甲方與總（分）包尖銳問題處理及工程四大核心問題實例解決

**講： 房地產(chǎn)公司治理與行業(yè)蛻變 (頭腦風(fēng)暴篇)

第二講： 項目工程現(xiàn)場      (初窺門徑篇)

第三講： 項目工程準備階段  (登堂入室篇)

第四講： 項目工程實施階段  (破釜沉舟篇)

第五講： 項目工程交付及后評估階段(大功告成篇)

其中：**講、 房地產(chǎn)公司治理與行業(yè)蛻變

思考：白銀時代房地產(chǎn)公司該如何“洗腦？”

**部分：簡析中國房地產(chǎn)形勢

1）、 2015年房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)測

2）、市場關(guān)鍵詞---風(fēng)險與機遇并存

3）、行業(yè)關(guān)鍵詞—大企業(yè)、多元化、聯(lián)合、互聯(lián)網(wǎng)  

萬科的思考：新常態(tài)下萬科的堅持是什么？

七嘴八舌：【天變了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)？

【毀三觀】設(shè)計 營銷 工程三觀

【戰(zhàn)略論】房地產(chǎn)工程管理環(huán)境

結(jié)論：新常態(tài)下中小房業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之路：專業(yè)融合 執(zhí)道發(fā)展

第二部分：專業(yè)融合 執(zhí)道發(fā)展

一）、專業(yè)融合-- “薪火傳承”的重要性

1、管理的前瞻化---標準化戰(zhàn)略和標準化體系

A、產(chǎn)品標準化B、流程標準化C、合約標準化D、操作規(guī)范標準化E、工作成果標準化

2、管理的業(yè)務(wù)化--- “道、法、術(shù)、器”

二）、執(zhí)道發(fā)展

**戰(zhàn)略層面，包括企業(yè)使命、愿景、目標、戰(zhàn)略地位及商業(yè)盈利模式。

第二策略層面，包括產(chǎn)品與業(yè)務(wù)選擇、業(yè)務(wù)與職能、管理模式。

第三運營層面，包括組織結(jié)構(gòu)、設(shè)計研發(fā)、營銷、客服、人力資源、流程控制等。

核心思想：做好項目工程管理的四大關(guān)鍵詞

關(guān)鍵詞一、格局  關(guān)鍵詞二、創(chuàng)想 關(guān)鍵詞三、顛覆   關(guān)鍵詞四、落地

第二講： 項目工程現(xiàn)場  (初窺門徑篇)   

   1、房地產(chǎn)行業(yè)的7大挑戰(zhàn)與 7大運營管理風(fēng)險

案例：“12·19”模板支架坍塌事故分析

2、房地產(chǎn)項目工程管理核心要素

關(guān)鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調(diào)”

**部分：什么是房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理？

1、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范圍、 權(quán)責(zé)多少才是合適？

3）供應(yīng)商、施工單位的素質(zhì)幾乎決定了工程營造的品質(zhì)；

4）工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，勞務(wù)缺失，如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標準貫徹進工程營造的全程？

6）低價中標的誤區(qū)，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾

話題：那些是開發(fā)商管理原因造成的常見問題？

2、 工程管理基本內(nèi)容 ：

設(shè)計、質(zhì)量、進度、成本、安全文明、銷售、客戶投訴、合作伙伴、公共資源等

3、現(xiàn)場管理的三個基本維度：            4、現(xiàn)場管理定義與本質(zhì)

5、開發(fā)商現(xiàn)場管理目標、對象與責(zé)任      6、現(xiàn)場管理的秘訣

7、現(xiàn)場管理面對困難與挑戰(zhàn)

思考：1、如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標準貫徹進工程營造的全程？

2、房地產(chǎn)現(xiàn)場管理的高境界---無為而治

3、如何發(fā)揮施工現(xiàn)場管理人員的作用？

第二部分、甲方外包工程管理現(xiàn)狀分析（總、分包單位問題解決）

1、開發(fā)商外包管理的常見問題及其根源

1）、合作模式分析  2）、合同承包模式管理分析   3）、現(xiàn)場管理模式分析

2、甲方與工程承包商在項目中管理的差異

4、甲方計劃與外包商執(zhí)行的偏差和信息不對等

5、關(guān)于工程界面管理的確定

6、支付工程款與外包管理執(zhí)行力關(guān)系

7、甲方變更、簽證與外包管理關(guān)系處理

8、甲方風(fēng)險管理與外包商風(fēng)險承擔(dān)的界定執(zhí)行

9、監(jiān)理公司的選擇與管理

10、監(jiān)控、激勵外包商的原則與方法

11、總包商在項目中的責(zé)權(quán)利

12、總包商在工程前、工程中和交付階段主要工作

思考：1、現(xiàn)場總包管理的矛盾點、消極怠工及停工對抗等危機處理辦法

2、優(yōu)秀的總包、分包單位選擇，參考標準有那些？

風(fēng)險案例：“蓮花河畔”倒樓事故

話題1：房地產(chǎn)公司為什么不適合總承包？

話題2：關(guān)于總承包管理缺失引發(fā)的工程缺陷與糾紛

話題3：房地產(chǎn)公司要建立怎樣的項目管理模式

話題4：關(guān)于“多項目開發(fā)綜合癥”

