陳真誠：房價最終或不止下降50%

——金融風(fēng)險不只來自房地產(chǎn)
文/陳真誠

（平面版文章載《生活新報》）


[導(dǎo)讀：一旦房價下降50%這種大幅下降成為一致性預(yù)期，成為市場主流氛圍，影響到市場各參與者的心態(tài)，就可能加快房價下降的速度，加大房價下降的幅度…本文內(nèi)容系個人觀點，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對文中提及的個人或機構(gòu)的評價。]

或?qū)⒏冻?ldquo;沖動”的代價
俗話說，世界上沒有免費的午餐！同樣，世界上沒有不需要付出成本代價的過度經(jīng)濟刺激政策。對于在2008年發(fā)生國際金融危機后世界上最猛救市的中國來說，或也將莫不如此。

為刺激經(jīng)濟增長，2009年、2010年，政府大量增發(fā)貨幣，大規(guī)模投放信貸。

加上表外部分，這兩年共計發(fā)放信貸或超過20萬億元人民幣。其中相當部分，進入了房地產(chǎn)業(yè)和地方融資平臺、鐵路等大型項目建設(shè)等。經(jīng)濟刺激計劃下大規(guī)模新增信貸可能產(chǎn)生的不良貸款，即將沖擊中國的銀行系統(tǒng)。

中國從2008年發(fā)生國際金融危機后開始的過度經(jīng)濟刺激行為，將來或?qū)橹冻?ldquo;沖動”的代價，目前還不能判斷是否會夠得上“懲罰”。



房價跌一半銀行沒風(fēng)險
多年來，由于房價持續(xù)快速透支性大幅度上漲，房地產(chǎn)泡沫嚴重。在政府連續(xù)的嚴厲調(diào)控下，房地產(chǎn)市場進入了下調(diào)周期，房價開始下降。隨著房價開始下降，房地產(chǎn)泡沫開始露出破滅的跡象，銀行風(fēng)險開始顯現(xiàn)。
由于擔心房價下降會導(dǎo)致銀行系統(tǒng)風(fēng)險，自去年5月開始，銀監(jiān)會連續(xù)進行了房貸壓力風(fēng)險測試。今年4月初，銀監(jiān)會陸續(xù)在各家銀行啟動的新一輪房地產(chǎn)壓力測試，增加了住房成交面積下降和房價平均下跌30%、40%、50%等假設(shè)標準。

不久前，中國銀監(jiān)會主席劉明康在接受中央電視臺采訪時首次透露這次房貸壓力測試的結(jié)果稱，根據(jù)壓力測試的結(jié)果，即使房價下跌50%，銀行的不良貸款都可以承受，銀行業(yè)不存在被房地產(chǎn)商挾裹這一說。

只是，輿論依然質(zhì)疑，如果房價真的下跌50%甚至更多，真的不會爆發(fā)系統(tǒng)性的銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險嗎？更何況，金融風(fēng)險，其實不只是來自房地產(chǎn)貸款，還來自地方融資平臺貸款和鐵路等重大建設(shè)項目的巨額貸款，以及目前高熱的民間融資。

如果這些貸款陸續(xù)出現(xiàn)問題，對銀行業(yè)的影響不斷累計，并互相發(fā)生關(guān)聯(lián)作用，其風(fēng)險可想而知。


大量貸款并未進入實體企業(yè)
2008年，全國地方融資平臺貸款總計為人民幣1.5萬億元。而后,為應(yīng)對國際金融危機，中央政府推出全世界最猛的經(jīng)濟刺激政策，大規(guī)模增加信貸投放，地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目大幅增加，所獲得的貸款等融資大幅增加。隨之，全國地方融資平臺貸款總額也大幅增加。

國務(wù)院“4萬億”投資計劃出臺后，2009年、2010年這兩年，銀行業(yè)共計發(fā)放信貸或超過人民幣20萬億元（含表外部分）。事實上，這些大規(guī)模投放的信貸資金中，大量貸款并沒有進入實體企業(yè)，而是巨資紛紛投入到包括高速公路在內(nèi)的“鐵公基”項目，或進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，或流入地方融資平臺。

2011年6月27日，國家審計署報告的審計結(jié)果顯示，截至2010年底，全國地方政府性債務(wù)余額是人民幣10萬7千億元。有人認為，國家審計署的數(shù)據(jù)沒有將某些類型的地方政府債務(wù)統(tǒng)計在內(nèi)，實際總數(shù)可能還會更高。

據(jù)悉，政府目前正清理可能違約的2-3萬億人民幣（約占GDP的7%）地方政府債務(wù)，大體相當于人民幣4萬億元經(jīng)濟刺激方案的規(guī)模，做法是將部分債務(wù)轉(zhuǎn)入數(shù)家新創(chuàng)設(shè)的公司，由政府和國有銀行為不良貸款承擔責任。

