國地稅合并后房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃實操技巧

國地稅合并后房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃實操技巧
【課程背景】
2018年稅收新政不斷，國稅、地稅合并，社保交由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收，企業(yè)所得稅稅前扣除辦法、個人所得稅新政頻出，金稅三期威力初顯，在日益復(fù)雜的房地產(chǎn)市場形勢和嚴格的稅務(wù)監(jiān)管環(huán)境下，如何科學(xué)、系統(tǒng)開展稅務(wù)籌劃、避免稅務(wù)風險，值得房地產(chǎn)企業(yè)高度重視。
一方面，“金稅三期”產(chǎn)生的數(shù)據(jù)會成為稅務(wù)稽查和納稅評估的數(shù)據(jù)來源，政府稅收管理的針對性更強；另一方面，國地稅合并后對房地產(chǎn)業(yè)稅收征管更加嚴密、核算更加嚴格。加之，近年來房地產(chǎn)業(yè)一直是稅務(wù)機關(guān)的專項檢查行業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)財稅風險防范的重要性不言而喻，企業(yè)亟需從事后控制轉(zhuǎn)到事前控制，及時自查，建立財稅風險事前防范機制。
因此，為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員及時領(lǐng)悟最新財稅改革的精髓，深刻理解涉稅政策變化的要點，精準把握新財稅政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，全面分析財稅改革產(chǎn)生的新的涉稅風險點，我們特此舉辦由財稅實戰(zhàn)派專家主講的"國地稅合并后房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃實操技巧"培訓(xùn)課程，此次培訓(xùn)將對最新財稅政策的實務(wù)操作進行全方位解讀，重點是對房地產(chǎn)涉稅業(yè)務(wù)運用大量實務(wù)案例進行深度剖析，幫助財務(wù)人員全面提升財稅新政的實際操作水準，及時有效的防范房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險。
【課程收益】
1、梳理房地產(chǎn)開發(fā)流程及財稅人員重點關(guān)注節(jié)點；
　　2、帶領(lǐng)學(xué)員掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算要點，并給出核算建議；
　　3、解答房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計各稅種常見疑難問題；
4、系統(tǒng)梳理和講解國地稅合并后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃的典型問題、具體案例和實戰(zhàn)技巧。
【課程大綱】專題一、最新房地產(chǎn)財稅政策剖析
1、全球金融賬戶涉稅信息交換給房地產(chǎn)老板帶來啥影響
2、房地產(chǎn)老板個人向境外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)行為，CRS后稅務(wù)風險大
3、個稅、增值稅、企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)稅改革新走向
4、解讀個人所得稅專項附加扣除暫行辦法
自2019年1月1日起施行的《中華人民共和國個人所得稅法》第六條規(guī)定，居民個人的綜合所得，以每一納稅年度的收入額減除費用六萬元以及專項扣除、專項附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額，為應(yīng)納稅所得額。專項附加扣除，包括子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息或者住房租金、贍養(yǎng)老人等支出。
5、實務(wù)解析個稅累計預(yù)扣法與專項附加扣除
居民個人取得工資、薪金所得應(yīng)繳納的個人所得稅，從2019年1月1日起將按“累計預(yù)扣法”進行預(yù)扣預(yù)繳，那么，這項新的預(yù)扣預(yù)繳辦法與此前一直使用的按月代扣代繳辦法有什么區(qū)別呢？單位在支付工資、薪金時究竟該怎樣預(yù)扣預(yù)繳個人所得稅呢？特別是納稅人的受益點又體現(xiàn)在哪方面呢？
6、房企稅前扣除憑證歸集需要注意哪些例外情形
國家稅務(wù)總局發(fā)布的《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）對企業(yè)所得稅稅前扣除憑證問題作出了詳細規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅計算有其復(fù)雜性，應(yīng)如何適用該公告歸集稅前扣除憑證呢？
