房地產開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃

今天我們課程敏感性、前瞻性都很強，施展性也是比較強的，大家知道現在房地產市場和房地產企業(yè)，被社會公眾關注的頻率是非常高的，最突出的一點就是房地產開發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤率普遍較高，最近中央對房地產市場的管理逐步地在趨于規(guī)范和嚴格，對于房地產的稅收逐步地加強管理，提出了一系列的整管意見，從2002年開始，房地產企業(yè)就被國家稅務總局以及他所領導下的全國國地稅系統列為專項稽查的行業(yè)。同志們可能不太清楚什么叫專項稽查，專項稽查它要求的覆蓋面是百分之百，不像我們平常抽查日?；槠髽I(yè)，它的覆蓋面達到10％就可以。那么我們房地產企業(yè)列入專項稽查以后，覆蓋面是百分之百，就是凡是你在地稅系統登記的房地產開發(fā)企業(yè)，都要接受稅務檢查。從2002年開始，2002、2003、2004年，包括今年2005年，連續(xù)四年房地產企業(yè)都列為重點稽查企業(yè)實屬罕見，特別是2005年，2005年房地產列為全國專項稽查行業(yè)，跟過去三年相比有一個質的飛躍，這個質的飛躍就在于今年我們房地產稅務稽查的水平全面提高了，前幾年房地產稅務稽查來流于表面。所謂流于表面就是看你的帳面，你帳面反映多少收入，反映多少開發(fā)成本，配套費用，就按照你的帳面來征你的稅，欠稅的就補交。今年不一樣了，今年不一樣的地方在哪里呢？跟房地產企業(yè)打交道多年以后，稅務部門自身也積累了一套稽查房地產企業(yè)的經驗和方法，毫無客氣地跟大家講，房地產企業(yè)的稅務稽查，實際上是非常簡單的。房地產企業(yè)的會計的帳目，是不可信任的，房地產所有的合同憑證是唯一稽查的依據，我剛才講到的這兩句話，已經形成全國地稅系統的共識。從收入角度他只需要到房屋土地管理局抽調你某一個項目的所有購房合同，以及抽調你這個合同所對應的所有的契稅，拿那個契稅倒除一下契稅稅率，就得出你這個項目的交易全額，從而確定你的收入總額。然后收入搞定以后，再搞定你的成本，把你所有的與建筑公司簽的承包合同和你相關的管理費用加在一起，就是你這個項目的開發(fā)成本和費用，收減支就是你的利潤交所得稅和土地增值稅。
應該說，稅務局他自己也積累了一套戰(zhàn)術方法。在這種戰(zhàn)術方法下，我們房地產企業(yè)今年紛紛地落馬，就我了解的情況，補稅不低于1000萬的現在比比皆是，可能在座的各位還沒有查到，因為查到今年10月30號為止，所以說房地產企業(yè)面臨的稅務風險是空前的。我現在身上代有五個案子，都是跟房地產企業(yè)有關系的。那么我們現在分析一下這些案件，我把這些問題可以歸納為兩類，一類是企業(yè)沒有做好納稅遵從工作，遵就是遵守的遵，從就是服從的從，這個工作沒有做好。對于房地產企業(yè)要交哪些稅，這些稅如何計算，在什么時間交，什么時間清算，一般來講不是很清楚，特別是不少開發(fā)企業(yè)的會計對收入什么時間結轉，成本什么時間結轉稀里糊涂，帳做得也是稀里糊涂。所以納稅遵從工作肯定做不好。我就是問大家你們知道房地產企業(yè)的收入應該什么時間結轉，是收到業(yè)主的款項，還是等到房屋竣工后交付使用，還是等到開出稅務局的發(fā)票，你們覺得哪一個作為依據，還有一個是不是等業(yè)主把產權證辦下來以后來結轉你的開發(fā)收入，哪一位同志能告訴我？你賺的錢什么時候叫收入你都搞不清楚，你說稅收能搞清嗎，這是最基本的命題，你收到的錢什么時候叫收入，什么時候不叫收入，《稅法》對收入這個概念是最最基礎的一個概念，如果你賺的錢什么時候叫收入，什么時候不叫收入區(qū)別很大的，不叫收入就不能征你的所得稅，就不能征你的土地使用稅，哪同志可以告訴我，房地產企業(yè)究竟什么時候結轉收入？我坦率地告訴大家，現在全國房地產系統，都不太清楚什么時候結轉收入，是全國，而不是某一個地區(qū)，有混亂到這個地步，稅務局他能不狠狠查你嗎。
收入的概念在《稅法》上，在《會計》上是不同的，結轉時間在《會計》上和《稅法》上也是不同的，在《稅法》上營業(yè)稅的收入概念和所得稅的收入概念在結轉上也是不同的，這就需要我們把握住收入結轉的時間以及收入本身這個概念，這是一類，就是納稅遵從工作沒有做好，說白了就是指各種經濟交易事項完成后的納稅申報及其相關工作沒有做好。房地產企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作，第一納稅遵從工作，遵守的遵，服從的從，納稅遵從工作，如果是一個名詞解釋的話，所謂的納稅遵從就是指房地產企業(yè)各種經濟交易事項，已經完成后的納稅申報，以及與之相關的一系列的工作。它的特點是各種經濟交易事項已經完成，就是我們俗話講的“生米煮成熟飯了”想改也改不了，剩下就是要按照《稅法》老老實實去納稅，這是第一類工作。