房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概述
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概述 1 §1 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè) 一、房地產(chǎn) 1.定義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分割的附著物（配套設施、設備 等住區(qū)環(huán)境）。 2.房地產(chǎn)的特點 房地不可分割性、不可移動性（地理位置的固定性）、市場區(qū)域性明顯、社會經(jīng)濟位置 的可變性、保值增值性、生產(chǎn)使用周期的長期性、差異性、土地資源的稀缺性、消費與 投資雙重性、使用的社會性。 二、房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營管理和修繕服務等業(yè)務活動的部門經(jīng)濟行 業(yè)。其經(jīng)濟運行過程分為生產(chǎn)過程、流通過程、分配過程、消費過程四個過程。 房地產(chǎn)業(yè)可細分為： 房地產(chǎn)業(yè)的特征： 1. 基礎性 2. 先導性 3. 關聯(lián)性 4. 地域性 5. 周期性 6. 高回報、高風險性 7. 對金融業(yè)的依賴性 三、房地產(chǎn)商品的種類 1.土地商品的種類 生地：未經(jīng)開發(fā) 熟地：經(jīng)“七通一平”（給水、排水、供電、交通、通訊、燃氣、熱氣、場地平整） 2.房屋商品的種類 2 §2 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程示意圖： [pic] （一）改革前各階段劃分 (80年代以前) 1. 建國初 (49~55年) 2. 56年~65年 3. 文革時期 （二）討論與試點階段 （80年代） 1. 討論：房地產(chǎn)的商品性 2. 試點 （三）泡沫階段 （92~93年） 1.特征：房地產(chǎn)火爆（炒樓花熱、開發(fā)熱） 2.炒樓花的外界條件：有促使房地產(chǎn)急劇升值的某種原因（市場、政治等） 3.炒樓花的特征：買空賣空，快速交易，似“擊鼓傳花”游戲。 4.后果：房地產(chǎn)價格飛漲，通貨膨脹，圈地運動 （四）調(diào)控階段 （93~95年） 土地：嚴格控制用地 資金：緊縮銀根 （五）恢復階段 （95～98年） 1.政府、開發(fā)商理性地進入有序市場 2.消費者逐漸成熟 ① 消費觀念基本確立 ② 消費要求逐步提高（現(xiàn)代居住環(huán)境的標準：安全、健康、私密性、開放性、方便性、自 然回歸性。） ③ 購買力顯著提高 （六）、住房商品化的新起點（98年） 刺激住房消費的政策要點： 堵：停止實物分房；提高房租。（到2000年，公房租金為3.32元/m2） 扶：大力扶持住房建設（經(jīng)濟適用房建設土地政策優(yōu)惠、建設貸款放寬；普遍實 行住房信貸消費） 補：住房補貼（使居民能在10~20年中用家庭收入的20~30%購買一套住房） 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)基本程序 參照教材P36～42 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的參與者 二、房地產(chǎn)開發(fā)過程 (一) 提出開發(fā)設想 (二) 開發(fā)設想的具體化 (三) 開發(fā)投資的可行性研究 (四) 申請項目選址并獲取土地使用權 (五) 工程項目的規(guī)劃及建筑設計 (六) 征地及拆遷安置 (七) 項目融資 (八) 工程招標及施工 (九) 市場營銷及策劃 (十) 物業(yè)管理 （可參考如下示意圖） 第三章 我國城鎮(zhèn)土地使用制度與缺陷分析 1 1 各國土地所有制形式 這里我們將世界各國或各地區(qū)粗略地分成3個組團，來介紹它們的土地所有制概況。 這3個組團是：美日等資本主義國家和地區(qū)，英聯(lián)邦等資本主義國家和地區(qū)，原蘇聯(lián)東歐 等杜會主義國家。 當今世界上的土地使用制度大體可劃分為3類： 一是建立在土地公有制基礎上的非市場模式——土地屬于國家，使用土地一律由國家統(tǒng) 一安排無償使用，如原蘇聯(lián)、中國等； 二是以土地私有制為基礎的完全市場模式——土地私有，允許買賣，價格由供求關系決 定，如美國、日本等； 三是由國家控制的市場模式——土地屬于國家(或皇家)所有，使用土地通過批租獲得， 國家控制土地市場并獲得大量批租收入，如英國及英聯(lián)邦國家，這是資本主義的特殊情 況。 2 2 我國土地所有制形式 土地所有權，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權 利。它是土地所有制的法律表現(xiàn)。 在我國，目前存在著兩種土地制度，即城鎮(zhèn)國有土地和農(nóng)村集體土地用地制度。 2.1 國有土地所有權 國有土地所有權，是指由國務院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、 收益和處分的權利。 屬于國家所有的土地有： (1) 城市市區(qū)的土地。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于國家所有。 (2) 農(nóng)村和郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地。 (3) 國家依法征用的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有土地實行征用。 (4) 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。 (5) 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。 (6) 因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng) 民集體所有的土地。 2.2 農(nóng)村集體土地所有權 集體土地的范圍，由法律作了明確的界定?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā范家?guī)定，農(nóng)村和城 市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留 地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 3 3 我國城鎮(zhèn)國有土地有償使用制度 3.1 我國傳統(tǒng)的城市土地使用制度的特點 (1) 行政劃撥 (2) 無償、無限期使用 (3) 禁止土地使用權的轉讓 3.2 我國傳統(tǒng)的城市土地使用制度的弊端 3.3 土地使用制度的改革包含三個層次 (1) 建立城市土地有償使用制度；(2) 建立城市土地商品化的流轉機制； (3) 建立城市土地收益分配及投入制度。 4 4 土地使用權的有償出讓 4.1 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓的基本概念、特點、原則 1 4.1.1 概念 是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地 使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 2 4.1.2 特點 土地使用權的出讓具有以下幾個特點： (1) 土地使用權的出讓是以土地所有權和使用權的分離為基礎的，國家作為土地所有者的地 位不變，而土地使用權受讓人取得一種獨立的財產(chǎn)權利，包括所有權中占有、使用、收 益和一定程度的處分權(對土地的轉讓權、抵押權、出租權等)，該土地使用權是一種與 土地所有權相分離的獨立物權，不同于所有權中單純的使用權能。 (2) 土地使用權的出讓是有年限的，土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限，最 高出讓年限由法律加以規(guī)定，實際年限由土地使用權出讓方與受讓方雙方在最高年限以 內(nèi)于合同中約定。 (3) 土地使用權出讓是有償?shù)摹?(4) 土地使用權出讓法律關系的雙方當事人的身份具有特定性。 3 4.1.3 土地使用權出讓的原則 (1) “兩權分離”的原則 (2) “政府壟斷”的原則 (3) 自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則 (4) 經(jīng)濟效益，環(huán)境效益和社會效益有機統(tǒng)一的原則 4.2 出讓雙方的權利義務 1 4.2.1 土地使用權出讓人的權利 出讓方享有的權利主要有以下幾項： (1) 受讓方在簽訂土地使用權出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權出讓金的， 出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。 (2) 受讓方未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有 權予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權的處罰。 (3) 出讓期滿收回土地使用權及地面附著建筑物的權利 2 4.2.2 土地使用權出讓人的義務 出讓方應履行的義務主要有： (1) 按照土地使用權出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權。 (2) 向受讓方提供有關資料和使用該土地的規(guī)定。 3 4.2.3 土地使用權受讓人的權利 （1）取得被出讓土地的一定期限的使用權——受讓人在合同規(guī)定的期限內(nèi)依照法律和 合同規(guī)定對被出讓土地的占有、使用、收益、處分的權利。 （2）受讓人在達到合同規(guī)定的開發(fā)要求后，將余期內(nèi)土地使用權及地上附著建筑物有償 轉讓、贈與、出租、繼承、抵押的權利。 4 4.2.4 土地使用權受讓人的義務 （l）在簽訂土地使用權出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權出讓金；在支付全 部土地使用權出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領取土地使用證。 （2）按出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。改變用途和要求，必須經(jīng)土地使用權出讓 人批準，并依法補交相應價款。、 （3）使用權期限屆滿，將土地使用權連同地上附著建筑物交還土地使用出讓人。 4.3 土地使用權出讓的方式 土地使用權出讓一般采取協(xié)議、招標、拍賣掛牌四種方式進行。 1 4.3.4 掛牌出讓土地使用權 掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗 地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格 ，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。 