成都市住宅小區(qū)與高樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定
成都市住宅小區(qū)與高樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定 　　第一條　為了加強(qiáng)住宅小區(qū)與高層樓宇的物業(yè)管理，創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適 的城市環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，結(jié)合成都市實際，制定本規(guī)定。 　　第二條　本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建的建筑面積二萬平方米以上的住宅小區(qū)（含組團(tuán)） 以及十層以上的高側(cè)層樓宇，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實行物業(yè)管理。 　　第三條　本規(guī)定所稱物業(yè)，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備 和場地。 　　本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。 　　第四　條物業(yè)管理實行業(yè)主自治與委托物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則。 　　第五條　成都市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的主管部門，并負(fù)責(zé)組織實施本規(guī)定 。 　　各區(qū)（市）縣房地產(chǎn)管理部門或區(qū)（市）縣人民政府確定的部門（以下簡稱物業(yè)管 理部門）在規(guī)定的職權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。建設(shè)、規(guī) 劃、市政、公用、園林、市容環(huán)衛(wèi)、公安、物價、供電、郵政、電信等管理部門按照各 自職責(zé)、協(xié)同實施本規(guī)定。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)管理主管部門，做好 本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督和指導(dǎo)工作。 　　第二章　業(yè)主自治管理 　　第六條　業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋共用設(shè)施，維護(hù)公共秩序 和繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。 　　第七條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住率達(dá)到30％以上或入住已滿一年的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè) 主委員會。業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理，但不得從 事以營利為目的的經(jīng)營活動。 　　第八條物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)（市）縣物業(yè)管理主管部門根據(jù)配套設(shè)施情況進(jìn)行劃定。 　第八條業(yè)主委員會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或其推選的的代表以及街道辦事處（鎮(zhèn)人 民政府）、居委會確定的人員組成，業(yè)主委員會主任由業(yè)主擔(dān)任。 　　業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由七人至十一人單數(shù)組成，每屆任期二年?！?第一屆業(yè)主委員會由開發(fā)單位牽頭，在區(qū)（市）、縣物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)下組建成 立，并報市物業(yè)管理主管部門登記備案。 　　第九條　業(yè)主委員會履行下列職責(zé) 　?。ㄒ唬┻x聘物業(yè)管理公司，代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè) 管理委托合同； 　　（二）審核物業(yè)管理公司的年度管理計劃和管理服務(wù)的重大措施，監(jiān)督物業(yè)管理服 務(wù)費(fèi)用的收支情況； 　　（三）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，對物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督 ； 　?。ㄋ模I(yè)主、使用人進(jìn)行約束和監(jiān)督，督促其遵守業(yè)主公約，履行物業(yè)管理委托 合同； 　　（五）協(xié)助物業(yè)管理公司做好與有關(guān)部門的工作聯(lián)系。 　　第十條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng) 經(jīng)全體委員過半數(shù)通過，在作出重大決定之前還應(yīng)征求其他業(yè)主的意見。業(yè)主委員會作 出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主委員會作出的決定， 不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理委托合同的規(guī)定。 　　第十一條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制訂業(yè)主公約，明確有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理事 項。業(yè)主公約已經(jīng)入住的過半數(shù)以上業(yè)主簽訂后生效。業(yè)主公約對全體業(yè)主、使用人具 有約束力。 　　第三章　物業(yè)管理服務(wù) 　　第十二條　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向市物業(yè)管理主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證 書。　物業(yè)管理資質(zhì)證書實行定期審驗制度。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)管理的規(guī)定從 事物業(yè)管理服務(wù)。 　　第十三條　物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)物業(yè)管理主管部門培訓(xùn)并領(lǐng)取合格證書后，方可上崗 。 　　第十四條　物業(yè)管理公司享有下列權(quán)利： 　　a）制定物業(yè)管理的具體規(guī)則； 　　b）依照本規(guī)定和物業(yè)管理委托合同進(jìn)行管理和服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)用； 　　c）有權(quán)制止或處理違反物業(yè)管理規(guī)章制度的行為； 　　d）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營服務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方 ； 　　e）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理； 　　f）有權(quán)依法從事其它多種經(jīng)營活動； 　　g）有權(quán)拒絕不合理的收費(fèi)和攤派。 　　