“工業(yè)上樓”項目稅務籌劃及財務管控技巧

“工業(yè)上樓”項目稅務籌劃及財務管控技巧
【課程背景】
近年來，在產業(yè)區(qū)域空間日益緊張、工業(yè)用地成本逐漸增長的背景下，“工業(yè)上樓”正成為城市發(fā)展制造業(yè)的首選模式，不少企業(yè)選擇將重量較輕、震動較小的生產設備遷至高層，在高樓大廈中進行企業(yè)的生產、辦公、研發(fā)、設計，節(jié)約企業(yè)用地成本的同時滿足企業(yè)一體化發(fā)展新需求。工業(yè)上樓，贏在未來。稅惠上樓，功在當前。
“工業(yè)上樓”也被稱之為“摩天工廠”“空中廠房”，以多層廠房的形式實現(xiàn)城市空間形態(tài)的創(chuàng)新和突破。2023年2月《某市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案》的印發(fā)將開啟新一輪的產業(yè)發(fā)展契機。過去10年，某市工業(yè)廠房改造以“工改工”模式為主，未來，“工業(yè)上樓”模式會成為某市工業(yè)區(qū)改造的主要方向。鑒于此，本課程從財會角度分析工業(yè)上樓項目開發(fā)運營企業(yè)的主要涉稅風險和成本管控風險，并提出稅收籌劃對策，降低稅收負擔，找出財務管控方法等，為工業(yè)上樓項目開發(fā)運營企業(yè)提供參考。
【課程收益】
1.指導企業(yè)享受增值稅即征即退，研發(fā)費用加計扣除等政策優(yōu)惠；
2.涉稅疑難問題輔導，搭建起稅務服務“工業(yè)上樓”的暢通渠道。
【課程大綱】
一、從財會角度分析工業(yè)上樓項目開發(fā)運營企業(yè)的主要風險與對策
2023年2月《某市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案》的印發(fā)將開啟新一輪的產業(yè)發(fā)展契機。過去10年，某市工業(yè)廠房改造以“工改工”模式為主，未來，“工業(yè)上樓”模式會成為某市工業(yè)區(qū)改造的主要方向。鑒于此，本文從財會角度分析工業(yè)上樓項目開發(fā)運營企業(yè)的主要風險，包括投資風險、成本管控風險、回遷風險、企業(yè)運營風險等，并提出風險對策，包括降低融資成本、優(yōu)化項目設計、落實“一園一策”政策、堅持定制化招商路線等，為工業(yè)上樓項目開發(fā)運營企業(yè)提供參考。
二、“工業(yè)上樓”的稅務挑戰(zhàn)
通過對模擬案例的測算，工業(yè)上樓項目靜態(tài)投資回收期可達到26.5年左右，在取得運營環(huán)節(jié)收入之前留抵增值稅稅額約3,259萬元，運營初期每年需繳納增值稅約為362萬元，約7年才能抵減完留抵稅額，導致項目公司資金長期被稅款占用，增加資金成本。
“工業(yè)上樓”的稅務挑戰(zhàn)之拆遷補償
權利人單一的城市更新類“工業(yè)上樓”項目面臨的拆遷補償問題主要包括：項目公司向權利人回遷物業(yè)還是現(xiàn)金補償對項目公司和物業(yè)權利人更有利？回遷物業(yè)和現(xiàn)金補償?shù)臉藴嗜绾未_定？確定的拆遷補償標準在業(yè)務上和稅務上是否會被認可？
同一主體同一項目分期開發(fā)對增值稅的影響
進項抵扣的時間差異
土地價款差額抵減的困境
貨幣補償成本如何差額抵減
（四）按建筑面積法抵減是否合理
在一期住宅項目中，前期土地價款抵減項和成本進項稅額通常遠不足以覆蓋銷售產生的高額銷項稅額，但此時項目增值稅納稅義務已經產生，需要提前繳納大額增值稅稅款。而二三期項目以出租自持為主，并不對外銷售，其后續(xù)產生的進項稅額會因得不到及時抵扣而形成留抵稅額，需要在漫長的出租運營環(huán)節(jié)才能得到陸續(xù)抵扣，導致企業(yè)資金的大額沉淀。
同一主體同一項目分期開發(fā)對土地增值稅的影響
土地價款分攤的稅務影響
開發(fā)時序差異對土地增值稅納稅影響
（三）異地回遷對土地增值稅的影響
從“工業(yè)上樓”政策頒布的初衷來看，政府是期望通過宅利潤來彌補工業(yè)地產利潤率過低，并解決工業(yè)建筑現(xiàn)金占用較久的問題。但對于土地增值稅清算來說，現(xiàn)行土地增值稅的清算規(guī)則并不能支持如此“相抵”，無形中帶來多繳稅的問題。實務方面面臨的挑戰(zhàn)具體有如下幾點......
