城市更新項目運營管理全程實戰(zhàn)案例解析

城市更新項目運營管理全程實戰(zhàn)案例解析

【課程對象】

地產(chǎn)集團總裁、城市更新項目（三舊改造）的總經(jīng)理及集團相關管線的總監(jiān)、經(jīng)理。
【課程目的】

1?廣州舊改的發(fā)展趨勢與政策研究?

2?政府、開發(fā)主體、村集體、村民等各方關系如何協(xié)調(diào)？?
3?廣州舊改項目的案例分析和實施重點
【課程大綱】

開課秀：城市舊改，開發(fā)商的下一個藍海？

北京王府井平安大街舊改、沈陽萬達舊改失敗炸掉重來

一 百戰(zhàn)歸來思管理

廣州從“三舊改造”到“城市更新”1.中國城市舊改背景和演化2.舊改模式哪家強？全球舊
改7大模式解讀3.北上廣深城市更新改造項目發(fā)展趨勢分析4.和龍悅享佛山“三舊改造”大
拆遷為何從未遇影響進度難題？

廣州林和村城中村改造5.關鍵點竅從摸著石頭過河，到完成系統(tǒng)思考

從粗放到規(guī)范，構(gòu)建專業(yè)的運營系統(tǒng)

搞好舊改靠什么？政府？開發(fā)商？村集體？廣大村民？





二 和成一條龍

開篇案例：廣州荔灣廣場案例、冼村舊改（腐敗鐵三角，村委會被告）1.舊改項目協(xié)調(diào)
左難右也難政策風險、土地風險、拆遷風險、資金風險……如何管控？2.四級政府、開發(fā)
主體、村民等各方利益、風險與博弈3.如何統(tǒng)一各方利益？四級政府（政策與趨勢解讀
）

解讀：廣州城市更新總體規(guī)劃（2015—2020）

村委會集體——廣大村民——釘子戶

投資商——開發(fā)商——運營商

優(yōu)勢互補，和成一條龍4.和龍悅享廣州市文沖城中村改造：政府、城市與村民利益的統(tǒng)
一

獵德村成功改造的經(jīng)驗和啟示5.關鍵點竅鐵三角VS三國演義（三方博弈）



三 全程實戰(zhàn)案例解析（城市更新項目管理7大階段）

舊改篇

1前期準備

開篇案例：廣州獵德村改造后，商業(yè)部分經(jīng)營慘淡

東莞華南城（村官富了，項目死了）、鄂爾多斯商業(yè)中心改造如何與村委談判合作？如
何保障數(shù)據(jù)調(diào)查的真實性？

規(guī)劃設計怎么管控？

各方利益訴求？如何避免陷阱？查證、確權(quán)簽訂項目合作開發(fā)意向書、數(shù)據(jù)調(diào)查與采集
、制定初步方案、經(jīng)濟測算、編制項目總體實施計劃咨詢案例：土地測算、項目策劃（
舊城改造項目）案例分享：西安南郭上村改造項目整體定位及取地策略研究

某房地產(chǎn)開發(fā)項目(三舊改造)可行性研究報告拆賠方案設計的關鍵（合作與博弈）太黑
與太白之間，有灰度





2方案報批

開篇案例：廣州新頒布1+3政策，冼村村民不干了！政策多變，政府優(yōu)惠條件落不了地？
拆遷補償協(xié)議簽訂困難，楊箕村最牛釘子戶？

如何縮短審批時間？喝酒？洗腳？政策設計多方案組合與比選：不同的項目方案與測算
優(yōu)惠政策、簽訂拆遷補償協(xié)議、各項手續(xù)辦理案例分享：三亞月川村6方案政策落地的關
鍵是什么？如何把握“一村一策”的原則，發(fā)揮主觀能動性，做足工夫？





