房地產(chǎn)工程全程核心要素把控與精細化管理體系實戰(zhàn)解析

**講： 房地產(chǎn)公司治理    (頭腦風暴篇)

第二講： 項目工程現(xiàn)場      (初窺門徑篇)

第三講： 項目工程準備階段  (登堂入室篇)

第四講： 項目工程實施階段  (破釜沉舟篇)

第五講： 項目工程交付及后評估階段(大功告成篇)

回顧總結：后研討及經(jīng)驗交流

其中**講： 房地產(chǎn)公司治理

思考：白銀時代房地產(chǎn)公司該如何“洗腦？” 

**部分：簡析中國房地產(chǎn)形勢

1）、2014年房地產(chǎn)市場回顧 

2）、 2015年房地產(chǎn)行業(yè)預測

3）、市場關鍵詞---風險與機遇并存

4）、行業(yè)關鍵詞—大企業(yè)、多元化、互聯(lián)網(wǎng) 

5）2015年房地產(chǎn)9大維度的判斷

萬科的思考：新常態(tài)下萬科的堅持是什么？

結論：中小房業(yè)轉型的關鍵之路：專業(yè)融合 執(zhí)道發(fā)展

第二部分：專業(yè)融合 執(zhí)道發(fā)展

1、專業(yè)融合

A、專業(yè)間的融合:

“薪火傳承”的重要性

B、專業(yè)與管理的融合:

1.1、管理的前瞻化---標準化戰(zhàn)略和標準化體系

A、產(chǎn)品標準化

B、流程標準化

C、合約標準化

D、操作規(guī)范標準化

E、工作成果標準化

1.2、管理的前瞻化--標準化戰(zhàn)略和標準化體系

1.3、管理的業(yè)務化---管控體系

A、組織管控及組織結構設計是“企業(yè)管控”**要素。

B、流程管控及流程體系是“企業(yè)管控”第二要素。

C、績效管控及績效考核體系是“企業(yè)管控”第三要素。

D、文化管控及企業(yè)文化體系是“企業(yè)管控”第四要素。

1.4、管理精細化

A土地增值稅管理。

B企業(yè)所得稅管理。

1.5在理念建設方面

“理念”、“方法”、“制度” 、“道術”結合。

2、執(zhí)道發(fā)展

A、在宏觀經(jīng)濟方面：

B、在行業(yè)中觀方面：

**戰(zhàn)略層面，包括企業(yè)使命、愿景、目標、戰(zhàn)略地位及商業(yè)盈利模式。

第二策略層面，包括產(chǎn)品與業(yè)務選擇、業(yè)務與職能、管理模式。

第三運營層面，包括組織結構、薪酬績效、設計研發(fā)、營銷、客服、財務、人力資源、品牌、流程控制等。

C、創(chuàng)新 轉型=強化產(chǎn)品核心競爭力

第二講： 項目工程現(xiàn)場   

1、房地產(chǎn)行業(yè)的7大挑戰(zhàn)

2、房地產(chǎn)開發(fā)的7大運營管理風險

案例：“12·19”模板支架坍塌事故分析

3、房地產(chǎn)項目工程管理核心要素

關鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調”

**部分：房地產(chǎn)工程體系建立與工程全過程精細化管理

一、什么是房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理？

1、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力

2）肢解分包，房地產(chǎn)公司如何做總承包？

3）供應商、施工單位的素質幾乎決定了工程營造的品質

4）新的施工工藝、逐步轉型的精裝修開發(fā)模式，如何有效掌控倍增的復雜要素？

5）滿足國標質量就能做出好品質嗎？

6）工程管理人員素質層次不齊，監(jiān)理形同虛設，如何將優(yōu)秀的質量標準貫徹進工程營造的全程？

7）低價中標的誤區(qū)

話題1：我們在現(xiàn)場經(jīng)常面對的有那些問題？

話題2、開發(fā)商管理原因造成的常見問題？

2、 工程管理基本內容 ：

設計、技術、質量、安全、文明施工、進度、成本、銷售案場、維修、客戶投訴、合作伙伴、公共資源等

3、現(xiàn)場管理的三個基本維度：

4、現(xiàn)場管理定義與本質

5、開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)現(xiàn)場管理的差異

6、現(xiàn)場管理的秘訣

7、 影響項目現(xiàn)場管理的幾個主要因素

8、現(xiàn)場管理面對困難與挑戰(zhàn)

