武漢江漢路項(xiàng)目策劃書(shū)(ppt)
武漢江漢路項(xiàng)目策劃書(shū)
目錄
武漢市宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
武漢市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析
漢口及江漢路商業(yè)環(huán)境分析
附件：調(diào)查問(wèn)卷分析
一、武漢市宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
1、武漢市基本概況
武漢是華中最大的城市之一，有著深厚的歷史文化背景，特別在商業(yè)方面已形成了華中地區(qū)的商貿(mào)中心地位。
武漢市被國(guó)家旅游局授予“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”，而江漢路步行街的旅游價(jià)值在近年來(lái)得到了較有效的開(kāi)發(fā)，也日益成為武漢又一重要的旅游區(qū)域。
2、武漢市在區(qū)域中的地位
近年來(lái)武漢市為了促進(jìn)城市的經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展，提高了對(duì)旅游經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)及發(fā)展速度，重點(diǎn)規(guī)劃整治了江漢路步行街，突出了江漢路的歷史旅游價(jià)值，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。江漢路步行街將逐步成為武漢仍至湖北省的旅游、商業(yè)中心。
3、武漢市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述
武漢市近年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，以下數(shù)據(jù)摘自武漢市政府每年公布的經(jīng)濟(jì)政府工作報(bào)告，可直觀地反映武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2001年武漢市經(jīng)濟(jì)概況：

（2）城鄉(xiāng)居民收入增加，生活水平提高，但增幅不大。
（3）市場(chǎng)物價(jià)穩(wěn)中有落。
（4）失業(yè)、下崗的問(wèn)題較為嚴(yán)峻，重點(diǎn)發(fā)展私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)來(lái)緩解就業(yè)。
（5）國(guó)內(nèi)商業(yè)仍保持暢旺，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。
（6）商品市場(chǎng)體系逐步完善，新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。
（7）旅游產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。
4、武漢房地產(chǎn)投資政策、舊城改造方面政策、法規(guī)分析
鼓勵(lì)中、外商投資三產(chǎn)業(yè)。凡投資三產(chǎn)業(yè)且稅收關(guān)系在區(qū)內(nèi)的企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)，可享受以下優(yōu)惠政策：從事公用事業(yè)、商業(yè)、物資業(yè)、社區(qū)服務(wù)以及教育文化體育衛(wèi)生行業(yè)的中外企業(yè)，自開(kāi)辦之曰起，可減征或免征所得稅一年；對(duì)為生產(chǎn)服務(wù)投資興辦的從事咨詢(xún)、信息、技術(shù)服務(wù)的企業(yè)。自開(kāi)辦之曰起，免征所得稅兩年；對(duì)入駐我區(qū)從事銀行、證券、保險(xiǎn)、信托等金融企業(yè)，區(qū)內(nèi)各種規(guī)費(fèi)一律減半征收。


利用自身土地、廠房興辦市場(chǎng)，從開(kāi)業(yè)之曰起半年內(nèi)免收工商管理費(fèi)，半年后視經(jīng)營(yíng)情況低費(fèi)起步。新辦市場(chǎng)的稅收可根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，在半年至一年內(nèi)酌情予以照顧。各類(lèi)市場(chǎng)視同城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，免征有關(guān)規(guī)費(fèi)。

從政府的政策來(lái)看，本項(xiàng)目應(yīng)在優(yōu)惠范圍內(nèi)，可充分利用政策的優(yōu)惠來(lái)降低成本及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)大有作用。
5、城區(qū)商業(yè)消費(fèi)分析
2001年，武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭。城區(qū)居民收入水平穩(wěn)步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。
根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)：2001年城區(qū)居民人均收入為7305.04元，比上年增長(zhǎng)8.1%，消費(fèi)性支出6342.28元，比上年增長(zhǎng)4.4%。

