精準判斷地塊投資價值與拿地實戰(zhàn)技能解析

《精準判斷地塊投資價值與拿地實戰(zhàn)技能解析》
【課程背景】
隨著98年-2017年這二十年間房地產業(yè)不斷發(fā)展壯大，房地產的地價也飛速上漲，怎么拿地？拿合適的地？已經成為開發(fā)商們不得不認真思考的問題。
本課程梳理史實，對房地產投資拿地的整個過程進行解讀、分析，并對標桿企業(yè)的拿地方式和技巧進行分析總結，讓房地產行業(yè)投資決策人員對土地獲得的整個過程有個全面的了解和掌握，以史為鏡，以標桿企業(yè)為坐標，在當前的發(fā)展形勢下，根據自己企業(yè)的特點，做出最優(yōu)是抉擇。
【課程收益】
1、了解房地產企業(yè)投資拿地的一般規(guī)律和技巧；
2、了解投資拿地必須重點考慮的關鍵點，避免常規(guī)錯誤的發(fā)生；
3、重點掌握土地價值判斷的方法，熟練運用項目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作；
4、重點掌握標桿房企拿地技巧和方法，結合自己公司特質，有效嫁接和借鑒。
【課程大綱】
一、地塊投資的時機選擇：宏觀環(huán)境分析與預測
1、當前房地產市場狀況和政策解讀
2、比較過去四次房價下跌的宏觀經濟背景看這次限購的產業(yè)周期點
3、白銀時代房地產發(fā)展特點和房地產投資方向
4、未來政策預估
限購限貸，甚至是限價等措施加強的概率大還是減弱的概率大？
房地產未來的投資價值是否還存在？
如何判斷所處時間節(jié)點的在經濟周期的位置？
█ 課堂討論：投資拿地判斷宏觀經濟形勢的幾個關鍵性指標是什么？
二、地塊投資的自身評估：開發(fā)模式決定了拿地的條件（重點）
1、房地產企業(yè)開發(fā)模式的分析
從投資回收速度看：長線模式和短線模式
從產品類別看：單一產品模式和組合產品模式
從單一規(guī)模來看：大盤模式和精品模式；
從地區(qū)分布看：區(qū)域模式和跨區(qū)模式
從經營主旨來看：品牌模式和贏利模式、生存模式和成長模式
2、各類商業(yè)地產投資模式的本質
（旅游地產、產業(yè)地產、稀缺資源項目的投資模式）
█課程討論：我們企業(yè)的投資模式是什么？有什么優(yōu)缺點
三、地塊投資的決策基礎：市場分析和預測（重點）
1、地塊分析和土地市場分析
2、競爭樓盤分析
3、區(qū)域市場分析
4、市場分析要解決的主要問題：專案市場調研的指引
█實戰(zhàn)操練：樓盤的市場調研
四、地塊投資的決策核心：產品規(guī)劃（重點）
1、產品規(guī)劃和自身企業(yè)的產品密切相關
2、如何實現產品規(guī)劃的最大利益？
█實戰(zhàn)操練：強排方法的介紹和實踐
3、產品規(guī)劃中企業(yè)的運營能力和銷售能力的因素
五、地塊投資的決策依據：財務分析（重點）
1、房地產項目成本構成
2、房地產項目的收入估算
3、房地產投資收益分析: 項目的靜態(tài)投資和動態(tài)測算
4、項目投資建議書
5、簡要實用的可行性報告的編制要求
█實戰(zhàn)操練：項目的可行性報告的編制
六、 房地產企業(yè)拿地方式
1、國內地產企業(yè)通行的拿地方式五個模式十六種方式
招拍掛介紹（二種方式）
土地轉讓介紹（一種方式）
股權轉讓介紹（市種方式）
合作經營介紹（二種方式）
委托代建介紹 （一種方式）
2、各種方式的利弊分析
3、品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略
萬達模式
萬科模式
綠地模式
4、企業(yè)勾地技巧、門檻條件設置
█實戰(zhàn)操練：什么是我們企業(yè)拿地條件的最佳方式？
七、各種拿地模式的風險
1、 二級市場拿地方式實操及風險防范
1）哪些情形必須進行招拍掛？招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍？
2)招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
3)企業(yè)實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地？癥結何在？
4)“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區(qū)”？
5)如何避免“招拍掛”雷區(qū)？
2、 直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
1)“精心策劃”的項目轉讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”？
2)如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動
3)如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
█案例分析：土地二種轉讓方法的稅費比較
3、股權收購獲取項目實操及風險防范
1)收購不同性質企業(yè)股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
2)股權收購如何做好合理避稅
3)通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
4）通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理？
5）真實案例全程展現股權收購取得房地產項目實操
█ 案例討論：非報表價值和財務報表價值孰重孰輕？
█案例分析：某香港集團公司并購某大型房地產集團案例成敗得失分析
八、地塊投資部門的工作定位：投資部的龍頭地位和工作使命 （重點）
1、地塊投資在企業(yè)系統(tǒng)中的地位
2、國內標桿房地產的投資管理方式和組織架構
3、投資經理需要掌握的基本技能
3、公司的目標和投資部的任務分解：3121模式介紹
█課堂討論：公司給我的年度目標是什么，和公司發(fā)展關系如何

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