第二類工作，納稅籌劃也沒做好。什么叫納稅籌劃？籠統地講就是指企業(yè)各種經濟交易事項沒有完成，或者尚未發(fā)生的納稅準備工作。它的特點是企業(yè)的各種經濟事項還沒有完成，完全可以來得及事先加以調整，事先加以改變，事先進行重新計劃安排，目的是盡可能地完善稅收風險，盡可能地降低企業(yè)的稅收負擔?？傮w來講，一個房地產企業(yè)要做的稅收工作實際上就是包括這兩個方面，二者表現為內容不同，但是又有著千絲萬縷的聯系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎，離開了納稅遵從，納稅籌劃就好比是建在沙灘上的房子，沒有基礎，容易坍塌。話又說回來，如果我們一個企業(yè)完全地停留在納稅遵從的狀態(tài)，又使我們企業(yè)的納稅工作變得相當地被動，因此又要根據企業(yè)經營活動的實際情況，要上升一個層次，根據《稅法》的要求進行適當地調整、安排，以解決稅收負擔過重的問題。所以納稅策劃又是納稅遵從的深化和升華，是對《稅法》靈活地應用。我在這里告訴大家，我們中國房地產企業(yè)納稅的情況，如果從我剛才講的兩個角度來說，我們大多數房地產企業(yè)納稅籌劃工作沒有做，根本沒有開展。納稅遵從工作做得也不夠好，大多數房地產企業(yè)的納稅工作是處于非常的自然的狀態(tài)，自然的原始的狀態(tài)，我們講就是（英文），就是非常自然的納稅狀態(tài)。也就是說《稅法》是怎么規(guī)定的他不會主動了解，他所了解的《稅法》就是他的辦事人員所了解的《稅法》，很自然，很純真，我們企業(yè)的納稅很自然，很純真，我用這個詞來形容可能大家接受不了，但是事實上就是這樣。如果到企業(yè)做稅收調查的話，你發(fā)現他根本就沒有專門稅收業(yè)務的學習時間，也沒有專門稅收納稅籌劃的時間，辦事人員壟斷了納稅大權，想交多少稅就交多少稅，當然我們老板也干預納稅，想讓他結轉多少就結轉多少，想讓它虧損就虧損，想讓它盈利就盈利，這種對稅收的雕琢、修飾、粉飾，都是以沒有做好納稅遵從工作為前提的。這是我給大家所將的房地產企業(yè)處理納稅事物分為兩大類，今天我給大家講第二類工作稅收籌劃工作，我心里很清楚，講第二個內容就好比建在沙灘上那么困難，因為大多數的企業(yè)會計包括老板，對房地產企業(yè)稅收政策實際上了解很少，如果你不了解中國的《稅法》和稅收政策，特別是房地產企業(yè)的《稅法》和稅收政策，你又怎么可能下手去搞籌劃呢，所以我在講籌劃的時候，必然的要講到房地產企業(yè)的稅收政策和稅收法規(guī)。
那么在講義里面我給大家送了一份禮物，我把房地產企業(yè)到目前為止主要使用的稅收政策，都會編到講義當中，全國你找不到一本書，一本雜志來專門匯總房地產企業(yè)的稅收政策，所以請大家珍惜它，這是凝結著我們工作結晶的東西。我再講一遍，在全國你找不到一本雜志，找不到一本書專門匯集房地產稅收政策，所以政策匯編都是各行各業(yè)匯在一起，你讀它的匯編很快就睡著了，為什么？因為很多的政策，比如說增值稅的政策跟你沒有關系，跟房地產企業(yè)確實沒有關系，但是在這里我匯編每一個政策都是和房地產開發(fā)企業(yè)有著天然的聯系，因為這個政策就是針對房地產開發(fā)企業(yè)的。因為時間關系，如果你們是財務我會專門給你們講一講政策制定的背景和它所指的特定的環(huán)節(jié)，我會像畫圖一樣把企業(yè)生產經營把它的立項、開發(fā)、銷售、利潤分配等環(huán)節(jié)我會專門細致給我們這些辦事人員講解，但是大家都是企業(yè)老總管理者，那么你們大可不必去操作具體的納稅事務，但是作為納稅籌劃這門課程，確實作為我們課程的基礎，也就是說學習這門課程，它實際上已經了解中國的稅法以及稅收政策，作為這門課程入門的課程，我在這里跟大家講一下。同時學習這門課程，還需要我們了解起碼的會計知識，因為所有的納稅資料都來自于企業(yè)的會計資料以及跟會計資料形成有關的合同、章程、憑證有關，所以懂得記帳原理，懂得報表分析，對納稅籌劃也是大有幫助的。 第三個知識就是要了解國家相關的經濟法律知識，比如說《公司法》、《金融法》、《工商注冊有關規(guī)定》、《銀行開戶有關規(guī)定》等等，這些對于我們企業(yè)做籌劃也是關聯度非常高的，因為任何的籌劃都是對企業(yè)經營活動的調整，經營活動的調整必然要觸及到其他門類的經濟法律的監(jiān)督和管理，如果我們對其他的經濟法律的監(jiān)督和管理不了解的話，很容易出現新的問題，稅收問題解決了，但是會出現新的問題，所以需要一個更加綜合的、宏觀的角度來解決房地產企業(yè)稅務籌劃的問題。第四個知識，就要了解房地產企業(yè)的綜合企業(yè)管理知識，這一點我們在座的基本上都具備，因為這個方面知識缺乏主要是會計人員缺乏，他不能夠站在更高的角度來了解企業(yè)的籌劃，實際上企業(yè)的籌劃是對企業(yè)具體經營活動的一次徹底的調整，完全脫離了會計記帳，脫離了事后反映的傳統模式，請大家聽清楚我的措辭。