7、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對土地增值稅管理的影響
8、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對房企財務(wù)處理的影響分析及業(yè)務(wù)處理建議
9、“反避稅”聯(lián)動: CRS交換 + 個稅新法
無論是“未完待續(xù)”的明星逃稅、“統(tǒng)一征管”的社會保險、“提上日程”的房地產(chǎn)稅立法、“七日驚魂”的創(chuàng)投圈、“首次交換”的中國版CRS，還是“新修通過”的個人所得稅法……一個個看似獨立的事件，卻樁樁件件都與“稅”緊密相連。尤其是“CRS交換”和“個稅新法”下的“反避稅”聯(lián)動，再次拉響了稅務(wù)警報！
10、社保怎么做既合規(guī)又降低企業(yè)費用
根據(jù)2017年度相關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，社保全額全員申報的企業(yè)戶數(shù)的占比僅有20%多一點，也就是說，超過三分之二的企業(yè)是沒有全額全員繳足社保的，這里面，小微企業(yè)占比更高。也基于此，再加上稅務(wù)局強大的征收能力，高效的征管方式，社保問題已成為近期財稅焦點，甚至超過了人大通過的個人所得稅法修訂案。
11、房企應(yīng)關(guān)注新版所得稅預(yù)繳申報表的3個影響
國家稅務(wù)總局發(fā)布《（中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類，2018年版）等報表的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第26號，以下簡稱新版申報表），對“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”項目進行了兩處修訂：一是明確未完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)收入后不得在預(yù)繳時抵減對應(yīng)的預(yù)計毛利額；二是明確特定業(yè)務(wù)調(diào)整額不得小于本年上期申報金額。上述修訂會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來哪些影響呢？
12、執(zhí)行“稅前扣除憑證管理辦法”應(yīng)當注意的若干問題
（1）甲公司辦理2018年、2019年企業(yè)所得稅匯繳時，財務(wù)費用中列支的100萬元利息，既沒有支付，也沒有取得發(fā)票，能否在稅前扣除呢？
（2）如果2021年5月31日前仍未取得發(fā)票，乙公司應(yīng)如何進行稅務(wù)處理？
（3）如果2021年5月31日前仍未取得發(fā)票，乙公司2018年、2019年、2020年利息支出已自行申報扣除，稅務(wù)機關(guān)檢查發(fā)現(xiàn)應(yīng)如何進行稅務(wù)處理？
專題二、日常涉稅業(yè)務(wù)處理技巧
1、房地產(chǎn)企業(yè)如何確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象?
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本關(guān)乎企業(yè)經(jīng)營成果的準確核算和企業(yè)所得稅、土地增值稅的正確繳納。而企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的計算首要的問題就是確定成本核算對象。
2、房企選擇簡易計稅應(yīng)注意三個事項?
簡易計稅方法一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。如果納稅人前期選擇了一般計稅方法，后期想選擇簡易計稅方法，應(yīng)如何處理？綜合上述分析，企業(yè)適用簡易計稅方法還是一般計稅方法，哪個稅負低，要根據(jù)企業(yè)具體業(yè)務(wù)模式而定。
3、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的稅會處理分析
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)甲房地產(chǎn)項目，2018 年5月18日，預(yù)售房屋一套，約定的售價為550萬元，同時，收到客戶乙交付的預(yù)售款110 萬元，該項目按一般計稅方法計算，稅率為10%。2018年10月8日交房，收到剩余款項440萬元，當月符合抵扣條件的進項稅額為10萬元，假設(shè)無其他涉稅事項。
4、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后收到地方政府土地返還款的財稅處理
