最近，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的問題爭(zhēng)論不休，公說公有理，婆說婆有理，好像都有一定的道理。我覺得，再繼續(xù)這樣爭(zhēng)論下去也不會(huì)有明確的結(jié)論。因?yàn)?，中國如此之大，各地房地產(chǎn)的發(fā)展差別也很大，不可能一概而論，而應(yīng)當(dāng)分別來看待。比如，就上海和廣州而言，我認(rèn)為：上海房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫了，而廣州的房地產(chǎn)泡沫還不明顯。

雖然上海去年平均房?jī)r(jià)上漲幅度只有14.6%，但有關(guān)部門認(rèn)為，由于局部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快，全市均價(jià)已經(jīng)無法體現(xiàn)局部房?jī)r(jià)的起落趨勢(shì)。廣州樓價(jià)去年雖然攀升得很快，但是以結(jié)構(gòu)性變化為主。2004年廣州十區(qū)一手住宅成交均價(jià)為4618元/平方米，比2003年的3888元/平方米要高出18.8%；2004年廣州八區(qū)一手住宅的樓價(jià)達(dá)到5339元/平方米，比2003年上半年的均價(jià)4796元/平方米高出11.32%，比2003年下半年均價(jià)4918元/平方米也高出8.56%.換言之，廣州八區(qū)的一手住宅成交價(jià)上升了10%左右。為什么十區(qū)數(shù)據(jù)與八區(qū)數(shù)據(jù)會(huì)有如此大的差別呢？主要是因?yàn)?004年番禺房?jī)r(jià)由于別墅和豪宅成交量和成交價(jià)均有較大增長，致使番禺整體樓價(jià)飆升高達(dá)37%，同時(shí)也使全市樓價(jià)被普遍拉高。

去年上海住宅平均價(jià)格為6385元/平方米，比廣州住宅平均價(jià)格4618元/平方米要高出1760多元。雖然不清楚這個(gè)價(jià)位是不是上海房?jī)r(jià)的歷史高位，但上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)位居全國榜首。廣州市樓價(jià)的歷史高位應(yīng)該是在1992~1993年創(chuàng)下的，當(dāng)時(shí)主要是香港炒家抬高了廣州市的樓價(jià)，使廣州市的樓價(jià)在短短的一年內(nèi)，飆升到7000~8000元/平方米，現(xiàn)在廣州市的樓價(jià)是在7000~8000元/平方米的高位，下滑到4000~5000元/平方米的低位之后，再回到5000~6000元/平方米的中位。

上海樓市房?jī)r(jià)的飆升有很大的投機(jī)炒作成分，致使目前上海的房?jī)r(jià)從2003年就開始不斷地上升，已經(jīng)嚴(yán)重背離了本地自住需求的購買能力。上海人行已經(jīng)于今年1月底發(fā)出房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并要求上海各商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，配合上海市政府做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

廣州樓價(jià)主要是受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，前幾年，廣州樓價(jià)一直處于下滑的態(tài)勢(shì)，經(jīng)過連續(xù)幾年下降，近兩年在接近谷底后由下降轉(zhuǎn)為上漲。表面上看樓價(jià)上漲是建材漲價(jià)帶動(dòng)的，實(shí)際上是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)由通縮向通脹變化而帶動(dòng)的。當(dāng)然，廣州發(fā)展商聯(lián)手造市也是推動(dòng)樓價(jià)上升的一個(gè)因素。目前廣州樓市自住型買家依然還是占主導(dǎo)地位。

綜上所述，我認(rèn)為，上海房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫、廣州的房地產(chǎn)泡沫還不明顯。當(dāng)然，“泡沫”只是一個(gè)形象比喻市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)超?，F(xiàn)象的形容詞，并非嚴(yán)格的界定和標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為，可以考慮用房?jī)r(jià)的累計(jì)升幅作為衡量房地產(chǎn)泡沫的參考值：在同一周期內(nèi)，房?jī)r(jià)累計(jì)上漲20%~30%（達(dá)到銀行按揭首付標(biāo)準(zhǔn)）為“起泡期”；房?jī)r(jià)累計(jì)上漲30%~50%（超過銀行按揭首付標(biāo)準(zhǔn)）為“膨脹期”；房?jī)r(jià)累計(jì)上漲50%以上為“高危期”。按這一標(biāo)準(zhǔn)來衡量，廣州的房地產(chǎn)將要進(jìn)入起泡期，估計(jì)短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲。而上海的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是處于膨脹期向高危期過渡的階段。但如果不加防范繼續(xù)“吹”下去，這個(gè)絢麗多彩的“泡沫”，一定會(huì)像前些年香港樓市和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)神話的泡沫一樣破裂。

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