在北京，開發(fā)商對住宅底商定價的時候，主要參考住宅價格，一般來說，商鋪價格是住宅價格的兩倍。但在許多二、三級城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳州等，當?shù)氐纳啼亙r格基本是住宅價格的5~10倍，甚至更高。以柳州為例，當?shù)氐乃白≌N售價格每平方米不到3000元，一般商品房價格每平方米2000元出頭，但商鋪的價格基本在每平方米3萬元，有些甚至達到5萬多元。

　　那么，商鋪的價格到底由哪些因素決定，其定價的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟學的理論，開發(fā)商在土地成本基礎上加上開發(fā)成本、相關的稅金以及利潤就得出銷售價格，但實際情況并非如此簡單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對商鋪投資風險、流動性、管理、稅收、價值變化等許多因素有自己的考量標準。因此，我們就需要從以下幾個大的方面探討影響或決定商鋪價格的主要因素。

　　城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素

　　影響商鋪價格的定性指標可能有很多，但是定量依據(jù)指標只有一個，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時候，會首先調(diào)查項目周邊的租金水平，根據(jù)這個城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價格。該方法最適用于針對具體項目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購買商鋪的性價比是否合適。

　　對任何一個城市而言，由于級差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其它區(qū)域的商鋪租金肯定是有差距的，關鍵是差異大小的問題。對中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有1~2個，導致商業(yè)區(qū)與其它區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價格非常高；對大城市來說，不僅有市級商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對于小城市而言，其租金的差異不是特別大。因此我們可以說，開發(fā)項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價。

　　城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達程度是影響城市總體商鋪價格的關鍵因素

　　中國商業(yè)經(jīng)濟學會副會長、中國人民大學黃國雄教授有一個著名的論段：城市核心競爭力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。即：競爭力=生產(chǎn)力╳流通力。在生產(chǎn)相對穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小于1，不僅本地生產(chǎn)能力無法實現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。如果流通力大于1，不僅可以彌補本地生產(chǎn)能力的不足，而且通過促進內(nèi)外交流、優(yōu)勢互補、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。比如新加坡之所以取得舉世注目的經(jīng)濟成就，并不在于它的生產(chǎn)優(yōu)勢，而在于強大的流通力；我國的香港之所以成為國際大都市，被評為亞洲最佳商業(yè)城市，也是因為其第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達。

　　而流通力的發(fā)達程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，將直接影響當?shù)厣啼佔饨鸷弯N售價格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣的快、價格高，就是因為當?shù)匾呀?jīng)形成的各種規(guī)模和市場，不僅影響到全國，而且輻射世界。即使在同一個城市不同區(qū)域，因為流通力的差異，商鋪租金的差異也非常大。如北京的亞寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠遠高于西單、王府井、國貿(mào)，因為該區(qū)域是中國對前蘇聯(lián)、東歐國家貿(mào)易的窗口；而中關村已經(jīng)形成的電子市場其市場覆蓋華北、東北等市場，所以，小商鋪才能賣出14萬/㎡（套內(nèi)面積）的天價。

　　所以，開發(fā)商在給商鋪定價的時候，還應結(jié)合項目的實際情況，即使同一個項目隔一條馬路，價格也許差倍數(shù)。所謂“一步三市”就是這個道理。

　　投資渠道是決定一個城市商鋪價格水平的重要因素

　　我們在山東東營曾經(jīng)對商鋪投資人進行定性訪談，當?shù)赝顿Y人投資預期“只要回報比銀行利息高，我們就能接受”，意味著投資人的期望內(nèi)部收益率在4%~5%；而在北京，投資人普遍預期是在8~10年收回全部投資，期望的內(nèi)部收益率在10%~-15%。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預期問題。

　　在這里我們講的是資本化率，而不是內(nèi)部收益率（IRR），雖然在某些時候他們可能表達了同一個意思，但有本質(zhì)的不同。內(nèi)部收益率（IRR）是指將房地產(chǎn)投資未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤百分比。而資本化率是指物業(yè)購買價格和營業(yè)凈收入之間的比率，該值通過市場上的可比物業(yè)或市場數(shù)據(jù)資料來獲得。一個城市在商鋪的需求和供應相對平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購買商鋪期望的內(nèi)部收益率，他通過調(diào)查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營業(yè)凈收入和購買商鋪價格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率。

　　這幾年北京的商鋪投資市場涌入了大量的外地投資人，如建外SOHO五次拍賣中有4套被外地人買走；中關村科貿(mào)開盤溫州人提前10多個小時就開始排隊；銀科大廈01號商鋪更是被神秘山西買家以7500萬買走，創(chuàng)下中關村單筆商鋪成交的最大紀錄。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經(jīng)濟學中資本流動性的原理。

　　如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個很重要的因素。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產(chǎn)還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國的許多中小城市還沒有形成這樣的市場，有些城市甚至沒有股票市場，至于投資古玩、字畫也需要到北京來進行交易，何況投資該類市場專業(yè)知識要求更高，風險更大。即使要投資房地產(chǎn)，商鋪也是唯一的選擇，因為這樣的城市根本沒有寫字樓和公寓租賃市場。以呼和浩特舉例，呼市現(xiàn)在沒有一個真正的公寓項目，唯一已經(jīng)面市銷售和租賃的3棟寫字樓中，50%是開發(fā)商頂債銷售出去的。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、唯一的投資品種，由于投資的人多、而投資項目少，這也是為什么許多二、三級城市商鋪銷售價格遠高于北京的原因。

　　除了上述因素以外，影響商鋪價格的因素還有很多，比如當前國家的經(jīng)濟發(fā)展水平、政治的穩(wěn)定性、稅收政策的變化等等，但有一點可以肯定的是，住宅價格不是決定商鋪價格的影響因素，以住宅價格來衡量商鋪價格的做法是沒有任何理論基礎支撐的。

　　僅以此文與業(yè)內(nèi)同行進行探討。

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