案例：現(xiàn)場總包管理的抵抗

思考：1、如何將優(yōu)秀的質量標準貫徹進工程營造的全程？

2、房地產(chǎn)現(xiàn)場管理的高境界---無為而治

第二部分：項目工程管理的現(xiàn)狀分析

1、合作模式分析

2、合同承包模式管理分析

3、現(xiàn)場管理模式分析

風險案例：“蓮花河畔”倒樓事故

話題1：房地產(chǎn)公司為什么不適合總承包？

話題2：關于合同承包模式經(jīng)驗

話題3：房地產(chǎn)公司要建立怎樣的項目管理模式

話題4：關于“多項目開發(fā)綜合癥”

探索：開發(fā)商的三種境界和三個層次

案例： 碧桂園、萬科蘭喬圣菲、星河灣

結論：沒有質量的擴大規(guī)模是一條不歸路。

案例5：優(yōu)秀房地產(chǎn)項目賞析

我們要學習優(yōu)秀的：

1、龍湖地產(chǎn)

2、萬科地產(chǎn)

3、星河灣

4、綠城百合

第三講： 項目工程準備階段

先有正確的人；才有正確的事

選擇正確的人（對內：團隊）

A項目“九大管理領域”管什么？

B六管一控五環(huán)節(jié)

話題1、地產(chǎn)行業(yè)到底需要什么樣的管理人員？

話題2：項目團隊穩(wěn)定與協(xié)作的重要性 

2、選擇正確的人（對外：合作資源）

a房地產(chǎn)內部及外部管理：

內部管理靠流程；外部管理靠合同

b如何建立良好的政府關系？

分享：房地產(chǎn)企業(yè)制度、流程參考文件

C、合約管理

實例分享：1、一些標準化合同范本（總包及分包）

分享：優(yōu)秀管理者必備的能力和品質

什么是正確的事？

1、滿足客戶要求

2、符合公司利益

3、具備項目條件

小結：優(yōu)秀質量管理核心10條

什么是正確的事？

怎么 “決定正確的事” ？請改變你的非理性想法

確定正確的事 ----謀定而后動---《項目策劃書》

落地：如何制定項目工程管理策劃書？

七嘴八舌：

1、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師的金牌標準與技能PPT

2、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師質量重點把關40個部位PPT？

3、房地產(chǎn)公司老板應該如何用人？

分享：1、萬科集團項目經(jīng)理部管理標準與管理制度

2、“白銀時代”，什么樣的人才才是房地產(chǎn)企業(yè)真正需要的呢？

第四講： 項目工程實施階段

一）、開工前準備階段管理

主要包括如下內容：

1、項目生產(chǎn)組織的確定

2、項目總控進度計劃的確定 

3、項目招投標計劃管理 

4、項目成本管理要求

5、設計配合要求的確定

6、監(jiān)理管理要求的確定

7、總包管理要求的確定

8、甲簽合同工程供方管理要求的確定

9、設計交底

10、施工組織設計審核

11、重大施工方案的提出及要求

12、變更洽商的管理

13、施工前現(xiàn)場準備工作

14、項目會議制度要求

15、工程檔案及文件管理要求

16、產(chǎn)品標準的管理要求

17、項目合同管理要求

18、對圖紙預審與會審

19、制定合理工期

20、總平面管理策劃

 分享：1、項目面積一覽表規(guī)劃面積指標的確定

      2、二次優(yōu)化設計重要性案例分析

3、你需要了解的十大設計評審思考點

4、案例：營銷示范區(qū)--總平面策劃的前提

二）、施工過程精細化管控“3步法”

關鍵詞：正確的方法 持續(xù)的執(zhí)行力 

**步：對供方的管理輸出控制

1、工程管理進度控制

2、項目進度目標分析

3、項目總體計劃編制

一級計劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營計劃

二級計劃：項目開發(fā)里程碑節(jié)點計劃

三級計劃：各專業(yè)部門項目具體實施作業(yè)計劃

討論：1、關于3級進度計劃的重要性

2、計劃不力的主要原因分析：

3、計劃編制及執(zhí)行常見問題： 

4、如何保證工程關鍵節(jié)點計劃？

內核：現(xiàn)場過程管理有效的八大環(huán)節(jié)