經(jīng)營性用地實行招拍掛，是土地市場建設(shè)的基本要求。一些政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，對企業(yè)通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，對企業(yè)取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經(jīng)營性收入，其財務(wù)和稅務(wù)處理也不盡相同。
5、認繳制出資未到位情況下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓怎么計算個人所得稅
某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2014年1月設(shè)立，注冊資本2000萬元，股東李先生和王女士分別認繳75%和25%的股權(quán)。截止目前，李先生應(yīng)認繳的1500萬元已全部出資到位,王女士應(yīng)認繳的500萬元實繳仍為0元。2018年3月16日，股東王女士將她持有的25%股權(quán),以0元轉(zhuǎn)讓給了黃先生。因為王女士轉(zhuǎn)讓股權(quán)并沒有取得收入，請問是不是她就沒有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的個人所得稅需要繳納？
6、房企預(yù)售收入繳稅須“區(qū)別對待”
????營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，在計算增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅預(yù)繳稅額時，其計稅依據(jù)確定分別適用不同政策，須區(qū)別對待。
7、如何界定賒銷、預(yù)收款、分期收款
先發(fā)貨后收款，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？發(fā)出商品的納稅義務(wù)時點：（1）是貨物發(fā)出的當天？（2）還是客戶確認時點？（3）還是開具發(fā)票當天？
8、房屋銷售方式不同 財稅處理也不同
????商品房的銷售，有預(yù)售、現(xiàn)售和分期收款三種方式。房地產(chǎn)銷售的管理，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有明確規(guī)定；稅收征管方面，稅收法律法規(guī)也有明確規(guī)定。三種銷售方式的財稅處理有何差異？本文通過案例進行分析。
9、銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位如何納稅
銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位如何納稅？目前有兩種觀點：一是按銷售開發(fā)產(chǎn)品（或不動產(chǎn)）計算稅金，二是按租賃不動產(chǎn)計算稅金。
10、房地產(chǎn)企業(yè)無償配建保障性租賃住房如何涉稅處理
為拓寬保障性租賃住房房源，建立穩(wěn)定的保障性租賃住房供應(yīng)渠道，提高保障能力，在許多地方政府采取由房地產(chǎn)公司無償配建保障性租賃住房的辦法。即在新建商品住房、經(jīng)濟適用住房等住房建設(shè)項目中，按規(guī)定的比例配建公共租賃住房和廉租住房，即保障性租賃住房。房地產(chǎn)企業(yè)配建保障性租賃住房如何涉稅處理？
11、價格分攤不合理的發(fā)票能否抵扣
企業(yè)從銷售方購入不同稅率項目的貨物、勞務(wù)和服務(wù)等應(yīng)稅行為，銷售方兼營這些應(yīng)稅行為，出于避稅考慮，會調(diào)節(jié)這些不同稅率項目的銷售額，而獲得稅收利益。如：為少繳納增值稅，銷售方會盡量提高低稅率項目的銷售額，降低高稅率項目的銷售額。如果不同稅率項目的銷售額分攤得明顯不合理，企業(yè)取得銷售方開具的增值稅專用發(fā)票能否抵扣?銷售方有何稅務(wù)風險?
三、納稅疑難問題解決方案
1、相互之間不支付補價的土地置換如何納稅
A公司與B公司相互交換持有的土地，雙方互不支付補價。那么，置換土地的雙方該如何納稅？
2、房地產(chǎn)企業(yè)混合融資的涉稅問題分析
甲房地產(chǎn)公司2017年接受某信托公司基金2億元增資，取得了該企業(yè)20%的股權(quán)。增資協(xié)議約定，該企業(yè)每年按照10%的利率支付給信托公司固定利潤；3年后由該房地產(chǎn)企業(yè)以2.5億元贖回這20%的股權(quán)；信托公司不參與房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、沒有表決權(quán)、選舉權(quán)和被選舉權(quán)，且不擁有房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)。對于這種混合性融資，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)上，特別是企業(yè)所得稅、增值稅如何進行處理?