下面我給大家講第一個問題，我今天講解當中涉及到大量的真實的案例，希望大家從這些真實的案例當中找到經驗，特別是作為他們這些企業(yè)的教訓。第一個問題是房地產企業(yè)在當前形勢下，為什么要做好納稅籌劃工作？這是我要給大家講的第一個問題，請大家在講義中記下來，我在講義上給大家留了一個空白，希望大家做好記錄，我覺得這個空白遠遠不夠記的，因為這個內容是我們解決WAY的問題，為什么要學習稅收籌劃。第一個原因，當前房地產企業(yè)稅收負擔普遍偏重，是企業(yè)要開展納稅籌劃的一個主要的原因。稅收負擔偏重既跟我們不合理的房地產稅制有關，也跟中國整體稅收制度安排有關。
首先我講一講與不合理的房地產稅制有關這個原因，縱觀整個中國房地產稅制，實際上也稱不上中國房地產稅制，中國房地產稅制純粹是專業(yè)人員、教授得來的，如果跟財政部、稅務局這些人員打交道，你會發(fā)現他剛剛在開始立法的時候，根本就沒有把房地產行業(yè)作為一個專門的行業(yè)來立法，房地產稅收直到97、98年，房地產業(yè)作為一個單獨的業(yè)態(tài)形成的時候，才逐步地發(fā)了一些文件，迄今為止發(fā)的文件都不足以有效規(guī)范房地產企業(yè)的稅收，特別是我們從宏觀安排就出了大問題。我們把房地產的稅收過多地加在了開發(fā)階段，也就是我們所講的加在了一級市場上，而沒有加在二級市場和三級市場。一個群眾買到商品房以后，或者是一個企業(yè)買到寫字樓以后，他承擔的稅收要比房地產開發(fā)商承擔的稅收要輕得多，甚至就不交了。就好比學生高考一樣，高考的時候你都可憐他，他起早帶晚拼命地復習，可是考上大學以后你恨他，為什么？整天談戀愛，他也不學習了，這就是中國的教育體制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就沒事了，這一定好比我們房地產稅收一樣，我只要花一筆錢把房子買到手就可以了，買到手以后稅收就不用交了，也就是說我們房地產在存量階段和二手交易階段，它的稅收是很少，負擔是很輕的，但是在開發(fā)階段，他的稅收負擔卻很重的，重在哪里？同志們都是來自于開發(fā)環(huán)節(jié)的開發(fā)商，你們有切身體會的，一個房地產企業(yè)要過五道關才能叫完成了納稅義務，你過不了這五道關，你是不能拍胸脯說我這個企業(yè)稅都交，你別找我了，哪五道關我建議你們記一下。
第一道關營業(yè)稅關。營業(yè)稅關，現在大多數房地產企業(yè)做的都很好，做得都很好里面當然有故事，最大的故事就是你要用稅務局的票，這有軟處，票一開就要交5％，一交易完就要交5％，這是雷打不動的，所以你交得也最勤快，因為你不交下個月票都領不到，房子賣出去，現在5％大家交都沒有什么怨言。為什么沒有什么怨言？說到底跟我們的行業(yè)利潤率過高有關系?，F在我們5％是不考慮你的利潤率的，你這個房子是100萬建造的，95萬賣出去照樣也交5％，它不考慮你的成本。但是這100萬成本的房子你賣200萬拿5％10萬塊錢交營業(yè)稅你也不在乎，所以這5％什么時候爆發(fā)出危機，就是整個行業(yè)的利潤率下降，這5％你會感覺到像英年拖稻草一樣，越拖越重，隨著行業(yè)的利潤率下降，5％的負擔越來越明顯。不過好在在以票控稅大的環(huán)境下，房地產企業(yè)在這個環(huán)節(jié)的工作做得都很漂亮，基本上一查樓房營業(yè)稅都交了，但也有偷逃現象。今天我會給大家舉大量真實稅務稽查的例子，都是真實的例子，我這里面有幾百個案例。
第二道關各種地方稅和各種地方附加。這種關稅收關應該說之所以叫它是一道關，很大一部分原因就是這些稅跟企業(yè)的經營的利潤，盈利能力沒有關聯。比方說印花稅，你的各類交易合同，產權證書，注冊資金都要依法交納印花稅，一個房地產企業(yè)注冊了5000萬，說句不好聽的話，你營業(yè)執(zhí)照還沒有拿到家5000萬，2.5萬的印花稅就已經交給稅務局了。大家就問我這個企業(yè)將來賺不賺錢我心里都沒有底，2.5萬的印花稅都交給國家了，所以印花稅就體現了它跟經營成果沒有關聯的一面。再比方說房產稅，你一棟大樓放在那，不管你是用于出租還是用于自營，還是控制在那，只要這棟大樓成為你帳面上的固定資產，你就必須按年繳納房產稅，所以我們就出現有一些企業(yè)每年連房產稅都交不起的現象，他一棟樓，上億的一棟樓光房產稅就交幾百萬，這產稅跟整棟樓不產生關系，你就是不產生收入也得每年交給我100萬左右的房產稅，這個稅大家說交得不合理，地方稅就是這樣的特點，跟經營利潤沒有關系，但是你每年就要交。再比如說土地增值稅，土地增值稅對房地產企業(yè)來講又是一座大山，雖然是地方稅，但是土地增值稅在目前來講負擔不輕，土地增值稅創(chuàng)下來當前中國稅率最高的記錄，它的稅率高達60％，增值額的60％將被國家征走，所以這個稅種又是構成房地產企業(yè)三大稅種主體之一，但是實質上仍然是地方稅，還包括城建稅、教育費附加這些都屬于地方稅和附加。
