房地產(chǎn)精細管理之工程項目管理與成本控制

【課程背景】
工程項目管理是房地產(chǎn)企業(yè)最基礎的管理
而工程項目管理的核心是質量管理
面對項目管理人才奇缺(愿意扎根在項目部鍛煉的人才較少)的局面
面對項目部群龍無首(各專業(yè)在項目運營中各自為陣)的局面
經(jīng)過了黃金十年，面對白銀的十年，政府規(guī)范管理的十年，在嚴峻的宏觀地產(chǎn)調控背
景下
誰能有效提高工程項目管理水準？
誰就能提高項目的效率與效益，誰就能持久留住客戶，持久的留在市場！
因此，加強工程項目管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基石！
【課程收益】
忙！茫！盲！
沒時間做計劃？沒時間開會？沒時間準備，急急忙忙要開工，忙起來，到處救火？
工程老總最難當？光桿司令？
甲方、乙方、監(jiān)理三者關系如何協(xié)調？
工程部門的客戶意識有木有？
客戶敏感的質量問題，如何管控？
工程計劃沒有變化快，做了也沒用？
圖紙評審走過場，結果施工過程發(fā)現(xiàn)問題一大堆？
設計變更讓工程部疲于應付，怎樣減少設計變更？
公司上下都很重視質量，可就是抓不好，為什么？
監(jiān)理監(jiān)理，愛理不理，如何調動監(jiān)理的積極性？
為什么一些成本管控的方法無法發(fā)揮作用？標桿企業(yè)的成本管控方法，我們學不會？


公司目前的成本管理水平：核算？控制？管理？還在“秋后算賬”？
算來算去，還是算不過施工單位，為什么？
所有和我們合作的分包單位都賺到了錢，就我們虧了？
……
【課程特色】實用性+系統(tǒng)性+前瞻性
實用性：三結合——段傳斌老師以20多年的行業(yè)實操經(jīng)驗，從實際問題出發(fā)，結合國內(nèi)行
業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、結合企業(yè)現(xiàn)狀、結合具體專業(yè)，以落地實施為目的，為客戶提供
切實可行的解決方案，避免企業(yè)管理中的理論空洞乏力，方案不能落地。
系統(tǒng)性：三協(xié)同——通過梳理企業(yè)的核心價值觀體系、戰(zhàn)略體系，并以此為據(jù)為客戶構建
一個和諧統(tǒng)一的執(zhí)行系統(tǒng)，從而避免企業(yè)管理的各專業(yè)模塊互不兼容，不能協(xié)
同工作的癥結，走出內(nèi)部各系統(tǒng)相互糾結的泥沼。
前瞻性：三兼顧——遵照行業(yè)發(fā)展的趨勢，以客戶現(xiàn)狀為起點，以精細化管理為導向，兼
顧企業(yè)的近期、中期和長期目標，避免企業(yè)管理目光短淺，過于遷就現(xiàn)狀，走
向企業(yè)發(fā)展的快車道。
【主講老師】
段傳斌
房地產(chǎn)精細管理實戰(zhàn)導師，清華大學、中山大學房地產(chǎn)EDP總裁班客座教授，廈門大學
管理學院高級工商管理碩士（國際房地產(chǎn)），國家注冊造價工程師，國家注冊監(jiān)理工
程師。有20多年的房地產(chǎn)企業(yè)實際工作經(jīng)驗，曾任職于廣州城市規(guī)劃勘察設計研究院
、中信華南集團、雅居樂地產(chǎn)、光大地產(chǎn)等，歷任項目總工、工程總指揮、副總經(jīng)理
等職務，在房地產(chǎn)項目投融資規(guī)劃、項目策劃定位以及設計、成本、計劃、多項目管
理和公司管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗。已為50多家房地產(chǎn)企業(yè)的精細化管理提供
咨詢輔導服務，為數(shù)百家房地產(chǎn)企業(yè)提供顧問服務，為上千家房地產(chǎn)企業(yè)提供培訓服
務。
【課程對象】
分管工程項目的副總裁、項目總經(jīng)理、項目總監(jiān)及項目經(jīng)理等。
【課程大綱】
課前秀
1. 搞工程的悲哀
2. 萬科、星河灣等標桿名企的質量危機
3. 龍湖時代天街VS保利茉莉公館