第十五條　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)： 　　a）依照本規(guī)定和物業(yè)管理委托合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)實施管理和服務(wù)； 　　b）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，并接受其監(jiān)督； 　　c）協(xié)助開展社區(qū)文化活動； 　　d）接受政府有關(guān)部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。 　　第十六條　物業(yè)管理公司接受業(yè)主委員會的委托進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè) 管理委托合同。合同應(yīng)載明以下內(nèi)容： 　　a）管理服務(wù)的項目和標(biāo)準(zhǔn)； 　　b）管理服務(wù)的期限； 　　c）雙方的權(quán)利和義務(wù)； 　　d）服務(wù)費(fèi)用； 　　e）違約責(zé)任； 　　f）解決糾紛的方式； 　　g）合同終止或解除的約定； 　　h）其它約定事項。 　　物業(yè)管理委托合同示范文本由市場物業(yè)管理主管部門制定。 　　第十七條　物業(yè)管理的公共性服務(wù)項目應(yīng)當(dāng)具有下列內(nèi)容： 　　a）房屋建筑共用部位的養(yǎng)護(hù)、維修、運(yùn)行和管理，包括門廳、樓梯間、樓道、外墻 面、承重結(jié)構(gòu)、屋頂?shù)龋?　　b）共用設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、運(yùn)行和管理，包括：電梯、水泵、二次供水設(shè)施 、上下水管道、中央空調(diào)、共用照明設(shè)施、消防設(shè)備等； 　　c）附屬配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自行車房（棚）、停 車場（庫）等； 　　d）公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理； 　　e）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔，除"四害"以及垃圾的 收集、清運(yùn)等； 　　f）車輛停放與行駛秩序的管理； 　　g）維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等； 　　h）物業(yè)檔案資料的保管。 　　第十八條　物業(yè)管理公司可以接受業(yè)主、使用人的委托，開展料理家務(wù)、照顧病人 、裝修房屋、維修房屋自用部位和自用設(shè)備、搬運(yùn)和訂購物品等專項特約服務(wù)。 　　第十九條　水、電、氣等有關(guān)專業(yè)管理部門委托物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人代收 代繳費(fèi)用的，應(yīng)按規(guī)定向物業(yè)管理公司支付勞務(wù)費(fèi)用。 　　第二十條　物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)遵循合理、公開的原則，根據(jù)服務(wù)的內(nèi)容 、質(zhì)量、深度和社會承受能力，按下列規(guī)定執(zhí)行： 　　a）普通建筑標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)的公共性服務(wù)項目，實行政府定價。 　　b）高標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)和高層樓宇的公共性服務(wù)項目，實行行政府指導(dǎo)價。 　　c）特約服務(wù)實行經(jīng)營者定價。 　　第（一）、（二）項的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價局會同市物業(yè)管理主管部門制定。 　　第二十一條　物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用由物業(yè)管理公司按規(guī)定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用 人約定由使用人交納的，從其約定。 　　物業(yè)管理的公共性服務(wù)項目收費(fèi)，經(jīng)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會協(xié)商可以預(yù)收，但 欲收的期限不得超過六個月。 　　第二十二條　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)會計制度，每半年公布一次管理服務(wù) 費(fèi)用的收支情況，并接受業(yè)主委員會和政府有關(guān)部門的監(jiān)督。 　　第二十三條　物業(yè)管理公在物業(yè)管理委托合同終止或解除后三十日內(nèi)，應(yīng)向業(yè)主委 員會辦理下列事項，并報物業(yè)管理部門備案： 　?。ㄒ唬︻A(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實結(jié)算，多收的部分予以退還。 　?。ǘ∫平蝗课飿I(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊； 　?。ㄈ┮平晃飿I(yè)管理辦公用房和屬于業(yè)主共有的房屋及其它財務(wù)。 　　第四章　物業(yè)的使用與維修 　　第二十四條　業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，正確處理用水、用 電、排水、排污、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生等方面的相鄰關(guān)系。 　　第二十五條　業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先征得物業(yè)管理公司的同意，需要 改變房屋結(jié)構(gòu)的，必須報經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。 　　物業(yè)管理公司應(yīng)將裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，并加強(qiáng)對抓哏 內(nèi)秀活動的指導(dǎo)和監(jiān)督。 　　第二十六條　業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照房屋的設(shè)計用途進(jìn)行使用，不得擅自改變 使用性質(zhì)。因特素情況確需改變的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，并在征得相鄰業(yè)主、使用 人和業(yè)主委員會的書面同意后，報政府有關(guān)主管部門審批。 　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配套設(shè)施的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。 　　第二十七條　業(yè)主、使用人使用房屋，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定： 　?。ㄒ唬┎坏蒙米愿慕āU(kuò)建和改變房屋的外觀； 　?。ǘ┎坏貌鸶姆课莸某兄貕土?、柱結(jié)構(gòu)； 　?。ㄈ┎坏谜居梅课莸奈蓓?、樓梯、通道等共用部位； 　　（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動。 　　第二十八條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為； 　?。ㄒ唬┱加玫缆窋[攤設(shè)點(diǎn)； 　　（二）擅自接引、拆除市政共用基礎(chǔ)設(shè)施；擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；損 壞市政公用基礎(chǔ)設(shè)施； 　?。ㄈ┻`法搭建建筑物；在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物； 　?。