(1)攘外必先安內(nèi)  (2)溝通、配合、協(xié)同

探索：開發(fā)商的三種境界和三個層次

結(jié)論：1、沒有質(zhì)量的擴大規(guī)模是一條不歸路。

      2、選擇優(yōu)秀的合作伙伴是保證質(zhì)量的前提。

第四部分、標桿房地產(chǎn)經(jīng)典項目賞析

我們要學(xué)習(xí)優(yōu)秀的：

1、龍湖地產(chǎn) 2、萬科地產(chǎn)  3、星河灣  4、綠城百合

核心思想：【三借】借勢 借智 借力

小結(jié)：沒有完美的個人，只有完美的團隊；小成功靠個人，大成功靠團隊。

第三講： 項目工程準備階段  (登堂入室篇)

先有正確的人；才有正確的事

**部分、選擇正確的人（對內(nèi)：團隊）

A項目“九大管理領(lǐng)域”管什么？  B六管一控五環(huán)節(jié)

話題1、地產(chǎn)行業(yè)到底需要什么樣的管理人員？

話題2：項目團隊穩(wěn)定與協(xié)作的重要性 

2、選擇正確的人（對外：合作資源）

a房地產(chǎn)內(nèi)部及外部管理：

內(nèi)部管理靠流程；外部管理靠合同

b如何建立良好的政府關(guān)系？

分享：標桿企業(yè)制度、流程參考文件

C、合約管理

實例分享：1、一些標準化合同范本（總包及分包）

分享：優(yōu)秀管理者必備的能力和品質(zhì)

第二部分、選擇正確的事

什么是正確的事？

1、滿足客戶要求  2、符合公司利益   3、具備項目條件

小結(jié)：優(yōu)秀質(zhì)量管理核心10大絕招

怎么 “決定正確的事” ？請改變你的非理性想法

確定正確的事 ----謀定而后動---《項目策劃書》

落地：如何制定項目工程管理策劃書？

七嘴八舌：

1、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師的金牌標準與技能PPT

2、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師質(zhì)量重點把關(guān)40個部位PPT？

3、房地產(chǎn)公司老板應(yīng)該如何育人、用人？

分享：1、萬科集團項目經(jīng)理部管理標準與管理制度

2、“白銀時代”什么樣的人才是房地產(chǎn)企業(yè)真正需要的呢？ 

第四講： 項目工程實施階段  (破釜沉舟篇)

**部分、開工前準備階段管理

★核心秘籍：該階段工程管理必須掌握的26大實施攻略

1、項目生產(chǎn)組織的確定         2、項目總控進度計劃的確定 

3、項目招投標計劃管理       4、項目成本管理要求

5、設(shè)計配合要求的確定      6、監(jiān)理管理要求的確定

7、總包管理要求的確定      8、重大施工方案的提出及要求

9、變更洽商的管理         10、項目會議制度要求

11、工程檔案及文件管理要求  12、項目合同管理要求

13、對圖紙預(yù)審與會審          14、制定合理工期

15、總平面管理策劃              ……

分享：1、總包單位管理的“緊箍咒”---施工組織設(shè)計方案審核

2、項目面積一覽表規(guī)劃面積指標的確定

      3、二次優(yōu)化設(shè)計重要性案例分析

4、你需要了解的十大設(shè)計評審思考點

5、案例：營銷示范區(qū)--總平面布置策劃的前提

第二部分、施工過程精細化管控“3步法”

關(guān)鍵詞：正確的方法 持續(xù)的執(zhí)行力 

**步：對供方的管理輸出控制

1、工程管理進度控制    2、項目進度目標分析    3、項目總體計劃編制

一級計劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營計劃

二級計劃：項目開發(fā)里程碑節(jié)點計劃

三級計劃：各專業(yè)部門項目具體實施作業(yè)計劃

討論：1、關(guān)于3級進度計劃的重要性    2、計劃不力的主要原因分析

3、計劃編制及執(zhí)行常見問題 

案例分享：如何保證工程關(guān)鍵節(jié)點計劃？

第三部分、現(xiàn)場過程管理有效的16大環(huán)節(jié)