第一講 系統(tǒng)思考
開篇案例：碧桂園模式下的質量問題
1. 工程項目管理究竟難在哪里？
2. 三個代表——工程項目管理的角色定位
標桿案例分享：萬達施工單位獎罰管理制度
標桿案例分享：龍湖地對監(jiān)理的交底
3. 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理五大趨勢
4. 成本管理的三級跳
5. 系統(tǒng)思考
6. 和龍悅享
1) 工程老總為什么這么累？
7. 實戰(zhàn)關鍵點解析
1) 工程技術管理與工程項目管理
2) 質量VS進度，質量VS成本 如何協(xié)調？
3) 統(tǒng)一質量標準：乙方向甲方看齊、甲方向客戶看齊


第二講 流程與分工
開篇案例： 房地產(chǎn)公司不同工種如何看待對方？
沖突型與非系統(tǒng)型組織
1. 協(xié)調左也難右也難？
2. 如何擊穿部門墻？
3. 部門的分工與協(xié)作
標桿案例分享：部門職能細分與工作接口
4. 工程項目管理流程體系
專業(yè)化運營平臺
工程管理流程總覽
工程項目十大管理
標桿案例分享：萬達項目開發(fā)運營流程
5. 和龍悅享
1) 工程管理要搞好,靠什么？工程老總？工程部門全體員工？
2) 工程管理部和項目部的職責與分工？
3) 工程管理部門的客戶意識在我們公司的排名？
6. 實戰(zhàn)關鍵點解析
1) 客戶敏感的質量問題，我們?nèi)绾侮P注？如何管控？
2) 銷售大廳裝修施工管理，誰負責？
3) 項目部要花很多精力處理設計變更，疲于應付，如何解決？


第三講 全程實戰(zhàn)案例解析
1. 施工準備管理
1) 常見問題
2) 問題出在哪？
3) 開門七件事
標桿案例分享：保利工程管理指導書
標桿案例分享：北京萬科防滲漏體系
標桿案例分享：碧桂園防滲漏防開裂重點控制
4) 和龍悅享
a) 《工程管理指導書》誰編寫？什么時候開始？什么時候完成？
b) 《施工組織設計》的審查？誰審批？
萬達廣場前期介入工作要點
5) 實戰(zhàn)關鍵點解析
a) 一個項目要簽多少合同？


2.
進度管理——項目開發(fā)計劃的作用就是讓各部門在項目開始之初，就對項目運作
管理成竹在胸，加強項目開發(fā)計劃的管理非常重要！
開篇案例： 馬車vs轎車
順馳VS萬科
1. 進度總是失控？
2. 如何避免？
3. 進度管理實戰(zhàn)演練
標桿案例分享：龍湖項目開發(fā)計劃
關鍵線路的關鍵節(jié)點，你抓住了嗎？
4. 和龍悅享
5. 實戰(zhàn)關鍵點解析
a) 實際工作中出現(xiàn)偏差時，可以調整計劃嗎？
b) 計劃趕不上變化，我們還需要做計劃嗎？
c) 中長期戰(zhàn)略規(guī)劃
d) 部門月度計劃關鍵5點


3. 技術管理
1) 技術管理常見問題
2) 如何做好技術管理？
3) 標桿案例分享：
萬達強弱電專業(yè)施工圖階段審圖要點
萬達暖通專業(yè)設計管控要點
4) 和龍悅享
a) 設計變更誰負責與設計院對接？
b) 如何有效管控：減少設計變更？
c) 設計變更如何發(fā)放？
5) 實戰(zhàn)關鍵點解析


4. 質量管理
開篇案例： 央視大樓副樓火災
重慶綦江彩虹橋
1) 萬科的質量提升之路
2) 質量文化
3) 質量管理體系
標桿案例分享：萬科建筑工程質量管理要點
標桿案例分享：萬達質量通病防治監(jiān)理實施細則
4) 和龍悅享
5) 實戰(zhàn)關鍵點解析
a) 外墻保溫層的質量解決方案？


