城市更新項目運營管理全程實戰(zhàn)案例解析

城市更新項目運營管理全程實戰(zhàn)案例解析

【課程對象】

地產(chǎn)集團(tuán)總裁、城市更新項目（三舊改造）的總經(jīng)理及集團(tuán)相關(guān)管線的總監(jiān)、經(jīng)理。
【課程目的】

1?廣州舊改的發(fā)展趨勢與政策研究?

2?政府、開發(fā)主體、村集體、村民等各方關(guān)系如何協(xié)調(diào)？?
3?廣州舊改項目的案例分析和實施重點
【課程大綱】

開課秀：城市舊改，開發(fā)商的下一個藍(lán)海？

北京王府井平安大街舊改、沈陽萬達(dá)舊改失敗炸掉重來

一 百戰(zhàn)歸來思管理

廣州從“三舊改造”到“城市更新”1.中國城市舊改背景和演化2.舊改模式哪家強？全球舊
改7大模式解讀3.北上廣深城市更新改造項目發(fā)展趨勢分析4.和龍悅享佛山“三舊改造”大
拆遷為何從未遇影響進(jìn)度難題？

廣州林和村城中村改造5.關(guān)鍵點竅從摸著石頭過河，到完成系統(tǒng)思考

從粗放到規(guī)范，構(gòu)建專業(yè)的運營系統(tǒng)

搞好舊改靠什么？政府？開發(fā)商？村集體？廣大村民？





二 和成一條龍

開篇案例：廣州荔灣廣場案例、冼村舊改（腐敗鐵三角，村委會被告）1.舊改項目協(xié)調(diào)
左難右也難政策風(fēng)險、土地風(fēng)險、拆遷風(fēng)險、資金風(fēng)險……如何管控？2.四級政府、開發(fā)
主體、村民等各方利益、風(fēng)險與博弈3.如何統(tǒng)一各方利益？四級政府（政策與趨勢解讀
）

解讀：廣州城市更新總體規(guī)劃（2015—2020）

村委會集體——廣大村民——釘子戶

投資商——開發(fā)商——運營商

優(yōu)勢互補，和成一條龍4.和龍悅享廣州市文沖城中村改造：政府、城市與村民利益的統(tǒng)
一

獵德村成功改造的經(jīng)驗和啟示5.關(guān)鍵點竅鐵三角VS三國演義（三方博弈）



三 全程實戰(zhàn)案例解析（城市更新項目管理7大階段）

舊改篇

1前期準(zhǔn)備

開篇案例：廣州獵德村改造后，商業(yè)部分經(jīng)營慘淡

東莞華南城（村官富了，項目死了）、鄂爾多斯商業(yè)中心改造如何與村委談判合作？如
何保障數(shù)據(jù)調(diào)查的真實性？

規(guī)劃設(shè)計怎么管控？

各方利益訴求？如何避免陷阱？查證、確權(quán)簽訂項目合作開發(fā)意向書、數(shù)據(jù)調(diào)查與采集
、制定初步方案、經(jīng)濟測算、編制項目總體實施計劃咨詢案例：土地測算、項目策劃（
舊城改造項目）案例分享：西安南郭上村改造項目整體定位及取地策略研究

某房地產(chǎn)開發(fā)項目(三舊改造)可行性研究報告拆賠方案設(shè)計的關(guān)鍵（合作與博弈）太黑
與太白之間，有灰度





2方案報批

開篇案例：廣州新頒布1+3政策，冼村村民不干了！政策多變，政府優(yōu)惠條件落不了地？
拆遷補償協(xié)議簽訂困難，楊箕村最牛釘子戶？

如何縮短審批時間？喝酒？洗腳？政策設(shè)計多方案組合與比選：不同的項目方案與測算
優(yōu)惠政策、簽訂拆遷補償協(xié)議、各項手續(xù)辦理案例分享：三亞月川村6方案政策落地的關(guān)
鍵是什么？如何把握“一村一策”的原則，發(fā)揮主觀能動性，做足工夫？





3土地出讓

開篇案例：鄭州套路被“K2們”攪局

廣州“舊改”成地王“集中營”？城改項目決策要小心的拿地陷阱最佳出讓方式的標(biāo)準(zhǔn)？出
讓方案擬定、設(shè)計報名條件、參與競買、摘牌案例分享廣州城中村改造案例：冼村