★核心秘籍：

1、過程控制---材料設(shè)備選用管理       2、過程控制---材料封存

3、過程控制---材料進場驗收           4、過程控制---施工質(zhì)量樣板引路

分享： 1、工程樣板先行執(zhí)行效果       2、樣板先行---高品質(zhì)清水樣板間實體展示

5、過程控制---工程質(zhì)量巡檢制度

分享：現(xiàn)場巡檢之工程現(xiàn)場召開觀摩會    案例：工程巡檢問題記錄分享

6、過程控制---要讓問題可視化         7、過程控制---例會制度

8、過程控制---成品保護               9、過程控制---工序檢查

分享1:各分部工程質(zhì)量過程控制要點；觀感部位質(zhì)量驗收要點

分享2：工程施工現(xiàn)場質(zhì)量常見病、多發(fā)病的預(yù)防與管控；

10、過程控制---實測實量            11、過程控制---安全管理

12、過程控制---文明施工       案例分享：優(yōu)秀項目施工現(xiàn)場安全文明管理

13、過程控制---工地開放日         14、過程控制---情景示范區(qū) 

工地開放日情景示范區(qū)建設(shè)要點     打造高品質(zhì)情景示范區(qū)五大原則：

分析：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀

思想一、如何做好房地產(chǎn)景觀設(shè)計及施工管理.doc？

思想二、如何實現(xiàn)項目大化景觀價值挖掘？

★秘籍：房地產(chǎn)景觀十大價值提升策略—-選講

1）、“杠桿”原理----找到樓盤的景觀支點，可以將整個樓盤翹起

2）、“核驅(qū)動”原理----找到左右自己和其它事物發(fā)展的核心

3）、“等級匹配”原理----外部競爭要等級不匹配、內(nèi)部效益大化 要等級匹配

4）、“效率”原理----怎樣以同等的價值完成更多的功能

5）、“效益”原理---- 怎樣以同等的價值賺取更多的利潤……

16、過程控制---專業(yè)學(xué)習(xí)

討論：工程、設(shè)計、成本系統(tǒng)內(nèi)部PPT課件學(xué)習(xí)、培訓(xùn)

閑言碎語：

n 學(xué)習(xí)與成長的關(guān)系；會哭的孩子有奶吃？論大鍋飯與平均主義

分享：1、專項工程交工驗收標準及細則.doc

2、如何做好強弱電、給排水、天然氣、智能化及室外管網(wǎng)的設(shè)計與施工管控？
3、 如何保證配電室、消防控制室的安裝及竣工驗收?

選將部分：現(xiàn)場成本管理

1、房地產(chǎn)項目成本組成9大類

2、項目成本管理的四大核心過程

秘籍：項目實施階段成本管理價值11大關(guān)注點：

分享：1、日常成本管理一些經(jīng)典具體做法及標準化表單

2、某項目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標答疑.doc

3、工程圖紙會審的技巧、應(yīng)注意的問題及施工圖審查控制要點.doc；

4、某項目工程圖紙會審記錄.doc

第五講： 項目工程交付及后評估階段  (大功告成篇)

**：交付前督查督導(dǎo)---“一房三驗”

1、 驗收前的準備工作  2、 專項驗收及竣工驗收   3、 公司內(nèi)部驗收(附件)

4、 保修合同及保修擔(dān)保(附件)5、 物業(yè)接管驗收的準備工作(附件)

實例分享：

     1、交房時重點注意的30個重要問題  2、業(yè)主收房25個重要關(guān)注點

     3、階段性交房前工作梳理           4、竣工交房項目質(zhì)保期整改流程指引

第二：工程竣工交付后管理

1、物業(yè)接管驗收準備會(附件)           2、物業(yè)接管驗收

3、保修工作的組織、原則及管理          4、整改及收尾工作

5、 項目交付使用后，對于業(yè)主入住后的常見病及解決辦法；

第三、客戶入住及客戶服務(wù)管理

1、 入住前準備工作(附件)       2、 客戶入住(附件)

3 、客戶服務(wù)及投訴處理(附件)4、客戶入住也是一種經(jīng)營活動

第四、關(guān)注客戶體驗

1、交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認知；2、交付階段是項目管理的后一道防線

思考：如何把控好公共部位面子工程質(zhì)量？

資料分享：1、交付流程  2、交付前、中、后的風(fēng)險控制  3、客戶質(zhì)量檔案  

實例分享：1）XX項目房屋交付全過程詳解PPT

2）XX項目交付工作流程及交房方案

第五、項目后評估實施要點

Ø 1 、項目整體施工組織管理總結(jié)

Ø 2 、技術(shù)管理及進度、質(zhì)量、安全文明施工總結(jié)

Ø 3 、合同執(zhí)行情況總結(jié)

Ø 4 、成本控制執(zhí)行總結(jié)

Ø 5 、物業(yè)移交及客戶保修服務(wù)總結(jié)

思考1：如何建立產(chǎn)品缺陷反饋手冊？  思考2：探討關(guān)于無效成本（手冊）

分享1、學(xué)習(xí)萬科做好項目后評估.doc   2、地產(chǎn)委托物業(yè)施工的管理辦法.doc

小結(jié)：1、關(guān)于項目開發(fā)管理的15條個人觀點    

2、我的三個建議

李軍老師的其它課程