3、房地產(chǎn)企業(yè)與個人股東資金借貸的涉稅處理分析
甲房地產(chǎn)公司為有限責任公司，公司借款1000萬元給股東A私用，股東使用了一年半后歸還了借款，公司和股東有什么稅務(wù)風險？
4、房產(chǎn)公司銷售“全裝修”、“精裝修”住宅涉稅處理分析
與“全裝修”相對應(yīng)還有“精裝修”住宅，二者稅務(wù)處理上有何不同，本文試作如下分析。
5、土地價款扣除，“可供銷售建筑面積”如何確定
???????某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)咨詢：我公司有一塊土地，地上規(guī)劃總建筑面積1萬平方米，其中6000平方米可以銷售，4000平方米須自持，增值稅適用一般計稅方法，在計算增值稅時，“當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款”的公式中，分母是否可以按照6000平方米來確定？還是應(yīng)按照10000平方米確定呢?
6、法院拍賣不動產(chǎn)如何繳納增值稅和土地增值稅
近期，稅務(wù)機關(guān)主動與法院加強涉稅信息聯(lián)系并共享得知：某公司欠巨額債務(wù)無法償還，該企業(yè)法人不知所蹤，因此債權(quán)方向法院起訴，該企業(yè)房產(chǎn)、土地被法院拍賣，其中法院拍賣成交價為．．．．．．
7、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅的八個差異
企業(yè)所得稅和土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的主體稅種，他們具有按“項目”歸集成本、按“所得額”或者“增值額”征稅、分攤計算復(fù)雜等共同特點。但是由于稅種性質(zhì)、稅制設(shè)計原則以及征管手段不同等原因，在實際征管過程中，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的企業(yè)所得稅（以下簡稱房地產(chǎn)企業(yè)所得稅）和土地增值稅存在諸多差異。
８、土地增值稅清算的十大爭議問題
土地增值稅是一個諸侯混戰(zhàn)的稅種，總局的暫行條例靜靜的在高處懸掛，20多年姿勢一直未變；各省因《土地增值稅暫行條例實施細則》的授權(quán)制定具體辦法而競相爭艷，逐漸成就了土地增值稅為“爭執(zhí)”而稅。下面結(jié)合實際清算項目，進行粗淺的描述一下。
９、房地產(chǎn)業(yè)增值稅差額征稅財稅處理全攻略
本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)差額征稅的稅收政策適用及會計處理進行梳理，并通過案例加以解析。
10、房企拿地新規(guī)下的稅務(wù)風險應(yīng)對思路
房地產(chǎn)開發(fā)的全流程涉及拿地、開發(fā)、銷售、清算等各個環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理相對獨立又相互影響，處理不當可能產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致企業(yè)承擔額外的稅收風險和稅務(wù)成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對各個環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理需要做全盤考慮和提前規(guī)劃，以降低項目的整體稅收風險。
11、案例解析“工資薪酬”六種轉(zhuǎn)化模式
企業(yè)的薪酬體系是最直觀的利益分配體現(xiàn)，所以在企業(yè)里涉及到薪酬體系的改變，都是高度敏感而又十分重要的變革。那么薪酬體系該如何設(shè)計呢?接下來，本文用簡單易懂的方法結(jié)合實際案例來說明。
12、房地產(chǎn)集團內(nèi)大額“資金拆借”面臨的稅務(wù)挑戰(zhàn)
近年來，隨著國家各項宏觀調(diào)控措施的不斷收緊，作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行、信托、資管、基金等外部渠道融資的障礙越來越多，融資成本日漸增高。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，尤其是前期拿地階段，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可避免地會通過內(nèi)部資金拆借的方式調(diào)配資金解決新項目土地成本的支付問題。而在資金拆借的稅務(wù)處理上，稅企雙方一直存在爭議，基于此，本文將著重對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部不同資金拆借方式所涉及的所得稅、增值稅的稅法風險逐一分析，并就其中的爭議問題及稽查應(yīng)對闡明觀點。
