運(yùn)營(yíng)策略報(bào)告(ppt)

項(xiàng)目定位
項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位

根據(jù)本案周邊環(huán)境條件、體量規(guī)模及項(xiàng)目建筑類型特點(diǎn)，本案項(xiàng)目總定位方向：

項(xiàng)目定位
功能定位方案一：
餐飲、娛樂(lè)、休閑與辦公。

總定位描述
集餐飲、娛樂(lè)、休閑、辦公于一體的
多功能高檔餐娛中心

項(xiàng)目定位
業(yè)態(tài)業(yè)種定位：
根據(jù)建筑層數(shù)與體量，本案業(yè)態(tài)規(guī)劃為：
1-2層：大型餐飲；
1層大廳集中餐飲，2層為包間
3層：咖啡廳、茶餐廳或西餐廳；
4層：娛樂(lè)KTV、SNOOK、酒吧等；
5層：美容美體、健身中心、部分辦公。
項(xiàng)目定位
客戶定位

消費(fèi)群體：
商務(wù)宴請(qǐng)/朋友宴會(huì)/喜宴
商務(wù)會(huì)客/商務(wù)娛樂(lè)/朋友娛樂(lè)

項(xiàng)目定位
客戶定位
租買客戶：
大型連鎖餐飲店—租為主
連鎖咖啡/茶/西餐廳店主—租或買
KTV/酒吧/娛樂(lè)業(yè)業(yè)主—租或買
投資客戶—買

項(xiàng)目定位
功能定位方案二：
主題餐飲會(huì)客中心

總定位描述
港城首席主題美食中心

項(xiàng)目定位
業(yè)態(tài)業(yè)種定位：
根據(jù)建筑層數(shù)與體量，本案業(yè)態(tài)規(guī)劃為：
1-3層：大型中高檔中餐；
1層大廳集中餐飲，2層分為多功能大包房，3層為私密會(huì)客中小包間
4層：高檔咖啡廳、茶餐廳或西餐廳；
5層：量販KTV；

項(xiàng)目定位
客戶定位

消費(fèi)群體：
商務(wù)宴請(qǐng)/朋友小聚/婚宴喜宴
商務(wù)會(huì)客/商務(wù)娛樂(lè)/朋友娛樂(lè)

項(xiàng)目定位
客戶定位
租買客戶：
大型中餐連鎖餐飲店—租為主
連鎖咖啡/茶/西餐廳店主—租或買
KTV娛樂(lè)業(yè)業(yè)主—租或買
投資客戶—買
租售模式
租售模式分類：
1.按租售面積來(lái)分：
整租整售：一個(gè)單位整體出租或出售；
整租散售：一個(gè)單位整體出租但分割出售產(chǎn)權(quán)。
2.按租售次序來(lái)分
先租后售：先將物業(yè)出租個(gè)商家，帶租約銷售；
先售后租：先承諾返租銷售給業(yè)主，再招商招租。
租售模式
本案租售模式
根據(jù)本案的建筑特點(diǎn)與業(yè)態(tài)規(guī)劃，針對(duì)于不同的單位可采取不同的租售方式：
1-2層 大型餐飲 整體出租或出售
3層 咖啡/茶西餐廳 分割出售產(chǎn)權(quán)
4層 娛樂(lè)KTV/酒吧 分割出售產(chǎn)權(quán)
5層 美容中心/辦公 出租，自己保留。

租售模式 本案租售模式
以上租售模式組合，最終可銷售面積約5200平方米，其中3/4層產(chǎn)權(quán)出售面積約2600平方米。
從租售順序來(lái)看，原則上本案采取先找商家再找買家的先租后售方式，盡量把招商/招租工作提前，這樣能最大程度的滿足商家要求。
如果1-2層大餐飲商家采取租的方式，則再簽租約后再將產(chǎn)權(quán)出售給投資者。
租售模式
本案租售模式
地下停車場(chǎng)處理方式：

方式一：自己保留，不出售。
后期自己出租車位/收取停車費(fèi)來(lái)回收投資

方式二：出售經(jīng)營(yíng)權(quán)或使用權(quán)。
讓大餐飲或其他商家買斷使用權(quán)，以供他們自用和收停
車費(fèi)用。
經(jīng)營(yíng)管理
不同的運(yùn)營(yíng)模式，決定不同的營(yíng)銷推廣策略。
多功能餐娛中心：需要的營(yíng)銷力度比較大，而且需要盡早介入，帶動(dòng)招商和銷售；
主題餐飲中心：前期主要要進(jìn)行針對(duì)性的招商，營(yíng)銷推廣工作在大客戶確定意向入駐后在推廣，而且不需要大力度，推廣的目的，在于帶動(dòng)其他小商戶和投資者入市；
不同的定位，推廣方向和思路也有差異。
多功能餐娛中心：
城市會(huì)客中心
東方銀座，美食娛樂(lè)城
港城一戰(zhàn)式，餐飲/休閑/娛樂(lè)中心
請(qǐng)客，我就去東方銀座
有品位，更有面子
想吃就吃，想玩就玩
美食節(jié)舉辦；
卡拉OK大賽；
啤酒節(jié)舉辦；
市民最愛(ài)去的消費(fèi)地評(píng)選等
定向招商；
充分互動(dòng)；
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經(jīng)營(yíng)成功！

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