《如何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研》

《如何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研》講課提綱
導(dǎo)言：
商業(yè)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的幾大要素：
一、缺乏專(zhuān)業(yè)市調(diào)定位的失敗案例
1、上海老城隍廟豫城時(shí)尚案例（憑過(guò)往經(jīng)驗(yàn)定位，收獲失敗的苦果!）
2、上海中山公園龍之夢(mèng)案例（外行經(jīng)營(yíng)定位，走了彎路）
二、市場(chǎng)調(diào)查是商業(yè)項(xiàng)目定位前的必要“功課”
（一）如何管控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量過(guò)程
1、檢查服務(wù)公司的項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量?jī)?nèi)容（有否項(xiàng)目計(jì)劃與時(shí)間內(nèi)容的責(zé)任到人）
（1）有否項(xiàng)目服務(wù)的時(shí)間接點(diǎn)表（各個(gè)階段）
（2）有否赴項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的市調(diào)計(jì)劃表（調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人）
（3）實(shí)地調(diào)查階段是否按照計(jì)劃按時(shí)按量實(shí)施完成
2、檢查項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作內(nèi)容是否專(zhuān)業(yè)（專(zhuān)業(yè)度最強(qiáng)內(nèi)容）
（1）市調(diào)計(jì)劃是否全面
（2）調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)是否合理
（3）訪(fǎng)談提綱是否有針對(duì)性
（二）如何檢查項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容
1、檢查服務(wù)公司是如何編制市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃
（1）市場(chǎng)調(diào)查目的與調(diào)查范圍要求是否清晰與符合項(xiàng)目實(shí)際
（2）是否按照服務(wù)項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)別進(jìn)行調(diào)查，內(nèi)容是否有針對(duì)性
（3）調(diào)查工作有否責(zé)任到人，天天記錄更新
2、檢查服務(wù)公司的市場(chǎng)調(diào)查工作的規(guī)范作業(yè)流程
（1）查看項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的文件夾內(nèi)容
（2）查看研究用資料的搜集文件夾內(nèi)容
（3）查看項(xiàng)目接洽文件夾內(nèi)容
（三）如何檢查市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施
第一：市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容
商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容（各業(yè)態(tài)：購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)）
商圈調(diào)查：商業(yè)格局調(diào)查
典型商業(yè)（掃街式）調(diào)查：商業(yè)消費(fèi)特征調(diào)查（建筑物業(yè)、商品檔次）
潛在商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查：未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)調(diào)查
超市客單價(jià)調(diào)查
商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查
交通流量/人流量觀(guān)察調(diào)查
住宅市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容（商鋪產(chǎn)品售價(jià)與住宅產(chǎn)品售價(jià)關(guān)系）
辦公樓市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容（辦公產(chǎn)品售價(jià)與住宅產(chǎn)品售價(jià)關(guān)系）
公寓市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容（公寓產(chǎn)品售價(jià)與住宅產(chǎn)品售價(jià)關(guān)系）
酒店市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容
第二：市場(chǎng)調(diào)查方法
現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察
（1）如何看商圈
看商圈規(guī)模
看建筑年代
看商業(yè)建筑形態(tài)
看主流商業(yè)類(lèi)別
看商家品牌
（2）如何看商場(chǎng)（案例：廣州太古匯、正佳廣場(chǎng)）
外部四看
一看：商場(chǎng)所處位置（商圈性質(zhì)）
二看：商場(chǎng)交通條件（是否地鐵上蓋商業(yè)）
三看：商場(chǎng)與外部產(chǎn)品的鏈接（辦公、酒店）
四看：商場(chǎng)建筑外立面的現(xiàn)代時(shí)尚度
內(nèi)部四看
一看：商場(chǎng)平面結(jié)構(gòu)是否合理（中庭、層高、柱距）
二看：商場(chǎng)動(dòng)線(xiàn)（平面動(dòng)線(xiàn)、垂直動(dòng)線(xiàn)）
