2004年度房地產(chǎn)年鑒總報(bào)告(doc)
目 錄 政策法規(guī) 3 劉志峰：求真務(wù)實(shí) 與時(shí)俱進(jìn) 開拓創(chuàng)新 推進(jìn)我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化新發(fā)展 3 我國加快推進(jìn)投資體制改革 10 市場趨勢 11 2004年第一季度全國房地產(chǎn)價(jià)格全面大幅走高 11 下一步可能出臺更有力的宏觀調(diào)控措施 11 國家統(tǒng)計(jì)局：應(yīng)將房地產(chǎn)價(jià)格保持在適度范圍內(nèi) 11 房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度亟待改革 12 建設(shè)部：房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)存在五大問題 12 誰引領(lǐng)中國房地產(chǎn)業(yè) —— 一次業(yè)界巨頭、經(jīng)濟(jì)專家的戰(zhàn)略交匯 13 中國房地產(chǎn)市場須防中期風(fēng)險(xiǎn) 14 宏觀調(diào)控樓市　理清三大思路 14 三大政策為上海樓市保駕護(hù)航 18 上海市中心房屋空置率在繼續(xù)上升 18 上海要對地產(chǎn)市場動真格 19 上海期房限轉(zhuǎn)政策發(fā)生作用 21 廣州樓價(jià)出現(xiàn)輕微上升趨勢 21 浙江樓市 22 銀行貸款吃緊　融資難度加大 浙江省房企景氣指數(shù)下降15.9 22 信貸調(diào)控：杭樓市面臨洗牌 有錢企業(yè)成香餑餑 23 寧波樓市上演空城計(jì) 無房可售的局面導(dǎo)致價(jià)格仍大幅上漲 25 四大銀行暫停杭州蕭山住房抵押貸款的動作值得關(guān)注 26 杭州出臺“房產(chǎn)新政”難抑房價(jià) 27 行業(yè)重大事件 28 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)9月起試運(yùn)行 28 房地金融 28 地產(chǎn)市場不存在資金恐慌 不會出現(xiàn)崩盤的現(xiàn)象 28 地產(chǎn)商可以把融資目光更多地投向中小銀行 29 資本運(yùn)作將成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力 30 土地市場 31 長三角土地調(diào)控收放有度 31 專家論談 32 包宗華：有關(guān)經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期界定的探討 32 營銷策略 35 品牌地產(chǎn)走進(jìn)產(chǎn)品多樣化時(shí)代 35 地產(chǎn)營銷策劃的五大誤區(qū) 36 政策法規(guī) 劉志峰：求真務(wù)實(shí) 與時(shí)俱進(jìn) 開拓創(chuàng)新 推進(jìn)我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化新發(fā)展 中國建設(shè)報(bào)2004年4月14日劉志峰 自1999年國辦發(fā)72號文件下發(fā)以來，各地在推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化方面做了大量的工作，并 取得了一定成效，但這還只是剛剛破題，不能估計(jì)過高。還有許多問題需要研究解決， 下一步的工作任務(wù)相當(dāng)艱巨。 　　一、近年來住宅產(chǎn)業(yè)化工作的基本情況 　　近幾年來，在國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和城鎮(zhèn)住房制度改革的指引和推動下，我國住宅建 設(shè)保持持續(xù)快速健康發(fā)展，住宅建設(shè)和住房消費(fèi)對拉動國民經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水 平發(fā)揮了重要作用。去年下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》正式 確立了以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。在這種歷史機(jī)遇下，我國 城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化也得到了發(fā)展，目前新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、施工質(zhì)量都有 較大提高，居民滿意度提高，中央對此也越來越關(guān)注。過去我曾講過“沒有住房制度改革 就沒有住宅與房地產(chǎn)業(yè)，也沒有住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。”推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，特別是貫徹落 實(shí)《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見》（國辦發(fā)[1999]72號），得到了各 級政府和建設(shè)主管部門的重視。72號文件是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的綱領(lǐng)性文件，對引導(dǎo) 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。以提高住宅質(zhì)量，建立和完善住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系為 目標(biāo)，從住宅基礎(chǔ)技術(shù)研究、住宅性能認(rèn)定、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化基地和示范工程建設(shè)等工作為 切入點(diǎn)，積極開發(fā)和推廣住宅產(chǎn)業(yè)成套技術(shù)，推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的全面實(shí)施，推動 了住宅建設(shè)整體水平的提高，取得了一定成效。 　　