社區(qū)商業(yè)全程操盤之定位、設(shè)計、招商、銷售、租賃實(shí)戰(zhàn)解析

社區(qū)商業(yè)全程操盤之定位、設(shè)計、招商、銷售、租賃實(shí)戰(zhàn)解析

課程背景:

中國大量住宅項(xiàng)目開發(fā)，引發(fā)對社區(qū)商業(yè)的巨大需求，但目前大量的社區(qū)商業(yè)以銷售為
導(dǎo)向，缺乏對項(xiàng)目整體思考，導(dǎo)致規(guī)劃失誤，設(shè)計不規(guī)范，業(yè)態(tài)組合不合理，為招商埋
下巨大隱患。任何商鋪，只有真正可以使用，才能產(chǎn)生價值，才能有租金回報可言，空
置的商鋪是一文不值的。在信息不對稱的時代，商鋪可以憑借忽悠賣掉，隨著投資者心
智的上升，一些沒有使用價值和無法使用的商鋪，注定長期空置無法銷售。
我們不說自持，即使是為了商鋪可以順利銷售完畢，并且還能產(chǎn)生溢價，賺取高于住宅
數(shù)倍的利潤，現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)必須要重視招商和運(yùn)營。如何能實(shí)現(xiàn)良好招商？如何租售
價格不倒掛？運(yùn)營前置是關(guān)鍵。如何進(jìn)行租售配比，怎樣的業(yè)態(tài)組合，如何合理的規(guī)劃
布局和店鋪劃分？如何確保運(yùn)營成功？實(shí)現(xiàn)完全去化與社會口碑雙豐收，作為開發(fā)商的
您，是不是也正被這些類似問題所擾？本次公開課宗旨是為社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供全
方位、全流程的操盤思路及指導(dǎo)，深刻解析社區(qū)商業(yè)定位、設(shè)計、租售、運(yùn)營和滾動開
發(fā)的知識細(xì)節(jié)，幫助您撥開迷霧，看清本質(zhì)！

課程收益:
1、課程充分利用多年從事商業(yè)地產(chǎn)積累的全流程經(jīng)驗(yàn)，從社區(qū)商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計、招
商銷售實(shí)踐到最終的運(yùn)營管控，全方位解析社區(qū)商業(yè)的本質(zhì)和操盤過程中的理念、操盤
方案、趨勢；
2、獲得國內(nèi)最強(qiáng)悍商業(yè)地產(chǎn)顧問團(tuán)隊的領(lǐng)軍人物對您開發(fā)的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目一對一的分析
指導(dǎo)；
3、系統(tǒng)了解商管服務(wù)的工作內(nèi)容、邏輯關(guān)系，為項(xiàng)目進(jìn)入資產(chǎn)管理時代，打下堅實(shí)基礎(chǔ)
；
4、深入了解商業(yè)設(shè)計工作注意的細(xì)節(jié)以及常見工作誤區(qū)，迅速提升對商業(yè)設(shè)計的理解；

5、深入了解在當(dāng)前環(huán)境下如何進(jìn)行招商及提升銷售力；
6、深入學(xué)習(xí)運(yùn)營管理過程中的重點(diǎn)及如何管控；

課程對象:
房企董事長、商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)
總經(jīng)理、商業(yè)地產(chǎn)成本總監(jiān)等。

