商業(yè)廣場全套物業(yè)運(yùn)作方案
投資廣場業(yè)主公約 　　為加強(qiáng)投資廣場的管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和 秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策制訂本公約。 全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。 　　一、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有或合法取得使用權(quán)的物業(yè)時，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī) 政策、租賃合同、物業(yè)管理合同以及本公約的規(guī)定。 　　二、執(zhí)行業(yè)主委員會的決議、決定。 　　三、委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、環(huán)保、綠化 等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)、政策和業(yè)主委 員會委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。 　　四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理工作。 　　五、業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理公司及其管理工作如有意見或建議，可直接向物 業(yè)管理公司提出，發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會解決。 　　六、加強(qiáng)安全防范意識，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防爆工作， 確保人身財(cái)產(chǎn)安全。 　　七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管 理公司。物業(yè)管理公司對裝修房屋活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知 業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的 現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應(yīng)當(dāng)及時糾正，造成他人物業(yè)損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失， 對拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時告知業(yè)主委員并報(bào)有 關(guān)行政管理部門進(jìn)行處理。 　　八、業(yè)主方委托物業(yè)管理公司對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修 、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。 　　九、凡房屋建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安 全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主及 時進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù) ，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?　　十、與其他非業(yè)主使用人建立租賃關(guān)系時，應(yīng)告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物 業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。 　　十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為： 　　（1）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格 ）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等； 　?。?）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建； 　　（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用 設(shè)施及場地； 　?。?）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、 消防等公用設(shè)施； 　?。?）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物； 　　（6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物品 等； 　　（7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品； 　　（8）在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)； 　?。?）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌； 　?。?0）隨意停放車輛； 　　（11）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為； 　?。?2）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物； 　?。?3）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。 　　十二、人為造成公共設(shè)施、設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施、設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任方負(fù) 責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。 　　十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理公司應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。 　　十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、場地 時，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。 　　十五、自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。 十六、加強(qiáng)精神文明建設(shè)，弘揚(yáng)社會主義道德風(fēng)尚，互助友愛，和睦相處共同創(chuàng)造良好 的工作和生活環(huán)境。 投資廣場 層業(yè)主（物業(yè)使用人） 簽字、蓋章： 日 期： 投資廣場寫字樓裝修管理規(guī)定 一、 總則 1、為加強(qiáng)投資寫字樓租賃后的裝修管理，保證大樓建筑主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固與整體風(fēng)格的完 整、統(tǒng)一，保障租賃雙方的權(quán)益，參照國家相關(guān)法規(guī)，制定本管理規(guī)定。 