商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)須先做對才可能做好

 作者:林海彬    279

由于近兩年國家樓市政策調(diào)控的影響,不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要么從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),要么加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例,究其原因都不外乎是趨利避害的一種戰(zhàn)略選擇,尤其是在住宅市場受到“限購”等政策調(diào)控時,商業(yè)地產(chǎn)不受政策限制的優(yōu)勢便顯現(xiàn)出來了,同時由于商業(yè)地產(chǎn)的高價值、高利潤率等等也是吸引諸多企業(yè)趨之若鶩投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的重要因素;

    但是,從筆者2000年進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域至今,回顧商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn):并不是所有的商業(yè)地產(chǎn)項目都是成功的,也不是所有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的企業(yè)都是盈利的,也不是所有商業(yè)地產(chǎn)項目都是取得了多贏的結(jié)果(政府有政績、城市有形象、開發(fā)商有利潤、投資戶及經(jīng)營商家有收益、消費者有實惠......)甚至于很多商業(yè)地產(chǎn)失敗案例的開發(fā)企業(yè)資金實力還非常雄厚、項目所處地段位置也非常好(某些項目還處于CBD中心區(qū)域);

為什么會這樣呢???

     這個問題不單困擾著曾經(jīng)失敗的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),同時也警醒、威懾著現(xiàn)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè);為使曾經(jīng)失敗過的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及現(xiàn)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)能夠總結(jié)、吸取經(jīng)驗、教訓(xùn),不再重蹈覆轍,筆者應(yīng)《中國房地產(chǎn)雜志》約稿,現(xiàn)將十余年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崙?zhàn)操盤及所見所聞總結(jié)、梳理出一系列導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)失敗的核心、關(guān)鍵因素及實操解決之道呈現(xiàn)以供參考:

     導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的9大核心因素及解決之道:

1.政府盲目規(guī)劃,政績、面子工程所致。

    如某縣級城市(2012年城市人口不足20萬),政府在12.5期內(nèi)所規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)項目總面積約200萬平米,并提出要輻射周邊500公里范圍內(nèi)區(qū)域(省會城市距離此縣城才約400公里);再如某城市政府規(guī)劃幾個上10萬平米城市綜合體項目,并要求必須配建5星級酒店等來體現(xiàn)、提升當(dāng)?shù)爻鞘行蜗?,完善城市配套功能;其結(jié)果導(dǎo)致不少開發(fā)企業(yè)要么項目開發(fā)出來閑置、空置、資金無法回收,要么項目開發(fā)成半拉子工程而夭折。

    解決辦法:當(dāng)開發(fā)企業(yè)收到招商引資邀請、實地考察、深入了解城市現(xiàn)狀及未來發(fā)展后,專業(yè)、理性分析當(dāng)?shù)卣鞘邪l(fā)展規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局及土地控規(guī)指標(biāo)后,若意向地塊控規(guī)指標(biāo)不專業(yè)、不科學(xué)的話,要么不進入,要么就必須做好專業(yè)的、科學(xué)的、合理的《項目投資分析報告》及《調(diào)整控規(guī)指標(biāo)建議》(建議須圍繞調(diào)整后能夠帶來多贏結(jié)果的方向來分析才有可能說服政府調(diào)規(guī))

2.開發(fā)商盲目規(guī)劃、建設(shè)(模仿、生搬硬套、只重技術(shù)規(guī)劃等)。

    縱觀中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),絕大部分都是拿到地后看那個商業(yè)地產(chǎn)項目比較成功,就找規(guī)劃設(shè)計院照葫蘆畫瓢做項目的規(guī)劃設(shè)計方案及施工圖,同時絕大部分的規(guī)劃設(shè)計院也是只按技術(shù)規(guī)范而忽略商業(yè)功能規(guī)劃設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目,從而導(dǎo)致很多看上去非常漂亮并且地段位置非常好的商業(yè)項目大量閑置、空置。

    解決辦法:在規(guī)劃設(shè)計前先組建或委托商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團隊市調(diào)(宏觀、微觀、投資及消費者調(diào)研、商家調(diào)研、競爭項目調(diào)研......),客觀研究、理性分析后得出適合市場需求及未來發(fā)展和企業(yè)自身財務(wù)目標(biāo)的項目定位、市場定位、規(guī)模定位、建筑形態(tài)......后再由專業(yè)團隊根據(jù)前述制定《商業(yè)功能規(guī)劃設(shè)計建議書》交由規(guī)劃設(shè)計院再做出項目規(guī)劃設(shè)計方案。

3.一廂情愿招商、根本就不知道業(yè)態(tài)及商家需要什么而盲目招商。

    很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投入大量人力、物力、財力的情況下項目招商情況還是不利,究其原因是因為自認為項目地段位置好、項目建設(shè)好、廣告宣傳好、甚至租金比較低等等,只要是商家就愿意進駐的自我陶醉誤區(qū);往往忽略了目標(biāo)客群招商、不清楚、不了解需招商家物業(yè)要求、承租水平、商業(yè)功能特性需求、業(yè)態(tài)組合互補要求等等而導(dǎo)致招商效果不好或者被動招商而犧牲較大利潤空間。

    解決辦法:正所謂知己知彼方能百戰(zhàn)百勝,在正式啟動招商之前必須根據(jù)項目定位及業(yè)態(tài)組合分析各商業(yè)業(yè)態(tài)的具體情況(如對項目地人口要求、經(jīng)濟要求、未來發(fā)展要求、項目要求、坪效期望、租金承受標(biāo)準(zhǔn)......)然后再有針對性的招商。

林海彬
 商業(yè)地產(chǎn) 先做 才可 能做 地產(chǎn) 做好 商業(yè) 開發(fā) 可能

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