銀行敢讓房?jī)r(jià)下降50%的底氣

接下來(lái)，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，無(wú)疑將使房地產(chǎn)金融政策進(jìn)一步從嚴(yán)從緊，開發(fā)商融資的難度將加大，不但從銀行獲得貸款的難度加大，而且從民間融資渠道獲得資金的難度也將加大。因之，開發(fā)商的資金壓力必將加大，從而或?qū)⒈黄葹榇龠M(jìn)銷售爭(zhēng)取資金回籠而不得不降價(jià)銷售，甚至造成房?jī)r(jià)大幅下降，降價(jià)幅度或?qū)⑦_(dá)到50%甚至以上。

房?jī)r(jià)或?qū)⒋蠓陆?，這又回到了本文開頭所提到的中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康所公布的房?jī)r(jià)下降下房貸壓力風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試結(jié)果這個(gè)話題。劉明康稱，根據(jù)壓力測(cè)試的結(jié)果，即使房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的不良貸款都可以承受，銀行業(yè)不存在被房地產(chǎn)商挾裹這一說(shuō)。

眾所周知，中央電視臺(tái)具有極高的官方權(quán)威性，其播放的相關(guān)官方表態(tài)內(nèi)容，有著很強(qiáng)的政策風(fēng)向標(biāo)作用，往往代表最高層官方意志，或釋放政府政策走向信號(hào)，對(duì)輿論和市場(chǎng)的影響力不言而喻。作為中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席，劉明康在中央電視臺(tái)播出的新聞聯(lián)播節(jié)目中，以接受采訪的方式公布即使房?jī)r(jià)下跌50%銀行的不良貸款都可以承受這一房貸壓力測(cè)試的結(jié)果，無(wú)疑不是個(gè)人接受采訪的行為，而是經(jīng)過(guò)深思熟慮的，綜合考慮了公布結(jié)果所可能造成的影響并進(jìn)行了比較而做出取舍，權(quán)衡了公布結(jié)果所可能帶來(lái)的各種利弊。

劉明康這次公布房貸壓力測(cè)試結(jié)果，除了給大家有一個(gè)測(cè)試結(jié)果交代外，還在告訴大家，即使房?jī)r(jià)下跌50%也不會(huì)導(dǎo)致發(fā)生銀行危機(jī)。

銀行業(yè)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，作為一個(gè)系統(tǒng)性的概念，不是針對(duì)某一個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)貸款而言東西，而是針對(duì)銀行業(yè)前后多少年所有房地產(chǎn)貸款的整個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況綜合來(lái)說(shuō)的。大家知道，房地產(chǎn)貸款包括兩個(gè)方面，一個(gè)是開發(fā)貸款，另一個(gè)是購(gòu)房按揭貸款。
對(duì)于開發(fā)貸款，一般是中期貸款比較多，主要是三五年期的。經(jīng)過(guò)調(diào)控之后，如果將來(lái)房?jī)r(jià)大幅下降，其實(shí)其前已到期的開發(fā)貸款已經(jīng)收回得差不多了，主要是部分還沒(méi)有到期的貸款和新增貸款，而調(diào)控開始后，銀行業(yè)就已經(jīng)在強(qiáng)調(diào)預(yù)防貸款風(fēng)險(xiǎn)了，從嚴(yán)把關(guān)發(fā)放房地產(chǎn)貸款了。而且，就前后多少年所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款的均衡來(lái)說(shuō)，已獲得的利潤(rùn)回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)相抵，風(fēng)險(xiǎn)不是太大。
另一方面，就是購(gòu)房按揭貸款。按揭貸款，一般是長(zhǎng)期貸款，一般情況是10年以上，20年、30年都有，這可能有一定的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，也是針對(duì)前后多少年所有貸款的整個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況綜合來(lái)說(shuō)的。近年來(lái)，房?jī)r(jià)大幅上漲了，但這個(gè)上漲周期，只有幾年，不到十年?，F(xiàn)在的高房?jī)r(jià)，即便下降50%后，相對(duì)于假設(shè)沒(méi)有如此瘋漲的正常房?jī)r(jià)或瘋漲之前的正常房?jī)r(jià)而言，依然不低而是很高。正因?yàn)榘唇屹J款對(duì)應(yīng)的時(shí)期長(zhǎng)，也意味著此前有不少貸款是在房?jī)r(jià)在不同價(jià)位上發(fā)放的。就前后多少年所有貸款的整體而言，雖然如果房?jī)r(jià)下降50%可能會(huì)導(dǎo)致部分貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，但這終究只是部分，而且在現(xiàn)在的房?jī)r(jià)下降50%后的價(jià)位之下發(fā)放的大量貸款是安全的，再以所有利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)沖，整體而言風(fēng)險(xiǎn)不大，可以承受。再則，由于購(gòu)房者本身有一定的首付款比例在內(nèi)，再加上信用記錄的制約，會(huì)全部違約不歸還貸款的可能不會(huì)太多。部分違約造成所謂的風(fēng)險(xiǎn)和銀行損失，完全可以通過(guò)整個(gè)銀行房地產(chǎn)按揭貸款的盈利來(lái)對(duì)沖。而且，從去年以來(lái)，調(diào)控下，已經(jīng)提高了貸款的首付比例和利率，提高了防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