1、過程控制---材料設備選用管理

2、過程控制---材料封存

3、過程控制---材料進場驗收

5、過程控制---施工質量樣板引路

分享： 工程樣板先行執(zhí)行效果

分享樣板先行---高品質清水樣板間實體展示

6、過程控制---工程質量巡檢制度

分享：現(xiàn)場巡檢之工程現(xiàn)場召開觀摩會

案例：工程巡檢問題記錄分享

7、過程控制---要讓問題可視化

8、過程控制---例會制度

9、過程控制---成品保護 

10、過程控制---工序檢查

分享1:各分部工程質量過程控制要點；觀感部位質量驗收要點

分享2：屋面及保濕工程把控要點

1）常見瓦屋面施工工藝及通病預防

2）質量與美觀的矛盾沖突

3）新型屋面防水材料應用中的把控要點

分享3：工程質量通病防治

分享4：“零缺陷”在工程管理環(huán)節(jié)中的關鍵項

1、地下室防滲漏質量檢驗

2、主體結構防開裂、防空間偏差檢驗

3、砌體防開裂、防滲漏檢驗

4、抹灰防開裂、防滲漏檢驗

5、衛(wèi)生間防滲漏檢驗

6、門窗防滲漏檢驗

7、屋面防滲漏檢驗

11、過程控制---實測實量

12、過程控制---安全管理

13、過程控制---文明施工

分享：優(yōu)秀項目施工現(xiàn)場安全文明管理

14、過程控制---工地開放日

15、過程控制---情景示范區(qū) 

工地開放日情景示范區(qū)建設要點

打造高品質情景示范區(qū)五大原則：

分析：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀

學習：關于樣板區(qū)景觀高品質營造的12把快刀.DOC

案例分享：萬科金色領域、金域松湖、龍湖滟瀾山、龍湖弗萊明戈

其中：選講部分:學習龍湖高品質景觀設計與施工管理

16、過程控制---專業(yè)學習

討論：工程、設計、成本系統(tǒng)內部PPT課件學習、培訓

閑言碎語：

學習與成長的關系

我是活雷鋒？

會哭的孩子有奶吃？

論大鍋飯與平均主義

分享：專項工程交工驗收標準及細則.doc

選將部分：現(xiàn)場成本管理

1、房地產(chǎn)項目成本組成9大類

2、常見成本控制的觀念和做法

3、項目成本的形成過程

4、項目成本管理的四大核心過程

5、關注成本價值點----施工組織策劃階段

6、項目實施階段成本管理價值11大關注點：

分享：1、日常成本管理一些經(jīng)典具體做法及標準化表單

2、某項目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標答疑.doc

3、施工圖審查控制要點.doc

4、某項目工程圖紙會審記錄.doc

7、成本管理—采購管理和信息管理

8、成本管理—工程款支付管理

選講：1、工程索賠原始依據(jù)

工程質量管控要點

第五講： 項目工程交付及后評估階段

**：交付前督查督導---“一房三驗”

1、 驗收前的準備工作

2、 專項驗收及竣工驗收

3、 公司內部驗收(附件)

4、 保修合同及保修擔保(附件)

5、 物業(yè)接管驗收的準備工作(附件)

實例分享：

     1、交房時重點注意的30個重要問題

     2、業(yè)主收房25個重要關注點

     3、階段性交房前工作梳理

     4、竣工交房項目質保期整改流程指引

第二：工程竣工交付后管理

1、物業(yè)接管驗收準備會(附件)

2、物業(yè)接管驗收(附件)

3、保修工作的組織、原則及管理(附件)

4、整改及收尾工作(附件)

第三、客戶入住及客戶服務管理

1 入住前準備工作(附件) 

2 客戶入住(附件)

3 客戶服務及投訴處理(附件)

4、客戶入住也是一種經(jīng)營活動

第四、關注客戶體驗

交付階段的快速反應直接影響客戶認知

交付階段是項目管理的后一道防線

思考：如何把控好公共部位面子工程質量？

資料分享：

 1、交付流程

 2、交付前、中、后的風險控制

 3、客戶質量檔案

 4、項目后評估

實例分享：

 1）XX項目房屋交付全過程詳解PPT

 2）XX項目交付工作流程及交房方案

 3）學習龍湖交房標準

第五、項目后評估

1 、項目整體施工組織管理總結

2 、進度、質量、安全文明施工總結

3 、技術管理（包括技術標準、產(chǎn)品標準）總結

4 、合同執(zhí)行情況總結

5 、成本控制分析

6 、物業(yè)移交及客戶保修服務總結

如何建立產(chǎn)品缺陷反饋手冊？

思考1：如何避免問題的重復發(fā)生？誰為問題負責？

思考2：探討關于無效成本（手冊）、設計變更、現(xiàn)場簽證控制能力

1、學習萬科做好項目后評估.doc

2、地產(chǎn)委托物業(yè)施工的管理辦法.doc

小結：關于項目開發(fā)管理的15條觀點與建議

回顧總結：后研討及經(jīng)驗交流

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