一、房?jī)r(jià)下跌絕不是調(diào)控本意

　　我們堅(jiān)信，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的意圖不是全盤否定房地產(chǎn)行業(yè)，而是逐步滿足最廣大人民群眾的住房需求。正如建設(shè)部官員在1月22日所指出的一樣，“既要防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，也要防止過(guò)猛下降”。房?jī)r(jià)暴跌無(wú)法和安居樂業(yè)劃等號(hào)，只有社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融體系安全、房地產(chǎn)供應(yīng)平穩(wěn)，政府通過(guò)調(diào)控穩(wěn)定房?jī)r(jià)才有意義。

　　1995年前后，為抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，政府曾經(jīng)大幅提高利率和存款準(zhǔn)備金率的從緊政策。調(diào)整引起了房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售價(jià)格均同比下降，行業(yè)景氣逆轉(zhuǎn)。歷史不會(huì)簡(jiǎn)單重復(fù)，我們認(rèn)為，當(dāng)前的“從緊”雖然字面相似，實(shí)質(zhì)完全不同。

　　1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史階段決定調(diào)控不以房?jī)r(jià)下跌為目的

　　1995年，住房市場(chǎng)化改革剛剛起步，商品房供應(yīng)占城市住宅的比重不到8%，居住需求仍然依靠福利分房來(lái)滿足；2007年，商品房住宅占城市住宅比重已經(jīng)超越了30%，絕大多數(shù)的新增住房需求需要通過(guò)商品房市場(chǎng)來(lái)解決。在住房供應(yīng)制度改革后，商品房市場(chǎng)已經(jīng)成為了住宅供應(yīng)的主角，地位和當(dāng)年不可同日而語(yǔ)。

　　1995年，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍然無(wú)足輕重；今天，房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)了近20個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一旦房地產(chǎn)行業(yè)景氣逆轉(zhuǎn)，銀行、鋼鐵、建筑建材等行業(yè)都會(huì)一損俱損，建筑行業(yè)的勞動(dòng)力需求也會(huì)大量下降。盡管政府擔(dān)心經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，但也只有一定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮才能保證每年新增約2000萬(wàn)勞動(dòng)力就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定。

　　2、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)金融體系的意義決定了調(diào)控不以房?jī)r(jià)下跌為目的

　　1997年，住房按揭貸款剛剛起步，區(qū)區(qū)131億元人民幣的規(guī)模在龐大的銀行貸款余額面前微不足道；近10年來(lái)，由于按揭貸款的不良率一直保持在1%-2%上下，銀行對(duì)發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款充滿熱情。2006年，按揭貸款規(guī)模超過(guò)2.2萬(wàn)億人民幣，占銀行貸款余額的9.44%和GDP的10.74%。銀行有超過(guò)20%的資產(chǎn)直接或間接用于房地產(chǎn)用途，近半數(shù)的資產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押物有關(guān)，房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)成為了銀行體系不能承受之重。

　　3、調(diào)控手段本身說(shuō)明政府意圖不在打壓房?jī)r(jià)

　　1997年，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌期，政府調(diào)控手段單一，行政干預(yù)容易造成“一抓就死，一放就亂”；2007年，政府在多年的調(diào)控之后手法更為市場(chǎng)化，目標(biāo)也發(fā)生變化。我們看到了政府通過(guò)信貸、土地、稅收政策以改善居民居住條件為根本目標(biāo)的多管齊下。

　　以提高首付為例，政府通過(guò)第一套住房和第二套住房的劃分區(qū)別了自住性需求和投資性需求，通過(guò)允許人均居住面積低于當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的家庭購(gòu)買第二套房區(qū)別了改善性需求和投資性需求。我們看到住房的投資者資金成本在上升，但仍見到銀行體系對(duì)自住需求的按揭貸款大力支持；以保障性住房建設(shè)為例，從各地出臺(tái)的細(xì)則來(lái)看，保障性住房針對(duì)了家庭年收入2萬(wàn)元左右的低收入家庭，提供的是面積為50-60平米的中小住房，其目的不是取代商品房市場(chǎng)的職能，而是肯定市場(chǎng)作為供應(yīng)主體，以政策彌補(bǔ)市場(chǎng)的不足；從加息為例，2007年12月21日央行年內(nèi)第六次調(diào)整存貸款利率時(shí)，維持長(zhǎng)貸利率不變，已經(jīng)顯示了監(jiān)管層對(duì)購(gòu)房人承受能力的呵護(hù)。