第三道關就是企業(yè)所得稅關。企業(yè)所得稅我們現在的稅率是多少我想提問，33對不對，就意味著你房地產企業(yè)開發(fā)利潤100萬元就要交多少錢的所得稅，多少萬？100萬的利潤要交多少所得稅？33萬。很多老板都這么認為實際上絕對不只，至少40萬。這就是中國一個滑稽的稅制，表面上給你33％，但是征你的時候至少是40萬。為什么？大家肯定問為什么，因為有很多費用稅務局不同意你在稅前列支，比如說工資超支?，F在全國規(guī)定每人每月的工資是800塊錢，就是交所得稅的時候，你現在付800塊錢一個工人給你干活，沒人給你干活，比如說一個員工一個月你拿走5000塊錢，這個員工一個月就超支4200，一年就超支5萬塊，他多拿5萬塊，按照《稅法》規(guī)定多拿5萬塊，老板就要為他補交33％的所得稅，33％的企業(yè)所得稅，他個人還要交個人所得稅，企業(yè)的所得稅是多少？就是33％。這33％就是在你會計利潤的基礎上加上去的，給你硬加上去的，所以你統計結果出來發(fā)現，你100萬的利潤被他拿走將近40萬塊錢，肯定是這樣的，全國都是這樣的，工資、招待費、白條、罰款、滯納金，不合理的票據，不合理的票據多了，你票據開的內容不對也不讓稅前列支。比如說到清華學習，培訓費不讓稅前列支，培訓費必須要進教育經費，有很多的費用不允許稅前列支，雖然你認為我學習也是為企業(yè)學習，我發(fā)生的招待費也是為企業(yè)打下基礎，但是稅務局不承認，你超支不行，大家跟稅務局打交道都知道，稅務局也不是無理的，有法律依據，確實是不讓的。所以所得稅在你把公司的錢往家拿的前兩個環(huán)節(jié)里面，所得稅就把你的利潤拿走一小半，就是40％。
第四道關個人所得稅關。房地產企業(yè)個人所得稅主要是對三種人的征收所得稅。第一在職職工要依法每月代扣工資薪金個人所得稅；第二公司的個人股東，公司的個人股東凡是報銷的與個人有關的費用，借款不還的，一律要按照《稅法》的規(guī)定代扣代繳20％的個人所得稅。我請大家學習這樣一個文件，希望你們記下來，這個文件在今年稅務稽查中必然產生社會反響，現在稅務局已經拿這個文件查了不少的問題，等一下我舉兩個案例給你們聽一聽，請你們先記一下這個文件的全稱，剛才我講了房地產第二類人就是房地產企業(yè)個人股東，我們在座的同志可能都脫不了干系，所以我希望大家能夠記下來。財稅2003 158號文件，這個文件是自1993年個人所得稅法修訂以來，發(fā)布的配套政策最嚴厲的一個，長期以來我們個人所得稅的征收重點都是按照個人所得稅的法的規(guī)定征收的，形成一個本末倒置的征收管理格局。個人所得稅法1980年引入到中國以來，本來個人所得稅法從立法的原意來講是調節(jié)居民收入的，特別是要調節(jié)超富人的收入，來形成國家的稅款，補貼給窮人的。所以個人所得稅在西方國家有一個美譽，叫“羅賓漢稅種”，羅賓漢在西方是什么樣的人物呢？是一個家喻戶曉的殺富濟貧的人物，那么他把它比喻成羅賓漢，個人所得稅跑到你家里把你的財產以稅收的形式收走然后給窮人帶走，它的性質跟羅賓漢差不多。但是到了中國以后就不叫羅賓漢了，用我們的行話講它叫賓漢羅，什么叫賓漢羅？顛倒了，專門收在職職工的錢，然后交給國家。去年我們收了個人所得稅15000億，減到銀行利息個人所得稅300多億，還剩1100多億，1100多億，900多億來自工資薪金所得，入庫數據很好說明個人所得稅沒有很好發(fā)揮它調節(jié)窮人、富人收入差距的作用。那么這個問題已經引起中央領導高度關注，特別做了批示，要求財政部和稅務總局盡快地制定對高收入人群征稅詳細的計劃，并且要把這個計劃盡快地落實。我在這里可以坦率地告訴大家158號文件就是中央領導督促辦的第一個文件，馬上大家還會陸陸續(xù)續(xù)看見關于體育明星，關于演藝明星關于征收個人所得稅的通知，很快陸陸續(xù)續(xù)會下發(fā)。在下發(fā)具體高收人群文件之前，據調查目前主要是個人股東的收入要明顯得高于打工的收入，所以這個文件的背景我就不給大家多講了，這也是體現本屆政府，因為溫家寶總理就職的時候，在就職演說里面說就要調節(jié)幾個關系，包括東部與中西部，城鄉(xiāng)居民收入差距這幾個方面，這就體現了政府執(zhí)政方針政策。下面簡單給大家學習一下文件的精神，如果政策法規(guī)都不懂，籌劃就籌劃不來，第一條大家可以記一下關于報銷問題，寫這么多字就別記了，就寫關于報銷問題，這些文件我都演繹過了，都讀過了，關于報銷問題。除個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)以外的個人投資者，就是房地產企業(yè)大多數都是有限制責任公司，有限則就公司的個人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關人員支付與企業(yè)生產經營無關的消費性支出，及購買汽車、住房等財產性支出，視為企業(yè)對個人投資者的紅利配，依照利息、股息、紅利所得項目記征個人所得稅。同時上述支出還不允許在所得稅稅前扣除，大家知道為什么100萬的利潤交40萬的所得稅，因為你報銷的費用也不承認，所以你的利潤就虛假 了，稅務局講本身這個錢就應該是個人承擔，不應該拿到公司去報，這樣導致稅務部門和個人在理解利潤指標上的差異，所以稅收負擔當然在你的心目當中也就加重了。
