就在北京有線電視收費(fèi)大幅上揚(yáng)，令人們?cè)俅尾毮坑芯€電視業(yè)務(wù)投資價(jià)值的時(shí)候，另一家具有“有線電視”概念的上市公司則仿佛置身事外——6月末，中信國安（000839）股東大會(huì)通過決議，將上市公司持有的沈陽有線電視項(xiàng)目中的權(quán)益，以2.61億元的價(jià)格出讓給大股東中信國安集團(tuán)，同時(shí)，以5.13億元的價(jià)格從中信國安集團(tuán)手中受讓7.5萬平方米的“天下第一城”產(chǎn)權(quán)式酒店。
　　其實(shí)，頂著“信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司”的牌子，中信國安的主營業(yè)務(wù)卻越來越偏重于房地產(chǎn)——已經(jīng)不止一位證券分析師向《新財(cái)經(jīng)》記者發(fā)出這樣的感嘆。從2002年年報(bào)上看，中信國安全年主營收入達(dá)人民幣9.4億元，不過，其中7.4億元來自房地產(chǎn)領(lǐng)域，占了全年主營收入的79％。

受益“天下第一城”

　　“上市公司有大量的有線電視網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)，但是由于沒有達(dá)到控股地位，所以，無法并入報(bào)表，只能體現(xiàn)為投資收益。”中信國安下屬的大通房地產(chǎn)公司高層這樣解釋向《新財(cái)經(jīng)》記者解釋母公司遇到的尷尬局面。
　　不過，把這個(gè)解釋放在中信國安的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤比重越來越高、而信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)收入停滯不前的事實(shí)面前，理由似乎略顯蒼白。此次中信國安以2.61億元的價(jià)格出讓沈陽有線電視項(xiàng)目的權(quán)益，同時(shí)斥資5億多元收購“天下第一城”產(chǎn)權(quán)式酒店，更是將公司今后的利潤增長點(diǎn)放在了房地產(chǎn)行業(yè)。
　　其實(shí)，除了這次收購產(chǎn)權(quán)式酒店之外，“天下第一城”早已同中信國安聯(lián)系在了一起。自上市以來，在中信國安從房地產(chǎn)業(yè)取得的收入不斷增長的同時(shí)，其大股東中信國安集團(tuán)旗下的項(xiàng)目“第一城”為上市公司貢獻(xiàn)的收入也逐年增加。中信國安因下屬公司承建“第一城”項(xiàng)目，從1999年該項(xiàng)目獲得的收入尚不足1億元，但是到了2002年，從“第一城”獲得的收入已經(jīng)達(dá)到6.6億元，占了上市公司主營收入的70%。
　　而2003年5月27日一則關(guān)聯(lián)交易公告顯示，中信國安2003年又將為“第一城”承擔(dān)約6億元的建設(shè)工程，2004年還會(huì)有約3億元的收入來自“第一城”的工程承包業(yè)務(wù)。這樣看來，在信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域（有線電視網(wǎng)絡(luò)）遭遇政策圍城同時(shí)，中信國安卻一直、并且還將繼續(xù)受益于大股東旗下的“第一城”項(xiàng)目。