三看：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品的品牌度（主力店、品牌位置）
四看：商場(chǎng)與眾不同的特色
觀(guān)點(diǎn)：多看多積累，市場(chǎng)調(diào)查是兩條腿走出來(lái)的。
看商場(chǎng)是要積累的，多看多積累！
（三）市場(chǎng)調(diào)查方法與技巧
客單價(jià)、租金、商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額等調(diào)查的方式方法
現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)察法
經(jīng)營(yíng)商/代理商詢(xún)問(wèn)法
政府商務(wù)局/代理商訪(fǎng)談法
酒店/辦公/公寓產(chǎn)品租售價(jià)格的調(diào)查方法
扮演租戶(hù)的求租詢(xún)問(wèn)法
對(duì)用戶(hù)/對(duì)物業(yè)管理部門(mén)的訪(fǎng)談法
朋友關(guān)系詢(xún)問(wèn)法
對(duì)房產(chǎn)中介的訪(fǎng)談法
提醒：還可利用數(shù)據(jù)庫(kù)/服務(wù)過(guò)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料。
問(wèn)卷調(diào)查中消費(fèi)需求與特征的調(diào)研技巧
對(duì)消費(fèi)動(dòng)因/行為特征/滿(mǎn)意度問(wèn)題擬采用單選題
對(duì)消費(fèi)需求/消費(fèi)內(nèi)容問(wèn)題擬采用多選題
對(duì)消費(fèi)金額/消費(fèi)品牌問(wèn)題擬采用填空題
對(duì)需要表態(tài)/征求意見(jiàn)問(wèn)題擬采用單選題
提醒：調(diào)查問(wèn)卷不能千篇一律，要有個(gè)性、針對(duì)性。
調(diào)查結(jié)果整理與觀(guān)點(diǎn)歸納提煉的要領(lǐng)
在反映現(xiàn)象中，要有歸類(lèi)，注意統(tǒng)一性
用客觀(guān)事實(shí)表達(dá)，不宜過(guò)多的主觀(guān)判斷
結(jié)合圖表表現(xiàn)，說(shuō)服力更強(qiáng)、更顯專(zhuān)業(yè)
基礎(chǔ)調(diào)查資料要全面完整，層層歸納提煉
提醒：調(diào)查結(jié)果整理是為市場(chǎng)研究報(bào)告提供依據(jù)的。
如何做深度訪(fǎng)談
預(yù)約訪(fǎng)談
即時(shí)訪(fǎng)談
如何做問(wèn)卷調(diào)查
經(jīng)營(yíng)者調(diào)查問(wèn)卷
（調(diào)查重點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)商家對(duì)該城市消費(fèi)力水平評(píng)估及入住意愿的調(diào)查）
消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷
（調(diào)查重點(diǎn)：消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有商業(yè)的認(rèn)同度、消費(fèi)力水平、消費(fèi)滿(mǎn)足度的調(diào)查）
投資客調(diào)查問(wèn)卷
（調(diào)查重點(diǎn)：投資客的投資意向、投資金額、投資產(chǎn)品偏好的調(diào)查）
商務(wù)人士調(diào)查問(wèn)卷
（調(diào)查重點(diǎn)：對(duì)現(xiàn)有辦公條件的滿(mǎn)意度、企業(yè)辦公場(chǎng)所搬遷意愿的調(diào)查）
公寓居住者調(diào)查問(wèn)卷
（調(diào)查重點(diǎn)：購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)產(chǎn)品的投資客構(gòu)成、及租賃市場(chǎng)成熟度的調(diào)查）
提醒：調(diào)查問(wèn)卷發(fā)放范圍的設(shè)定（樣本采集的針對(duì)性、全面性、被訪(fǎng)者的年齡段）
如何做模擬招商
模擬招商的作用與方法
模擬招商的作用：為項(xiàng)目定位提供驗(yàn)證
模擬招商的方法：訪(fǎng)談法（注意了解商家開(kāi)店計(jì)劃）
（現(xiàn)場(chǎng)登門(mén)即時(shí)訪(fǎng)談、電話(huà)采訪(fǎng)、關(guān)系介紹約談）
提醒：沒(méi)有經(jīng)過(guò)商家驗(yàn)證的定位是“紙上談兵”。
提示：經(jīng)過(guò)模擬招商，可以做成主力店招商。
（四）檢驗(yàn)市場(chǎng)調(diào)查的質(zhì)量
市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃的全面性與實(shí)地調(diào)整記錄
考察照片數(shù)量與時(shí)間
訪(fǎng)談原始錄音與記錄
調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)的針對(duì)性
訪(fǎng)談提綱的針對(duì)性
三、《市場(chǎng)研究報(bào)告》應(yīng)該反映的內(nèi)容
（一）《市場(chǎng)研究報(bào)告》的編寫(xiě)內(nèi)容與邏輯
（二）對(duì)開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目地塊的理解與研究
第一模塊：投資商/開(kāi)發(fā)商研究
企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略
企業(yè)自身資源優(yōu)勢(shì)
企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品期望
第二模塊：項(xiàng)目地塊研究
地理位置及現(xiàn)狀
交通環(huán)境（四至路道路等級(jí)）
規(guī)劃指標(biāo)
自然條件和歷史文化資源
項(xiàng)目車(chē)流量/人流量觀(guān)察統(tǒng)計(jì)
項(xiàng)目地塊價(jià)值判斷