大家看這個文件里面，文件里面你報銷的人員就很廣泛，你股東個人或者你以你家庭成員的名義，或者是以跟你密切關系的人的名義去報銷與企業(yè)生產經營無關的消費性支出，比如企業(yè)里面有的是中央空調，有的物業(yè)管理費，有的是電視，到房地產企業(yè)來看沒有這些東西，說明這些費用都是個人家里的，特別是物業(yè)管理費，可能是自己私人豪宅的物業(yè)管理費，但是拿到公司來報了，這一看就是與企業(yè)經營無關的，屬于個人消費，對不起你報1萬塊錢就要扣2000塊錢的個人所得稅，而且這1萬塊錢的物業(yè)管理費還不能在企業(yè)所得稅稅前扣除，也就是等于跟沒報一樣，就從稅務部門來看沒報銷一樣，所以報與不報對稅收影響不大。還比如買汽車，買房子，用公司的錢買車買房子，這也統統要交個人所得稅，以前沒有規(guī)定，從現在開始有這個規(guī)定。面對這樣的政策，實際上就意味著我們將來個人所得稅會增加，之所以要帶大家學習這個政策，實際上就是根據政策來籌劃，就是盡量能夠讓他不扣稅，不交稅。根據這個規(guī)定我們就可以籌劃了，怎么籌劃？就要打破我們一些傳統的慣性的不正確的思維方式，比如據我了解很多房地產企業(yè)老板愿意以個人的名義買房，買別墅，買大奔，愿意以個人的名義，為什么？他們的解釋假如我這個公司不行的話，我自己至少還留一塊，這一塊是不可動搖的。有的老板40、50歲的人，讓我說你都不好說，為什么？你年齡比我長，你想得太天真了，我舉一個劉曉慶的案件給大家聽一聽，劉曉慶全國政協委員，著名電影演員大家都知道，曉慶文化藝術有限公司偷逃營業(yè)稅，所交營業(yè)稅是600多萬，稅務局、檢察院聯合檢查的時候發(fā)現帳面只有180萬的存款，把180萬的存款扣下來以后欠400多萬，怎么辦，公司實在挖掘不出來任何的資源應收款來償還資源，最后做出一個決定，把劉曉慶個人的房產扣押下來拍賣，劉曉慶的律師當時就提出這是個人財產，法律依法保護個人財產，你不能扣押個人財產，檢察院的人是這么說的，你的現金收入不入帳，直接形成法人代表的收入，這個收入就是非法收入，由非法收入形成的非法個人財產，法律從來不保護，你可以翻看一下《憲法》，《憲法》上是這么些的，依法保護個人合法財產，不保護個人非法財產，所以律師和檢察院的人產生了分歧，誰講得對，檢察院講得也是對的，法律確實是依法保護個人的合法財產，不保護個人的非法財產，你這是偷稅得來的錢你買的房子，買的車，國家就是有可能把你扣押下來進行拍賣，最后不就是拍賣掉了，最后不就是充抵稅款了，這個事情就不了了之了。
在中國實際上個人的公司和個人之間的利益關系，實際上在政府長官的眼里你們就是一家，你是個人名義也好，還是有限責任公司他們想要的是什么？是自立門戶，什么叫自立門戶。我記得上次跟大家說過大家買寫字樓主要是為了什么？主要是為了形象，買寫字樓不是為了辦公而是為了形象，首先要一個面子。什么叫有面子？比如說在北京在商住公寓辦公就比在住宅樓辦公有面子，是不是？在純寫字樓里面辦公就比在商住公寓辦公有面子，在甲級寫字樓辦公就比在乙級寫字樓辦公有面子，能在華潤、國貿、南應、東方廣場這種最頂級的寫字樓辦公是最有面子的，但這還不是最最最有面子的，什么叫最最最有面子？有你自己一棟樓，遞上一張名片，上面印著華高萊斯大廈，哪一天我給大家遞這樣的名片大家就覺得你小子發(fā)了，在北京居然有一棟華高萊斯大廈，可是問題這個大廈也可以是小大廈，就是小一點，800平方米，這好歹也是一棟大廈，知道的沒有什么，還不如在大寫字樓，可是不知道的就不得了，不知道在北京好歹也混出一棟樓了，就如同總經理這三個字最具不同性的，總經理可是差別太大了，最大的國企中石化也叫總經理，我們也叫總經理，總經理和總經理差別是巨大的。所以我們說這件事就相當于越小的公司名片上越會印董事局主席，董事局主席人家也沒說錯，就兩董事成立一個董事局，他是主席，這沒有錯，那個是常務副主席，這沒有錯，這就是我們抓了這樣一個心理，他就叫做總部基地里面都有一個個的總部大廈，而且確實都叫做把每個人占去了一個絕大多數的作用。第一種心理我想不用分析，它是為了什么？獨立門戶，降低成本。因為大家知道這種獨門獨院的樓，它有最大的優(yōu)點，它可以通過管理來降低成本，比如說我這個小科研公司，我每天都有人加班，我在大樓里我要加班，同時我要用資金陪著別人加班。