房地產業(yè)土地增值稅項目清算的風險點及化解之策

最新一輪全口徑大數據采集下的
土地增值稅熱點、難點問題及清算實務案例全解
【課程背景】
本課程根據房地產企業(yè)土地增值稅清算中的重點稅務事項，結合土地增值稅立法的背景分析及重大變化、國家最新房地產稅收政策、河北省當地土地增值稅政策，全面、詳細梳理房地產開發(fā)土地增值稅存在的重點、難點及疑點，全面提高房地產企業(yè)的土地增值稅管理水平。
【課程收益】
1、全面梳理土地增值稅清算審核流程的重點問題及應對策略。
2、深入分析房地產開發(fā)收入、成本的確認、費用、稅金的扣除等各方面的政策特點，掌握土地增值稅清算審核的重點。
3、揭示房地產業(yè)成本核算對象、開發(fā)成本項目和范圍、共同成本分配方法，重點分析土地增值稅清算對象、五大扣除項目與會計、企業(yè)所得稅的差異。
4、分析當前土地增值稅幾種主要籌劃方法及合作建房、股權收購、項目投資、企業(yè)重組等特殊經營事項中土地增值稅政策。
【課程對象】
房地產企業(yè)總經理、各部門負責人、財稅總監(jiān)、財務經理、財會人員，注冊會計師、?注冊稅務師和企業(yè)納稅經辦人員。

【課程大綱】
模塊1 ：基本信息采集風險要點---企業(yè)自白書不是自首書
1、不清算就逃稅，一清算就退稅的好事一去不復返
2、立項階段信息采集風險要點
（1）項目基本數據；
（2）預繳稅款數據；
（3）外管證數據；
（4）固定資產投資核資證；
（5）國有土地使用證；
（6）扣除土地出讓金信息。
3、規(guī)劃階段信息采集風險要點
（1）項目基本數據
（2）預繳稅款數據；
（3）外管證數據；
（4）可售信息；
（5）建設用地規(guī)劃許可證；
（6）建設工程規(guī)劃許可證；
（7）扣除土地出讓金信息。
4、施工階段信息采集風險要點
（1）項目基本數據
（2）預繳稅款數據；
（3）外管證數據；
（4）成本信息；
（5）費用信息；
（6）建設施工許可證；
（7）扣除土地出讓金信息。
5、預售階段展示內容：
（1）項目基本數據；
（2）預繳稅款數據；
（3）外管證數據；
（4）銷售信息；
（5）商品房銷售（預售）許可證；
（6）扣除土地出讓金數據。
模塊2：土地增值稅清算條件與清算對象的確認----找準對象，認清條件
1、土地增值稅清算由企業(yè)，還是由稅局啟動？
⑴ “應當清算”與“可要求清算”有何區(qū)別？
⑵ 滾動開發(fā)、分期開發(fā)的清算時點如何把握？
⑶ 如何判定竣工、已售、自用、出租？
⑷ 如何準確把握取得預售許可證滿3年？
(5) 如何準確把握已售85%？
2．土地增值稅的清算單位與對象
⑴ 土地增值稅清算單位怎么確定？
(2) 聯(lián)排和洋樓是不是一個清算單位？
⑵ 清算單位分兩類還是三類或者四類？
⑶ 地下室和車位歸屬于住宅還是其他房產？
⑷ 普通住宅與非普通住宅如何進行區(qū)分？
⑸ 底商可否與樓上住宅合并清算？
⑹ 合并、分立等重組與投資業(yè)務是否涉及清算？
4、僵尸公司注銷是否可以規(guī)避清算？
模塊3：土地增值稅清算中扣除項目及其金額的確定-----別搞成“爭執(zhí)稅”
一、成本扣除項目中的清算的風險點及化解之策
（一）成本扣除項目中的合規(guī)清算的風險點及化解之策
1、土地增值稅清算的兩種類型和清算時點，包括清算責任和清算時點的選擇
2、扣除項目在不同清算對象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法以及其他合理方法等的使用方法，連體樓土地成本和開發(fā)成本如何分攤？
3、房地產企業(yè)所得稅六大成本和土地增值稅項目清算5大扣除項目詳細解析
4、房地產企業(yè)母公司或聯(lián)合體拿地，項目公司是否可以扣除土地價款？
5、無產權的地下建筑物和公共配套設施，是否征收土地增值稅？小產權房是否應繳納土地增值稅？
6、普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分類，銷售舊房如何預征和清算？
7、土地成本和拆遷補償費成本如何確認。一般計稅項目開發(fā)成本和拆遷補償費可以抵減銷項稅額，其土地成本和拆遷補償費成本是否需要調減？兩種確定方法中哪一種對企業(yè)有利？
8、開發(fā)成本合法票據認定、拆遷補償費用、政府許可規(guī)費成本化或費用化區(qū)分、裝修費用扣除政策分析，公共配套設施費用、開發(fā)間接費用（總部費用和項目部費用的歸集劃分）政策分析
9、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務費用）扣除政策分析，利息費用是單獨計算扣除還是計入開發(fā)成本扣除？
10、送車位、送裝修支出進開發(fā)成本或開發(fā)費用扣除分析
11、稅金及附加在“營改增”前后的變化分析，什么情況下城建稅及教育費附加能全部扣除？什么情況下不能全部扣除？
12、加計扣除政策分析，轉讓哪些開發(fā)產品不能加計扣除？
13、土地增值稅項目清算后再轉讓剩余開發(fā)產品的處理分析，后續(xù)取得的成本和繳納的稅金可否計算扣除？