（一）居住區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)水平明顯提高。住宅小區(qū)的均好性、多樣性、協(xié)調(diào)性 和完整性明顯改善。從戶型、居住環(huán)境、景觀、公用設(shè)施、設(shè)備配置等方面使每個(gè)住戶 都能受到同等的關(guān)注。建筑風(fēng)格、戶型布局、空間組合、色彩構(gòu)成等諸方面各具有特色 ，反映了地方特點(diǎn)和文化傳統(tǒng)，為住宅設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新注入了活力。住區(qū)環(huán)境體現(xiàn)自然、 和諧，營造綠地靜美的生態(tài)環(huán)境和富有人文內(nèi)涵的居住交往、休閑健身的生活環(huán)境的建 設(shè)理念得到普遍推廣。涌現(xiàn)了像嘉興金都景苑、昌吉世紀(jì)花園等一批優(yōu)秀住宅小區(qū)，深 受老百姓青睞，成為各地住宅建設(shè)的樣板，對引導(dǎo)各地住宅建設(shè)整體水平提高起到積極 的作用。 　?。ǘ┳≌木C合品質(zhì)普遍提高。住宅功能質(zhì)量、工程質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量有了較大改 善，住宅的綜合性能普遍提高，包括以保溫、隔熱、隔聲、日照、通風(fēng)為主的物理性能 ，防止有毒有害物質(zhì)的污染，電氣、燃?xì)夂桶脖５确矫娴陌踩阅?；住宅的裝備設(shè)施水 平提升速度加快，包括廚房、衛(wèi)生間的裝備、空調(diào)采暖裝備、智能化技術(shù)裝備；住宅功 能空間與配置更趨合理，使用面積系數(shù)提高；住宅工程質(zhì)量進(jìn)一步提高，常見的工程質(zhì) 量通病逐漸減少。居住區(qū)環(huán)境講求利用自然、回歸自然、享受自然的理念逐步為社會提 倡，營造樸實(shí)、自然、親切、和諧、安全、便捷、經(jīng)濟(jì)、配套齊全的住區(qū)環(huán)境成為主要 特征。 　　（三）住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化水平逐步提高。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)基本走上統(tǒng)一規(guī)劃、合理布 局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的社會化大生產(chǎn)道路。住宅建筑技術(shù)快速發(fā)展，技術(shù)集成度不 斷提高，住宅的開發(fā)逐步走向技術(shù)集成、系統(tǒng)整合的新思路。 　　一是住宅建筑體系技術(shù)有了新的發(fā)展。鋼結(jié)構(gòu)住宅、框架異型柱結(jié)構(gòu)、ALC輕質(zhì)混凝 土墻板、混凝土砌塊等技術(shù)得到很大發(fā)展，逐步替代了延續(xù)幾千年“秦磚漢瓦”的傳統(tǒng)結(jié) 構(gòu)型式，為淘汰實(shí)心粘土磚，完善新型建筑體系起到了帶動作用。 　　二是建筑節(jié)能和新能源利用技術(shù)得到推廣，住宅的節(jié)能效果逐步提高。通過康居示 范工程的引導(dǎo)，住宅的外墻保溫技術(shù)、節(jié)能門窗技術(shù)、冷暖控制技術(shù)、太陽能利用等節(jié) 能和新能源利用成套技術(shù)得到快速發(fā)展，并在住宅建設(shè)中廣泛推廣。如：西安紫薇花園 在西安市率先采用高科技外墻外保溫技術(shù)和優(yōu)質(zhì)中空玻璃塑鋼門窗、分戶采暖系統(tǒng)技術(shù) 等，具有一定的先導(dǎo)性。 　　三是住宅環(huán)境保障技術(shù)得到推廣和發(fā)展。如雨水收集利用技術(shù)、中水回用系統(tǒng)技術(shù) 和垃圾生化處理技術(shù)、飲用水質(zhì)保障技術(shù)、箱式變壓器技術(shù)等得到了廣泛推廣應(yīng)用。 　　四是信息技術(shù)在住宅建設(shè)中普遍推廣。以小區(qū)安防、設(shè)備監(jiān)控、物業(yè)管理及家庭信 息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為核心的住宅智能化技術(shù)，在大部分新建住宅建設(shè)中推廣。 　　五是住宅工業(yè)化一次裝修取得了一定成效。上海市從2001年開始在全市開展新建住 宅菜單式全裝修試點(diǎn)工作，從開始3000套試點(diǎn)到去年的11萬套，取得了明顯成果，2004 年要求新建住宅全裝修達(dá)到40%。北京、廣州等地精裝修住宅也已經(jīng)成為新的賣點(diǎn)。 　　六是從事住宅技術(shù)研發(fā)和技術(shù)集成的企業(yè)群體逐步形成。以鋼管混凝土建筑體系為 核心及與其相配套部品研發(fā)與集成的天津二建集團(tuán)、以輕鋼建筑體系及配套部品研發(fā)與 集成的北新建材集團(tuán)、以住宅廚房、衛(wèi)生設(shè)備部品為核心的青島海爾集團(tuán)、以住宅電器 設(shè)備部品為核心的溫州正泰集團(tuán)的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化基地已基本形成，并將發(fā)揮積極的作 用。 　　（四）住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)工作取得了新的進(jìn)展。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化關(guān)鍵是依靠 科技進(jìn)步，推廣先進(jìn)適用成套技術(shù)，促進(jìn)住宅生產(chǎn)從無序到有序、從粗放型到集約型的 轉(zhuǎn)變。以技術(shù)集成為基礎(chǔ)，在探索市場經(jīng)濟(jì)條件下推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅建設(shè) 質(zhì)量的激勵機(jī)制和管理機(jī)制等方面進(jìn)行了有效的探索。 　　