歷經(jīng)計劃經(jīng)濟和20多年改革開放，我國政府不斷根據(jù)各個時期經(jīng)濟發(fā)展和政策要求進行調(diào)整而形成的現(xiàn)行土地稅費制度，組成了一套。日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心召集財政部、國家稅務(wù)總局、國土資源部等部門負責人，就中心完成的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報告展開研討。

　　現(xiàn)行土地稅費制落后

　　目前，房地產(chǎn)業(yè)稅費種類多，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的稅費負擔比較重。收費項目不合理的問題多年來沒有得到根本解決，收費項目多，標準比較高，征收不規(guī)范，費明顯重于稅。

　　國家稅務(wù)總局副局長許善達表示，其他市場經(jīng)濟國家所具有的土地稅收制度我們都有，其他國家沒有的制度我們還有，目前我國土地方面的稅收制度還停留在20世紀80年代中期的水平。

　　國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司司長趙興玉表示，目前土地稅費主要分布在土地的取得與開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。根據(jù)一項調(diào)查，房地產(chǎn)業(yè)的收費現(xiàn)在占到了稅費總額的75%～80%.在土地成本中，收費項目占30%，土地出讓金占50%，稅占20%.房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，占有和交易環(huán)節(jié)相對偏輕。這樣加大了開發(fā)成本，提高了百姓購房的門檻，同時也不利于政府均衡取得財政收入。

　　同時，內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)的稅收政策不一致?，F(xiàn)行稅制對外資企業(yè)和外籍人員適用的是1951年頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，并且對房產(chǎn)和土地只征一種房產(chǎn)稅；而對內(nèi)資企業(yè)適用的是《房產(chǎn)稅暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。另外，對外資企業(yè)還有其他許多優(yōu)惠政策，造成內(nèi)、外資企業(yè)稅賦不公平。

　　房地產(chǎn)稅賦不合理

　　趙興玉表示，在我國目前的房地產(chǎn)稅收方面，既有稅種多、環(huán)節(jié)多，又有征收不到位的問題；既有收費多、收費不合理而影響征稅，又有稅收負擔不合理的問題。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商負擔的土地增值稅實際上與所得稅、營業(yè)稅交叉重復；土地使用稅與房產(chǎn)稅在對房屋同一目的物征收時很難科學劃分等都很不合理。對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)贈和遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移尚未開征新稅種，不利于調(diào)控個人所得和財富。

　　此外，房地產(chǎn)土地的計稅依據(jù)不合理。由于我國尚未建立起房地產(chǎn)評估制度，使得房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓交易等諸多方面計稅依據(jù)難以合理確定。例如，對房產(chǎn)稅和土地使用稅均只能按靜止價值計稅，稅收收入缺乏彈性，且不能反映真實狀況。

　　前不久，由中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民（私）營企業(yè)研究會共同發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示：我國各行業(yè)的私營企業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤比處于第2位的電力煤氣業(yè)的利潤高1倍多，比平均水平高5倍。而在國家稅務(wù)總局計統(tǒng)司公布的2003年度納稅百強企業(yè)中，沒有房地產(chǎn)企業(yè)。

　　中國社會科學院財貿(mào)所副所長高培勇表示，目前我國房地產(chǎn)存量資源沒有得到充分利用，最缺失的是稅收對存量的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)稅制改革的目標之一應(yīng)該是增加保有環(huán)節(jié)的稅收，建立以存量房地產(chǎn)資產(chǎn)為課稅對象的房地產(chǎn)稅制。

　　持有環(huán)節(jié)的稅賦將提高

　　不久前，財政部副部長樓繼偉公開表示，由于目前房地產(chǎn)生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅賦較高，而保有環(huán)節(jié)完全免稅，已經(jīng)產(chǎn)生了一些不合理的現(xiàn)象，因此物業(yè)稅的開征已是大勢所趨。目前物業(yè)稅正處于模擬測試階段，成熟后會在部分地區(qū)先行試點。首批進入試點地區(qū)的城市包括北京、重慶和深圳。