課程大綱:
Day 1 AM 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的認(rèn)知和定位實(shí)踐
一、認(rèn)知社區(qū)商業(yè)
我們對于一個事物的認(rèn)知，往往不去分析它的歷史，只顧向前看，恰恰在這輪實(shí)體商業(yè)
被電商沖擊得一塌糊涂的時候，一些傳統(tǒng)的做法往往取得了很好的療效。究竟如何化解
電商沖擊？我們先要認(rèn)清商業(yè)！特別是認(rèn)清社區(qū)商業(yè)！
1、社區(qū)商業(yè)的歷史沿革
1) 計劃經(jīng)濟(jì)下的社區(qū)商業(yè)
2) 改革開放時期的社區(qū)商業(yè)
3) 城市化進(jìn)程下的社區(qū)商業(yè)
4) 互聯(lián)網(wǎng)時代下的社區(qū)商業(yè)
2、社區(qū)商業(yè)的獨(dú)家分類方法
1) 生活型社區(qū)商業(yè)
2) 商務(wù)型社區(qū)商業(yè)
3) 高端社區(qū)商業(yè)
4) 文創(chuàng)型社區(qū)商業(yè)
5) 養(yǎng)老型社區(qū)商業(yè)
6) 復(fù)合型社區(qū)商業(yè)
3、社區(qū)商業(yè)有哪幾種操盤手法
1) 直接銷售（裸賣）
2) 長期自持（案例1）
3) 售后回租（案例2）
4) 招商真營銷（案例3）
5) 先招商后銷售（案例4）
6) 打包整售

二、社區(qū)商業(yè)定位核心知識與實(shí)踐
很多開發(fā)商在以結(jié)果為導(dǎo)向的思維中，漸漸迷失了“定位”對一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性
！很多顧問公司完全不能落地的定位報告，就讓很多開發(fā)商更加堅定的認(rèn)為定位太虛，
沒有用。實(shí)際上，在市場一片浮躁中，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)越來越失去了初心，成為經(jīng)濟(jì)泡沫
中率先出問題的犧牲品。本篇就是讓學(xué)員對于定位有一個全新的、深刻的認(rèn)知。
1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要操盤思維
1) 市場主導(dǎo)
2) 資源主導(dǎo)
3) 資本主導(dǎo)
2、社區(qū)商業(yè)定位八要素
1) 概念定位
2) 目標(biāo)客群定位
3) 功能業(yè)態(tài)定位
4) 檔次形象定位
5) 租售價格定位
6) 營銷思路定位
7) 經(jīng)營思路定位
8) 運(yùn)管模式定位

Day 1 PM 社區(qū)商業(yè)的設(shè)計與商業(yè)市場變局解讀
三、基于定位的商業(yè)設(shè)計實(shí)踐
商業(yè)設(shè)計本應(yīng)是一個商業(yè)項(xiàng)目最出彩，也是最先被認(rèn)知到的部分，由于國內(nèi)沒有明確的
商業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范，大家只能模仿萬達(dá)，或者讓一些不懂商業(yè)設(shè)計的建筑設(shè)計院忽悠。
商家對于商業(yè)物業(yè)的要求不等于市場對于商業(yè)物業(yè)的要求，這是大部分開發(fā)商犯過的錯
！
1、住宅開發(fā)商常見的商業(yè)誤區(qū)
1) 四大誤區(qū)
2) 五大思維定勢
2、租售結(jié)合的本質(zhì)
3、商業(yè)設(shè)計應(yīng)注意的事項(xiàng)
1) 設(shè)計流程須知
2) 基于地塊價值的分析
3) 內(nèi)部動線分析
4) 尺度分析
5) 外圍交通組織
6) 后勤組織
7) 外立面
8) 店鋪切割
4、案例說明（案例5）

四、商業(yè)市場的新變局
互聯(lián)網(wǎng)思潮下，很多人并沒有完全理解互聯(lián)網(wǎng)精神的本質(zhì)，而是聽O2O大數(shù)據(jù)聽得都惡心
了，商業(yè)市場每天都在悄然發(fā)生著變化，如何抗衡電商？是要從自身過硬的經(jīng)營本領(lǐng)入
手、從商業(yè)市場的深刻理解入手，而不是怨天尤人，或者見異思遷。
1、商業(yè)地產(chǎn)4.0理論模型介紹
1) 商業(yè)地產(chǎn)4.0模型介紹
2) 關(guān)于4.0體系的應(yīng)用心得
2、商業(yè)市場的新變局解讀
1) 認(rèn)知電商：電商到底是怎么運(yùn)行的
2) 解讀O2O與大數(shù)據(jù)
3) 買手制在國內(nèi)的實(shí)踐
4) 小商業(yè)有大機(jī)會
5) 會員管理的好處
★授課首日答疑解惑

