瀘州市鳳林山莊推廣銷售方案
鳳林山莊銷售方案 （五交化一條街13#－15#樓） 二零零四年十月十二日 目 錄 前言………………………………………………………………………………………………………………………………4 （一）、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟………………………………………………………………………………………………………4 （二）、房地產(chǎn)總體市場狀況……………………………………………………………………………………………………6 （三）、綜述………………………………………………………………………………………………………………………7 一、項目概況…………………………………………………………………………………………………………………9 （一）、項目地理位置評估………………………………………………………………………………………………………9 （二）、項目經(jīng)濟技術(shù)指標及相關(guān)銷售參數(shù)……………………………………………………………………………………10 （三）、項目銷售周期預(yù)估………………………………………………………………………………………………………11 （四）、園林景觀營造建議………………………………………………………………………………………………………12 二、項目定位…………………………………………………………………………………………………………………14 （一）、項目劣勢分析……………………………………………………………………………………………………………14 （二）、項目優(yōu)勢分析……………………………………………………………………………………………………………15 （三）、項目定位…………………………………………………………………………………………………………………15 （四）、項目工程建議……………………………………………………………………………………………………………16 （五）、項目賣點提煉……………………………………………………………………………………………………………17 （六）、項目中心廣告語…………………………………………………………………………………………………………18 三、項目各階段銷售策略及促銷策略………………………………………………………………………………18 （一）、項目總銷售方針與目標…………………………………………………………………………………………………19 （二）、預(yù)熱準備期工作內(nèi)容……………………………………………………………………………………………………20 （三）、認購期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………21 （四）、正式認購銷售策略及促銷策略…………………………………………………………………………………………23 （五）、強銷期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………27 （六）、持續(xù)期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………30 （七）、清盤期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………31 四、項目宣傳推廣計劃……………………………………………………………………………………………………32 （一）、項目宣傳推廣總體計劃…………………………………………………………………………………………………32 （二）、各階段宣傳推廣主題……………………………………………………………………………………………………34 （三）、各階段宣傳推廣組合運用………………………………………………………………………………………………35 （四）、廣告合作公司甄選及組合運用方針……………………………………………………………………………………36 五、價格策略…………………………………………………………………………………………………………………37 （一）、各階段執(zhí)行價格走勢即定方針…………………………………………………………………………………………37 （二）、各階段價格讓利優(yōu)惠控制原則…………………………………………………………………………………………37 六、全程銷售中開發(fā)商所需配合事項………………………………………………………………………………38 前 言 一、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟 【基本情況】 全區(qū)幅員面積332．64平方千米，年末總?cè)丝?1.5萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口10.44萬人。全 年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值14.8億元，增長12.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值3.19億元，增長4.5 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值4.93億元，增長19.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6.68億元，增長11.5%。完成 財政收入10,584萬元，增長17.1%。農(nóng)民人均純收入增加150元，達到2871元。出生人口 2296人。 【工業(yè)經(jīng)濟】 全年完成區(qū)屬工業(yè)總產(chǎn)值10.74億元，增長19.4%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增長47.9％。 完成工業(yè)增加值2.63億元，增長17.5%，工業(yè)對GDP增長的貢獻率為24.7%，拉動GDP增長 3.1個百分點。規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值4.14億元，增長33.6%，產(chǎn)銷率99%。