“第一城”前世今生

　　“天下第一城”位于河北省香河縣安平經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，地處京、津、冀與北京市通州區(qū)交接地，距北京52公里，距天津70公里。這個(gè)模仿北京城布局而建的仿古建筑融民俗、旅游、度假、會(huì)議、娛樂于一體，占地3600畝（約244萬平方米），總建筑面積約36萬平方米。
　　第一城的建設(shè)經(jīng)營方是“第一城娛樂總公司”，目前中信國安集團(tuán)公司持有90%的股份，北京保利集團(tuán)公司和香河土地開發(fā)建設(shè)公司分別持有5％的股份，其中后者是當(dāng)?shù)卣尘?，主要以土地出資?！缎仑?cái)經(jīng)》記者了解到，該項(xiàng)目建設(shè)工期已近11年，經(jīng)營公司早期的股東有中銀投資（中國銀行下屬投資公司）等具有銀行背景的投資公司，但在國家作出銀行對(duì)外投資的限制性政策后，這些投資公司紛紛將股份轉(zhuǎn)讓給了中信國安集團(tuán)。
　　在收購了“天下第一城”的產(chǎn)權(quán)式酒店不久，中信國安下屬大通房地產(chǎn)公司的張延女士向拜訪“第一城”項(xiàng)目的《新財(cái)經(jīng)》記者介紹了該項(xiàng)目的大致情況：這座仿古建筑以明清的北京城為藍(lán)本，將老北京的城廓微縮復(fù)原，分為內(nèi)城和外城兩大部分。原老北京內(nèi)城的9個(gè)城樓和外城的7個(gè)城樓，都在這里重現(xiàn)身影，內(nèi)外城中主要集中的是各種規(guī)模宏大且頗具中式風(fēng)格的皇城建筑群和匠心獨(dú)具的皇家園林。與京北著名的旅游景點(diǎn)“老北京”不同，“第一城”的城樓和城墻均以1∶1的比例按照明代京城修建，只是將城墻長度縮短，并將其改為雙層的空腹城墻，作為客房、餐廳或辦公場(chǎng)所就在這些城墻的內(nèi)部，上市公司收購的產(chǎn)權(quán)式酒店即為部分“城墻”。
　　然而“第一城”絕不僅僅是古建筑的翻版：城內(nèi)有比照聯(lián)合國的硬件標(biāo)準(zhǔn)建造的國際會(huì)議中心；擁有可容納4000人演出的金色大廳；城內(nèi)的健身中心可進(jìn)行20多種運(yùn)動(dòng)，另有面積達(dá)1.2萬平方米的馬會(huì)俱樂部；此外城內(nèi)及環(huán)城還有4個(gè)裝有晚間燈光設(shè)備的9洞高爾夫球場(chǎng)。
　　歸入中信國安上市公司旗下的產(chǎn)權(quán)式酒店僅是“第一城”的部分資產(chǎn)，大通房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人更喜歡向記者介紹整個(gè)項(xiàng)目其他配套設(shè)施的“富麗堂皇”：1.3萬平方米的荷宮水殿前方的噴泉總投資就達(dá)200萬元，能噴出幾百種造型；金色大廳完全采用法國進(jìn)口的高級(jí)金色天幕；城內(nèi)五星級(jí)正陽門大酒店（非上市公司收購項(xiàng)目）底層將供奉據(jù)稱室內(nèi)最大的金佛，酒店幾根巨型的盤龍柱超過故宮的規(guī)模；復(fù)原的圓明園“遠(yuǎn)瀛觀”景觀面積比原景觀要大五分之四，內(nèi)部又是一個(gè)大型的夜總會(huì)……
　　“天下第一城”自1992年10月開始興建，整個(gè)工程預(yù)計(jì)今年10月份竣工，累計(jì)建設(shè)周期近11年。不過，至今一些主要的度假、會(huì)議、娛樂設(shè)施還沒有正式對(duì)外營業(yè)。而觀光業(yè)務(wù)自1998年4月開始試營業(yè)，由于距離城區(qū)較遠(yuǎn)，吸引的游客數(shù)量也有限。