　　總之，盡管從字眼上看我們?cè)俅蚊鎸?duì)“防范房地產(chǎn)投資過(guò)熱”和“從緊的貨幣政策”，但本輪調(diào)控是2004年以來(lái)對(duì)行業(yè)調(diào)控的深化，而絕不是對(duì)房地產(chǎn)改革的否定。調(diào)控的目標(biāo)是滿足人民群眾居住需要，而不是打壓房?jī)r(jià)。

　　二、成交量長(zhǎng)期萎縮更是不可容忍

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)有不同的利益主體，利益之爭(zhēng)決定了共識(shí)很難達(dá)成。房地產(chǎn)企業(yè)需要有自己的話語(yǔ)權(quán)，也有能力表達(dá)有渠道傳播自己的言論，于是“房?jī)r(jià)上漲合理論”、“泡沫論子虛烏有”成了市場(chǎng)的強(qiáng)音。但是房?jī)r(jià)上漲最直接威脅到的就是購(gòu)房者的利益，住房福利制度取消后他們“安居夢(mèng)”的實(shí)現(xiàn)只有通過(guò)市場(chǎng)化的渠道，遠(yuǎn)高于收入的房?jī)r(jià)漲幅讓他們不堪重負(fù)，怨聲載道。當(dāng)這種聲音不斷匯集，形成一股合力之后自然有代言人來(lái)表達(dá)他們的心聲。除此之外，地方政府、中央政府、銀行等等所處的地位不同，代表的利益不同，考慮問題的立場(chǎng)也不同，綜合造成了關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論。

　　但是不管如何爭(zhēng)論，政策都不會(huì)容許成交量大幅萎縮，因?yàn)樗鼈傲怂袇⑴c者的利益。一旦成交量萎縮，中央政府失去了稅收、GDP增長(zhǎng)的一個(gè)驅(qū)動(dòng)力；地方政府失去的是就業(yè)和財(cái)政收入；銀行失去的是重要客戶和利潤(rùn)來(lái)源；上下游企業(yè)失去了“飯碗”；購(gòu)房者居住條件的改善遲遲得不到滿足。如此這種情景，政策怎么會(huì)容許？

　　香港就是房地產(chǎn)調(diào)控政策不當(dāng)?shù)姆蠢?997年香港政府為了解決住房問題，宣布以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格供應(yīng)大量公屋，結(jié)果香港房?jī)r(jià)一落千丈，房屋竣工量下降，不少工薪階層變成了“負(fù)翁”。同時(shí)銀行資產(chǎn)質(zhì)量下降，香港經(jīng)濟(jì)遭受了嚴(yán)重打擊，普通市民也絲毫沒有從房地產(chǎn)和金融滑坡中獲得好處。香港政府不得不在2001年將公屋供應(yīng)量恢復(fù)到正常水平。

　　當(dāng)前的政策調(diào)控，既要避免房?jī)r(jià)大幅上漲帶來(lái)泡沫，更要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)縮量引起的“群輸”局面。我們相信政府的調(diào)控能力，也相信本輪調(diào)控絕不會(huì)重蹈香港1997年的覆轍。我們對(duì)未來(lái)政策進(jìn)行了敏感性分析，認(rèn)為2008年最可能出現(xiàn)的是中性情況。在這一情形下，房?jī)r(jià)仍能維持同比上漲，行業(yè)整合將造就強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。

　　當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的預(yù)期偏向悲觀，任何中性和樂觀情景的出現(xiàn)（如放開房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、推出低稅率的物業(yè)稅、加息時(shí)保持長(zhǎng)貸利率不變動(dòng)），都是地產(chǎn)股行情的重要助推因素。

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