5. 成本管理
開篇案例：設計浪費17% 沒人管？
1) 成本管理三級跳
2) 對投資影響最大的階段？
3) 全過程成本管理
標桿案例分享：萬達成本預測與分析
標桿案例分享：房地產(chǎn)全成本數(shù)據(jù)庫
4) 工程款如何支付？
5) 現(xiàn)場簽證的管理
6) 特急零星工程管理
7) 索賠與反索賠
8) 項目目標成本控制指導書
9) 和龍悅享
a) 目標成本 VS 責任成本
b) 動態(tài)成本的構成？
c) 合同內(nèi)成本管理 VS 合同外成本管理
10) 實戰(zhàn)關鍵點解析
a) 成本型城市與產(chǎn)品型城市的成本控制差別？
b) 目標成本編不準怎么辦？
c) 有了OA，有了月結，為什么動態(tài)成本還是管不好？


6. 對監(jiān)理公司的管理
開篇案例：龍湖的總結
1) 監(jiān)理管理現(xiàn)狀
2) 到底要怎么管？
3) 監(jiān)理管理體系
標桿案例分享：萬達監(jiān)理單位獎罰管理制度
標桿案例分享：龍湖對監(jiān)理的交底
4) 和龍悅享
a) 專業(yè)性沒有監(jiān)理強，甲方如何管得住監(jiān)理？
b) 如何調動監(jiān)理的積極性？
c) 甲方 監(jiān)理 乙方 三者關系如何協(xié)調？
5) 實戰(zhàn)關鍵點解析
a) 甲方如何在合同上、制度上提出對駐地監(jiān)理的要求和獎懲？


7. 安全管理
開篇案例
1) 安全文明施工的種種問題
2) 如何避免
3) 安全管理流程
標桿案例分享：綠地現(xiàn)場安全文明標準化管理
標桿案例分享：中建安全文明施工圖集
4) 和龍悅享
a) 現(xiàn)場需要對工人進行幾級安全教育？
b) 施工現(xiàn)場出現(xiàn)事故時，我們有無應急預案？
c) 如何切實抓好安全文明施工？分享你的故事
5) 實戰(zhàn)關鍵點解析


8. 質量記錄管理
開篇案例
1) 常見問題
2) 如何做好質量記錄管理
3) 質量記錄管理流程
標桿案例分享：萬達工程檔案工作指導
4) 和龍悅享
a) 我們的檔案管理工作，曾經(jīng)出現(xiàn)過哪些問題？
b) 哪些方面需要加強？
5) 實戰(zhàn)關鍵點解析
a) 施工檔案移交不及時，甲方如何加強管理？
b) 如何確保技術資料的準確性和真實性？
c) 如何杜絕對原始記錄采用“后補”造假的做法？


9. 工程物業(yè)移交
開篇案例
1) 工程物業(yè)移交常見問題
2) 工程移交原則上應具備的條件
3) 工程移交程序
標桿案例分享：萬科物業(yè)接管驗收標準
4) 和龍悅享
a)
“人家建設局都通過了,你們物業(yè)公司有什么資格在這邊糾纏不休？”如
果你是物業(yè)驗收人員，遇到這種情況，你怎么處理？
5) 實戰(zhàn)關鍵點解析


10. 保修期內(nèi)維修管理
開篇案例： 小品：夢幻家園
讓萬科在投訴中完美
王健林總結沈陽失敗案例
1) 保修期內(nèi)維修工作的責任分工？
2) 如何確定維修管理的標準？
3) 保修款的結算流程
4) 和龍悅享
a) 工程部、項目部、物業(yè)公司，誰來負責保修期 內(nèi)維修的工作？
b) 保修結果驗收，誰來做？
c) 質保金的支付，誰來把關？
5) 實戰(zhàn)關鍵點解析
a) 保修期內(nèi)維修的2個重要原則
b) 產(chǎn)品保修 VS 品牌維護
第四講　現(xiàn)場研討與答疑
1. 專業(yè)化運營平臺
2. 回顧與小結：十大管理、三個代表、一個核心
3. 經(jīng)典案例分享

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