某物業(yè)管理公司計劃去拓展市場，計劃把周邊一些物業(yè)服務(wù)還不完善的小區(qū)變成什么的客戶。“怎樣才能掌握業(yè)主對服務(wù)的真實需求”是困擾此公司的問題，而開展市場調(diào)研無疑是有效的解決方法之一。
    市場調(diào)查指運用科學的方法，有目的地、系統(tǒng)地搜集、記錄、整理有關(guān)市場營銷信息和資料，分析市場情況，了解市場的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，為市場預(yù)測和營銷決策提供客觀的、正確的資料。物業(yè)管理有自己不同于其它行業(yè)的特點，比如：此類消費不是一種本能性消費，而是一種社會性消費等。
    無論是自主經(jīng)營型還是委托管理型，物業(yè)公司最終的客戶都是業(yè)主。市場拓展能否成功很大程度上取決于“我們是否了解業(yè)主的真正需求”，而問卷調(diào)查法（QuestionnaireSurvey）無疑可以幫我們有效地了解信息。在本案例中，市場調(diào)研的前期工作應(yīng)該是“問卷設(shè)計”，此項工作基礎(chǔ)但是極為重要。
    在本案例中，市場調(diào)研的前期工作應(yīng)為“問卷設(shè)計”，此項工作基礎(chǔ)但是極為重要。進行問卷調(diào)查時具體需要注意以下幾點。
    1、較高樣本采集量。調(diào)查樣本要在調(diào)查對象中抽取，應(yīng)制定一個抽樣方案，以保證抽取的樣本能反映總體情況。由于與普通調(diào)研對象比較分散不同，本案例中的目標群體是相對集中的小區(qū)業(yè)主。為了達到更精準的目的，在費用允許的情況下筆者建議采取相對較要的覆蓋率，即超過85%。此外，具體抽樣時，要注意對抽取樣本的人口特征因素的控制，以保證抽取樣本的人口特征分布與調(diào)查對象總體的人口特征分布相一致。比如：應(yīng)充分考試目標小區(qū)房屋所有人和租戶的情況和比例。因為后者在選擇物業(yè)公司時并沒有決定權(quán)，所以調(diào)查問卷可不計入最終統(tǒng)計結(jié)果。
    2、明確問卷形式。問卷調(diào)查，按照問卷填答者的不同，可分為自填式和代填式。其中，自填式問卷調(diào)查，按照問卷傳遞方式的不同，可分為報刊問卷調(diào)查、郵政問卷調(diào)查和送發(fā)問卷調(diào)查；代填式，按照與被調(diào)查者交談方式的不同，可分為訪問問卷和電話問卷。以上幾種問卷調(diào)查方法的利弊。針對業(yè)主比較集中的特點，此案例中筆者建議采用訪問問卷和電話問卷兩種形式。
    3、充分溝通，有效提問。企業(yè)可以讓業(yè)主參與設(shè)計問卷的過程，幫助抓住問題的重點。例如，在設(shè)計問卷前，可以先與部分小區(qū)業(yè)主會談，更深入了解他們對現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)情況的不滿及對相關(guān)需要，甚至請他們參與擬定問題。或者在設(shè)計問卷后，進行測試性調(diào)查，了解問卷是否容易回答、問題是否具有意義、是否問到了重點等，再適度修改問卷。
    業(yè)主雖然居住于同一小區(qū)，但是問卷研制時我們要充分都到的文化背景、工作情況的差異。有些問題，學歷高的、能力強的人一看就明白，但對于那些學歷與能力相對一般的業(yè)主來說可能就看不明白甚至看不懂，因此在制定問卷前不妨有意識的請一些各個層次的業(yè)主參與進來。首先請教他們：如果讓他們來制定問卷他們會怎樣來做，或者讓他們回答一些問卷可能出現(xiàn)的問題，看看他們是否能夠較好地做出回答以及回答的是否是具有普遍意義上的可行性較強的問卷。
    4、正確設(shè)計問題順序。設(shè)計問題是應(yīng)按照問題的類型、難易程度安排詢問的順序。問題的排列要符合邏輯的次序，使被訪者在回答問題時有循序漸進的感覺，同時能引起被訪者回答問題的興趣。引導(dǎo)性的問題應(yīng)該是能引起被訪者的興趣的問題，比如：您認為物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該包括哪幾項？目前您接受的物業(yè)服務(wù)有哪些需要改進的地方？（根據(jù)筆者的經(jīng)驗業(yè)主通常能針對此問題侃侃而言）此外，回答有困難的問題或私人問題應(yīng)放在調(diào)研訪問的最后，以避免被訪者出現(xiàn)防衛(wèi)心理拒絕回答問題，比如。有關(guān)被訪者的分類數(shù)據(jù)（如個人情況）的問題適合放在問卷最后，因為如果涉及到個人的問題，容易引起被訪者的抵制情緒。一份以“您目前工作崗位、月收入多少”為開始的調(diào)研問題無疑難以收集有效信息。
   

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