13、將土地劃轉(zhuǎn)到子公司如何征稅
???????房地產(chǎn)企業(yè)將其中一塊土地，按人財物一起劃轉(zhuǎn)到全資子公司，涉及的增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅都有什么政策？
14、這家企業(yè)的“花賬”太離譜
1.28億元的政府補貼被記成“其他應(yīng)付款”，賣了房卻被處理成以“抵押”償債，此外還無中生有大額“咨詢費”……企業(yè)為何要大費周章地記“花賬”？
15、稅務(wù)局負責社保征收后將如何清查企業(yè)社保漏洞
（1）用企業(yè)發(fā)展規(guī)模和速度，測試企業(yè)用工狀況，用工數(shù)量增減的變化。
（2）用企業(yè)所得稅稅前扣除的工資/員工人數(shù)，計算出員工平均工資額進行分析。
由此我們可以看出稅務(wù)局追查企業(yè)繳納社保上繳的規(guī)律．．．．．．
四、房地產(chǎn)稅收籌劃方案
1、“分類法”核算: 房企開發(fā)成本有序可循
根據(jù)目前稅收征管的要求，要求房地產(chǎn)企業(yè)分類核算開發(fā)產(chǎn)品成本?，F(xiàn)在不少納稅人疑惑，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)該如何分類？會計核算的要求與程序有哪些？
2、從稅種間邏輯關(guān)系識別稅務(wù)風險
日前，A房地產(chǎn)公司的財務(wù)人員接到了主管稅務(wù)局的通知，要求自查說明2017年度是否少繳納了企業(yè)所得稅。該公司財務(wù)人員一頭霧水：2017年度的企業(yè)所得稅緣何會少繳呢？稅務(wù)機關(guān)又是如何知道的呢？
3、房地產(chǎn)行業(yè)全程涉稅要點分析及財稅處理技巧
房地產(chǎn)行業(yè)主要環(huán)節(jié)包括：籌建環(huán)節(jié)、設(shè)立環(huán)節(jié)、征地拆遷環(huán)節(jié)、籌資環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、竣工銷售環(huán)節(jié)及土地增值稅清算環(huán)節(jié)，本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)重點涉稅環(huán)節(jié)進行分析，探尋其財稅處理技巧。
4、房地產(chǎn)企業(yè)：這些“雷區(qū)”你避開了嗎
在資金密集型行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)項目多、經(jīng)營環(huán)節(jié)多、開發(fā)周期長和涉及稅種多，相關(guān)的稅務(wù)風險相應(yīng)較多。從稅務(wù)稽查局檢查情況看，一些稅務(wù)風險很具有行業(yè)普遍性。本文通過典型案例，聚焦房地產(chǎn)企業(yè)五類常見稅務(wù)風險及風控建議，供讀者參考。
5、房地產(chǎn)企業(yè)“以房換地”，需警惕所得稅風險
本案中，A房地產(chǎn)公司已把商鋪按市場價格40，000，000元確認為開發(fā)成本，并在已售、未售面積之間分攤，確認已售面積應(yīng)分攤的主營業(yè)務(wù)成本金額，但在商鋪權(quán)屬已變更的情況下，未把40000000元確認為收入，造成2015年少繳企業(yè)所得稅10，000，000元。A房地產(chǎn)公司的行為已滿足偷稅的三個基本構(gòu)成要件，屬于偷稅，面臨著補交稅款，并被處以稅款百分之五十以上五倍以下罰款的巨大風險。
6、增值稅和土地增值稅“收入總額”的差異調(diào)整方略
按上述方法計算土地增值稅的應(yīng)稅收入，可以利用增值稅會計核算的已有資料，包括“主營業(yè)務(wù)收入”“銷項稅額抵減額”，在此基礎(chǔ)上計算“銷項稅額遞減率”，就可以滿足土地增值稅按不同類型的房地產(chǎn)分別計算增值額的需要。因此，這種調(diào)整方法在工作中是比較適用的。
7、用房地產(chǎn)投資入股需繳哪些稅
A公司以其持有的一棟評估作價6000萬元的房地產(chǎn)，投資入股B公司，完成投資交易后，A公司就其投資行為按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目申報繳納印花稅3萬元。稅務(wù)機關(guān)在審核時發(fā)現(xiàn)，A公司并未申報繳納增值稅。在工作實踐中如此“大意”的企業(yè)并不在少數(shù)。那么，企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資入股，究竟涉及哪些稅收呢？
