2004年三季度南京房地產(chǎn)研究報告報告(doc)
2004年三季度南京房地產(chǎn)研究報告報告 第一節(jié) 市場容量分析 市場容量，是指在一段時間內(nèi)、特定區(qū)域市場中、消費者有購買能力支撐的、對某種商 品的現(xiàn)實的和潛在的市場總需求量。由于存在著大量的購房需求，南京的房地產(chǎn)市場近 幾年一直處于高速發(fā)展的階段，但市場中結(jié)構(gòu)性的供求矛盾卻日益突出，這種矛盾表現(xiàn) 在目前南京房地產(chǎn)市場中各區(qū)域、價位、樓型、套型等方面的供應(yīng)量與需求量（市場容 量）不平衡。市場容量分析即有效需求量分析是房地產(chǎn)市場研究的基礎(chǔ)，及時把握市場 容量及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的變化趨勢對了解南京房地產(chǎn)市場有著至關(guān)重要的作用。本節(jié)的市 場容量分析中，既進行了總?cè)萘糠治?，也進行了分區(qū)域、價格層次等分容量結(jié)構(gòu)分析。 1. 2004 年三季度南京市房地產(chǎn)市場容量分析 2004 年南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘堪ㄐ陆ㄉ唐贩浚ㄉ虡I(yè)新建商品房、政府推出的經(jīng)濟適用房和 中低價商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004 年南京新建商品房和存量房的市場總需求量約為 1410 萬平米。 2004 年三季度，南京商品房總需求量為 574 萬平米（包括上半年未滿足的需求 249 萬平米）。 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 2004 年上半年報告的相關(guān)論述，本報告將主要針對第三季度的需求進行分析。 購房會員俱樂部會員的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，南京購房的需求成因主要包括拆遷購房、市民改 善居住條件購房、結(jié)婚購房、投資購房以及城市化進程所帶來的購房需求等。 我們將 2003 年二、三季度的購房動因變化情況在圖 1 列出，從中可以清楚的觀察出南京房地產(chǎn)需求中購房動因變化的趨勢。 1.1 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低 2002 年以來，拆遷一直是購房需求的主要動力，因為拆遷購房需求是相對剛性的。根據(jù)南京 抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進入 2004 年下半年，拆遷購房的比例大幅度下降，由一季度的 24.20 ％下降到二季度的 20.50 ％，又由二季度的 20.50 ％下降到三季度的 16.3% ，主要原因是 2004 年全年的拆遷速度較 2003 年有明顯下滑，拆遷量驟降。隨著南京拆遷速度的加快，拆遷購房在未來的購房動因的 比例將會有所上升，見下圖。 圖 1-1 2004 年二季度至三季度購房動因結(jié)構(gòu)變化示意圖 [pic] 2004 年以來全省城鎮(zhèn)房屋拆遷總量比去年有所減少，其主要原因是：今年以來，江蘇省各地 認真貫徹中央宏觀調(diào)控政策，加強金融貸款和土地供應(yīng)管理，適度控制城市建設(shè)規(guī)模， 引導房地產(chǎn)開發(fā)理性發(fā)展，有效控制了城鎮(zhèn)房屋拆遷的規(guī)模和數(shù)量。今年上半年全省共 許可拆遷項目 520 個，許可拆遷面積近 800 萬平方米，許可拆遷 45000 多戶。從各地實際拆遷的情況來看，上半年全省實際完成拆遷面積 200 萬平方米，僅占許可拆遷總量的 25 ％。 2004 年南京計劃拆遷近 3 萬戶，加上集體土地拆遷，總的拆遷戶數(shù)在 4 萬－ 5 萬戶之間，這一部分拆遷戶的年需求在 380 萬平米左右。 2004 年一季度南京市的拆遷速度較慢，進入 5 月份，南京明顯加快了拆遷進程。到上半年為止，南京已經(jīng)拆遷或者正在拆遷的項目有 15 個，共拆遷居民 4149 戶，根據(jù) 南京拆遷網(wǎng)截至到 9 月 24 日 發(fā)布的拆遷公告 2004 年只有 37 條（而去年同期有 105 條） , 這 37 條中有很多還遇到了強大的阻力。 整體來看， 2004 年南京市的拆遷速度較慢，但至 9 月份，南京明顯加快了拆遷進程。盡管今年江蘇省城鎮(zhèn)房屋拆遷總量比去年減少 30 ％以上，為確保 2005 年在寧舉行的十運會的場館等重點項目順利實施，南京城市建設(shè)的步伐并沒有放緩，隨 著南京市拆遷的逐月放量，將有效增加商品房和住宅租賃市場需求，從而進一步促進商 品房的銷售。 另外自 8 月 16 日 以來，規(guī)?？涨暗牟鸪鞘羞`章建筑的統(tǒng)一行動在南京市各區(qū)展開。根據(jù)南京市的拆違 工作方案，此次拆違圍繞老城改造項目、迎接 " 十運會 " 項目，重點拆除 " 三片三線三帶 " 的違法搭建： " 三片 " ──河西新城區(qū)，中山陵園風景區(qū)， " 十運會 " 場館及運動員駐地周邊區(qū)。 " 三線 " ──城市進出口道路沿線，鐵路及地鐵沿線，河道沿線。 " 三帶 " ──明城墻風光帶、城市主次干道和街巷道路兩側(cè)地帶、老式小區(qū)和居民院落及周邊地帶 。這幾乎意味著 240 多平方公里的南京市主城區(qū)全面拆除違章建筑，拆違完成的最后期限是 2004 年底。按計劃，南京市將在國慶節(jié)前完成拆違 100 萬平方米的任務(wù)。截至 9 月 21 日 ，已拆除各類違法搭建 97 萬多平方米，拆違工作進展順利，但拆違帶來的購房需求目前還沒有顯現(xiàn)。 