ㄋ模p、占用綠地和綠化設(shè)施；在行道樹上釘釘、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各 種物品； 　?。ㄎ澹﹣y倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核紙屑；在建筑物或構(gòu)筑物上涂寫、刻劃 、張貼； 　?。┻`反規(guī)定停放機(jī)動車和非機(jī)動車； 　　（七）法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約規(guī)定的其它禁止行為。 　　第二十九條　房屋的自用部位和自用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主與使用 人另有約定的，從其約定。業(yè)主或使用人也可委托的物業(yè)管理公司進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修，并 承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。 　　第三十條　房屋的自用部位和自用設(shè)施因損壞而影響毗連房屋正常使用，業(yè)主或使 用人應(yīng)當(dāng)及時修繕。拒不修繕的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，費(fèi)用由業(yè) 主或使用人承擔(dān)。 　　第三十一條　建立物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修專項費(fèi)用，用于房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備以 及附屬配套公共建設(shè)和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修及更新、不得挪作作用，但按本規(guī)定由業(yè)主委 員會用于支付房價款和租金的除外。 　　第三十二條　物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修專項費(fèi)用的來源； 　?。ㄒ唬I(yè)主按產(chǎn)權(quán)份額定期繳納一定費(fèi)用； 　?。ǘ┳≌^(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按工程造價0.4％和高層樓宇的開發(fā)建設(shè)單位按工程 造價的0.5％一次性提供的費(fèi)用； 　?。ㄈ┢渌嘘P(guān)的來源。 　　第三十三條　物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修專項費(fèi)用應(yīng)專戶存貯，其費(fèi)用的收支，物業(yè)管理公司、 業(yè)主委員會應(yīng)定期向業(yè)主公布，接受監(jiān)督。 　　第三十四條　住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地下管網(wǎng)、道路等設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修，按國 家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　第三十五條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同、租賃合同的附 件，并在合同簽訂后的十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓、出租情況書面告訴業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司 。 　　房屋轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主原繳納的物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修專項費(fèi)用不再退還。 　　第五章　前期物業(yè)管理 　　第三十六條　物業(yè)在建設(shè)期間至向業(yè)主委員會正式移交前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)自行實 施前期管理或委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并將管理情況報物業(yè)管理主管部門備案。其 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，除由業(yè)主、使用人入住后按規(guī)定繳納外，不足部分由開發(fā)建設(shè)單位 承擔(dān)。 　　業(yè)主委員會成立后，應(yīng)與原物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托合同，管理期限不得低 于二年。期滿后業(yè)主委員會可重新聘請物業(yè)管理公司，但在同等條件下，原物業(yè)管理公 司有優(yōu)先受聘權(quán)。 　　第三十七條　開發(fā)建設(shè)單位在出售、預(yù)售或安置房屋前，應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理方案， 并在房屋購銷合同或安置協(xié)議中載明相應(yīng)條款。 　　物業(yè)管理方案應(yīng)經(jīng)物業(yè)管理主管部門審核。 　　第三十八條　經(jīng)驗收合格的住宅小區(qū)、高層樓宇，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理公司 提供以下檔案資料（復(fù)印件）： 　?。ㄒ唬┮?guī)劃總平面圖； 　?。ǘ┛⒐た偲矫鎴D； 　?。ㄈ﹩误w建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖； 　　（四）地下管網(wǎng)竣工圖； 　?。ㄎ澹┓课莘峙浞桨?； 　　（六）市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施數(shù)量清冊及平面布置圖。 　　第三十九條　根據(jù)物業(yè)規(guī)模，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供一定的房屋按照直管公房的租金 標(biāo)準(zhǔn)出租給業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司作為辦公用房使用，任何單位和個人不得改變其 用途。 　　第四十條　住宅小區(qū)按規(guī)劃配建有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和其它有經(jīng)營收入的公用設(shè)施、設(shè)備、 場地提供給物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房經(jīng)營純利潤的40％納入物業(yè)養(yǎng)護(hù)維 修專項費(fèi)用，其余經(jīng)營收用于彌補(bǔ)日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。 　　第四十二條　業(yè)主、使用人入住前，應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂入住公約。入住公約對 全體業(yè)主、使用人具有約束力。入住公約自業(yè)主公約生效終止。 　　第六章　法律責(zé)任 　　第四十三條　業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反業(yè)主 公約的，業(yè)主委員會有權(quán)責(zé)令其限期改正。 　　第四十四條　業(yè)主、使用人不按期繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理公司有權(quán)要 求其限期繳納，并按合同約定收取滯納金，逾期仍不繳納的，可向...
成都市住宅小區(qū)與高樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定