8、增值稅稅率變化對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅管理的影響簡要分析
針對本次稅率變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要有針對性的，從采購及銷售兩端對各類業(yè)務(wù)的價格約定予以關(guān)注，并及時展開稅負及利潤的測算，以便在博弈和談判中處于有利地位。
9、房地產(chǎn)企業(yè)之間資金往來的增值稅處理技巧
房地產(chǎn)企業(yè)融資的稅務(wù)處理是近年來納稅評估、稅務(wù)稽查的重點，除了文中提到的增值稅問題外，還涉及到企業(yè)所得稅的問題。就房地產(chǎn)企業(yè)間的資金拆借而言，扣除憑證是企業(yè)所得稅利息扣除的一個稅務(wù)風險點。許多房地產(chǎn)企業(yè)在未取得利息費用相關(guān)發(fā)票的情況下，直接將本企業(yè)負擔的利息費用在企業(yè)所得稅前扣除，從而產(chǎn)生企業(yè)所得稅納稅風險。
10、房企轉(zhuǎn)讓在建項目 土地價款怎樣扣除
財稅〔2016〕36號文件解決了營改增后房地產(chǎn)企業(yè)取得政府拍賣土地增值稅處理的問題，即采用土地成本抵減銷售額的增值稅處理方式。但是，房地產(chǎn)企業(yè)將未完工的在建項目整體對外銷售，土地成本如何計算抵減？
11、移交還建房何時確認收入才合規(guī)
最近M房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不但被責令補繳增值稅540余萬元，還需繳納不菲的滯納金。這到底是怎么回事兒呢？
12、“預(yù)計利潤年中不得調(diào)整”的規(guī)定如何掌握
國家稅務(wù)總局公告2018年第26號文件規(guī)定，預(yù)計利潤2000萬元只能在年終匯算清繳中調(diào)整沖減，不得在年中沖減，因此該企業(yè)2018年6月預(yù)繳納稅申報的實際利潤為3000萬元，造成2017年度申報預(yù)計利潤2000萬元在2018年中被重復(fù)納稅。納稅人這樣理解是否正確呢？
13、虛漲房產(chǎn)拍賣價 引發(fā)涉稅風險
有關(guān)土地增值稅涉稅事項，首先要準確分析并判斷出問題的本質(zhì)，然后再尋找相應(yīng)明確的稅法依據(jù)，不能僅按照表面情況或者所謂的慣例作出判斷。本文甲乙雙方共同虛漲房產(chǎn)拍賣價，由此引發(fā)涉稅風險。
14、扣留的工程質(zhì)保金如何作稅會處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，會根據(jù)合同約定從應(yīng)付工程款中扣取一定比例的費用作為質(zhì)量保證金，待質(zhì)保期結(jié)束后，再將上述款項返還給施工方。一旦質(zhì)保期內(nèi)建設(shè)項目出現(xiàn)質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會視情況扣留質(zhì)保金。那么，扣留質(zhì)保金時，應(yīng)如何作財稅處理？
15、稅種不同如何確定商品計稅價格
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房通常涉及增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但不同稅種在確定商品計稅價格方面存在差異，本文通過案例進行分析。
16、銷售方式不同房屋的財稅處理策略
商品房的銷售，有預(yù)售、現(xiàn)售和分期收款三種方式。房地產(chǎn)銷售的管理，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有明確規(guī)定；稅收征管方面，稅收法律法規(guī)也有明確規(guī)定。三種銷售方式的財稅處理有何差異？
17、分次轉(zhuǎn)讓股權(quán) 土地增值稅如何繳納
?以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際上并不能節(jié)省稅費，因為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式暫免繳納土地增值稅，只是納稅的遞延和轉(zhuǎn)移，并不能從真正意義上降低交易的整體稅負。我們認為，政策的適用有時像是一把“雙刃劍”，需要當事各方綜合考慮多重因素。?