獨(dú)特的“產(chǎn)權(quán)式酒店”模式

　　按照“天下第一城”經(jīng)營公司的說法，今后單純的景點(diǎn)旅游不會(huì)是“天下第一城”項(xiàng)目的主要業(yè)務(wù)，甚至有可能放棄出售門票、吸引普通旅客參觀的現(xiàn)有業(yè)務(wù)，他們更看好的是開展高檔度假和娛樂業(yè)務(wù)。這次，中信國安收購的產(chǎn)權(quán)式酒店正是未來度假、娛樂業(yè)務(wù)的組成部分。
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國際上一般將產(chǎn)權(quán)式酒店分成三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即投資者在約定期內(nèi)有使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，投資者購買后，可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為一種投資行為，投資者逐年取得約定的回報(bào)，并期待增值以回收投資。
　　與上述所有的方式不盡相同，中信國安的產(chǎn)權(quán)式酒店有著自己獨(dú)特的經(jīng)營模式。
　　上市公司收購的產(chǎn)權(quán)式酒店的位置，位于“天下第一城”內(nèi)城東、北、西三面城墻內(nèi)部（如前文所述，“第一城”中城墻中空，內(nèi)為酒店客房）。但與上市公司公告略為不同的是，公告稱收購的是“五星級(jí)酒店”。但據(jù)大通房地產(chǎn)公司介紹，其實(shí)，部分收購的酒店（如朝陽酒店）最后確認(rèn)為四星級(jí)。
　　據(jù)大通房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理郝雪濤介紹，此次上市公司中信國安收購的酒店一共有307套套房，其中最大的復(fù)式套房面積達(dá)900多平方米，最小套房也在100平方米左右。產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售人員告訴《新財(cái)經(jīng)》記者，這些酒店的平均售價(jià)在每平方米1萬元左右。
　　面對(duì)“遠(yuǎn)離北京市區(qū)50多公里的產(chǎn)權(quán)酒店如此售價(jià)是否過高”這個(gè)問題，大通房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理?xiàng)钚『胶秃卵B連否認(rèn)，他們向記者講述了此項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)以及推廣項(xiàng)目的主要思路。
　　“首先，‘第一城’擁有極為完善的配套設(shè)施，城內(nèi)有仿古建筑、皇家園林、健身中心，高爾夫球場(chǎng)，會(huì)議中心等高級(jí)配套設(shè)施；其次，公司將聘請(qǐng)有銷售產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)驗(yàn)的北京經(jīng)緯房地產(chǎn)公司作為公司的銷售代理；此外，產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營和管理事務(wù)由天下第一城娛樂公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，其保證給業(yè)主穩(wěn)定的收益。” 楊和郝特別指出，天下第一城娛樂公司將給予購房業(yè)主定額回報(bào)承諾。
　　具體的操作方式是，購房者選定了房間并就價(jià)格達(dá)成協(xié)議后，首付總房款的30%，余款采用20年銀行按揭的方式支付。同時(shí)購房者與第一城娛樂公司簽訂委托經(jīng)營合同，由天下第一城娛樂公司負(fù)責(zé)經(jīng)營酒店，向業(yè)主支付的報(bào)酬等同于業(yè)主需要每月向銀行支付的月供。同時(shí)，購房者每年擁有首付額度10％的酒店消費(fèi)金額，可選擇天下第一城內(nèi)任何檔次的客房消費(fèi)，同時(shí)可預(yù)支20年內(nèi)的消費(fèi)額。