這些，或就是誕生這次房貸壓力測(cè)試結(jié)果的底氣或依據(jù)。


政府允許房?jī)r(jià)大幅下降
相信，即使房?jī)r(jià)下跌50%也不會(huì)導(dǎo)致發(fā)生銀行危機(jī)這個(gè)測(cè)試結(jié)果，劉明康在對(duì)外公開公布之前，應(yīng)該已經(jīng)報(bào)告給了中央決策層，并被允許對(duì)外公開發(fā)布。

即使房?jī)r(jià)下跌50%也不會(huì)導(dǎo)致發(fā)生銀行危機(jī)，言下之意或是，中央決策層可不必過(guò)于擔(dān)憂房?jī)r(jià)大幅下降可能帶來(lái)的銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，可放手進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，可繼續(xù)強(qiáng)化深化房地產(chǎn)調(diào)控，可允許房?jī)r(jià)大幅下降，“即使房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的不良貸款都可以承受”。“銀行業(yè)不存在被房地產(chǎn)商挾裹這一說(shuō)”，那么，金融調(diào)控政策，不會(huì)因房?jī)r(jià)可能大幅下降而受影響。

這次公布房貸壓力測(cè)試結(jié)果，被允許對(duì)外公開發(fā)布，這或反映出了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知和對(duì)房?jī)r(jià)下降的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了變化，近幾年來(lái)政府為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲可容忍的態(tài)度正在發(fā)生改變。以前，很多人強(qiáng)調(diào)說(shuō)如果房?jī)r(jià)下降，尤其大幅下降，可能或?qū)е陆?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢、出現(xiàn)銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，政府可能對(duì)之也是比較擔(dān)心的，現(xiàn)在可能沒(méi)有那么擔(dān)心了。因此，這或意味著，中央決策層可能基本認(rèn)可也愿意讓房?jī)r(jià)下降，甚至大幅下降，有關(guān)方面或已為房?jī)r(jià)大幅下降做好準(zhǔn)備。


最終房?jī)r(jià)降幅或不止50%

客觀而言，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開公布即使房?jī)r(jià)下跌50%銀行的不良貸款都可以承受這一房貸壓力測(cè)試的結(jié)果，以及所釋放的相關(guān)信號(hào)，無(wú)疑將影響市場(chǎng)心態(tài)，影響開發(fā)商和消費(fèi)者心態(tài)，影響市場(chǎng)各方對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)尤其房?jī)r(jià)到底會(huì)下降多少的預(yù)期，加快、加大下降速度和幅度。如此之下，房?jī)r(jià)下降50%，或?qū)⒉恢皇穷A(yù)期，而將成為未來(lái)的現(xiàn)實(shí)。