18、關(guān)聯(lián)企業(yè)借款 利息扣除把握3個關(guān)鍵點
A房地產(chǎn)集團，注冊資本1億元，因項目發(fā)展需要，2017年1月1日向其關(guān)聯(lián)方B基金管理公司（私募）借款3億元，年利率10%。2017年底前，A公司3000萬元利息已支付完畢，并取得了B公司開具的增值稅普通發(fā)票。2018年3月，A公司進行2017年度企業(yè)所得稅匯算清繳時，認為該利息支出可以全額扣除，但是稅審人員對此持有疑慮，尤其是利率確認的問題。那么，從關(guān)聯(lián)的基金公司借款，利息支出如何才能全額扣除？
19、房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)作價出資入股該如何開票和抵扣
A房地產(chǎn)公司為增值稅一般納稅人，2016年4月30日前以10000萬元獲得某地塊土地使用權(quán)，2018年評估后以20000萬元作為出資成立子公司B，B公司同樣為房地產(chǎn)企業(yè)且為增值稅一般納稅人。那么，A公司如何開具增值稅專用發(fā)票并計算繳納增值稅？B公司如何作進項扣除？
20、預(yù)繳稅款能否在項目間相互抵減
房地產(chǎn)項目預(yù)繳稅款可以抵減的時間是在項目納稅義務(wù)發(fā)生之后。納稅義務(wù)發(fā)生之前，該項目對應(yīng)的預(yù)繳稅款不能抵減，只有當項目的納稅義務(wù)發(fā)生了，項目對應(yīng)的預(yù)繳稅款才予以抵減。
21、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，無法取得發(fā)票咋繳稅
在當前以票抵稅的增值稅大環(huán)境下，對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值稅政策進一步優(yōu)化。允許轉(zhuǎn)讓城鎮(zhèn)土地使用稅的一般納稅人在計算增值稅時，將支付國土部門的土地出讓金進行進項稅額抵扣，或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目可以進行銷項稅額的抵減，從而保證增值稅抵扣鏈條的完整性。
22、這種拆遷補償款需要取得發(fā)票嗎
營改增前，國有土地收儲過程中涉及的土地使用權(quán)收回而取得的拆遷補償，不征收營業(yè)稅。但營改增后，政策應(yīng)當如何執(zhí)行？
23、房地產(chǎn)企業(yè)未按規(guī)定預(yù)繳增值稅如何進行處罰
2018年A市國稅稽查局發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開企業(yè)A公司預(yù)收房款5.55億元未按規(guī)定預(yù)繳增值稅1500萬元?；榫钟幱?倍罰款并加收滯納金，是否正確？
24、淺析“限地價、競配建”模式涉稅風險
部分房地產(chǎn)企業(yè)反映，營改增試點全面推開后稅負不降反升，其中“限地價、競配建”將正常招拍掛的大部分土地溢價，從現(xiàn)金轉(zhuǎn)換成實物，表面上限制了土地成交最高價，但扣除配建房后，可售部分的實際樓面地價不僅沒有降低，還引發(fā)了增值稅、企業(yè)所得稅等涉稅風險。
25、稅務(wù)稽查如何擠出房企成本中的“水分”
房產(chǎn)市場穩(wěn)定，企業(yè)產(chǎn)銷正常，但檢查人員發(fā)現(xiàn)A置業(yè)公司房產(chǎn)計稅成本遠高于同業(yè)。面對業(yè)務(wù)復(fù)雜、數(shù)據(jù)繁多的企業(yè)賬目，檢查人員分類篩查、逐項透析企業(yè)開發(fā)項目，最終找到了原因．．．．．．

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