央行表示，目前地方政府融資平臺貸款清理規(guī)范工作正有序推進。
而且，實際上，所流入地方融資平臺的貸款，其中有不少又投入到了高速公路、城市建設(shè)、土地開發(fā)以及直接的房地產(chǎn)領(lǐng)域中。


巨額貸款或無法按期償還
近幾年，迅猛擴張的高速公路、高速鐵路以及以土地開發(fā)為主要目的之一的城市建設(shè)項目，涉及的資金巨大。而一些項目的收益難有保障，或投資回報期過長，其所涉及的信貸資金，難以及時還本付息。部分貸款，正越來越有轉(zhuǎn)化為銀行壞賬的可能，形成了銀行系統(tǒng)風(fēng)險一大隱患。
不久前，暴出了云南高速公路建設(shè)融資平臺近千億貸款“違約”的消息。今年4月間，因資金鏈告急，注冊資本只有50億元、卻在建行、國開行、工行等十幾家銀行貸款余額近千億元、另有幾十億元的融資租賃的云南省公路開發(fā)投資有限公司，向債權(quán)銀行發(fā)函表示“即日起，只付息不還本”，意味著不能按期還本付息。

接著，又有報道稱，上海市政府轄下一家從事地產(chǎn)及公路建設(shè)的城市投資公司，無法償還銀行流動貸款，要求銀行拉長還款期，以及把該筆款項轉(zhuǎn)換成以資產(chǎn)抵押的固定貸款，即變相拖債。
至今，城投債務(wù)風(fēng)波還在持續(xù)蔓延。市場輿論認為，未來兩年，即將進入地方融資平臺還貸及違約的高峰期。
另一方面，近年來高速發(fā)展、占有巨額銀行貸款資源的鐵路尤其高鐵建設(shè)，也露出了可能出現(xiàn)巨額信貸債務(wù)難以償還的風(fēng)險端倪。鐵道部負債有數(shù)萬億之巨，正在面臨史無前例的雙重信任危機。
在7月27日召開的銀監(jiān)會2011年年中工作會議上，銀監(jiān)會主席劉明康在談到鐵路貸款時表示，即便每年可以還60億左右的利息，那何年何月才能還得了一萬多億的本金。尤其是，到2012年，鐵道部貸款本息會達2萬億，而到“十二五”末，貸款本息更是有可能達到4萬億之巨，如此之下，還本付息幾乎是個遙不可及的事。因此，劉明康表示非常擔心鐵道部貸款難還的風(fēng)險，要給銀行拉響警報，要求下半年銀行業(yè)金融機構(gòu)認真處理好鐵路系統(tǒng)貸款和公路建設(shè)貸款問題。

或可以說，2008年發(fā)生國際金融危機后，中國啟動的“4萬億”投資計劃，2009年、2010年大規(guī)模投放信貸，所涉及的一些資金所集中的行業(yè)領(lǐng)域的項目投資，或所吸收的巨額貸款，正潛伏著可能引發(fā)金融風(fēng)險的危機。一些信貸過于集中的行業(yè)領(lǐng)域，可能會因多項目貸款或巨額貸款無法按期償還而出現(xiàn)行業(yè)性信貸債務(wù)違約。本文作者陳真誠認為，這些，無法不引以為慮。



民間借貸市場危機四伏
進一步地，可能正潛伏的可能暴發(fā)或引發(fā)金融風(fēng)險之處，事實上不止于銀行大規(guī)模發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和地方融資平臺貸款及“鐵公基”貸款，還包括目前正火暴的信托和民間融資這些銀行體系外的金融借貸風(fēng)險，其中尤以高利貸和擔保等民間融資為甚。
自去年來，隨著貨幣、信貸政策的逐步趨緊，資金供需間的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突顯，為從事高風(fēng)險投資、高息借貸的民間借貸提供了更大的操作空間。比如，擔保公司付給所吸收的民間資金約18%-25%甚至更高的年息，遠高出銀行一年期定期存款利率，吸引了大量社會資金流向擔保等民間借貸機構(gòu)。

除擔保公司外，諸多以投資管理、投資咨詢等名目出現(xiàn)的融資公司及典當行、基金等民間借貸機構(gòu)，也紛紛加入了高利借貸的陣營中，也將可能在風(fēng)險之列。
有媒體報道稱，據(jù)推算，2009年，我國民間借貸規(guī)模約為7.3萬億元左右。2010年的民間融資市場比2009年更活躍，2010年的民間借貸規(guī)模會更大。而今年的民間借貸市場，比2010年更為火暴……