六、同一主體同一項目分期開發(fā)對企業(yè)所得稅的影響
城市更新類工業(yè)上樓項目應遵循 “保本微利”的原則，即工業(yè)上樓項目收益率較低，項目一期銷售未完工開發(fā)產品應按15%的計稅毛利率預繳企業(yè)所得稅，并在完工年度結轉收入和成本，如若完工年度利潤率較高，則企業(yè)應先繳納大額的企業(yè)所得稅提前占用現(xiàn)金流。
七、同一主體不同項目之間增配住宅與回遷的稅務分析
（一）增值稅的影響
（二）土地增值稅影響
假設某住宅銷售項目共分二期開發(fā)，在不合并清算情況下，項目一期3～5年是預繳稅款，第6年初則需補繳稅款，二期項目是6～8年預繳稅款，第9年補繳稅款。而若能合并清算，則前8年均是預繳稅款，于第9年一次性補繳稅款，就能遞延一期補繳的稅款3年時間，資金時間價值毋庸置疑了。但相反如果......
（三）企業(yè)所得稅影響
在對回遷物業(yè)的企業(yè)所得稅處理時，我們經常用到“雙視同”這個詞，即一方面視同銷售收入，另一方面視同成本處理，該雙視同的在確認收入和成本的時間相同，金額也相同，仿佛不影響企業(yè)所得稅，好像不值得討論了，實則不然，如果忽略差異無疑也是一個大坑。
八、不同實施主體不同項目之間增配住宅與回遷的稅務分析
（一）增值稅影響
在同一主體下，至少不同項目的增值稅進項稅額可以互相抵扣，只是開發(fā)時間上有先后順序而已。而不同實施主體不同項目之間的增配，在現(xiàn)有增值稅的稅前扣除機制下，進項稅額無法相互抵扣。
（二）土地增值稅影響
在回遷物業(yè)的處理上，同一主體下不同項目之間的回遷物業(yè)是按視同銷售進行稅務處理，而不同主體之間進行回遷則涉及不動產過戶等現(xiàn)實問題，需要通過銷售/購買不動產的方式完成，這種方式下，即使在平價轉讓，也會導致企業(yè)多繳契稅和印花稅。如果出現(xiàn)溢價轉讓，還有增值稅和所得稅。當然也可以通過先補償現(xiàn)金給原權利人，再由權利人向目標項目企業(yè)購買不動產達到異地回遷目標，但這種方式也會存在被補償?shù)钠髽I(yè)收到的貨幣補償要繳企業(yè)所得稅的問題。總之，一連串的稅務問題只多不少。
九、增配居住面積無法落實形成指標臺賬的稅務分析
增配居住面積與工業(yè)上樓無論是從經濟關聯(lián)度，還是稅務繳納影響都是息息相關的，但操作上卻從時間與空間上將彼此完全分離，雖然政府是從“算大賬”的角度，達到總體的經濟平衡，企業(yè)從“算細賬”的角度，卻遠沒有如此簡單，即使按前述三種情形，稅務影響的差異就夠巨大，如果現(xiàn)在指標都無法落地，并且未來什么時候落地還不可預測，那內部收益率4.5%就變得更不確定了。
十、工業(yè)上樓，企業(yè)租購廠房哪個更劃算
以某工業(yè)上樓項目廠房建面2000㎡為例進行試算
購買模式下——
假設廠房售價1.2萬/㎡，總價2400萬元，進項稅率9%
可抵扣的固定資產進項稅 = 2400萬元÷（1+9%）*9% = 198.17萬元
租賃模式下——
假設廠房租金35元/㎡·月，租期20年，租金總計1680萬元，進項稅率9%
可抵扣的進項稅 = 1680萬元÷（1+9%）*9% = 138.72萬元
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