2、本規(guī)定為寫字樓租賃契約之附加約定文件，簽訂契約即視為認(rèn)同本規(guī)定所有條款；租 戶在對租賃的寫字樓進(jìn)行裝飾裝修必須無條件遵守本規(guī)定。 3、本規(guī)定由投資廣場物業(yè)管理處負(fù)責(zé)解釋，其中內(nèi)容與國家或地方同類規(guī)章有異同之處 以國家或地方法規(guī)為準(zhǔn)。 4、租賃雙方另有約定各項(xiàng)不在本規(guī)定的約定范圍之內(nèi)。 二、 一般規(guī)定 1、租戶對承租區(qū)域的裝飾裝修過程中，禁止下列行為。 ① 未經(jīng)大樓物業(yè)管理處批準(zhǔn)或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動大樓建 筑主體和承重結(jié)構(gòu)。 ② 擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，縮小承重主柱、支撐墻體，連接等的尺寸，拆除連接墻 的磚、混凝土墻體。 ③ 對樓層上、下樓板大面積打孔。 ④ 將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間。 ⑤ 損壞大樓原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果，損壞移動采光通風(fēng)與固定標(biāo)識物等。 ⑥ 改動電力主配線路、給排水主水管及分支管路、消防設(shè)備設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施。 ⑦ 在公共區(qū)域內(nèi)懸掛較大體積物體。建隔墻等，侵占公用空間，損害公共部分及設(shè)施。 ⑧ 改變租賃區(qū)域或樓外立面結(jié)構(gòu)，色彩、開門、開窗等有損大樓建筑外觀的行為。 2、租賃方對承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，未經(jīng)物業(yè)管理處同意，不得有下列行為： ① 對地板的裝飾，對吊頂?shù)牟饟Q裝飾。 ② 搭建建筑物、構(gòu)筑物。 ③ 拆改供冷、供暖管道和設(shè)施。 ④ 拆改電照器具、電照開關(guān)、風(fēng)機(jī)開關(guān)、電源插座及有線電話網(wǎng)絡(luò)插座等。 ⑤ 室內(nèi)墻壁裝飾、改色。 ⑥ 在公用通道及走廊、電梯口使用改動顏色，粘貼、設(shè)置廣告物或其它類似行為。 ⑦ 樓頂懸掛小型物體需借助管道的支撐點(diǎn)時。 3、租賃方對承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，有下列行為，必須向物業(yè)管理處報(bào)送有關(guān)施工方 案及圖紙，并由物業(yè)管理處批準(zhǔn)，方可施工。 ① 裝修超過大樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定，增加樓面載荷的，應(yīng)經(jīng)大樓原設(shè)計(jì)單位或者是有相應(yīng)資 質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。 ② 改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的以及改房間衛(wèi)生間、廚房的應(yīng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案 ，并做漏水試驗(yàn)。 ③ 對本區(qū)域內(nèi)的用電容量增加，應(yīng)對照原大樓設(shè)計(jì)容量制定增容計(jì)劃，對空開、保護(hù)裝置 的調(diào)整應(yīng)有調(diào)整方案。 ④ 對房間的隔離，水、電、曖、消防、監(jiān)控、通訊設(shè)施的裝修改動，都須有完整、詳細(xì)的 方案及平面圖。 ⑤ 裝修施工安全措施，動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)。 三、 開工申報(bào)與監(jiān)督 1、裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)先向大樓物業(yè)管理處申報(bào)登記并報(bào)詳細(xì)裝修方案，由物業(yè) 管理處審查備案，取得書面同意后方可開工。 2、裝修施工方應(yīng)具備專業(yè)資質(zhì)，裝修前應(yīng)將裝修進(jìn)程日程安排及安全防范計(jì)劃報(bào)物業(yè)管 理處審查備案。 3、裝修方案的內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格依照有關(guān)法律、法規(guī)及本規(guī)定中的禁止條款，不能與之相抵觸 。 4、委托裝飾裝修企業(yè)施工的需提供企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。 5、裝修單位及施工單位不得拒絕和阻礙物業(yè)管理人員依據(jù)規(guī)定對整個裝飾裝修活動的監(jiān) 督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為有權(quán)制止，對造成事實(shí)后果或者拒不改正的，即按違約追究租戶 責(zé)任。 6、任何單位和個人對承租方的裝飾裝修行為中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故，質(zhì)量缺 陷以及其他影響周圍單位工作的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴。 四、 其他規(guī)定 1、裝修施工方應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理處規(guī)定的裝修施工時間，降低施工噪音，減少環(huán)境污 染及給其他租戶帶來的不便。 2、裝修過程中形成的各種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)按物業(yè)管理處規(guī)定的位置、方式和 時間堆放及儲運(yùn)，嚴(yán)禁將裝修材料、廢棄物等堆放于樓道、電梯間或其它公共區(qū)域。 3、裝修工程所使用的材料及設(shè)備應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)不得使用國家明令淘汰或禁用物品。 4、裝修施工中占用電梯及主要通道，需事先得到物業(yè)管理處的許可并服從調(diào)度，以保證 物業(yè)管理處為大樓內(nèi)其他租戶提供的各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)不受影響。 5、裝修施工過程中，不得私自挪用公共部位及設(shè)施，并遵守物業(yè)管理處制定的其它管理 規(guī)定，施工人員應(yīng)接受投資廣場保安、工程部、物業(yè)管理處等部門管理，辦理各種出入 登記及其它證件。 6、裝修過程中應(yīng)保持對公共區(qū)域的衛(wèi)生不受影響，因施工產(chǎn)生的垃圾應(yīng)立即清除。 五、 承擔(dān)責(zé)任（違約責(zé)任） 1、因裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，裝修人員應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù) 和賠償。 