一是關(guān)鍵技術(shù)和基礎(chǔ)技術(shù)的研究取得一定進(jìn)展。在住宅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的修訂和完善，住 宅部品體系的研究等領(lǐng)域，取得了一定成果，對推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化起到了積極的作用 。 　　二是住宅性能認(rèn)定工作穩(wěn)步開展。2003年在江蘇省、陜西省、南京市、杭州市、廈 門市、濟(jì)南市、深圳市、武漢市、成都市、鄭州市、溫州市等省市開展了住宅性能認(rèn)定 試點(diǎn)工作，培訓(xùn)了住宅性能認(rèn)定專家隊(duì)伍，推動住宅性能認(rèn)定工作的廣泛開展，同時(shí)， 積極推進(jìn)住宅性能認(rèn)定的機(jī)制創(chuàng)新，與中國工商銀行簽署了合作協(xié)議，對通過性能認(rèn)定 的項(xiàng)目，在項(xiàng)目貸款和購房按揭方面給予優(yōu)先；與中國人民保險(xiǎn)公司合作，對通過住宅 性能認(rèn)定的項(xiàng)目提供質(zhì)量保險(xiǎn)，促進(jìn)了住宅性能認(rèn)定工作的深入開展。陜西省等省市在 推廣性能認(rèn)定工作方面，做了積極的探索，性能認(rèn)定工作在房地產(chǎn)市場產(chǎn)生良好的影響 。到目前為止，全國有162個(gè)住宅小區(qū)通過了住宅性能預(yù)審或終審，覆蓋25個(gè)省市，帶動 了住宅性能質(zhì)量的普遍提高。 　　三是康居示范工程建設(shè)成效顯著，帶動了住宅產(chǎn)業(yè)化整體水平的提高。康居示范工 程作為推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的載體，以成套技術(shù)推廣為核心，以高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè) 計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理為目標(biāo)，通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、技術(shù)聚焦，帶動住宅 產(chǎn)業(yè)新技術(shù)的廣泛推廣，帶動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的全面實(shí)施。示范工程的實(shí)施，使部分省 市政府部門尋找到促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有效途徑；使從事住宅設(shè)計(jì)、技術(shù)研發(fā)單 位進(jìn)一步認(rèn)識了住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)的發(fā)展方向，使開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變了開發(fā)理念，使消費(fèi)者明確 了消費(fèi)導(dǎo)向，激發(fā)了全社會推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的積極性。同時(shí)，通過示范工程的實(shí)施 ，為各地住宅建設(shè)提供了新鮮經(jīng)驗(yàn)。如：浙江省的康居示范工程建設(shè)走在全國的前列， 并取得較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。2004年浙江省政府將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，加快國 家康居示范小區(qū)建設(shè)作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的主要目標(biāo)之一。嘉興市通過示范工 程建設(shè)，將推廣應(yīng)用太陽能成套技術(shù)做為一項(xiàng)制度在全市推廣，等等。到現(xiàn)在為止，已 批準(zhǔn)列入實(shí)施計(jì)劃的康居示范工程78項(xiàng)，分布全國23個(gè)省市。示范工程的示范和帶動效 應(yīng)已初步顯現(xiàn)，基本上都成為當(dāng)?shù)刈≌ㄔO(shè)的樣板工程，對帶動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展、 活躍房地產(chǎn)市場、引導(dǎo)住宅消費(fèi)都起到重要的作用。為總結(jié)和推廣經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大示范工程 的帶動作用，進(jìn)一步調(diào)動市場主體推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的積極性和創(chuàng)造性，建設(shè)部最近 通報(bào)表彰了西安紫薇城市花園等十二個(gè)國家康居住宅示范工程，對在住宅產(chǎn)業(yè)成套技術(shù) 推廣、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、施工組織管理等方面取得優(yōu)異成績的項(xiàng)目給予表彰鼓 勵。 　　四是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的工作機(jī)制逐步建立。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化已被部分省市 政府主管部門列入重要的議事日程，作為加快房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要舉措。