什么意思？只要這個樓有一個人加班，空調主機就不能關，我就要分攤物業(yè)管理費，可是我是獨門獨院的一棟小樓的話，這個事就不存在，因為我可以用管理來降低成本，我要求我的員工到了幾點鐘必須離開，把空調全部關掉，燈全部關掉，要是加班索性多留下幾個人，對得起這個水，對得起這個電，加班到很晚，這兩種方式都可以通過管理來降低成本，這是這種樓很大的一個優(yōu)點，而且這個樓還有一個優(yōu)勢，大家看它的平面就知道了，它沒有公攤。因為你只要一個家都有公攤，這沒有公攤，因為所有的面積都是你的，廁所也是你的，樓梯也是你的，樓梯間也可以做你企業(yè)的橫幅做所有宣傳。這樣一來，這種產品是很有競爭力的。
第二類作為國企買這種樓自立門戶，我們發(fā)現他的競爭力又來自于另外一個方面，很多的老總，這種樓等于給了他一個買樓的理由，多公司我們都知道都愿意跟他的媽媽分開過，比如說某一個大廈里面有好多子公司，他們都希望分開過，分開以后自己說得算，但是一直沒有找到合適的理由，一說要分家，母公司就不干了，你干嗎要走，在集團大廈也是一層樓，出去也是一層樓。
實際上二者沒有明確的界限，你這個公司，逃稅沒交完不會讓你破產，根據《公司法規(guī)》你就是申請破產，不會讓你破產，同志們你們放心好了。我在稅務部門工作過7、8年，搞過稽查，搞過秘書工作，從來沒有遇到過一個私人逃稅，我們不把他稅收上來的，不可能的，我們想盡一切辦法扣押他的私人財產，因為在國家利益方面，我們就是做錯了，政府也會站在我們這方面的，因為你是私人。所以，你現在所有的財產，中國有一個公務員叫做巨額財產歷來不明罪，我們對商人怎么辦，商人巨額財產歷來不明他沒有交稅怎么辦，現在我們就是沒有辦法，你在上海街頭，上一次上海國際汽車展覽會，888萬元的賓利車是房地產老板買的，這個消息稅務總局已經知道了，這個消息知道對在座的同志都不是好消息，會加大對你稽查的力度，888萬第一天拿出來就被房地產開發(fā)商就買走了，你知道他是怎么想的？乖乖這個房地產企業(yè)來錢，我們這些稽查員怎么搞的收不到他們的稅，他會這么想，個人所得稅收多少888萬買這個車，交這個稅紅利所得至少是170萬個人所得稅，地稅局查一查這個個人交稅交多少，沒有交，中國的稅法是這么規(guī)定的，單位和個人偷稅數額達到1萬元，并且占當期應納稅額10％以上構成偷竊罪，可以處以一年以上七年以下的有期徒刑，中國最高徒刑就是七年，最低一年，就可以逮捕了。你掛一個私人牌子的賓利、大奔、寶馬，都有可能事先逃稅，但是稅務局找不到這個錢是怎么掙來的，這是實話。我們的公務員有辦法，公務員有一個巨額財產歷來不明罪，我們對商人沒有巨額財產涉嫌逃稅罪，現在沒有，將來要有的話就好了，當然這都是違反國際法律潮流的，包括巨額財產歷來不明罪，實際上這個罪是要取消的。因為世界各國的法律在量刑的時候必須要找到證據的，找不到證據明知道你殺人了，只能讓你逍遙法外，沒有辦法，大家可能從電影、電視上和新聞報道上也都可以看出來，西方法律就是憑證據來說話。李昌玉憑什么活？就是根據小小的物證，蛛絲馬跡尋找出最終殺人滅跡最大的證據，最終破了案，所以他在華人警界里面，或者是整個西方警探里面聲譽是非常高的。我們中國是怎么破案的？像劉曉慶這個事情就是最典型的，她本來剛剛開始也不是涉及逃稅，而是因為民工靜坐示威要求民工工資的案件，也就是一個政治案件所引發(fā)的，當時劉曉慶還是全國政協委員，政協委員在中國是屬于參政的，參政議政角色，她的政治地位還是不錯的，我們在座各位很多同志還達不到她的政治地位，在這種角色下因為欠民工工資，不是她直接欠的，是搞別墅項目，沒有給建筑公司足錢，因為有業(yè)主反映有墻裂縫，所以決定扣建筑公司的款，建筑公司的工頭就使一個壞點子，快過年了你們就去亞運村安惠里小區(qū)第幾號第幾號，那個地方是真正的老板，我是打工的，你們跟她要錢要回來，到那保安都不讓進，最后民工都要回家過年，結果到市政府去喊怨，北京市中心大家都知道，所以當時劉淇、賈慶林都不敢拍板，交給國務院，國務院李嵐清簽字把她抓起來算了，她又不是公務員，她肯定逃稅了，這就是我們總理對我們商人的定義。抓起來以后再查吧，所以北京市稽查局，北京市地方局稽查局一分局查的，因為這個事情我們稅務事務所也很敏感，聽到要查我們紛紛要代理，人家肯定要給不小的代理費，但是我們一打聽這個事情干脆躲一躲，這不是逃稅事件，而是政治事件。政治事件就不插手，為什么？我們稅務局還沒有稽查，人都抓起來，而且新聞都報出來涉嫌逃稅，我們稽查結論還沒有出來，說白了我們人還沒有去怎么能涉嫌逃稅，那就是大家明白我的意思嗎，所以在相當長一段時間里面，政府打擊富人的手段，主要是逃稅。