由于 2004 年上半年拆遷總量的減少，使得南京市 2004 年三季度因拆遷產(chǎn)生的購房需求 比例 明顯下降。但由于上半年的拆遷需求將大部分實現(xiàn)在三、四兩個季度，所以三季度拆遷 購房總需求仍達到了 94 萬平米左右，占市場容量的 16.3% 。 1.2 改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成 ，增幅較大 由于生活水平的提高，居民收入增加及收入預(yù)期看好產(chǎn)生了大量的以改善居住條件為目 的的對商品房的市場需求。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員 統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在圖 1 中可以清楚看出，改善住宅條件的購房比例持續(xù)上升。 2004 年三季度，這部分購房比例達到 32.10% ，約 1.3 萬戶左右，需求量為 184 萬平米，較二季度的 28.20% 上升了近四個百分點（分析：略）。 1.3 投資購房比例 基本平穩(wěn) 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2004 年三季度投資購房的比例與上季度基本持平，達到 23.40% ，進入三季度，受到政府宏觀調(diào)控特別是 4 月 1 日起 開始實施的 “ 禁炒令 ” 和銀行 “ 緊縮銀根 ” 的政策影響，如購房首付門檻提高、存貸款利息可能升高及出租投資收益率偏低等各種 因素的影響，在以短期投資為目的投資購房需求量繼續(xù)下降，而以中長期投資為目的購 房需求有所回升的趨勢背景下，三季度南京市投資購房需求比例由二季度的 23.60 ％下降到 23.40 ％，需求量約在 134 萬平米左右。 抉策地產(chǎn)研究中心認為：從長期走勢來看，南京市投資購房比例將會有一定程度的反彈 ，原因在于：隨著長三角經(jīng)濟一體化的發(fā)展，南京市投資購房比例將與周邊幾個城市的 狀況逐步拉進，特別是異地投資置業(yè)產(chǎn)生的增長回在 2005 有比較明顯的增加；而隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和人口的逐年增加，出租收益率將有所增長 ，中長期投資行為將有進一步的增加；另外同時有自住打算與中長期投資雙重目的的二 次置業(yè)行為也會有持續(xù)的增加。 1.4 結(jié)婚購房比例 保持穩(wěn)定 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，由于南京市商品 房總價供給結(jié)構(gòu)性矛盾和房價上漲速度超出結(jié)婚年齡段人群的承受能力， 2004 年三季度，有結(jié)婚購房意向的購房者的總量基本保持穩(wěn)定，三季度結(jié)婚購房需求達 106 萬平米，占三季度購房總需求的 18.4% ，比二季度的 19.50% 有輕微下降，但因為相對于投資及改善居住條件的購房需求，結(jié)婚需求有較大的剛性， 抉策地產(chǎn)研究中心認為，長期來看這一部分的需求將呈穩(wěn)定上升趨勢。需要提醒注意的 是這部分需求與改善居住條件需求有部分重疊。 1.5 城市化進程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn) 南京經(jīng)濟正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時期，目前城市化水平以每年 2 ％左右的速度增長，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來人口的定居需求比例的增大，表現(xiàn) 在購房需求中就成為明顯的擴大。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的三季 度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2004 年三季度由于城市化進程所帶來的購房需求為 56 萬平米，占購房總需求的 9.8% 。 2. 南京房地產(chǎn)市場需求特征分析 市場容量包括現(xiàn)實的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟學的角度來看，現(xiàn)實的需求是剛性的， 滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價格、區(qū)域以及投資支付條件等因素 的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究 ，隨著南京房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實的需求之后，開發(fā)商的競爭領(lǐng)域開 始逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004 年三季度，南京市商品房總體需求約為 574 萬平米，其中有 261 萬平米的需求得到了滿足，成為現(xiàn)實需求，而 313 萬平米的需求由于價格、區(qū)位、樓型等方面的原因，特別是價格方面的原因，沒有能夠 實現(xiàn)。需求無法在短期實現(xiàn)已成為南京市房地產(chǎn)市場的主要需求特征。 抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部三季度數(shù)據(jù)顯示，在受訪的潛在購房者中有 45.9% 的人群認為南京的“房價過高，難以承受”；有 54.1% 的人群認為南京的“房價偏高，勉強可以承受”；認為南京目前“房價適中”、“偏低”的人 群比例為 0% ；與上季度相比，認為南京房價高的比例有所上升（詳見本報告第四節(jié)的相關(guān)內(nèi)容）。 