上海、 深圳等地成立了以政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，江蘇、陜西等省市成立了住宅產(chǎn)業(yè)化 工作機(jī)構(gòu)或責(zé)成相關(guān)部門承擔(dān)此工作任務(wù)，對加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程發(fā)揮了重要 作用。近幾年，在上海市政府的高度重視下，形成了由決策層、推進(jìn)層和實(shí)施層“三個(gè)層 次”構(gòu)成的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化推進(jìn)體系，制定了《上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化“十五”計(jì)劃綱要》等 綱要性文件，明確了目標(biāo)、重點(diǎn)和主要措施。在推進(jìn)工作中抓準(zhǔn)切入口，堅(jiān)持試點(diǎn)先行 、樣板引路，以示范小區(qū)為載體，大力推廣建筑節(jié)能技術(shù)、中水回用技術(shù)等10項(xiàng)成套技 術(shù)，推動了上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的全面實(shí)施，取得了顯著成績。深圳市將住宅產(chǎn)業(yè)定 位在全市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的大局上，逐步確立了住宅產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位，組織開 展了推進(jìn)深圳市住宅產(chǎn)業(yè)的政策與措施研究，出臺了《深圳市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化促進(jìn)方案》 ，通過完善住宅標(biāo)準(zhǔn)體系和性能認(rèn)定制度，以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為載體，立足市場、依托 企業(yè)、積極引導(dǎo)，加快住宅產(chǎn)業(yè)成套技術(shù)推廣，推動了深圳市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的快速發(fā) 展，也取得了很好成績?？偨Y(jié)上海、深圳的經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化需要機(jī)制創(chuàng)新、 制度創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新協(xié)調(diào)統(tǒng)一，需要政府各部門、企業(yè)、社會共同推動。天津、大連等 在推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作方面也進(jìn)行了積極的探索，取得了一定的成果。 　　五是國內(nèi)外技術(shù)交流與合作不斷加強(qiáng)，推動了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作深入開展。幾年 來，先后開展了中日、中加、中美等雙邊技術(shù)交流與合作，堅(jiān)持“引進(jìn)來”和“走出去”相 結(jié)合，不斷提高住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平。即將完成的中日J(rèn)ICA三期合作項(xiàng)目，對建立和完善 我國住宅部品和住宅性能認(rèn)定制度的建立借鑒了很好的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，通過國內(nèi)技術(shù)交流 與合作、各種展覽會、現(xiàn)場會與經(jīng)驗(yàn)交流會等形式，對宣傳和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化起到 了積極的作用。 　　總體上講，我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作取得了一定成果，但推進(jìn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作還處 于初級階段，我們還應(yīng)當(dāng)清楚地認(rèn)識到，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展還處于粗放型發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)發(fā) 展中的矛盾日益突出。首先表現(xiàn)是高品質(zhì)質(zhì)量需求與落后生產(chǎn)方式的矛盾。居民需求的 轉(zhuǎn)變對住宅的品質(zhì)提出了更高的要求。高品質(zhì)住宅應(yīng)該具備高舒適度、高性價(jià)比、高附 加值。其基礎(chǔ)是高科技含量、高技術(shù)集成、高效率管理。高品質(zhì)質(zhì)量需求與落后生產(chǎn)方 式之間的矛盾已經(jīng)成為住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的主要矛盾。當(dāng)前，中國的住宅生產(chǎn)技術(shù)比較落 后，產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)表現(xiàn)為“四低二高”：一是工業(yè)化水平低。建筑材料、部品的工業(yè)化水平 還較低，尚未形成系列化、規(guī)?；涮咨a(chǎn)體系。部品的配套性、通用性差，生產(chǎn)規(guī)模 小，特別是規(guī)范部品生產(chǎn)的模數(shù)協(xié)調(diào)工作滯后，阻礙了標(biāo)準(zhǔn)化、通用化部品體系的形成 。二是成套技術(shù)集成度低。住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)研發(fā)、推廣和應(yīng)用主要以單項(xiàng)技術(shù)或...
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