我可以毫不客氣告訴大家，我們房地產企業(yè)每天要犯8、9種罪，會計做假帳違反《會計法》，為什么做假帳？違反了《銀行法》；為什么做假帳？就是想騙騙小股東，違反了《公司法》；為什么做假帳？就是想少交點稅，違反了《稅法》，非法集資，沒有建立工會組織，違反工會法，沒有給加班工資，給員工休假，違反《勞動法》，司機不好好開車闖紅燈，違反《道路交通管理安全法》，講地方話人家打電話也聽不懂，違反《語言文字工作法》，中國我要想逮捕你，任何一條法都能逮捕你，但是真正能抓起來就是《稅法》，為什么？我剛才列了這么多的法，哪一條法觸犯國家利益？就是《稅法》，你觸犯國家利益了，你得罪老子，什么地方得罪老子，國家是當老子，你《稅法》得罪我了，至于你沒有給人家加班工資得罪職工的利益，闖紅燈給人碰了是當事人的利益，沒建立工會組織也是在職員工的利益，但是沒有威脅國家的利益不會為你試問的，但是你要是偷稅數額較大的話，他馬上就要采取措施，你們說是不是這樣。剛才我給大家學習了報銷這一條道堵死了。
怎么籌劃，我建議大家車和房最好以公司的名義購買，既可以集體折舊，又可以避免個人所得稅。從此以后買大宗消費品，盡量以你所在的公司的名義購買，一直到折舊期結束后可以低價或者是無償轉讓給個人股東，這些都是不違反《稅法》規(guī)定的。比如說一輛賓利車，根據《稅法》的規(guī)定，不低于五年折舊，五年折舊以后過戶給個人，這個沒事，說明你這個人懂法，知法懂法，而且最關鍵是你轉讓了，說明你用法了，這都是對的，都是允許的，說白了就是教大家懂法知法最后要用法，什么法？《稅法》。
第二關于借款不還的問題。關于個人投資者從其投資的企業(yè)借款長期不還的處理問題，納稅年度內，我在這里給大家解釋一下什么叫納稅年度內？納稅年度根據《中華人民共和國稅收征管法》的解釋，就指的是公歷1月1號到公歷12月31號這一段時間叫納稅年度，納稅年度借款到了納稅年度結束后還不還的，而且也沒有證據表明你用于企業(yè)生產經營，沒有歸還的借款就要視為企業(yè)對個人股東的紅利分配依照利息、股息、紅利所得向你征收所得稅。我給大家舉一個案子，就是房地產公司的，北京市西城區(qū)有一個房地產公司老板是私人的，這個項目在建，已經預售完了他跑到門頭溝，跟門頭溝政府協商招拍掛拿了一塊地，拿了一塊地在門頭溝那個地方交稅就必須要注冊項目公司，買地要花多少？3000萬，他手里沒有這么多錢，就從西城在建的項目借了3000萬放在那個項目，今年3月份地稅局去查，說你帳面怎么有應收款，其他應收款怎么這么大額的應收款，會計就解釋我們老板在門頭溝又搞一個項目，那邊沒錢跟我們這邊借，都是老板的公司。西城區(qū)地稅局的人一聽，眼睛一亮，那可以，借多少都可以，但是必須交600萬個人所得稅，把老板叫回來，說交多少，600萬，我缺錢，我要不是缺錢不可能從這借錢，不交，為什么不交，稅務局把158號文件拿給他看，他一看傻眼了，你這個借款已經形成了，是同利潤分配，就要交600萬的個人所得稅。為什么？大家看，首先他超期沒還跨年度了，第二也不可能還，因為壓在土地出讓金上了，只有當那個項目賺到錢才有可能把這邊的窟窿給補上。那么老板講了，我用我朋友的名義借行不行，用家里成員的名義借行不行？都可以，就是你自己借不行，因為文件里面寫得很清楚，我再給大家掉過頭來看一下。他這借款的主體，他講得很清楚，就是個人投資者，就是個人股東說白了就是個人股東從其投資的企業(yè)拿走錢，借款的形式拿走也不行，也要交稅。最后討價還價，把600萬的個人所得稅款降為150萬，因為他實在交不起這么多了，150萬，我個人覺得這150萬交得都冤，但是最后形成結論不罰他交150萬，本來是600萬，我不出面肯定是600萬，而且還準備要罰他。我跟大家講一講罰誰？罰單位不罰他本人，但是公司也是他的，罰公司和罰本人是一回事。所以我們往往說借款這一塊要注意一下。
那么怎么籌劃？根據政策就要籌劃，事前就要做好，確實要借一筆錢出去，暫時也回不來，你就想方設法不要以個人股東的名義去借，就應該想方設法以公司的職員或者是家庭成員或者是親戚朋友的名義去借，就落在一個借款協議和借款憑據，上面名字不能寫你本人的名字，寫你本人的名字就不行，這是第一。第二如果你實在本人名義簽的話，建議你必須在12月31日前歸還，過了元旦你再借，這不是找事做嗎？不是，這就是服從《稅法》的要求，請大家要注意這一些關鍵性的動作。有的老板在做這些事情之前不知道有這些政策，他就憑經驗辦事，特別是新政策來了他也不知道，等出了事以后他說當初要考慮這個因素就好了，不至于跟稅務局扯皮扯這個事情，很多老板都有這個感覺。關于房地產企業(yè)第二類人就是個人股東這一塊講到這里。