在市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要表現(xiàn)為：

市民在食品方面的支出比例大，有一定的增長(zhǎng)。
市民在食品方面的支出占的比例最大，2001年居民人均購(gòu)買(mǎi)食品支出2413.44元，比上年增長(zhǎng)3.1%。


在服裝消費(fèi)支出增長(zhǎng)迅速。
服裝市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，2001年居民人均衣著支出570.87元，比上年上升8.8%，說(shuō)明在市民服裝方面的消費(fèi)隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。
居民家庭之間的收入差異呈擴(kuò)大趨勢(shì)

二、武漢市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析
1、商業(yè)供應(yīng)狀況分析

分析：
武漢商鋪銷(xiāo)售主要以街鋪為主。
從近年來(lái)武漢市商業(yè)用房的竣工面積來(lái)看，武漢市每年的商業(yè)開(kāi)發(fā)量?jī)H占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的8.5%（以2000年數(shù)據(jù)）
從商業(yè)竣工量來(lái)看，1998年的竣工量最低，而在1999年的竣工量在幾年中達(dá)到最大，到2000年又大幅度回落，從幾年的平均總量來(lái)看，商業(yè)開(kāi)發(fā)竣工量增幅不大，是市場(chǎng)自然調(diào)節(jié)的結(jié)果。
2、商業(yè)銷(xiāo)售狀況分析
圖例：

武漢市每年的商業(yè)面積銷(xiāo)售量?jī)H占全市房地產(chǎn)銷(xiāo)售量的5%（以2000年數(shù)據(jù)），以開(kāi)發(fā)竣工量占開(kāi)發(fā)量的8%來(lái)對(duì)比，說(shuō)明商業(yè)面積在武漢無(wú)論是需求還是供應(yīng)一直相對(duì)較為保守。
武漢市商業(yè)面積銷(xiāo)售主要以街鋪為主，大型商業(yè)裙樓的銷(xiāo)售極少。

3、商業(yè)空置狀況分析
圖例：
分析：
從近年來(lái)武漢市商業(yè)用房的空置面積來(lái)看，武漢市商業(yè)用房的銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)壓力仍較大。
從近幾年來(lái)的商業(yè)面積空置量來(lái)看，近幾年內(nèi)的空置面積增長(zhǎng)較大，說(shuō)明商業(yè)面積的銷(xiāo)售在武漢市存在的壓力較大，投資者對(duì)投資商業(yè)物業(yè)的興趣較弱。


分析：
武漢市商業(yè)用房竣工面積為10.57萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降了達(dá)50.88%，說(shuō)明商業(yè)用房市場(chǎng)仍繼續(xù)處于低迷狀態(tài)，短期內(nèi)很難有大的改變。


分析：
從以上商業(yè)用房的銷(xiāo)售情況分析，今年上半年商業(yè)用房的銷(xiāo)售市場(chǎng)較為低迷，市場(chǎng)銷(xiāo)售前景不甚樂(lè)觀。