4.4 土地使用權出讓的要求 1 4.4.1 土地使用權出讓的主客體范圍要求 (一) 土地使用權出讓的主體范圍 土地使用權出讓的主體，包括土地使用權出讓人、土地使用權受讓人、土地使用權轉 讓人和土地使用權再受讓人。 （1）土地使用權出讓人必須是代表土地國家所有權的縣、市人民政府。任何其他單位和 個人不得充當出讓人。 （2）土地管理部門是國有土地所有權的唯一合法代表，代表縣、市人民政府主管國有土 地使用權出讓的行政工作，負責土地使用權出讓的組織、協(xié)調(diào)、審查、報批和出讓方案 的落實；負責土地使用權轉讓、出租、抵押等的權屬管理。 （3）土地使用權受讓人（包括轉讓人、再受讓人）是指中華人民共和國境內(nèi)外的公司、 企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可按照有關規(guī)定取得土地使用權，進 行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。 (二) 土地使用權出讓的客體范圍 （1）指城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)政府選定和規(guī)劃好的屬于全民所有的土地使 用權，而非土地所有權。土地所有權不允許轉移。 （2）地下資源、埋藏物和市政公用設施不在出讓之列。 （3）行政劃撥和減免地價的土地使用權（包括地上建筑物、其他附著物所有權），符合 下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，可以進行轉讓、出 租和抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；領有國有土地使用證；具 有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；依照有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金或者 以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 （4）集體土地所有者不得自行出讓土地使用權，確需出讓，必須先由政府征為國有后， 再出讓國有土地使用權。 2 4.4.2 土地使用權出讓的年限要求 土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定： 1. 居住用地70年； 2. 工業(yè)用地50年； 3. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 4. 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5. 綜合或者其他用地50年。 使用期滿： 政府可以無償收回土地使用權。 若使用者若需繼續(xù)使用，可向政府申請續(xù)期，但需按有關規(guī)定重新簽訂合同，支付土 地使用權出讓金，以及辦理土地登記手續(xù)。 若政府因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用的年限和開 發(fā)、利用土地的實際情況給予補償。 3 4.4.3 土地使用權出讓的資源利用要求 (1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用規(guī)劃設計要求 (3) 城市建設管理要求 (4) 市政基礎設施要求 (5) 建筑物養(yǎng)護、維修、改造和重建的要求 4 4.4.4 土地使用權出讓的領土主權要求 在土地使用權出讓合同或文本中，應對領土主權要求（特別是成片土地批租）作出明確 的規(guī)定。 (1) 領土管轄權 (2) 立法司法管轄權 (3) 行政管理權 規(guī)劃、建設、環(huán)保、工商、稅務、土地管理等都由中國地方政府負責管理，從而保證我 國的行政管理權。 4.5 土地使用權出讓的程序 出讓活動大致可分為擬定方案、正式報批、組織實施、登記發(fā)證四個階段。 4.6 土地使用權的終止 1 4.6.1 土地使用權終止的含義及原因 土地使用權終止是指國有土地使用權出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而由國家收回土地 使用權，或者在土地使用權期滿前國家提前收回土地使用權，或者因土地滅失等其它原 因，使得土地使用權出讓合同的土地使用者與土地所有者之間的權利義務關系不復存在 。 終止的原因主要有以下幾個方面： (1) 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未 獲批準的。 (2) 在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權 ，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)利用土地的實際情況給予相應的補償。 (3) 土地使用權由于土地滅失、標的物不再存在而終止。 2 4.6.2 土地使用權終止的法律后果 自土地使用權終止之日起，土地使用者即喪失該土地使用權。土地使用權終止有以下 幾方面的法律后果。 (1) 土地使用者不再享有該土地的使用權，土地使用權受讓人與土地所有者或其代表之間關 于在該塊土地上的權利義務隨之解除。 (2) 地上建筑物和其他附著物隨土地使用權的終止而由國家無償取得，土地使用權受讓人不 得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權請求，...
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