而且，一旦房?jī)r(jià)下降50%這種大幅下降成為一致性預(yù)期，成為市場(chǎng)主流氛圍，影響到市場(chǎng)各參與者的心態(tài)，再加上市場(chǎng)慣性和調(diào)整周期需要個(gè)時(shí)間過(guò)程等因素的影響，那么，就可能加快房?jī)r(jià)下降的速度，加大房?jī)r(jià)下降的幅度，最終的房?jī)r(jià)下降幅度就可能不止50%，至少部分地區(qū)部分過(guò)高定價(jià)的樓盤的房?jī)r(jià)的下降幅度可能不止50%。

這樣的話，在整體考慮銀行業(yè)房貸壓力的時(shí)，在綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整結(jié)果，就要考慮到一旦房?jī)r(jià)下降50%后可能導(dǎo)致更大降幅這個(gè)問(wèn)題，重新考量可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，政府可能會(huì)或者說(shuō)需要考慮準(zhǔn)備在房?jī)r(jià)下降50%之后的逆周期調(diào)控的問(wèn)題。

當(dāng)然，當(dāng)房?jī)r(jià)下降50%后，可能繼續(xù)加大房?jī)r(jià)下降的幅度，最終的房?jī)r(jià)下降幅度就可能不止50%，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，這只是一種可能，而且無(wú)疑將需要一個(gè)過(guò)程，一個(gè)不短的時(shí)間過(guò)程。
這是因?yàn)椋捎谙M(fèi)者往往買漲不買跌，房?jī)r(jià)大幅下降預(yù)期，甚至房?jī)r(jià)大幅下降后，可能會(huì)促使市場(chǎng)進(jìn)一步形成房?jī)r(jià)還將下降還將更大幅度下降的預(yù)期。房?jī)r(jià)下降尤其房?jī)r(jià)將大幅下降形成市場(chǎng)一致性預(yù)判后，過(guò)高的房?jī)r(jià)稍微降價(jià)，如果沒(méi)到消費(fèi)者預(yù)期的心理價(jià)位，消費(fèi)者或繼續(xù)觀望甚至棄購(gòu)以等待房?jī)r(jià)大幅下降直至下降50%或以上，或依然難以刺激購(gòu)買，市場(chǎng)將持續(xù)低迷。

既然如此，在調(diào)整的早期，小幅降價(jià)難以促進(jìn)銷售，即便加大幅降價(jià)而沒(méi)有達(dá)到50%的降幅也未必好賣，相反可能會(huì)讓消費(fèi)者更進(jìn)一步觀望，等待房?jī)r(jià)更多點(diǎn)下降，再則一般沒(méi)人愿意放棄即將到手的利益，而目前持續(xù)的通貨膨脹客觀上會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成一定的支撐，因此，至少在目前，多少開發(fā)商不敢也不愿意降價(jià)尤其大幅降價(jià)，不會(huì)選擇在短時(shí)間內(nèi)大幅降價(jià)的銷售策略，往往只會(huì)選擇象征性地小幅降價(jià)以試圖刺激購(gòu)買來(lái)促銷，除非被逼無(wú)奈。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)降幅在今年內(nèi)不會(huì)太大。

不過(guò)，也正因?yàn)槿绱耍績(jī)r(jià)沿著小幅降價(jià)的路線慢慢下行，而市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)有如50%這樣大幅的降價(jià)，就可能延長(zhǎng)整個(gè)降價(jià)周期時(shí)間，進(jìn)而就可能導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)比較長(zhǎng)的低迷，拉長(zhǎng)市場(chǎng)調(diào)整周期。隨著調(diào)整周期的不斷推進(jìn)、加大，會(huì)有更多的開發(fā)商承受更大的壓力，既有來(lái)自房地產(chǎn)調(diào)控政策的壓力，也有來(lái)自政府為打擊通貨膨脹而采取緊縮貨幣政策的壓力，還有來(lái)自市場(chǎng)滯銷、產(chǎn)品積壓、資金壓力加大、贏利降低、競(jìng)爭(zhēng)加劇等方面的壓力

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