結(jié)合，考慮容積率問(wèn)題，規(guī)劃步行街不現(xiàn)實(shí)。
商業(yè)類型定位
對(duì)于各形態(tài)評(píng)價(jià)的理由
4）選擇店中店內(nèi)街鋪形式的理由：
店中店內(nèi)街形式的商業(yè)由于規(guī)劃設(shè)計(jì)要求不高，在住宅底商中的應(yīng)用比較常見(jiàn)，且周邊類似物業(yè)的招商與銷售情況較好，市場(chǎng)已驗(yàn)證這類形態(tài)比較成熟，另外對(duì)于本項(xiàng)目而言，對(duì)外沿街面可作為商業(yè)門(mén)面，內(nèi)部形成內(nèi)街規(guī)劃，這種形式的商業(yè)價(jià)值也會(huì)較高。

5）選擇娛樂(lè)類或?qū)I(yè)市場(chǎng)的理由：
凡是商業(yè)，對(duì)于越高樓層其商業(yè)價(jià)值與招商銷售難度都比較大，而本案為了綜合指標(biāo)考慮， 商業(yè)部分要做到3層，而專業(yè)市場(chǎng)或娛樂(lè)城對(duì)于樓層的抗性較弱，且經(jīng)過(guò)其他因素的綜合評(píng)價(jià)，這里認(rèn)為可以考慮。
商業(yè)類型定位
根據(jù)以上分析，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)形式的初步定位方向?yàn)椋?
A方案：店中店[內(nèi)街鋪]+休閑娛樂(lè)中心
B方案：店中店[內(nèi)街鋪]+專業(yè)市場(chǎng)
這里傾向于A方案，但仍需根據(jù)再度的市場(chǎng)研究與資源判斷來(lái)決定。
商業(yè)業(yè)態(tài)定位
大廠地區(qū)的現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)豐富，業(yè)種齊全，基本能滿足當(dāng)?shù)厝说娜粘Ｉ钕M(fèi)需求，而本項(xiàng)目位于大廠的區(qū)域商圈中心，作為商圈性商業(yè)必須要對(duì)外區(qū)域人群產(chǎn)生輻射吸引力，若以業(yè)種齊全的綜合性購(gòu)物內(nèi)街定位，則在規(guī)模與特色性方面缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，而以1-3個(gè)特色主題的業(yè)態(tài)定位，打造具有主題特色的店中店，必將區(qū)別現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境，開(kāi)辟新的市場(chǎng)。

商業(yè)業(yè)態(tài)定位
□ 業(yè)態(tài)的選擇
目前大廠地區(qū)熱門(mén)的商業(yè)業(yè)態(tài)有：
服飾、鞋帽、日用品、數(shù)碼電器以及干洗、美發(fā)等日常生活消費(fèi)類比較多；

稀缺的商業(yè)業(yè)態(tài)有：
時(shí)尚飾品、流行服飾、小工藝品、特色小餐飲、KTV娛樂(lè)、茶餐吧等等。

商業(yè)業(yè)態(tài)定位

目前，大廠地區(qū)的商業(yè)仍然處于傳統(tǒng)的基本生活業(yè)態(tài)為主，而缺乏真正值得“逛、體驗(yàn)、消遣、游玩、消費(fèi)”的具有特色主題的商業(yè)集中區(qū)，在大廠工作生活的青年群在當(dāng)?shù)匾舱也坏竭m合的地方來(lái)逛街/消費(fèi)，除非到南京城區(qū)，因此結(jié)合本項(xiàng)目打造主題特色的定位思想，根據(jù)差異化與同類化定位的基本策略本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)可選擇：
品牌服飾、時(shí)尚飾品、流行服飾、特色小餐飲、茶餐吧、KTV等


商業(yè)業(yè)態(tài)定位

通過(guò)以上各類業(yè)態(tài)的選擇與組合，把本案打造為當(dāng)?shù)厥讉€(gè)具有時(shí)尚/流行/炫動(dòng)類主題特色的商業(yè)區(qū)，以特色的主題氛圍、優(yōu)良的商業(yè)硬件、舒適的購(gòu)物環(huán)境以及合理的空間設(shè)計(jì)等來(lái)提升項(xiàng)目的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
經(jīng)營(yíng)模式定位

在商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，為了順利實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的銷售或者出租，必須考慮商業(yè)后期經(jīng)營(yíng)與管理模式，同時(shí)對(duì)于確定項(xiàng)目的租售模式起到關(guān)鍵作用。

經(jīng)營(yíng)模式定位
經(jīng)營(yíng)模式的兩種方式


經(jīng)營(yíng)模式定位
本項(xiàng)目特色主題街區(qū)的商業(yè)形態(tài)，必將面臨零散的經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)模式必須要符合以下2點(diǎn)：

1要保證商業(yè)主題規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性，符合業(yè)態(tài)規(guī)劃要求，保持后期持續(xù)旺熱；
2滿足開(kāi)發(fā)商的資金戰(zhàn)略需求，確?；乜钛杆?，并最大化實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤(rùn)。

經(jīng)營(yíng)模式定位
經(jīng)營(yíng)模式建議：
成立商業(yè)管理部，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶統(tǒng)一管理
商戶自主經(jīng)營(yíng)，并服從統(tǒng)一管理：業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)類別/項(xiàng)目必須服從統(tǒng)一規(guī)劃，開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)服從統(tǒng)一管理，對(duì)于業(yè)主提前簽訂服從管理保證書(shū)。
業(yè)主自主獲取租金收益，經(jīng)營(yíng)者自主獲取經(jīng)營(yíng)收益，統(tǒng)一交納管理費(fèi)。

經(jīng)營(yíng)模式定位
 租售模式建議：
為了保證開(kāi)發(fā)商的資金回籠需求，本項(xiàng)目商鋪統(tǒng)一對(duì)外出售，但由于主力店招商需求，為了后期更好的經(jīng)營(yíng)管理，自己保留部分物業(yè)。
而目前由于國(guó)家政策限制，銷售產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一返租的模式不好落實(shí)，因此原則上消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)物業(yè)后自主招商或自主經(jīng)營(yíng)，但在實(shí)際操作中，我們必須提前招商，這樣帶租約銷售會(huì)給投資者更多的收益保障，也會(huì)解決商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃問(wèn)題。
客戶群定位
項(xiàng)目客群定位
項(xiàng)目客群定位
消費(fèi)者
大廠區(qū)域人群，以20-35歲的青年人群為主。
經(jīng)營(yíng)者
南京及周邊地區(qū)各類商業(yè)商家。
投資者
大廠乃至南京地區(qū)的投資客及自營(yíng)商家。

以上將在深入市場(chǎng)調(diào)研后有詳細(xì)定位闡述。
項(xiàng)目產(chǎn)品思路發(fā)散
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