從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，武漢市空置的商業(yè)用房主要均集中在高價(jià)位的商業(yè)項(xiàng)目上，單價(jià)高的商鋪對(duì)投資者的吸引力有限，銷(xiāo)售的壓力最大。
從空置面積與空置項(xiàng)目的數(shù)量比較上，高價(jià)位的空置的商業(yè)用房單個(gè)項(xiàng)目的空置面積較大，多為集中空置，即整棟商業(yè)裙樓空置為主。
5、商業(yè)物業(yè)價(jià)格狀況分析
社區(qū)型的首層臨街鋪位的價(jià)位多集中在6000-9000元/平方米。
大型商業(yè)裙樓以江漢路周邊的商鋪售價(jià)，參考之前所作的市場(chǎng)調(diào)研，首層臨街鋪位的售價(jià)多在25000-30000元/平方米之間，而首層內(nèi)鋪多在20000-25000元/平方米。
三、漢口及江漢路商業(yè)環(huán)境分析
漢口及江漢路商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析
漢口的商業(yè)物業(yè)主要由三大商圈和若干縱橫交錯(cuò)的專(zhuān)業(yè)街構(gòu)成。
三大商圈：
江漢路片（包括江漢路、中山大道及周邊輻射道路）
漢正街片（包括漢正街、大夾街、利濟(jì)路及周邊輻射道路）
武商城市中心MALL（包括武商、武廣、世貿(mào)）
漢口及江漢路商業(yè)物業(yè)已售項(xiàng)目分析
武漢2000年全市商鋪的銷(xiāo)售額為20萬(wàn)平米，江漢區(qū)的銷(xiāo)售額為7.7萬(wàn)平米，成交額很小。
2000年最大一宗的銷(xiāo)售商場(chǎng)案為大夾街商城 ，其主要特征為臨街鋪位。
漢口及江漢路商業(yè)物業(yè)在建和在售項(xiàng)目分析
。 由于市中心和城郊地價(jià)差別的懸殊，開(kāi)發(fā)商多開(kāi)發(fā)多層、小高層住宅區(qū)，較少涉足高層的開(kāi)發(fā)。這些住宅下面的商業(yè)設(shè)施就以街鋪的方式體現(xiàn)，而不是高層的裙樓；尚有大量高層裙樓待售，都是準(zhǔn)備整層出售或出租，無(wú)奈投資者非常有限，因此大量空置。

漢口及江漢路商業(yè)物業(yè)需求狀況分析
根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，來(lái)步行街的人有60％以上是為了娛樂(lè)、旅游和休閑，而只有不到40％的人是專(zhuān)為購(gòu)物而來(lái) 。

政府改造江漢路時(shí)，將其定位為購(gòu)物、休閑、旅游三位一體的綜合精品商業(yè)街，但改造后只達(dá)到休閑觀光功能
江漢路主要存在于商業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，餐飲設(shè)施簡(jiǎn)單，而休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所更是少之又少。

（3）漢口商業(yè)物業(yè)總體價(jià)格水平分析

（4）江漢路各類(lèi)商品經(jīng)營(yíng)狀況及經(jīng)濟(jì)效益分析
人流量及消費(fèi)者類(lèi)別分析：
江漢路的日均人流量為40萬(wàn)人，消費(fèi)者絕大部分為16~25歲之間的本地青少年，游客、中青年女性、帶孩子吃快餐的家長(zhǎng)占有小額比重。
消費(fèi)者購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、消費(fèi)額度分析
分析：
每次100~200元的消費(fèi)占到五成以上，100元以下和201~400元的消費(fèi)總共占到32%。經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)江漢路為數(shù)不多的幾家精品店門(mén)可羅雀，休閑服裝店中超過(guò)150元的商品也鮮有問(wèn)津。倒是100元左右和百元以下的服裝看者人頭涌動(dòng)。

商家經(jīng)營(yíng)狀況分析
傳統(tǒng)大百貨如：中心百貨、新世界時(shí)尚廣場(chǎng)、王府井百貨生意慘淡，低樓層尚有一定客流量，高樓層鮮有人蹤；
洋快餐如：肯德基、麥當(dāng)勞人滿為患；
各類(lèi)中低價(jià)休閑品牌專(zhuān)賣(mài)店幾家歡樂(lè)幾家愁；
精品店如：歐美名品等幾無(wú)人跡；特色專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)如：女人街、世界之窗、瑞麗名品因規(guī)劃、產(chǎn)品等原因，或者關(guān)門(mén)或者門(mén)可羅雀。

商家經(jīng)濟(jì)效益分析
江漢路步行街自改造后，街鋪房租平均上漲了100~150元/月·M²，人流量也比改造前增長(zhǎng)了30%~40%，可是商家的利潤(rùn)卻遠(yuǎn)不如前。
當(dāng)?shù)爻晒Α⑹∩虡I(yè)物業(yè)案例分析及失敗案例
武漢成功的商業(yè)項(xiàng)目：
解放大道武商集團(tuán)
新民眾樂(lè)園
新世界百貨建設(shè)大道店