所以延續(xù)上季度的觀望氣氛，三季度南京市各個片區(qū)的樓盤的銷售狀況并不容樂觀。 3. 2004 年 1-9 月房地產(chǎn)市場交易狀況分析 3.1 新建商品房交易情況 根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)： 2004 年 1-9 月份全市商品房銷售面積 582.91 萬㎡，同比增長 5.6% ，明顯低于去年平均 34% 的增幅， 1 、 2 、 3 季度銷售量分別為 194.29 、 197.05 和 191.57 萬㎡ 。三季度具體情況如下： 2004 年 6-9 月南京市商品房交易總量為 191.57 萬㎡。數(shù)據(jù)顯示 三季度南京市新建商品房交易量與變化速度沒有大的變化。 3.2 2004 年 1-9 月存量房、經(jīng)濟適用房的交易情況 根據(jù)南京市房產(chǎn)局數(shù)據(jù)： 1 － 9 月份全市二手房交易面積為 313.84 萬㎡，同比下降 4.98% ，其中二手房住宅交易面積為 269.76 萬㎡，同比下降 9.20% 。在全市中，江寧區(qū)、鼓樓區(qū)和白下區(qū)二手房成交量位于前三名，分別占總量的 18.64% 、 16.63% 和 12.85% 。今年三季度全市二手住宅交易面積為 82.66 萬㎡，同比下降 4.21% 。 隨著南京城市拆遷規(guī)模的擴大，今年南京有 9 個地塊的經(jīng)濟適用房項目，共計 342 公頃 。原計劃開工建設(shè)經(jīng)濟適用房 146.24 萬平米，竣工 122.5 萬平米，共 15798 套。截至 5 月中旬，已開工 97 萬平米。根據(jù)今年的城市建設(shè)總體規(guī)劃，全年南京市國有土地拆遷需要申購經(jīng)濟適用房 1.6 萬套、集體土地拆遷約需 3 萬套、城鎮(zhèn)雙困家庭約需 5000 套，共計 5.1 萬套，扣除現(xiàn)土地開發(fā)余房 5000 套和今年正在建設(shè)的 15798 套，當前經(jīng)適房建設(shè)總量還有 30202 套的缺口。 3.3 2004 年上半年及三季度未實現(xiàn)的需求分析 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心市場容量的月度消化模型的數(shù)據(jù)， 2004 年上半年由于價格、區(qū)位、樓型等方面的原因未能實現(xiàn)的需求為 249 萬平米。 三季度的市場容量為 574 萬平米，而三季度市場的實際總供給量是 592 萬平米，已供稍過于求。從供需比看，延續(xù)二季度的發(fā)展，市場上存在著大量未被實現(xiàn) 的供給和持續(xù)累積的購房需求，總量雖然基本均衡，但實際的市場消化速度卻放緩了， 在一定的時間內(nèi)，例如至 2005 、 2006 年，大量累計的潛在需求因為在商品房供應(yīng)格局、房價、地區(qū)經(jīng)濟的變化下將有可能轉(zhuǎn) 化為租賃需求，暫時退出購買需求總量，也就是說，南京市房地產(chǎn)市場總量嚴重供大于 求的時代已經(jīng)到來，市場的供需比例將會隨著消化速度進行自我調(diào)節(jié)，但是這種調(diào)節(jié)又 有一定的滯后性，抉策地產(chǎn)研究中心建議應(yīng)該依據(jù)多方面的數(shù)據(jù)和市場表現(xiàn)對項目開發(fā) 和營銷節(jié)奏進行風險控制。 數(shù)據(jù)顯示，三季度南京的房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)嚴重的結(jié)構(gòu)性供需矛盾的市場特征：一方 面有 313 萬平米的潛在需求因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面 至少有 331 萬平米（三季度未消化的供給量）的商品房同樣是因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因 在短期內(nèi)得不到消化；由此可見，南京房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需矛盾非常突出?。ㄔ斠?本報告第二部分“產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析”。） o 2004 年三季度需求結(jié)構(gòu)分析 4.1 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 商品房與普通商品最大的不同就是不動性，因而在一個較大范圍內(nèi)的地區(qū)市場，將會呈 現(xiàn)出明顯的區(qū)域特征。從而呈現(xiàn)出不同的市場特征。 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到 2004 年三季度南京市各大片區(qū)的市場容量比例變化如下圖所示： 圖 2003 年三季度至 2004 年三季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 [pic] 上圖可以看出，河西的需求份額從 2003 年三季度至今年上半年始終處于緩慢下降的趨勢，但在三季度有小幅度的回升；江寧、 江北片區(qū)的需求份額從二季度的 18.30% 下降到三季度的 15.8% ；城南、城中片區(qū)的需求份額則顯示出曲線上升的趨勢，總體形勢良好；城東、城北片 區(qū)的三季度需求份額變化則比較平穩(wěn)。 總體來看三季度商品房市場需求格局的變化比較明顯：河西總價較高的商品房供給面積 偏大使得河西片區(qū)市...
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