工業(yè)效益明顯 提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤2796萬元，增長144.1%；利稅5134萬元，增長39.8 %；無虧損企業(yè)。 【農(nóng)村經(jīng)濟】 全年完成農(nóng)林牧漁總產(chǎn)值4.55億元，增長5.6%。糧食總產(chǎn)11.16萬噸，比上年下降2.2%。 蔬菜產(chǎn)量5.81萬噸，增長6.8%。水果產(chǎn)量2816噸，增長23.8%。畜牧業(yè)產(chǎn)值1.33億元，占 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的52.3 %。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)完成總產(chǎn)值23.11億元，增長14.2%，入庫本區(qū)稅金3763萬元，增長14.1%。 【商貿(mào)業(yè)】 瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。全區(qū)各類商品交易市場42個，營業(yè)面積42 .5萬平方米，集貿(mào)市場成交額14.32億元，增長12.8%。全年完成社會消費品零售額7.11 億元，增長13.5%。 【非公有制經(jīng)濟】 非公有制經(jīng)濟健康發(fā)展，實現(xiàn)稅收7430萬元，占稅收總額的69.7％，占財政收入的58.6 ％。全年實現(xiàn)非公有制經(jīng)濟零售額62.055萬元，比上年增長14.5%，市場占有份額87.2% ，直接拉動社會消費品零售總額上升12.5個百分點，對社會消費品零售總額增長的貢獻 率達92.6%。其中：個體私營經(jīng)濟實現(xiàn)零售額41,235萬元，比上年增長16.4 %，對社會消費品零售總額增長的貢獻率達68.6%，拉動社會消費品零售總額增長9.3個百 分點。 【城鄉(xiāng)建設(shè)】 龍馬新城已具雛形，新城建設(shè)共完成投資2.80億元，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆 筑完畢，商會大廈、興達、馨天地等房地產(chǎn)項目建設(shè)快速推進。舊城面貌發(fā)生較大變化 ，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造 舊城18萬平方米。全區(qū)集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)共投入資金6.40億元，新改擴建房屋25 8萬平方米，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平31.1%。全區(qū)啟動中心村建設(shè)25個，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn) 良豐村被列為市級重點中心村。 【招商引資】 　建立健全招商引資的政策機制，進一步改善經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境，編印《龍馬潭區(qū)投資指南 》，圍繞“工城商農(nóng)”四大板塊成功引進三九燈飾城、尖東食品、先鋒乳業(yè)、北方僑豐、江 龍農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)公司等骨干企業(yè)。全區(qū)共引進項目110個，總投資6.42億元，到位資金3.7 6億元，其中：工業(yè)項目60個，總投資7900萬元；農(nóng)業(yè)項目6個，引進資金1363萬元 。 【固定資產(chǎn)投資】 全年完成區(qū)屬固定資產(chǎn)投資7.83億元，增長35.1％，其中：基本建設(shè)投資2.55億元，增 長15.7％；房地產(chǎn)開發(fā)投資4.10億元，增長160.3%。 紅星街道 座落于瀘州城北新區(qū)，幅員面積6.5平方千米，轄3個行政村，5 個社區(qū)，年末總?cè)丝?4,724人，其中非農(nóng)業(yè)人口19,645人。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值17,883萬 元，企業(yè)總產(chǎn)值27,079萬元，工業(yè)產(chǎn)值17,065萬元，財政收入491.58萬元。轄區(qū)內(nèi)個體 私營企業(yè)480余家，個體工商戶1100余戶。引進企業(yè)12家，引資1600萬元。 小市街道 座落于小市舊城區(qū)，幅員面積1.5平方千米，轄5個社區(qū)，36個居民小組，年末總?cè)丝?7 ,126人。街道工業(yè)總產(chǎn)值1005萬元，工業(yè)銷售收入900萬元，財政收入637萬元。重點企 業(yè)有龍馬潭區(qū)寶蓮紙箱廠、瀘州市大鵬彩印廠、瀘州市雪花棉絮有限公司、瀘州市榮峰 實業(yè)發(fā)展有限公司等。全年引進企業(yè)4家，到位資金303萬元。三江加工園區(qū)初具規(guī)模， 現(xiàn)進駐企業(yè)已投資207萬元。 蓮花池街道 座落在龍馬新城區(qū)，幅員面積2.5平方千米，轄1個行政村，3個社區(qū)，年末總?cè)丝?572人 ，其中非農(nóng)業(yè)人口4540人。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值5148萬元，財政收入 410萬元，農(nóng)民人均純收入3225元。重點企業(yè)有洪達房地產(chǎn)開發(fā)公司、通用工程機械廠、 龍馬潭區(qū)三友實業(yè)有限公司、東方之珠酒業(yè)有限公司、瀘州三九燈飾有限公司、水晶標 牌廠等。引進企業(yè)13家，到位資金223萬元。 二、龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)總體市場狀況 城市建設(shè)按照“規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營”四位一體的工作思路，走“優(yōu)先發(fā)展新城區(qū) ，逐步改造老城區(qū)，加快城市西伸北進，塑造城市特色”之路，全面提高城市綜合功能， 努力打造瀘州既具現(xiàn)代文明又有歷史古韻，既有完善的城市功能又有充分發(fā)展空間的城 市個性和城市特色。