武漢失敗的商業(yè)項(xiàng)目：
財(cái)神廣場(chǎng)
淘金廣場(chǎng)
游子鄉(xiāng)大廈等
項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
波特菲購(gòu)物中心
明年，波特菲購(gòu)物中心開(kāi)始改造成類(lèi)似新民眾樂(lè)園的主題商城?？赡軐?duì)我項(xiàng)目造成招商方面的威脅。

世界之窗
賣(mài)場(chǎng)擺布不科學(xué)；行業(yè)設(shè)置不合理；招商力度不夠，把關(guān)不嚴(yán)，但地理位置優(yōu)越，緊鄰江漢路。該商場(chǎng)能否對(duì)我項(xiàng)目構(gòu)成威脅取決于其日后的定位和招商的力度。

俊華大廈、世紀(jì)大廈和臺(tái)北之星
共性是整體招租，須待時(shí)日
銷(xiāo)售對(duì)手：
武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（中山大道佳麗廣場(chǎng)旁邊）
廣場(chǎng)占地60畝，營(yíng)業(yè)面積將超過(guò)10萬(wàn)平方米，包括百貨、超市、家居和電腦四個(gè)大賣(mài)場(chǎng)，引進(jìn)4家國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)作為主力店

科技王
位于江漢四路，距江漢路較近，采用商鋪分割出售、反租方式，但項(xiàng)目規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)本項(xiàng)目影響不大。
江漢區(qū)及漢口商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前瞻
2002年上半年江漢區(qū)銷(xiāo)（預(yù)）售情況表
2002年上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)
分析：
跟據(jù)資料，2002年上半年商服用房全部都是以現(xiàn)房形式成交的，參考自1998年以來(lái)的房地產(chǎn)年鑒，可看出武漢購(gòu)房者普遍對(duì)期房沒(méi)有信心，成交量微乎其微；上半年共成交6000M²，根據(jù)市調(diào)發(fā)現(xiàn)，此成交量應(yīng)是集中在科技王、數(shù)碼港兩個(gè)發(fā)售的商場(chǎng)。
2002年上半年江漢區(qū)租、售情況表
2002年上半年江漢區(qū)租、售面積統(tǒng)計(jì)表
分析：
租務(wù)市場(chǎng)是龐大的，占到同期銷(xiāo)售量的近20%。出租面積中相當(dāng)部分是商鋪的租賃，結(jié)合市調(diào)發(fā)現(xiàn)漢口的商（市）場(chǎng)招商、租賃難度較小。
后市展望
傳統(tǒng)大百貨正一步一步從商業(yè)零售業(yè)的中心舞臺(tái)走下來(lái)。武商、中商、中百、漢商作為全國(guó)零售業(yè)百?gòu)?qiáng)中排名很靠前的大集團(tuán)紛紛出現(xiàn)利潤(rùn)大幅下滑甚至虧損的情形。但就武漢本地而言這些大百貨仍占有舉足輕重的地位，想在傳統(tǒng)百貨業(yè)杯中取羹難度非常大。

超市業(yè)后來(lái)居上，洋超市、土超市紛紛出籠，到處圈地。根據(jù)國(guó)際通行計(jì)算原則，武漢的超市還沒(méi)達(dá)到飽和狀態(tài)，尚有較大生存空間。

由于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈和前幾年多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的爛尾，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)分割商鋪這種銷(xiāo)售方式產(chǎn)生很深的抵觸情緒，將商場(chǎng)的劃分小面積銷(xiāo)售的方式在武漢有較大的銷(xiāo)售壓力，武漢的商鋪銷(xiāo)售主要針對(duì)街鋪。

