董藩在房地產網絡媒體大會上的發(fā)言

 

在元月18號的房龍網召集的房地產網絡媒體大會上，各路專家猛料頻出。無畏無懼的董藩教授，又拋出十條板磚觀點。

北京師范大學管理學院教授、北京師范大學房地產研究中心主任、

民革中央委員董藩接受著名主持人司馬南采訪

 

    董藩教授迎著板磚唱黑臉，發(fā)表觀點：

董藩：想不到我和任志強、潘石屹等一起成為“十大網絡紅人”。網絡紅人我原來理解就是挨罵最多的人。剛才公布的名單，我覺得與他們相比我符合這條，因為他們在這個行業(yè)都是非常受尊重的人。按理說我不應該來領這個獎——因為挨罵最多得獎，這個獎似乎不那么榮耀。但是肖勇跟我是好朋友，這兩年他開始做網絡營銷，做得非常好，在當前形勢下對房地產市場意義重大。他幾次搞活動邀請我，因為在外地我都參加不了，很抱歉。這次正好在北京，所以我說一定要來。剛才在下面跟孟曉蘇先生交流，他說過年了，他今天要唱“紅臉”，一定要讓我唱“黑臉”。他說讓我唱黑臉，我得唱啊。但肖勇說只給我十分鐘，本來我準備了50個觀點，十分鐘看來只能講十個了。

第一，在房地產宏觀調控決策上，只聽老百姓的意見是錯的。建和諧社會不是誰聲音高就聽誰的，我們也不能因為有人反對經濟規(guī)律就可以舉國不尊重經濟規(guī)律。

我單獨解釋一下，這樣說不是我反動，特意與人民為敵，其實很容易理解。得出這一認識原因有三：一是要搞清楚老百姓是誰。老百姓是買者，永遠感覺買房越便宜越好，最好白送還搭裝修。但市場不是單方面的，還有賣者，只聽一方面的，市場很快就消亡了。二是要搞清楚老百姓有什么特點。老百姓是只管自己、不管他人，只管目前、不管長遠，只管小家庭、不管大社會。決策必須考慮全國各階層利益、全社會，考慮可持續(xù)發(fā)展。只聽他們的行嗎？三是老百姓是人民，但人民是分群體的，他們的意見不會一致。想買房子的是人民，買了房子想保值增值的是不是人民？買房子的是人民，賣房子的不是人民嗎？哪條法律把開發(fā)商和中介從人民當中開除出去了？還有城里人是人民，農村人是不是人民？城里人想住大房子就要占耕地，但是每失去四畝耕地，一家農民就要下崗。

第二，房地產問題已經被徹底政治化、道德化，沒有公認的答案了。在中國，當發(fā)生觀念之爭時，人們總是慣于將對方推上政治化和道德化的審判臺，這往往很容易將對手置于困境甚至死地。這是中國學術界的悲哀。從輿論上，中國開發(fā)商已經成為任人屠宰的豬，他們只能幻想著成為什么“豬堅強”。中國已經為此付出沉重代價，還將為此付出更大的代價。

第三，房價是唯一合法的調控城市人口規(guī)模的有力杠桿。但是，這個杠桿在中國沒法發(fā)揮應有的作用，所以中國的城市病不可避免。北京的交通已經癱瘓了，這就是城市病爆發(fā)的基本表現，基本成因就是北京房價相對于實際購買力來講便宜了，每年五六十萬人有能力擠進北京，除了買房子還有錢買車。

第四，現在救市的思路是左搖右擺的，根本解決不了問題。今天讓地方政府救市，明天又警告地方政府不要亂救市。調控部門之間也各懷心事，不顧大局。關于二套房的信貸政策，央行明顯是在糊弄中央政府，是拆臺。

第五，在中國建設經濟適用房和限價房，推行實物保障方式，有先天缺陷，因為我們行政部門權力太大，監(jiān)督不夠，只能加重腐敗，只能傷害市場機制。我們又不信奉宗教，一些公務員內心無約束，什么都敢干。西方能搞實物保障，政府權力小，又有宗教約束。所以我們必須改革，必須采用貨幣補貼的模式，給應享受住房保障的人發(fā)補貼，用于買房或租房。

第六，在當前的形勢下，大建經濟適用房，大建限價房，對于救市就是一劑毒藥，那邊搞的規(guī)模越大，這邊市場越完蛋，國民經濟的運行就越麻煩。誰見過飯店里大量饅頭賣不掉，老板還讓和面蒸饅頭的？其實限價房就是一個怪胎，就像獅虎獸或者虎獅獸，活不了多久！

　　第七，富人買房子可以減輕政府住房保障的壓力，但是政府沒有認識到。任何一個完善的房地產市場上，都應包括兩部分，一個是租賃市場，一個買賣市場。在租賃市場上，一方連著富人，一方連著窮人；一方連著本地人，一方連著外地人；一方連著年輕人，一方連著中老年人。沒有本地人、富人、歲數大的人拿出富余的錢，買房出租給外地人、低收入家庭和剛就業(yè)的年輕人，城市化進程無法推進，人口流動無法進行，沒有房子的也都會向政府要房子。

第八，房價收入比沒有任何國際比較意義，綜合分析房價其實并不高。那些拿外國房價高低說事的人有的是缺乏專業(yè)知識，有的則是無理取鬧，蓄意惡搞。

    這個問題我也要多講幾句——外國的商品房都包括農村的房子，只有中國有兩種土地制度，兩種房產制度，商品房從來不包括農村的房子。如果把農村房價算進來，全國均價降一半。發(fā)達國家基本沒有工資外收入，而我們卻存在大量福利性收入、兼職收入、灰色甚至黑色收入，怎么能只拿工資條的收入去算房價收入比？外國交易的主要是二手房，而我們主要是一手房，能簡單放在一起比嗎？另外我們遍地是50萬、100萬以上人口的大城市，西方幾千人的聚集點就叫市，這不是讓小孩和大人一起比力氣嗎？中國房價里根本沒包括單位內部集資建房、房改房、廉租房的價格以及城市郊區(qū)和城中村自建房的成本價，外國的算法和我們一樣嗎？這類差別我能講不少于十點，所以以后誰再提房價收入比，基本上可以斷定他是外行。

第九，最近幾位市長關于不救市的表態(tài)，我認為是不合適的。穩(wěn)定和發(fā)展是最大的政治，不救市即不利于穩(wěn)定，也不利于發(fā)展。如果兩會這樣開下去，領導都這樣表態(tài)，中國經濟就垮了，大家離要飯不遠了。各地領導要向誰學習？要向合肥市委書記孫金龍學習。我給出一個口號——學習孫金龍，救市要行動！

第十，樓市出事了，國民經濟衰退了。沒有富人救不了樓市，只有他們有足夠的購買力，所以必須讓中高等收入階層買房子，必須出政策鼓勵他們買房子，而不是打擊他們。現在誰買房子誰就是全社會的大恩人、救世主！產業(yè)生命周期和國民經濟運行規(guī)律決定了今天房地產業(yè)的龍頭老大地位，產業(yè)特點和關聯(lián)度又決定了它不可替代的主導產業(yè)、支柱產業(yè)和先導產業(yè)地位。所以，我要大聲疾呼，沒有房地產業(yè)救不了中國！

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