民間借貸機構(gòu)的集資、吸存、高利放貸，由于其分散性、隱蔽性、難以統(tǒng)計性，無法有個完整的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，難以監(jiān)管，也不在監(jiān)管部門的監(jiān)管職責范圍內(nèi)，但實際上也很容易形成金融市場風(fēng)險。
6月份，廈門已經(jīng)有多家擔保公司相繼爆出高利貸爆發(fā)了巨額壞賬危機問題。如廈門融典融資擔保有限公司爆發(fā)了巨額壞賬危機，業(yè)現(xiàn)高達37億元的債務(wù)黑洞。

目前，在一度高利貸幾近瘋狂的江蘇泗洪縣，高利貸市場已經(jīng)崩盤，殘局難了。而就在之前不久，泗洪縣曾出現(xiàn)了“全民放高利貸”現(xiàn)象，民間融資規(guī)模約有20億元，貸款資金最終主要流向房地產(chǎn)開發(fā)，如今出現(xiàn)了“全民追債”現(xiàn)象。

至今，這種危機還在蔓延……

不可否認，民間借貸市場已是危機四伏，潛伏金融風(fēng)險危機已成事實。因此，本文作者陳真誠認為，政府不能不繼續(xù)強化金融調(diào)控，堅持穩(wěn)健（實際上是緊縮）的貨幣政策，打擊通貨膨脹，同時繼續(xù)強化房地產(chǎn)調(diào)控，收緊房地產(chǎn)信貸，抑制房地產(chǎn)投資需求和消費需求，降低因物價上漲、房價上漲而帶來的資產(chǎn)價格上漲預(yù)期和投資回報預(yù)期，以在遏制物價房價上漲、實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控目標的同時，降低出現(xiàn)金融風(fēng)險的可能，或?qū)⒊霈F(xiàn)金融風(fēng)險的可能降低到最低程度。


調(diào)控繼續(xù)強化深化
事實上，剛剛進入下半年的7月，中央政府就接連表態(tài)稱，繼續(xù)把穩(wěn)定物價總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù),堅持宏觀調(diào)控的基本取向不變，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，堅定不移地落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，釋放強化宏觀經(jīng)濟調(diào)控、房地產(chǎn)調(diào)控的信號。

7月4日至11日,溫家寶總理先后召開四次經(jīng)濟形勢座談會強調(diào),要繼續(xù)把穩(wěn)定物價總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù),堅持宏觀調(diào)控的基本取向不變,堅持實施穩(wěn)健的貨幣政策,穩(wěn)定通脹預(yù)期。堅定不移地把房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落到實處,繼續(xù)抑制不合理的住房需求。

7月12日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作。會議指出，要嚴格落實地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責,各地要進一步貫徹落實國務(wù)院確定的各項調(diào)控政策。要繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

7月20日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署近期加強土地管理的重點工作。會議指出，要進一步加強和改進土地管理工作，進一步完善土地調(diào)控政策，加強和改善土地調(diào)控。

7月22日召開的中共中央政治局會議指出，下半年，要繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。要堅持不懈搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅持調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，堅決遏制住房價格過快上漲。

可見，在不到20天的時間內(nèi)，決策層就接連召開了7次會議，會議一致性強調(diào)繼續(xù)把穩(wěn)定物價總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù),堅持宏觀調(diào)控的基本取向不變，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，堅定不移地落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，部署如何強化、深化宏觀經(jīng)濟調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控。其中，7月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，所研究部署加強和改善土地調(diào)控等相關(guān)近期加強土地管理的工作，也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容之一。這是歷史罕見的，可見決策層在宏觀經(jīng)濟調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控上的決心。

然后，緊接著，銀監(jiān)會和央行立即部署落實工作。
在7月27日召開的銀監(jiān)會年中工作會議上，劉明康指出，要緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，并強化房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管。之前，5月底，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司進行“窗口指導(dǎo)”。6月底，銀監(jiān)會要求信托公司“今后凡涉及到房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都逐筆報批”。近日有媒體報道，四大國有商業(yè)銀行，近期紛紛叫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)?？梢?，房地產(chǎn)信托融資更進一步收緊。

7月31日至8月1日，在河南鄭州召開的中國人民銀行分支行行長座談會上，透露出央行對國內(nèi)通脹形勢的最新判斷：通脹預(yù)期依然較強，穩(wěn)定物價的基礎(chǔ)還不牢固，一旦政策松動就有反彈的可能。會議重申，堅持把穩(wěn)定物價總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持必要的政策力度。會議提出，要綜合運用利率、匯率、公開市場操作、存款準備金率和宏觀審慎管理等工具組合，保持合理的社會融資規(guī)模和節(jié)奏。按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

可見，至少在年內(nèi)，金融調(diào)控還將繼續(xù)，貨幣政策還將繼續(xù)從緊，還將繼續(xù)加息，信貸政策和房地產(chǎn)政策不會松動，房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)強化、深化。

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