某實驗樓物業(yè)管理方案(1)
xx 實 驗 樓 物 業(yè) 管 理 方 案 編 號： NS/200401 版 號： 01 編 制： 審 批： （未經(jīng)許可，不得翻?。?深圳市xx物業(yè)管理有限公司 二00四年四月八日 版號:1 修改狀態(tài):A 0.1 物業(yè)管理方案目錄 第 1 頁 共 2 頁 日 期:2004.4.8 章節(jié)號 標 題 頁 碼 0.0 物業(yè)管理方案封面（批準頁）…………………… ( 1 ) 0.1 物業(yè)管理方案目錄………………………………… ( 2 ) 2. 物業(yè)管理方案說明………………………………… ( 1 ) 3. 深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡介……………… ( 2 ) 4. 公司營業(yè)執(zhí)照……………………………………… ( 1 ) 5. 公司資質證書……………………………………… ( 1 ) 6. ISO9002質量體系認證證書……………………… ( 1 ) 1. 質量方針…………………………………………… ( 1 ) 2. 管理目標…………………………………………… ( 2 ) 3. 組織機構及資源…………………………………… ( 11) 4. xx實驗樓實務管理……………………………… ( 27) 1. 員工培訓…………………………………………… ( ) 2. 樓宇入伙…………………………………………… ( ) 1. 樓宇入伙程序……………………………………… ( ) 2. 入伙須知…………………………………………… ( ) 3. 入伙流程圖………………………………………… ( ) 4. 樓宇入伙應繳費用明細表………………………… ( ) 5. 入伙簽認表………………………………………… ( ) 6. 裝修申報表………………………………………… ( ) 7. 消防安全責任書…………………………………… ( ) 8. 業(yè)主公約…………………………………………… ( ) 9. 樓宇入伙及裝修工作流程..……………………… ( ) 4.3 小區(qū)日常事務管理………………………………… ( ) 版號:1 修改狀態(tài):A 0.1 物業(yè)管理方案目錄 第 2 頁 共 2 頁 日 期:2004.4.8 章節(jié)號 標 題 頁 碼 4.3.1 保安服務…………………………………………… ( ) 2. 消防管理…………………………………………… ( ) 3. 保潔綠化工作流程和質量標準…………………… ( ) 4. 公共設施日常維修計劃及實施方案……………… ( ) 5. 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃…………… ( ) 6. 接待業(yè)主投訴……………………………………… ( ) 7. 火災和緊急事故處理……………………………… ( ) 8. 收費及財務管理…………………………………… ( ) 5.0 服務質量保證措施及法規(guī)要求…………………… ( 3 ) 1. 管理方式…………………………………………… ( ) 2. 管理文件…………………………………………… ( ) 3. 檢測及評價方法…………………………………… ( ) 4. 物業(yè)管理法規(guī)要求………………………………… ( ) 6.0 xx實驗樓物業(yè)管理費用及效益測算…………… ( 4 ) 7.0 提請委托方解決的問題…………………………… ( 1 ) 8.0 與相關方的業(yè)務交往……………………………… ( 1 ) 版號:1 修改狀態(tài):A 0.2 物業(yè)管理方案說明 第 1 頁 共 1 頁 日 期:2004.4.8 xx實驗樓位于深圳市福田區(qū)保稅區(qū)新桂花村，占地面積12079M2，建筑面積4946 6M2，綠化面積4901M2，是由兩棟17層和六棟10層組成的高、準高層混合型住宅小區(qū)。 總戶數(shù)為306戶，已入伙286戶，實際入住230戶，停車位地下室57個，地上60個。 該小區(qū)配備的機電設備包括：12部三菱電梯、一臺西門子發(fā)電機、二臺800KV變 壓器和一臺600KV變壓器，消防和給排水設備也一應俱全。 小區(qū)配備的智能化設施包括：門鈴對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、IC卡刷卡系統(tǒng)、紅 外線報警系統(tǒng)等。 為了使xx實驗樓的物業(yè)管理能夠滿足用戶的需求，給住戶提供一個安全、舒適的 生活環(huán)境，本物業(yè)管理方案嚴格按照深圳市xx物業(yè)管理有限公司現(xiàn)已實施的ISO9002國 際質量標準要求進行編制。 由于時間倉促，加上對深大實驗樓建筑情況了解甚少，我們在編寫物業(yè)管理方案 時，主要參照我司在中央花園和鳴翠谷的管理模式并借鑒港澳地區(qū)的先進經(jīng)驗。