（二）成本扣除項目中的違規(guī)清算風險點及規(guī)避之策
1、地下樁基工程隱蔽施工，亂入發(fā)票風險高
2、混淆公配與基礎設施，計算出現偏差。
3、重復扣除“甲供材料”成本少繳納土地增值稅
4、未按照開發(fā)項目正確分攤拆遷補償（安置）房成本
5、未將安置房“視同銷售”及其“視同銷售”收入確認為土地拆遷成本
6、擴大“開發(fā)間接費用”的扣除范圍、重復扣除利息費用少繳納土地增值稅
7、將軟裝成本計入“開發(fā)成本”少繳納土地增值稅
8、將不屬于土地增值稅扣除范圍的支出項目予以扣除
9、將20年以內使用無產權車庫的建設成本予以扣除
10、錯誤適用稅收政策致使少繳納土地增值稅
11、多列支材料和建筑服務成本發(fā)票
12、銷售有產權地下車庫未分攤土地成本
13、公共配套設施被有償使用，其成本是否還可以分攤至其他可售產品扣除？
14、清算時，尚未建設完成的公共配套成本如何扣除？
15、不同項目公司之間的公共成本如何分攤？
16、成本專屬后，其他性質相同的成本如何分攤？
17、共同成本費用分攤方法選擇不當導致多繳納土地增值稅
模塊4：清算中土地增值稅收入的確認、計量與發(fā)票----算清自家錢袋子
1、哪些類型房產不預征土地增值稅？什么情況下可以實行核定征收？營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅預征收入基數的變化
2、以房抵工程款的協(xié)議折讓價“明顯偏低且不合理” ，轉讓價格明顯偏低且無正當理由從而少繳納土地增值稅
3、未開具發(fā)票的銷售額不確認為收入
4、擴大土地增值稅收入的確認范圍從而多繳納土地增值稅
5、轉讓無產權車位永久使用權收入計入土地增值稅清算收入導致多繳納土地增值稅
6、房企土地增值稅清算收入究竟是否包含差額增值稅？
7、土地增值稅項目清算收入的范圍及3步確認法，包括應收未收款房款、價外費用、折扣折讓、銷售退回，面積補差、違約金收入是否繳納土地增值稅？營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅清算收入如何計算確定？跨營改增期的項目清算時，清算項目收入如何確定？
8、現行土地增值稅優(yōu)惠政策運用解析，搬遷補償收入優(yōu)惠、政府返還及補助收入優(yōu)惠、普通標準住宅優(yōu)惠、合作建房優(yōu)惠、資產重組優(yōu)惠等
模塊5、土地增值稅最新納稅申報表申報通關
1、新土地增值稅稅源明細表、新《土地增值稅項目登記表》如何填報？
2、土地增值稅納稅申報表（一）填報解析及關注事項
3、土地增值稅納稅申報表（二）填報解析及關注事項
4、土地增值稅納稅申報表（三）填報解析及關注事項
5、土地增值稅納稅申報表（四填報解析及關注事項）
6、清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表填報解析
7、土地增值稅納稅申報表（五）填報解析及關注事項
8、土地增值稅納稅申報表（六）填報解析及關注事項
9、土地增值稅納稅申報表（七）填報解析及關注事項
10、2021年6月1日起房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收清算如何填報？

模塊6、土增清算的票據風險點及破解之道
1、白條、收據、土地成本扣除憑證入成本的合法情形
2、票據風險防控的具體操作要點
3、土地增值稅清算時沒有取得成本發(fā)票，清算完成之后才取得，還能扣除嗎
4、惡意籌劃不可取
模塊7 爭議處理及解決技巧
1、證據鏈的構建
2、三道紅線不要踩
5、五步驟解除爭議
現場答疑

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