漢口及江漢路區(qū)片缺乏大型的主題商場(chǎng)。江漢路只實(shí)現(xiàn)了其觀光、旅游功能，購(gòu)物水平的乏力使之成為一個(gè)長(zhǎng)條街心花園。業(yè)態(tài)比較單一，專(zhuān)賣(mài)店居多，缺乏餐飲、娛樂(lè)設(shè)施的支持，缺乏一個(gè)中心亮點(diǎn)、一個(gè)主題商場(chǎng)。
結(jié)論：
一．銷(xiāo)售方面
供求不活躍，年銷(xiāo)售總量很小，歷史上以97年最高，為26萬(wàn)M²，近兩年都在20萬(wàn)M²左右，只占商品房年銷(xiāo)售總量的5%。江漢區(qū)今年上半年為6000 M²

商鋪的供應(yīng)體現(xiàn)為前幾年滯銷(xiāo)的商業(yè)裙樓和每年小批量面世的街鋪。商鋪的銷(xiāo)售絕大部分都是以現(xiàn)樓街鋪的形式實(shí)現(xiàn)的，商場(chǎng)的銷(xiāo)售基本上停滯，現(xiàn)只有科技王和數(shù)碼城，采用返租分割出售的方式，銷(xiāo)售效果不盡人意

關(guān)于需求
潛在客戶對(duì)欲購(gòu)買(mǎi)商鋪的需求：用途比例為投資和自用各占一半；喜歡獨(dú)立鋪位的比例遠(yuǎn)大于喜歡開(kāi)放式柜臺(tái)、鋪位的；80%的潛在客戶中意總價(jià)在20萬(wàn)以?xún)?nèi)的商鋪；10—20 M²和20—40 M²是受歡迎程度最高的兩個(gè)面積區(qū)間
二．招商方面
大型百貨的定位不是本項(xiàng)目發(fā)展方向。

定位新穎、明確主題的平民化商場(chǎng)（商鋪）在江漢路有強(qiáng)大的生存空間，是本項(xiàng)目發(fā)展的主導(dǎo)方向。


街鋪是大多數(shù)投資者的首選，將商場(chǎng)銷(xiāo)售向獨(dú)立街鋪方面引導(dǎo)是本項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣的方向。



引入品牌知名度高、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的超市是本項(xiàng)目可以考慮的方案，如新一佳，但應(yīng)注意安排到負(fù)一層及一、二層的少部分，另外需從經(jīng)濟(jì)效益上測(cè)算來(lái)保障發(fā)展商的利益，否則將予以放棄。（我方已開(kāi)展聯(lián)系）



餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目如美食廣場(chǎng)、電玩、KTV、網(wǎng)吧、兒童樂(lè)園、電影院等在江漢路尤為缺乏，宜在本項(xiàng)目之高樓層進(jìn)行規(guī)劃。


引入“商場(chǎng)街鋪化，街鋪商場(chǎng)化”的開(kāi)發(fā)理念，引入鮮明的主題進(jìn)行商場(chǎng)包裝。
三．新武展購(gòu)物廣場(chǎng)的啟示
漢商新武展地下購(gòu)物廣場(chǎng)作為武商商圈內(nèi)連接武商、SOGO、武漢展覽中心、中山公園的設(shè)施，一度招商非常成功，但是沒(méi)有支持多長(zhǎng)時(shí)間，商戶紛紛撤場(chǎng)。
究其原因，主要是：
建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)嚴(yán)重背離消費(fèi)者的生活、行走習(xí)慣。整個(gè)商場(chǎng)分為地下一層和地下二層，給消費(fèi)者造成不適感和疲憊感，致使空?qǐng)霈F(xiàn)象很?chē)?yán)重。所以在建筑設(shè)計(jì)方面應(yīng)力求將消費(fèi)者的行走習(xí)慣研究透，首先做到合理的建筑設(shè)計(jì)和合理的賣(mài)場(chǎng)通路布置。


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