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認為，稅賦調(diào)控還有另一方面改革方向，就是要降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，提高持有環(huán)節(jié)的稅賦。降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，就可以加速存量資源的重新優(yōu)化配置過程。

　　“我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場存在著一個尖銳的矛盾：一方面中低檔住房供給嚴重不足，城市中存量的中低檔住宅所占比重又過大；另一方面城市中存在著相當大量的‘很少有人住’或‘只有很少人住’的閑置存量資源。”

　　陳淮說，“目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積已達25平方米以上，但城鎮(zhèn)住房困難群體的比重達20％，這兩個數(shù)字之間存在著明顯的不相稱，其原因之一就在于一部分存量資源閑置狀況嚴重，而造成這種狀況的原因，在于二級市場和租賃市場發(fā)育嚴重不足”。

　　“降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅賦而提高持有環(huán)節(jié)的稅賦，對發(fā)展二級市場和租賃市場具有非常重要的意義?！标惢幢硎?。

　　中國社會科學院財貿(mào)所副所長高培勇認為，當前人們對收入分配問題的敏感度比較高，所得稅作為對流量進行調(diào)節(jié)的手段也為人們所熟識。但對存量部分，我國目前基本上沒有設(shè)計任何稅種。而事實上，決定人們收入分配差距最重要的因素就是存量。因此，應(yīng)把房地產(chǎn)稅定性為特種財產(chǎn)稅，與財產(chǎn)稅一并推出。本報記者陳光

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　　土地稅費制度改革應(yīng)與預算改革相結(jié)合

　　國家稅務(wù)總局副局長許善達表示，目前政府從土地獲得的收入包括兩個部分，一個部分是通過稅收的、法律的、規(guī)范渠道獲得的；還有一部分由非稅收的、非規(guī)范的，具有政策隨意性的渠道獲得并沒有納入預算體系。在很多地方，政府從第二部分獲得的量要超過第一部分，從財政上講就是沒有納入預算管理的錢要超過納入預算的錢。有些地方掌握的沒有納入預算的土地收入相當大，以致有人將管理土地非預算收入的部門稱做“第二財政局”。

　　“現(xiàn)在的預算制度并沒有覆蓋政府所有的收支，雖然《預算法》規(guī)定預算要覆蓋全部政府的收入和支出，但事實上，還有很大一部分政府的收入在預算之外運行，現(xiàn)在這部分收入是難以統(tǒng)計的，各省的報告都沒有反映?！痹S善達說。

　　這部分預算外資金中央曾經(jīng)提出要分一半，但實際上，目前中央取得的連3%都不到，大部分在地方政府手中掌握。

　　財政部財政科學研究所所長賈康說，“這就難免造成資金運用的混亂無序，很多地方政府在這部分資金運用上的透明度是相當?shù)偷?，監(jiān)督很難跟上，管理中間的失誤沒有人追究，甚至出現(xiàn)貪污行為”。

　　“現(xiàn)在預算外單獨管理的這一部分，如果不把其納入改革的范圍，不來統(tǒng)籌設(shè)計的話，僅僅研究預算管理這一小部分是很不夠的。”許善達說。

　　“改革土地稅費制度有一個前提就是要把預算改革和土地稅費制度改革結(jié)合起來，要把政府從土地方面獲得的收入納入預算管理。改革要遠遠超過‘如何收稅’這樣一個技術(shù)性問題?！痹S善達說，改革的方向要包括政府擴大預算范圍的問題，是帶有政治體制改革的內(nèi)容，涉及到政府部門之間，中央政府和地方政府之間，地方政府和下級政府之間的關(guān)系調(diào)整。

　　許善達表示，由目前非市場化的制度轉(zhuǎn)向市場化制度勢必會影響到各方面的既得利益，新的方案涉及到很多的利益調(diào)整，利益調(diào)整里面遇到的困難將是最大的，因為這個涉及到在土地資源里面中央政府要獲得多少，地方省、市、縣、鄉(xiāng)各級政府要獲得多少及開發(fā)商如何取得其中的份額等問題。

　　“這將是一個利益再分配、再調(diào)整的過程?！痹S善達說。

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