方案 所述內容僅供參考，雙方一旦簽定物業(yè)管理委托合同，我們將盡快制定出符合深大實 驗樓要求的、更加切合實際的物業(yè)管理方案。 版號:1 修改狀態(tài):A 0.3 深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡介 第 1 頁 共 2 頁 日 期:2004.4.8 深圳市xx物業(yè)管理有限公司是深圳市老牌物業(yè)管理公司之一。公司從1988年開始 從事物業(yè)管理工作。目前公司持有深圳市住宅局頒發(fā)的甲級資質證書。公司現(xiàn)有員工 382人，其中管理員工82名，大專及中級職稱以上56人，所有管理員工均持有物業(yè)管理 上崗證書；保潔員67人及保安員233人均在上崗前通過了專業(yè)技術培訓。公司下設總經(jīng) 理辦公室、發(fā)展部、物業(yè)管理部、計劃財務部、工程技術部、保安部、清潔綠化部。 公司所管轄的小區(qū)分別位于深圳市南山區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)和寶安區(qū)，包括：鳴 翠谷、銀翠苑、潤唐山莊、碧湖花園、鵬益花園、寶安大益廣場、青海大廈、金稻田 公寓、半島花園A區(qū)、半島花園B區(qū)、怡海花園、玉華花園、臨園大廈、半島大廈、海 昌大廈、招北綜合樓等16個小區(qū)，管理面積共計80萬平方米。 公司管轄的鳴翠谷、銀翠苑為高科技智能化小區(qū)。它安裝和使用了室內外防盜報 警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、閉路 電視監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)外墻紅外線保護系統(tǒng)、水、氣遠程抄表系統(tǒng)、背景音樂和廣播系 統(tǒng)。對于上述這些高科技智能化設施，公司管理人員經(jīng)過認真的學習和實踐，目前不 但能熟練操作、使用和維護，而且還針對各小區(qū)不同的特點和要求總結出一套完整的 智能化設施管理辦法，為今后接管智能化小區(qū)提供了寶貴的經(jīng)驗。 經(jīng)過幾年的不斷努力，公司所管轄的各個小區(qū)均獲得了住戶和發(fā)展商的一致好評，住 戶滿意率不低于98%。公司管轄的各小區(qū)、大廈多次獲得深圳市優(yōu)秀小區(qū)、大廈和安全 文明小區(qū)稱號。1998年10月，公司通過了ISO9002國際質量標準認證。 版號:1 修改狀態(tài):A 0.3 深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡介 第 2 頁 共 2 頁 日 期:2004.4.8 隨著公司管理規(guī)模的不斷擴大，加上其獨樹一幟的管理模式，公司總經(jīng)理于199 8年5月在深圳市物業(yè)管理協(xié)會第二次全體會員大會 上被選為常務理事。 展望未來，公司全體員工將一如既往地秉承“敬業(yè)、奉獻、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，始 終堅持“用戶至尊，服務至上”的企業(yè)宗旨，針對新接的高檔小區(qū)管理難度大、住戶要 求水準高等特點，在全面實施ISO9002國際質量標準管理的基礎上，進一步推出一系列 星級酒店式的便民服務項目，以便讓所有住戶更加稱心、滿意，讓xx物業(yè)公司的物業(yè) 管理工作早日邁上新的臺階。 版號:1 修改狀態(tài):A 1.0 質量方針 第 1 頁 共 1 頁 日 期:2004.4.8 1.0 質量方針 1. 深圳市xx物業(yè)管理有限公司的質量方針是為用戶提供： 安全、舒適、清潔、優(yōu)美、便利的生活和工作環(huán)境。 2. 本公司的質量管理和質量保證活動是建立在以“預防為主”的基礎上，并與公司管 理體系相一致，它基于： 1. “用戶至尊，服務至上”的服務宗旨。 2. “敬業(yè)、奉獻、創(chuàng)新”的企業(yè)精神。 3. 實行“先培訓后上崗”使每一個員工對公司的質量方針和工作要求及用戶的需求有 足夠的了解，明確自己的工作對公司的整體服務水平將產(chǎn)生影響，確保公司的 信譽和使用戶滿意。 4. 合理的收費。 5. 符合政府法規(guī)、法律的要求。 版號:1 修改狀態(tài):A 2.0 管理目標 第 1 頁 共 2 頁 日 期:2004.4.8 2. 管理目標 | |指標名稱 |相關評分 |計劃|管理指標實施措施 |責任部 | | | |標準及指 |指標| |門責任 | | | |標 | | |人 | |1|房屋完好率 |98% |98% |落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，|管理員 | | | | | |確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設| | | | | | |施。 | | |2|房屋零修、急|95% |95% |接到維修通知10分鐘內到達現(xiàn)場，及時完|維修工 | | |修及時率 | | |成并建立回訪檔案記錄。 | | |3|維修工程質量|95% |95% |分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，|維修工 | | |合格率 | | |以確保維修工程合格，滿足用戶需要。 | | |4|管理費收繳率|95% |95% |按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理|收費員 | | | | | |費取之于民，用之于民。 | | |5|綠化完好率 |98% |99% |落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建|綠化工 | | | | | |檔記錄確保大廈公共綠化無破壞、無踐踏| | | | | | |，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復。| | |6|清潔、保潔率|99% |99% |落實責任人進行24小時保潔工作，實行巡|清潔工 | | | | | |查制度，建檔記錄，確保小心內垃圾日產(chǎn)| | | | | | |日清，空氣清新。 | | |7|道路完好率及|90% |99% |落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建|管理員 | | |使用率 | | |檔記錄確保道路完好。 | | |8|化糞池、雨水| |99% |落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建|管理員 | | |井污水井完好| | |檔記錄，確保溝、渠完好，并定期疏通，| | | |率 | | |清理。 | | |9|排水管、明暗| |98% |落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建|管理員 | | |溝完好率 | | |檔記錄，確保排水管暢通無阻、無塌陷。| | |1|路燈完好率 |85% |95% |落實責任人，實行巡查制度，建檔記錄，|管理員 | |0| | | |確保路燈無損、正常使用并進行定期清潔| | | | | | |。 | | |1|停車場、單車| |100%|落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建|管理員 | |1|棚完好率 | | |檔記錄，以確保設施完好，方便使用。 | | |1|公共文體設施|95% |95% |落實責任人進行保養(yǎng)護，實行巡查制度，|管理員 | |2|、休閑設施及| | |建檔記錄， 確保設施完好，美觀清潔。 | | | |標識 | | | | | 版號:1 修改狀態(tài):A 2.0 管理目標 第 2 頁 共 2 頁 日 期:2004.4.8 | |指標名稱 |相關評分 |計劃|管理指標實施措施 |責任部 | | | |標準及指 |指標| |門責任 | | | |標 | | |人 | |1|大廈內治安案 |0.1%以下 |0 |保安員經(jīng)培訓考核后方能上崗，并每周 |保安隊 | |3|件發(fā)生率 | | |訓練一次，每次一小時，以保障保安隊 |長 | | | | | |伍的素質和狀態(tài)；落實保安崗位職責， | | | | | | |明確責任，實行24小時巡視制度，以確 | | | | | | |保小區(qū)的安全 | | |1|消防設施設備 |100% |100%|落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄 |保安隊 | |4|完好率 | | |，并定期維護和檢修以確保消防設備完 |長 | | | | | |好無損、正常使用。 | | |1|火災發(fā)生率 |0.1%以下 |0 |管理處全員義務消防員制，并定期進行 |保安隊 | |5| | | |培訓和演習，加強宣傳，設置專人負責 |長 | | | | | |日常巡視發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理并通知管 | | | | | | |理處，以確保小區(qū)消防安全。 | | |1|違章發(fā)生率與 |發(fā)生率 |0.1%|建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)、 |管理員 | |6...
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