深圳較場尾舊村升級改造、木頭龍、大沖村等

解讀：2017廣州土地拍賣規(guī)則修改：舊改地塊集中亮相組織決策的科學(xué)性與老板決策藝
術(shù)性？商業(yè)模式與政策導(dǎo)向——廣州白云萬達(dá)廣場

投資決策系統(tǒng)+投資分析模型





4拆遷與回遷

開篇案例：冼村拆遷一波三折、某項目回遷房延期2年，誰負(fù)責(zé)？拆遷難，難于上青天！
領(lǐng)導(dǎo)不重視？宣傳不到位？政策不了解？

補償標(biāo)準(zhǔn)的尺度掌握出現(xiàn)偏差？

回遷方案不夠明確？備受質(zhì)疑

回遷安置的組織得力？分批次回遷？

保利為什么要建回遷樣板房？如何保障快速順利拆遷與按期回遷？簽訂正式拆遷補償合
同發(fā)布信息，對村民發(fā)布信息，合理疏導(dǎo)租賃人口

房屋拆除，發(fā)放搬家費和安置費

安置房的工程款控制案例分享：林和村拆遷1個月搞定冼村的村民工程質(zhì)量監(jiān)督委員會

獵德回遷“三公原則”回遷房的項目管理比常規(guī)開發(fā)更麻煩，更要用心管理





新項目開發(fā)篇

5策劃與設(shè)計

開篇案例：千軍萬馬過獨木橋

1) ?地中海風(fēng)情小區(qū)，西班牙風(fēng)格，世界級的全幕墻，我們真的需要嗎？

2) ?如何防止被忽悠？

3) ?3+2項目策劃流程解析

4) ?三星高照
兩手到位：客戶偏好需求、造價成本限額與強制性技術(shù)要求，三者的完美協(xié)調(diào)，才是好
的作品。千萬不要以為我們喜歡什么，客戶就喜歡什么。

5) ?產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與升級

6) ?案例分享：

深圳龍崗舊城改造項目策劃報告

鄭州金水區(qū)舊城改造城市綜合體項目發(fā)展戰(zhàn)略研究報告

7) ?產(chǎn)品總監(jiān)如何從技術(shù)走向管理？

項目策劃報告必須解決那些問題？

標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線復(fù)制VS不同區(qū)域的客戶偏好





6進(jìn)度與工程

開篇案例：上海樓倒倒，北京樓漏漏，萬科、萬達(dá)等老司機也有翻車的時候

1) ?工程管理難在哪？

施工隊伍水平參差不齊？

總包隊伍滑頭，不管分包？

供應(yīng)商賊精，材料調(diào)包？

2) ?甲方工程項目部的角色如何定位？三個代表 細(xì)節(jié)致勝

3) ?工程項目十大管理

甲方準(zhǔn)備管理、對監(jiān)理的管理、總分包管理、投資管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、安全文
明管理、物業(yè)移交管理、保修期內(nèi)維修管理、項目后評估管理

4)
?標(biāo)桿案例分享：龍湖工程精細(xì)化管理、萬科建筑工程質(zhì)量管理要點、萬達(dá)質(zhì)量通病防治
監(jiān)理實施細(xì)則

5) ?施工驗收規(guī)范與客戶驗收要求之間的差異，我們該如何選擇？

甲方、監(jiān)理和施工單位三者關(guān)系如何理順？

來自五湖四海的甲方、乙方、丙方，如何統(tǒng)一游戲規(guī)則？



7產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運營

開篇案例：上海新天地、成都寬窄巷子

綠城·烏鎮(zhèn)雅園——學(xué)院式養(yǎng)老養(yǎng)生特色小鎮(zhèn)，一哄而上，一哄而散？拿不到建設(shè)指標(biāo)？

利益如何分配？

導(dǎo)入什么產(chǎn)業(yè)？

合作開發(fā)？產(chǎn)業(yè)+文化+旅游+社區(qū)運營管理產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與升級案例分享羊城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、紅
專廠、大理老城隍廟、特色小鎮(zhèn)

無錫靈山耿灣禪意小鎮(zhèn)

“政策+模式+案例“三位一體全面解碼特色小鎮(zhèn)五大關(guān)鍵點，把握特色小鎮(zhèn)PPP特色小鎮(zhèn)的
靈魂是產(chǎn)業(yè)，不是旅游，更不是地產(chǎn)

將特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)打造成為新時期中國產(chǎn)業(yè)升級的核心載體





四 現(xiàn)場研討與答疑

1 回顧與總結(jié)

2 經(jīng)典案例解析

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