樓市的真正拐點是改變商品房獨大

 作者:李季平    109

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  受宏觀調(diào)控政策影響,近期國內(nèi)一線房地產(chǎn)城市深圳、上海、北京、廣州等地的樓市呈現(xiàn)出成交量萎縮、價格回調(diào)的趨勢(《文匯報》1月1日)。新華社記者日前走訪深圳市一些新盤卻發(fā)現(xiàn):降價只是個別現(xiàn)象,樓市的主要走勢是橫盤整理,而非大幅下挫。(《東方早報》2007年12月31日)

  隨著國家提高首次房貸比例,確定第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),禁止轉(zhuǎn)按揭、加按揭等調(diào)控政策的連續(xù)出臺和發(fā)揮作用,廣州、深圳、上海等地樓價自2007年10月開始下滑,銷量減少。針對這一狀況,輿論普遍認(rèn)為樓市價格的“拐點”已經(jīng)出現(xiàn)。

  很明顯,這種“拐點”的正常邏輯是:樓市價格開始從上漲“拐”向“下跌”,盡管原來樓市價格上漲是非理性的,但這種“拐點”畢竟是下跌。這樣的現(xiàn)實,從利益導(dǎo)向看,對地產(chǎn)商當(dāng)然是不利的,包括萬科、華遠(yuǎn)這樣的中國頂級開發(fā)商,雖然對“拐點”的表述各有不同,但公眾還是能夠感受到:這些地產(chǎn)老總們對“拐點”的態(tài)度與樓市“瘋長”時比較,有明顯不同,那時是直截了當(dāng):“利潤多得都不好意思拿”;現(xiàn)在則語句模糊,難以正面承認(rèn)“拐點”拐跌的現(xiàn)實。

  其實,從買方市場分析,受我國此番樓市“拐點”影響較大的,并非是對樓市自住型需求的社會群體,而是那些投資或投機的炒房族。因為別說是目前一些城市樓價降幅10~30%,就是在原來每平米1萬多元兩萬元基礎(chǔ)上下降得再多,多數(shù)自住型群體仍然買不起。因此,近段時間各種媒體關(guān)于“拐點”報道鋪天蓋地,可仔細(xì)觀察,與此相關(guān)的種種信息,除了專家學(xué)者就是地產(chǎn)商、中介行業(yè)的聲音,真正普通商品房消費階層的聲音很少聽到。

  目前我國城市化率已達到40%左右,到2006年底,城市人口已達5.77億(新華社2007年10月23日),這一龐大的城市群體,首先需要的是自住型房屋。試想,一個游離于基本住房需求的樓市“拐點”,能夠持續(xù)多久?經(jīng)驗證明,國家歷次對房地產(chǎn)的調(diào)控政策,從2005年的“國8條”,到2006年的“國6條”,以及對土地市場的招拍掛,最終的結(jié)果都是事與愿違,房價越調(diào)控越高,地產(chǎn)商政策性增加的投入,最終都轉(zhuǎn)嫁到了房價里。為什么會出現(xiàn)這樣的結(jié)果?

  也許相關(guān)部門能總結(jié)出1萬條理由,可我認(rèn)為最根本的一點在于:商品房體制在房屋市場中占的比重太大,保障型住房占的比重太小,租房的相關(guān)制度尚未建立,普通住房需求者選擇的余地很小。所以,從社會角度看,樓市形成真正的“拐點”不在于幾個一線城市的高檔住房價格階段性下降,而在于政府加大保障性住房的投入力度。

  然而,加大保障性住房的投入力度,目前還存在不少制度性障礙,主要表現(xiàn):一是廉租房數(shù)量太少,難以滿足特困群體需求;二是經(jīng)濟適用房制度,一方面在實踐上只面向低收入群體,“覆蓋面擴大至中產(chǎn)階級”的目標(biāo)盡管從總理、政府主管部門到廣大公眾都一再提及,但遲遲難以進入程序,還有價格形成機制不公開、不透明等,使年收入在6—20萬元的大多數(shù)城市中等收入群體成為了既買不起商品房,又不符合廉租房承租條件的“夾心”層;三是一些地方推出的“限價”房,性質(zhì)歸屬不明確,既不是完全意義上的商品房,也不是政策范圍內(nèi)的“保障房”,從建設(shè)、銷售,到管理等多個環(huán)節(jié),都容易產(chǎn)生政策漏洞,需要盡快明確其“保障”功能,納入到保障體系內(nèi)進行管理。

  近10年來的住房體制改革實踐說明,在我國經(jīng)濟發(fā)展不平衡、收入懸殊的背景下,只對低收入群體實行住房保障是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,只有把保障范圍擴大到中等收入群體,才能對長期形成的、一家獨大的商品房局面構(gòu)成影響,也才能使我國價格持續(xù)高漲的樓市出現(xiàn)實質(zhì)意義的“拐點”。

  (作者供職于《中國改革》雜志社)

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