Day 2 AM 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的招商與銷售實(shí)踐
五、社區(qū)商業(yè)招商實(shí)踐
訂單式地產(chǎn)不知道忽悠了多少人，這種本末倒置的操盤方法，與當(dāng)今中央提倡的供給側(cè)
改革是格格不入的，商業(yè)地產(chǎn)如何引入供給側(cè)改革？如何去產(chǎn)能？如何調(diào)結(jié)構(gòu)？這些您
可以了解，也可以不必知道，但是您自己的項(xiàng)目如果不招商、無運(yùn)營，還想賣出去、賣
個好價格，恐怕在當(dāng)今的市場環(huán)境，已經(jīng)越發(fā)不可能了。所以，不要心存僥幸了，要么
您空著、放著，要么您招商、運(yùn)營與銷售并軌進(jìn)行。
1、招商基礎(chǔ)知識必讀
1) 商家是誰？?
2) 商家的分類
3) 業(yè)態(tài)的分類
4) 租約的構(gòu)成
5) 商家的要求
6) 訂單式地產(chǎn)的巨大陷阱（案例5）
2、如何在困境下實(shí)現(xiàn)招商？
1) 互聯(lián)網(wǎng)時代，招商應(yīng)有的態(tài)度
2) 破解高度同質(zhì)化
3) 慎重追名牌
4) 殘酷價格戰(zhàn)中取勝

六、社區(qū)商業(yè)銷售實(shí)踐
銷售，是一件苦逼的事，因?yàn)榍懊鏇]做好的功課、沒打好的基礎(chǔ)，都要這個環(huán)節(jié)買單。
做好了，功勞不一定是自己的，但做不好，背鍋一定是營銷部的人背，如何不背鍋？聽
過本章節(jié)，您就知道了。
1、開發(fā)商現(xiàn)在面對的困境
1) 土地價格堅挺不落
2) 融資成本居高不下
3) 金融工具嚴(yán)重匱乏
4) 商業(yè)資產(chǎn)價格不斷走低
2、如何有效提升銷售力
1) 組織扁平化
2) 渠道多元化
3) 銷控與蓄客（案例2）
4) 如何打造強(qiáng)悍的執(zhí)行力？（案例3）
3、如何甄別顧問公司與代理行
1) 原來的市場格局
2) 現(xiàn)在的市場格局
3) 顧問公司的成本構(gòu)成

Day 2 PM 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營與管控
七、社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營實(shí)踐
我們講運(yùn)營的時候，往往要先講舍，再講得，但很多銷售為主的開發(fā)商的思路是，我什
么都要得，一點(diǎn)虧都不吃，這種思路能夠把商業(yè)地產(chǎn)銷售好、操盤成功的機(jī)會等于零，
往往什么虧都不吃的人，最后什么都得不到。所以，運(yùn)營的課您且聽且珍惜，心態(tài)的改
變先從珍惜您聽到的忠言逆耳開始！
1、商管公司的職責(zé)與正確的價值觀
2、商管公司的組織架構(gòu)
3、商管公司的服務(wù)內(nèi)容
4、與商管公司的合作方式
1) 聘用制
2) 顧問制
3) 保底租金制
4) 整租制
5、 商管與物管公司配合須知
6、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營實(shí)務(wù)
1) 商業(yè)氛圍營造
2) 招商補(bǔ)商
3) 租約管理
4) 租金調(diào)整
5) 良好的活動策劃執(zhí)行
6) 軟件的應(yīng)用

八、如何打造適合自身發(fā)展的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線？
這個章節(jié)，我們一般不廢話、不宣傳，懂的人都知道，全國的商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)，只有我們
的課有這個章節(jié)。
1、什么叫產(chǎn)品線？
2、打造社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線的意義
1) 企業(yè)生存的需要
2) 企業(yè)發(fā)展的需要
3、適合自己的道路
1) 打造自己企業(yè)最核心的產(chǎn)品與品牌
2) 形成技術(shù)壁壘
結(jié)尾、總結(jié)與答疑

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