2002年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級公路和瀘州藍田機場擴建 工程后，加快城北新區(qū)(含龍馬大道中心區(qū))的開發(fā)建設(shè)，完成城西新區(qū)的開發(fā)準備工作 ，加快納溪河東新區(qū)、藍田重灣小區(qū)、江陽西路南區(qū)、江陽西路北延線及百子圖片區(qū)、 杜家街以北的開發(fā)建設(shè)。 沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開工段孔樁(80多柱)和地梁，工程累計完成投資396.2萬 元。 沱二橋至三角花臺道路整治2002年8月正式動工，至年底全面結(jié)束。全長2千米，工程內(nèi) 容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。 福華大廈、佳樂南高科技城、佳樂雅典苑電梯公寓、酒城購物中心、移動公司第二交換 局房大樓、廣電中心、瀘州商業(yè)大世界綜合樓、順通水晶廣場綜合樓、天益廣場綜合大 樓等一批城市標志性建筑基本竣工；科維電器商城、川南建材城、沱江建材市場等一批 重點市場部分竣工；市級體育中心、市青少年活動中心、海關(guān)大樓等正在建設(shè)之中。這 些商貿(mào)、服務(wù)、文化、休閑和行政管理功能的完善將增強城市的承載能力和輻射作用， 城北新區(qū)、城西新區(qū)、納溪河東新區(qū)以及高壩、魚塘、江陽科技工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和城南 新區(qū)的啟動，將進一步促進瀘州城市化進程。 三、綜述 從上述發(fā)展目標來看，大力發(fā)展經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城 市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確的目標和規(guī)劃，其中加 快城市化進程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得我們注意。這表明不僅從國民經(jīng) 濟發(fā)展自然帶動龍馬潭區(qū)發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標方面對龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了 明確的規(guī)劃和目標。項目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場和王氏批發(fā) 市場之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。 由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的 流動人口，為項目提供了有利的人口資源保證。 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢齊頭并進，第一產(chǎn)業(yè)增長緩慢。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù) 低速增長，所占比例進一步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長，進 一步增大在國民經(jīng)濟中所占的比重。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長勢頭下龍馬潭區(qū)的 國內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長，而第二、第三產(chǎn)業(yè)的增長勢必帶動龍馬潭區(qū)房地 產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。 GDP、人均GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟和人口的發(fā)展速度是同步的； 與此同時，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長大大增強了居民 的實際購買力，而住房消費作為居民消費重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需 求市場的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。 國家和瀘州市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化 、市場化，從更多方面給普通消費者以實惠和保障，使開發(fā)商和消費者能夠在更加公開 、透明、規(guī)范的條件下進行交易，充分保護了在交易中弱勢群體的利益；在政策的壓力 下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將淘汰部分實力弱、運作不規(guī)范的開發(fā) 商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。 同時，房地產(chǎn)交易過程中各種費用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將 進一步刺激居民的購房欲望，擴大了購房的基本消費群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場 持續(xù)繁榮。 瀘州市的住宅市場情況與房地產(chǎn)市場情況的走勢基本吻合。房地產(chǎn)總體市場也基本反 映了住宅市場的成績和存在的問題。因為住宅市場占整個房地產(chǎn)市場絕大部分份額，房 地產(chǎn)宏觀市場的主要特點集中表現(xiàn)在住宅市場上。...
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