如何掌控（監(jiān)管）開發(fā)商所委托的物業(yè)管理項目

  培訓講師：張晨

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張晨老師u湯臣集團物業(yè)管理公司常務(wù)副總經(jīng)理u湯臣集團管理部協(xié)理(主管公司總部人事行政)兼湯臣金融大廈物業(yè)公司總經(jīng)理、u上海保集物業(yè)管理有限公司執(zhí)行總經(jīng)理u上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司虹橋高爾夫別墅物業(yè)副總經(jīng)理、公司區(qū)域物業(yè)高級經(jīng)理u全國物業(yè) 詳細>>

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如何掌控（監(jiān)管）開發(fā)商所委托的物業(yè)管理項目


如何掌控（監(jiān)管）開發(fā)商所委托的物業(yè)管理項目

引言
1、開發(fā)商為什么要委托物業(yè)公司對物業(yè)項目進行管理？
2、開發(fā)商為什么又要對物業(yè)公司接受委托的物業(yè)項目著手監(jiān)管？

一、對物業(yè)管理實務(wù)的基本認識
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)
2、物業(yè)管理招標投標
3、物業(yè)服務(wù)合同
4、早期介入與前期物業(yè)管理
5、物業(yè)的承接查驗
6、入住與裝修管理
7、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
8、物業(yè)環(huán)境管理
9、公共秩序管理服務(wù)
10、物業(yè)管理風險防范與緊急事件
11、財務(wù)管理
12、物業(yè)管理檔案管理
13、人力資源管理
14、客戶管理
15、物業(yè)管理應(yīng)用文書

二、了解物業(yè)管理適用的法律法規(guī)和規(guī)范性文件
1、概念
2、物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)
（1）中華人民共和國物權(quán)法（中華人民共和國主席令第六十二號）
（2）中華人民共和國侵權(quán)責任法（中華人民共和國主席令第二十一　號）
（3）物業(yè)管理條例（中華人民共和國國務(wù)院令[2007]第504號）
（4）保安服務(wù)管理條例（中華人民共和國國務(wù)院令第564號）
（5）中華人民共和國住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定（中華人民共和國建設(shè)部令第110號）

（6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第164號）
（7）物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改價檢[2004]1428號）
（8）物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改價格〔2003〕1864號）
（9）物業(yè)承接查驗辦法（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房[2010]165號）
（10）業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房[2009]
274號）
（11）住宅專項維修資金管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部，中華人民共和國財政部令
第165號）
（12）最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
（最高人民法院法釋[2009]7號）
（13最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（最高人民
法院法釋[2009]8號）

3. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理
1、寫字樓及寫字樓物業(yè)管理
（1）寫字樓物業(yè)的特點
（2）寫字樓分類的因素
（3）寫字樓物業(yè)管理的目標
（4）寫字樓物業(yè)管理的工作模式
（5）寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容
（6）寫字樓管理中的策略

2、寫字樓租賃管理
（1）寫字樓的租戶選擇
（2）寫字樓租金的確定與調(diào)整
（3）寫字樓的租約制定

3、寫字樓安全與風險管理
（1）寫字樓安全管理
（2）寫字樓風險管理
（3）寫字樓的物業(yè)保險
4、寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇與評價
（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇標準
（2）物業(yè)管理工作的評價
（3）寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價

四、運用價值規(guī)律和市場機制甄選物業(yè)公司
1、通過規(guī)范有序的招投標行為確定物業(yè)管理權(quán)
2、物業(yè)管理招投標程序
3、招標文件與（本）業(yè)主需求
4、投標文件的閱讀
5、評標（初步評定與詳細評審）
6、關(guān)注現(xiàn)場答辯（不要被假象所迷惑）
7、您對這家物業(yè)公司的管理項目作過考察嗎


五、簽訂物業(yè)管理委托合同的注意事項
1、要充分了解簽約對象的主體資格
（1）注意合同條款的對等性
（2）合同條款要明確
（3）管理標準的確定
（4）對項目分包合同的特殊要求
（5）仲裁機構(gòu)名稱要寫具體
（6）簽字蓋章應(yīng)同時具備
（7）不應(yīng)疏忽的合同附件

六、物業(yè)管理方案與服務(wù)標準
1、對關(guān)鍵性內(nèi)容與實質(zhì)性內(nèi)容的理解
2、寫字樓（辦公樓）物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范
（1）合同約定的服務(wù)標準
（2）全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則
（3）辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范
3、委托與代理有質(zhì)的區(qū)別

七、財務(wù)必須全程監(jiān)管
1、開辦費
2、啟動資金
3、財務(wù)報告
4、成本與費用的合理性
5、預(yù)算及預(yù)算執(zhí)行
6、包干制與酬金制的優(yōu)劣
八、對物業(yè)管理運作常見問題的糾偏
1、秩序與環(huán)境維護
2、建筑物及設(shè)施設(shè)備管理
（1）我們找的是“四?！狈?wù)物業(yè)還是“經(jīng)營性”管理物業(yè)
（2）維修保養(yǎng)計劃的制定與落實
（3）委外分包合同管理與運作
（4）安全與消防的意識
3、規(guī)范的物業(yè)管理
（1）形象與禮儀
（2）運作
（3）應(yīng)用文書
（4）檔案

九、制度與有效（監(jiān)督）執(zhí)行
1、會議制度
2、報告制度
3、表單與規(guī)定動作
4、收支管控
5、重視合同的履行
6、有效落實檢查



 

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