2、租戶裝修人因裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的責(zé)令改正修復(fù)， 造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 3、租戶因裝修對其他租戶的工作環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等造成影響受到投訴的，應(yīng)立即消除影 響，立即改正。情況嚴(yán)重的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 4、租戶未申報(bào)登記進(jìn)行裝飾裝修活動，處五百元以上，壹仟元以下罰款并責(zé)令改正。 5、租戶違反本規(guī)定，將裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)施工的處五百元以上壹 仟元以下罰款并責(zé)令改正。 6、租戶裝修使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)材料造成空氣污染超標(biāo)的責(zé)令改正，造成損失的，依法 承擔(dān)賠償責(zé)任。 7、有下列行為之一的，處罰款五百元以上壹仟元以下，并責(zé)令改正。 ① 擅自拆改供曖、供排水主管道、主配電線路、消防、監(jiān)控設(shè)施。 ② 將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房的。 ③ 擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加樓面荷載的。 ④ 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施的。 ⑤ 對立面、電梯口、走道等區(qū)域擅自進(jìn)行廣告粘貼的。 8、租戶及裝飾裝修施工方違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的由建設(shè)行政部門按照有關(guān)規(guī)定 處罰。 9、租戶違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和技術(shù)規(guī)程，不采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅 自動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)的或?qū)Π踩鹿孰[患不采取措施予以消除的，責(zé)令改正，并 處壹仟元以上壹萬元以下罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整改，造成重大安全事故的，交 司法機(jī)關(guān)處理。 六、 說明： 1、室內(nèi)裝飾裝修：是指租戶在租賃投資廣場寫字樓后對所租區(qū)域的裝修。 2、建筑主體：是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋頂、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接 接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。 3、承重結(jié)構(gòu)：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞經(jīng)基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu) 構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、主體、柱、柜架與墩、樓板、梁、層架、懸索等。 4、大樓由于各處情況異同，如對部分電力、通訊、給排水設(shè)施等、所改動計(jì)劃將由裝修 前審查裝修方案后制定。 5、本規(guī)定自2002年11月1日對入住投資廣場的所有業(yè)主統(tǒng)一實(shí)施，經(jīng)租戶簽收后租戶有 義務(wù)執(zhí)行。 簽收人：投資廣場 層租戶（單位蓋章） 日 期： 工程部工具分配、領(lǐng)用及保管方案 一、 電氣班日常常用工具每人一套；領(lǐng)用人各自保管，其中： 1、電工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十 字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、電工工具夾1只。共7件。共3套，由領(lǐng)用人使用和負(fù) 責(zé)保管 。 2、電梯工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號 十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、6``活絡(luò)扳手1把、8``活絡(luò)扳手1把、10``活絡(luò)扳手 1把、12``活絡(luò)扳手1把、鋼卷尺1把、1.5P手錘1把、2.5P手錘1把、小方錘1把、羊毛刷 1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口鏨子1把、尖頭鏨子1把、工具背包1個。共20件。共 1套，由電梯工使用和負(fù)責(zé)保管。 3、其余工具為電氣班公用工具，由領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管。當(dāng)班人員如需使用分別借出，用完后 負(fù)責(zé)歸還。 二、 空調(diào)工具（廠家隨機(jī)配備的專用工具）由空調(diào)工負(fù)責(zé)領(lǐng)用和保管。 三、 水暖工具全部由水暖工負(fù)責(zé)使用保管。 四、 機(jī)修工具全部由機(jī)修工負(fù)責(zé)保管。 五、 通用工具由綜合班領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管，各班組如需要，均可借用。 六、 工具保管責(zé)任人負(fù)責(zé)所保管工具的保養(yǎng)、維修和每月一次清點(diǎn)盤存；凡非正常損壞或使 用保管不當(dāng)造成的工具缺失和損毀，均由直接責(zé)任人負(fù)責(zé)照價賠償。責(zé)任界定不清的由 保管責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。 七、 上下兩班共同使用或保管的工具在交接班時需進(jìn)行清點(diǎn)核實(shí)，并將情況記錄在交接班記 錄上。 八、 離職或調(diào)崗人員需歸還所有使用或保管的工具，否則不予辦理手續(xù)。 ★相關(guān)鏈接： 《工程部工具采購清單1》-電氣工具類 《工程部工具采購清單2》-空調(diào)水暖工具類 《工程部工具采購清單3》-機(jī)修工具類 《工程部工具采購清單4》-通用工具類 工程部人員結(jié)構(gòu)方案 一、 崗位結(jié)構(gòu) 工程部管理范圍內(nèi)的設(shè)備系統(tǒng)類別繁多、專業(yè)性強(qiáng)，對人員的技術(shù)素質(zhì)要求較高。通常 情況下需要采用 “崗位細(xì)化”的結(jié)構(gòu)模式：按設(shè)備類別分班組、根據(jù)運(yùn)轉(zhuǎn)要求設(shè)置崗位及人員編制；一個 設(shè)備系統(tǒng)一個班組、一個班組多個班次。這樣的結(jié)構(gòu)能夠達(dá)到分工明確、并較有技術(shù)保 證。但同時有需要人力較多、效率較低等弊端。 因此，在實(shí)際中，多數(shù)酒店及物業(yè)管理工程部采用了“...
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