3土地出讓

開篇案例：鄭州套路被“K2們”攪局

廣州“舊改”成地王“集中營”？城改項目決策要小心的拿地陷阱最佳出讓方式的標準？出
讓方案擬定、設計報名條件、參與競買、摘牌案例分享廣州城中村改造案例：冼村

深圳較場尾舊村升級改造、木頭龍、大沖村等

解讀：2017廣州土地拍賣規(guī)則修改：舊改地塊集中亮相組織決策的科學性與老板決策藝
術(shù)性？商業(yè)模式與政策導向——廣州白云萬達廣場

投資決策系統(tǒng)+投資分析模型





4拆遷與回遷

開篇案例：冼村拆遷一波三折、某項目回遷房延期2年，誰負責？拆遷難，難于上青天！
領導不重視？宣傳不到位？政策不了解？

補償標準的尺度掌握出現(xiàn)偏差？

回遷方案不夠明確？備受質(zhì)疑

回遷安置的組織得力？分批次回遷？

保利為什么要建回遷樣板房？如何保障快速順利拆遷與按期回遷？簽訂正式拆遷補償合
同發(fā)布信息，對村民發(fā)布信息，合理疏導租賃人口

房屋拆除，發(fā)放搬家費和安置費

安置房的工程款控制案例分享：林和村拆遷1個月搞定冼村的村民工程質(zhì)量監(jiān)督委員會

獵德回遷“三公原則”回遷房的項目管理比常規(guī)開發(fā)更麻煩，更要用心管理





新項目開發(fā)篇

5策劃與設計

開篇案例：千軍萬馬過獨木橋

1) ?地中海風情小區(qū)，西班牙風格，世界級的全幕墻，我們真的需要嗎？

2) ?如何防止被忽悠？

3) ?3+2項目策劃流程解析

4) ?三星高照
兩手到位：客戶偏好需求、造價成本限額與強制性技術(shù)要求，三者的完美協(xié)調(diào)，才是好
的作品。千萬不要以為我們喜歡什么，客戶就喜歡什么。

5) ?產(chǎn)業(yè)導入與升級

6) ?案例分享：

深圳龍崗舊城改造項目策劃報告

鄭州金水區(qū)舊城改造城市綜合體項目發(fā)展戰(zhàn)略研究報告

7) ?產(chǎn)品總監(jiān)如何從技術(shù)走向管理？

項目策劃報告必須解決那些問題？

標準化產(chǎn)品線復制VS不同區(qū)域的客戶偏好





6進度與工程

開篇案例：上海樓倒倒，北京樓漏漏，萬科、萬達等老司機也有翻車的時候

1) ?工程管理難在哪？

施工隊伍水平參差不齊？

總包隊伍滑頭，不管分包？

供應商賊精，材料調(diào)包？

2) ?甲方工程項目部的角色如何定位？三個代表 細節(jié)致勝

3) ?工程項目十大管理

甲方準備管理、對監(jiān)理的管理、總分包管理、投資管理、進度管理、質(zhì)量管理、安全文
明管理、物業(yè)移交管理、保修期內(nèi)維修管理、項目后評估管理

4)
?標桿案例分享：龍湖工程精細化管理、萬科建筑工程質(zhì)量管理要點、萬達質(zhì)量通病防治
監(jiān)理實施細則

5) ?施工驗收規(guī)范與客戶驗收要求之間的差異，我們該如何選擇？

甲方、監(jiān)理和施工單位三者關系如何理順？

來自五湖四海的甲方、乙方、丙方，如何統(tǒng)一游戲規(guī)則？



7產(chǎn)業(yè)導入與運營

開篇案例：上海新天地、成都寬窄巷子

綠城·烏鎮(zhèn)雅園——學院式養(yǎng)老養(yǎng)生特色小鎮(zhèn)，一哄而上，一哄而散？拿不到建設指標？

利益如何分配？

導入什么產(chǎn)業(yè)？

合作開發(fā)？產(chǎn)業(yè)+文化+旅游+社區(qū)運營管理產(chǎn)業(yè)導入與升級案例分享羊城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、紅
專廠、大理老城隍廟、特色小鎮(zhèn)

無錫靈山耿灣禪意小鎮(zhèn)

“政策+模式+案例“三位一體全面解碼特色小鎮(zhèn)五大關鍵點，把握特色小鎮(zhèn)PPP特色小鎮(zhèn)的
靈魂是產(chǎn)業(yè)，不是旅游，更不是地產(chǎn)

將特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)打造成為新時期中國產(chǎn)業(yè)升級的核心載體





四 現(xiàn)場研討與答疑

1 回顧與總結(jié)

2 經(jīng)典案例解析

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