榮興民俗文化美食街推廣提案(doc21頁)

第一章：2005年遂寧房地產(chǎn)市場分析
宏觀調(diào)空、土地拍賣、銀行緊縮、市場競爭加劇將成為2005年遂寧房地產(chǎn)市場“行動準(zhǔn)則”。
遂寧房地產(chǎn)市場新動向：
1、遂寧房地產(chǎn)市場郊區(qū)化（中心近郊激烈碰撞）
隨著土地成本的上漲，產(chǎn)品造價的提高，市場的大量需求使得城北、河?xùn)|、工業(yè)園區(qū)等地段的房地產(chǎn)市場有突破性的發(fā)展前景。雖然有較大的開發(fā)空間但是并存激烈的市場競爭。因此“郊區(qū)市場”將成為遂寧房地產(chǎn)的一支主力軍團，登上遂寧房地產(chǎn)市場的舞臺。
2、樓盤“個性化”
2004年新樓盤無論產(chǎn)品還是市場定位上皆少了對“老盤”的傳承，多了幾分創(chuàng)新多了幾分個性。
3、市場競爭白熱化
租個門面擺張桌子就可以把房子賣完的時代已經(jīng)過去，單梯樓將被花園小區(qū)所替代，小規(guī)模變成大規(guī)模，要在市場（客戶）挑剔的眼光中生存。將出現(xiàn)春秋雄風(fēng)，戰(zhàn)國群雄的局面。
4、產(chǎn)品規(guī)?；?，品牌化。
品牌=品質(zhì)+廣告。
以市場為導(dǎo)向，在矛盾中生存。現(xiàn)在的市場可以說是一個比規(guī)模，看品牌的市場，只有從規(guī)模上、品牌上強強出手，鑄造一流的產(chǎn)品打動消費者。讓市場了解企業(yè)、了解你的產(chǎn)品。
5、房地產(chǎn)“市場營銷”比重的上升
專業(yè)的眼光看問題是取勝的關(guān)鍵，從產(chǎn)品的構(gòu)思到生產(chǎn)產(chǎn)品再到產(chǎn)品的銷售。每一個環(huán)節(jié)都離不開營銷，無論是小樓盤還是大樓盤要想從市場中脫穎而出，真正做到價值最大化，比如2004年所面市的每一個樓盤或多或少都在市場上露露面做一做宣傳?？梢娛袌鰻I銷所占比例不斷的上升。
6、市場對服務(wù)的需求（物業(yè)管理的提升）
從過去的沒有物業(yè)管理到簡單的管理到現(xiàn)在的專業(yè)物業(yè)管理公司，從基本安全到全新呵護，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將成為2005年消費者選擇物業(yè)的一個關(guān)鍵因素。
7、商品房開發(fā)走向“集約經(jīng)營”，產(chǎn)品呈現(xiàn)“精品化”
隨著住房消費主體的改變，開發(fā)商的理性化程度大為提高，房地產(chǎn)開發(fā)由過去的粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變，以往大行其道的單體開發(fā)逐漸被小區(qū)建設(shè)取代。為滿足城鎮(zhèn)居民對住房由過去只追求“居者有其屋”的簡單需求轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前更加注重質(zhì)量、環(huán)境、智能的“居者優(yōu)其屋”的更高層次的需求，開發(fā)商們普遍增強了精品意識，精品小區(qū)無一不是從“以人為本”、“人與自然”的角度出發(fā)，充滿了對居住者全方位的關(guān)懷，同時，也代表了遂寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。

第二章：遂寧商業(yè)物業(yè)分析
商業(yè)地產(chǎn)需要宏觀調(diào)控：
商業(yè)地產(chǎn)以“地段論”影響地產(chǎn)界數(shù)年，2005年商業(yè)面積的大幅度上升，將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫；商業(yè)物業(yè)提升空間較小，要想市場認(rèn)可自己的商業(yè)只有從準(zhǔn)確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進行研究；有待有關(guān)部門進行宏觀調(diào)空。

遂寧商業(yè)地產(chǎn)幾大特點：
A：商業(yè)物業(yè)面積大幅度增加；
B：商業(yè)物業(yè)空置比例上升；
C：商業(yè)業(yè)態(tài)較為零亂；
D：規(guī)模較小，投資升值空間?。?
E：商業(yè)物業(yè)管理檔次較低；
F：本地投資商業(yè)力度較弱;
G：產(chǎn)品本身檔次較低;
H：產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計相對落后;
I:地方招商力度較弱;
第三章：項目理解及定位
榮興怡景（裙樓部分）：
命名方案：
A：榮興民俗文化美食街
說明：定位“準(zhǔn)確度及范圍的大小”決定了物業(yè)上市后的抗風(fēng)險能力。
項目理解：
榮興民俗文化美食街位于渠河路和嘉禾西路交匯處，渠河公園旁（城監(jiān)大廈和建設(shè)大廈之間）。距離西山森林風(fēng)景區(qū)僅400余米。前擁渠河綿延千里秀美水岸風(fēng)景，近臨風(fēng)光無限的渠河公園。
優(yōu)劣勢分析：
項目優(yōu)勢（S）：
A：地理位置；
B：交通便捷；
C：產(chǎn)品風(fēng)格的創(chuàng)新（注：見后“建筑部分產(chǎn)品建議”）；
D：定位優(yōu)勢（民間風(fēng)味美食）做“具有規(guī)模和檔次的特色餐飲”；
E：消費群體；
考慮到后期的業(yè)態(tài)運作，項目及周邊匯集了許多高收入者（如：各市政單位，各小區(qū)業(yè)主等）。
F：項目配套（大約3000平方米的餐飲廣場）；
G：專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理，真正的理財管家。（商業(yè)部分：個性物業(yè)管理）；
項目劣勢（W）：
A：商業(yè)氛圍較淡；
B：操作引導(dǎo)難度較大（推廣費用較高）；
C：人流量?。ê笃诘恼猩坦ぷ麟y度大）；
項目定位：
榮興怡景（裙樓部分）：
產(chǎn)品檔次定位：中高檔
方案：[具有規(guī)模和檔次的特色餐飲]
[民間風(fēng)俗文化美食]
理由：
A：通過對2004商業(yè)分析，2005年將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫，要想市場認(rèn)可自己的商業(yè)只有從準(zhǔn)確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進行研究；所以需要有規(guī)模 。

B：搜索整個遂寧市沒有一個地方餐飲是純中高檔次，規(guī)模在5000平方米以上，更不用說特色餐飲；是遂寧市餐飲的空白區(qū)。

C：本項目區(qū)域匯集了較多的高收入消費群體（比如：各小區(qū)業(yè)主、各市政單位、各公共活動場所“體育館、圖書館、宋瓷博物館、渠河公園”活動人群等。他們將成為中高檔次餐飲消費的主力軍。

D：項目的配套為中高檔次餐飲消費者提供便利。如：3000平方米的餐飲廣場為消費者提供餐飲前后的

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