中信國安無風(fēng)險(xiǎn)？

　　對(duì)“天下第一城”產(chǎn)權(quán)式酒店收購?fù)瓿珊螅日罩行艊矚v年的主營收入來源，可以預(yù)期上市公司2003年來自“天下第一城”的收入主要將體現(xiàn)在三個(gè)方面：房租、承建第一城工程和銷售產(chǎn)權(quán)式酒店收入。
　　在這三方面的收入中，房租收入每年只有320萬元，對(duì)上市公司影響不大；已經(jīng)發(fā)布的關(guān)聯(lián)交易公告也已經(jīng)說明，2003年上市公司將有6億元左右的收入來自承包“第一城”項(xiàng)目的工程，這基本上是無競(jìng)標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)活動(dòng)。在“第一城”的施工現(xiàn)場(chǎng)，記者看到了工程正在進(jìn)行。而相對(duì)前兩種收入，較為“新潮”的產(chǎn)權(quán)式酒店似乎存在更大的不確定性，東方高圣投資顧問有限公司在中信國安收購產(chǎn)權(quán)式酒店交易的獨(dú)立財(cái)務(wù)報(bào)告中亦指出：“產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售和經(jīng)營情況受外界因素的影響較大，存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。”
　　不過，從大通房地產(chǎn)公司介紹的酒店銷售方法來看，這些經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)似乎將會(huì)與上市公司“絕緣”。
　　以一個(gè)價(jià)值200萬元的套房為例，購房者需要繳納的首付為60萬元，余下140萬元按照銀行按揭的方式實(shí)行。按照目前的利率，購房者需要每月向銀行支付約9270元左右的按揭款。而據(jù)大通房地產(chǎn)方面的介紹，這筆按揭款其實(shí)不用購房者支付，因?yàn)橘彿空咧Ц妒赘犊詈?，將與第一城娛樂公司簽訂委托管理合同，由后者代為經(jīng)營酒店，從而每月向購房者支付9270元的按揭款，并保證不向購房者收取物業(yè)管理費(fèi)用。此外，購房者每年還享有相當(dāng)于首付款10％的酒店消費(fèi)額度，即每年可在第一城內(nèi)酒店住宿費(fèi)用為6萬元。換句話說，購房者只要付出30％的房款，余下的全部由第一城娛樂公司買單。
　　在這個(gè)例子中，購房者付出房價(jià)60萬元，得到價(jià)值200萬元的產(chǎn)權(quán)式酒店，還可獲得20年內(nèi)累計(jì)120萬元的消費(fèi)額度；對(duì)于第一城娛樂公司，將承擔(dān)購房者每月9270元的按揭款，20年累計(jì)約有220萬元支出；而對(duì)于上市公司中信國安，則獲得了銀行資金200萬元，并可立即確認(rèn)為收入。
　　由上述簡(jiǎn)單分析可知，上市公司的母公司（通過天下第一城娛樂公司）承擔(dān)了此項(xiàng)目的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)，而上市公司（通過子公司大通房地產(chǎn)公司）只需要將產(chǎn)權(quán)式酒店賣出，就能獲得可確認(rèn)收入——因?yàn)檫@種房產(chǎn)不同于一般的住宅，無需辦理入住手續(xù)即可確認(rèn)為上市公司收入。相對(duì)三折的四、五星級(jí)酒店的售價(jià)，加上第一城的配套設(shè)施，大通房地產(chǎn)方面預(yù)期這種產(chǎn)權(quán)式酒店取得購房者的認(rèn)可有較大的可能。據(jù)大通房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)銷售工作的張延女士介紹，該項(xiàng)目將會(huì)在近期正式向外界推出。
大通房地產(chǎn)副總經(jīng)理?xiàng)钚『胶秃卵渤姓J(rèn)，在這種商業(yè)模式中，上市公司的母公司中信國安集團(tuán)控股的天下第一城娛樂公司實(shí)際上將承擔(dān)幾乎全部的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。如果上市公司的酒店全部售出的話，總面積7.5萬平方米，均價(jià)每平方米1萬元，按70％的20年期銀行按揭計(jì)算，需要從銀行獲得5億元按揭貸款。這樣來看，第一城娛樂公司每月需向銀行支付的按揭款將達(dá)到324萬元，每年接近4000萬元。
　　是否會(huì)有因?yàn)樘煜碌谝怀菉蕵饭窘?jīng)營狀況不佳，而造成無法按時(shí)支付購房者的經(jīng)營報(bào)酬，進(jìn)而造成無法及時(shí)支付銀行按揭的情況呢？大通房地產(chǎn)方面表示，考慮到第一城娛樂公司30多億元的資產(chǎn)，應(yīng)該會(huì)承擔(dān)并化解這種風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是，其實(shí)，上市公司已經(jīng)通過一系列的協(xié)議安排，從產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營中脫身。

母公司能扛多久？

　　憑借母公司強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，“天下第一城”似乎真正成為了上市公司中信國安的“無風(fēng)險(xiǎn)淘金地”。但必須指出，其實(shí)，上市公司“無風(fēng)險(xiǎn)”或“小風(fēng)險(xiǎn)”的前提條件是母公司來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
　　自上市以來，中信國安每年的業(yè)績都維持穩(wěn)中有升，其中很大的原因在于母公司中信國安集團(tuán)給予了大力支持。屈指算來，從中信國安置換出的盈利狀況不佳的資產(chǎn)先后有北京風(fēng)云尋呼臺(tái)、北京金藥電子商務(wù)有限公司、世華財(cái)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，而從母公司中信國安集團(tuán)置換入的盈利狀況較好的資產(chǎn)有北京大通房地產(chǎn)公司、鴻聯(lián)九五、光大通信（現(xiàn)已更名“國安通信”）等?？梢哉f，中信國安的資產(chǎn)重組業(yè)務(wù)年年都有重頭戲。
　　按照我們的推算，2003年來的“第一城”的收入約8億元，但是2004年可預(yù)期的來自“第一城”的建筑業(yè)務(wù)收入僅3億元——因?yàn)榈谝怀窃?jì)劃的竣工日期是2003年10月份，那么，假設(shè)新收購的產(chǎn)權(quán)式酒店售罄并全部確定收入，此后上市公司的收入缺口如何填補(bǔ)？是否還會(huì)有新的重頭的資產(chǎn)重組，來補(bǔ)上“第一城”項(xiàng)目竣工造成中信國安收入減少？誰又將被置換入上市公司，成為集團(tuán)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的棋子呢？這些將是中信國安明年最大的問題。

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