第三模塊：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究
城市概況
城市規(guī)劃
項(xiàng)目所在區(qū)域地位
城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展
城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)
人口與城市化
在崗職工工資
收入與支出
社零總額/人均社零額
第四模塊：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)空政策
整體發(fā)展水平/土地供應(yīng)/土地成交價(jià)/空置率
開(kāi)發(fā)與投資/施工面積
銷(xiāo)售市場(chǎng)/銷(xiāo)售面積/銷(xiāo)售價(jià)格
當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)特殊規(guī)范
第五模塊：商業(yè)市場(chǎng)研究的重點(diǎn)（供應(yīng)市場(chǎng)）
商業(yè)發(fā)展階段
城市商業(yè)格局
城市商圈解析
商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式
商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)時(shí)序
商業(yè)類(lèi)別與商業(yè)規(guī)模
商業(yè)形態(tài)與經(jīng)營(yíng)檔次
重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目解析
重點(diǎn)商場(chǎng)坪效
商鋪出租率
商鋪?zhàn)饨?br /> 商場(chǎng)停車(chē)設(shè)施
第五模塊：商業(yè)市場(chǎng)研究的重點(diǎn)（需求市場(chǎng)）
商圈研判（商業(yè)類(lèi)別與建筑形態(tài)形態(tài)）
城市或區(qū)域消費(fèi)人口數(shù)量預(yù)計(jì)
市民的消費(fèi)力水平
市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)習(xí)慣/特征
消費(fèi)的時(shí)間規(guī)律、消費(fèi)的頻次
去消費(fèi)場(chǎng)所花費(fèi)的路途時(shí)間
最認(rèn)同的商場(chǎng)、餐飲店、娛樂(lè)場(chǎng)所名稱(chēng)
消費(fèi)的品牌及檔次
購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)的單價(jià)金額
喜歡的餐飲風(fēng)味
外出消費(fèi)的交通工具
消費(fèi)的同行者
市民對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)意愿
經(jīng)營(yíng)商家開(kāi)店需求
經(jīng)營(yíng)商家對(duì)業(yè)態(tài)業(yè)種認(rèn)同與需求
第五模塊：商業(yè)市場(chǎng)研究的重點(diǎn)（競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)）
商業(yè)空置率
典型商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)度
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（各類(lèi)別產(chǎn)品）
（街區(qū)式商業(yè)、企業(yè)會(huì)所、精品酒店、高端公寓、各物業(yè)營(yíng)利性、各物業(yè)營(yíng)利）
第五模塊：商業(yè)市場(chǎng)研究的重點(diǎn)（發(fā)展空間）
商用地供應(yīng)新增量
商業(yè)項(xiàng)目新增量
人口導(dǎo)入預(yù)測(cè)
商業(yè)發(fā)展空間
商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)/機(jī)遇
第六模塊：其它物業(yè)市場(chǎng)的研究（住宅產(chǎn)品）
住宅售價(jià)/均價(jià)/總價(jià)
住宅戶(hù)型
第六模塊：其它物業(yè)市場(chǎng)的研究（公寓產(chǎn)品）
現(xiàn)有存量
規(guī)模&戶(hù)型
售價(jià)&去化周期
租金&物業(yè)費(fèi)
投資者分析
影響公寓投資行為因素
公寓投資者配套設(shè)施偏好
第六模塊：其它物業(yè)市場(chǎng)的研究（酒店產(chǎn)品）
全國(guó)酒店市場(chǎng)特征
酒店市場(chǎng)概況
酒店市場(chǎng)特征
酒店類(lèi)別特征
酒店管理模式
酒店規(guī)模面積
酒店客房數(shù)量
酒店客房房?jī)r(jià)
酒店入住率
酒店客群特征
酒店配套特征
第六模塊：其它物業(yè)市場(chǎng)的研究（辦公產(chǎn)品）
發(fā)展歷程
市場(chǎng)格局
區(qū)域辦公樓分布
區(qū)域辦公樓概況
區(qū)域辦公樓體量&戶(hù)型面積
區(qū)域辦公樓去化率&出租率
本市辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格
區(qū)域辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格
區(qū)域辦公樓租金水平
區(qū)域辦公樓配套水平
入住企業(yè)類(lèi)別
受訪(fǎng)企業(yè)辦公現(xiàn)狀
受訪(fǎng)企業(yè)對(duì)辦公樓滿(mǎn)意度
受訪(fǎng)企業(yè)對(duì)辦公樓選址要求
受訪(fǎng)企業(yè)對(duì)辦公樓價(jià)格承受能力
受訪(fǎng)企業(yè)對(duì)辦公樓外移需求
受訪(fǎng)企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)同度
辦公市場(chǎng)特征總結(jié)
第七模塊：借鑒案例的研究

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