第三類人就是跟房地產企業(yè)有關聯的勞務人員的工資，或者是勞務人員的報酬要依法代扣代交個人所得稅。房地產企業(yè)有關的勞務人員是哪些？那多了，比如說臨時聘用的售樓人員，沒有簽合同的有關人員，還有記者、編輯、名人等等，只從要你公司領走勞務報酬的都要依法代扣代交個人所得稅，這一點我希望大家要注意一下。前四道關講完了，最后一道關你們猜一猜是什么？我講你們猜一猜第五道關是什么？什么稅都交了，最后還有一道關，就是稅務稽查關，大家記一下稅務稽查關。稅務局的人員到你這里來查帳，有幾個人空手回去的，有空手回去的嗎？少，特別少，因為房地產企業(yè)的稅務風險太大了，他隨便找你一點問題都能帶一點稅回去，不信我們做一個模擬檢查，我來檢查你這個企業(yè)的稅收好不好？我馬上能提7、8個問題出來。7、8個問題帶走70、80塊錢跟玩一樣，而且我把我檢查的時間限定在2個小時之內，我就能查出7、8個問題，帶走70、80萬，一般的企業(yè)我都有這個能力。為什么？因為我們現在稅收政策本身就不規(guī)范，這樣解釋也行，那樣解釋也行，都對，企業(yè)的風險必然就很高了。這是我給大家講的房地產企業(yè)當前稅收的負擔要面對流轉稅、地方稅、稽查等一系列的影響，我們把它比喻成五道關，就是稅務稽查關過了過幾天又反過來查你，也不一定過，所以納稅人的稅務問題始終存在著。這是我給大家講的面臨著這么繁重的稅務承擔，必須規(guī)范稅收管理，把稅收負擔降低到最低程度，是我們要學習納稅籌劃的原因，這是我給大家講的第一點。
第二點，大家記錄一下，傳統的落后的納稅模式，已經給房地產開發(fā)企業(yè)造成了長期負面影響，需要引進新型的納稅籌劃模式，我們傳統的落后的納稅模式表現為什么？主要表現為在企業(yè)各項經營決策當中，稅收無地位，稅收無空間，無稅的經營決策模式，給企業(yè)造成的影響是巨大的，甚至給法人代表帶來牢獄之災。我給大家舉一個真實的例子給大家聽一聽，就是他在經營決策當中無意之中把自己送到牢房之中去了。這家企業(yè)是民營企業(yè)，在當地，在那個地級市這個民營企業(yè)，包括上市公司，國有房地產開發(fā)公司加在一起目前業(yè)績排在第二位，馬上就要趕超第一位，就在這個發(fā)展的關鍵時刻公司出了一件事，什么事？在建一個大樓，寫字樓，還有寫字樓后面所帶的十幾棟住宅，蓋著蓋著，資金跟不上了，他以前也是一個開發(fā)商，所以開發(fā)商就是這樣子，做項目越做越大，項目越做越大，做資金供應商明顯融資非常難，他先跟工行談，就是原有的寫字樓現在正在出租，做抵押貸5000萬的款，工行出了這樣一個主意，說可以，但是這個寫字樓不能在開發(fā)商名字下面，而且上級部門也不允許，必須要轉到個人名下來才能貸到，大家聽明白沒有？這是真實的事情。按照工行的要求就到房屋管理土地局把寫字樓從他現在的開發(fā)商的名下交了160多萬的契稅過戶他個人名下，公司做了一個決議，就是他有三個股東，其實三個股東就是他本人，他兒子和他女兒這三個人，他本人退股的名義，因為沒有現金，就以股金的形式退掉，就把寫字樓貸走了，款也貸到了。公司還有另外一個決議，就是等款還完以后，把這個寫字樓股金再回來，就是一進一出，一進一出都完成了，款也還了，房子也回來了，稅務局查帳，稅務局怎么發(fā)現這個情況？按照剛才檢查的方法，到房屋土地管理局拿你的契稅，有代征契稅所有加在一起除以3％，得出總的交易金額，發(fā)現他申報的金額比總的金額差了一大塊，實際上就差這個寫字樓，他就覺得這個企業(yè)逃稅了，怪不得這個企業(yè)越做越大，馬上展開對過去，就是在建項目還沒有完工，還沒有預售，對過去的項目展開全面的稽查，查到最后就查到這個問題，你這個房子過戶到個人名下，他的解釋我這個房子又回來了，他說稅務不玩一減一等于零的游戲，你既然過戶到個人名下了，就構成了視同銷售，構成是同銷售，評估價是7000萬，你寫字樓的成本，寫字樓的開發(fā)成本在以前所得稅的稅繳已經統統作為整體開發(fā)減掉了，所以7000萬統統做利潤，7000萬乘以33％2130萬企業(yè)所得稅，這2130萬企業(yè)所得稅還有營業(yè)稅，7000萬乘以5％350萬營業(yè)稅，35萬的城建稅，還有個人所得稅，因為股本實際上投入是3500，而且拿走7000萬，實際上多得了3500萬，還有20％的個人所得稅700萬，加在一起補交稅收是3600萬，罰一倍7200萬，貸了5000萬的款，交了7200萬的稅，說交不起，可以，立刻通知公安局介入，公安局把老板帶走了，現在我介入這個事情，我介入這個事情，我要把這個老板讓他出來，我去了解情況，因為我們要代理這個情況，他也不是北京的，是外地的，通過辦公廳打聽了解這個企業(yè)的情況，其實我跟稅務局局長談的時候得出兩個重要的信息。
第一他的兒子最近買了一輛賓利車，這是整個事件的導火索，一直在查他的帳，他曾經2001、2002、2003年一直查他的帳，但是沒有查出來帳，這是第一個問題。第二就是排名第一的開發(fā)商一直在檢舉他。因為排名第一的開發(fā)商是一個上市公司，財務比較規(guī)范，交的稅也比較多，但是就是不服氣排在第二民營企業(yè)逃稅，所以共同引發(fā)稅務局下狠心要弄他，原因是在這。我到看守所到老板了解情況，他說他當初并沒有決定逃稅，目前民營企業(yè)和國有企業(yè)和上市公司最大的區(qū)別在哪里，我們如果在建工程當中斷了資金就跟孩子斷奶一樣，死定了，整個公司就完蛋，我當時把寫字樓轉到個人名下只有一個目的，工行非要個人財產才可以抵押貸款，公司他不干，當我了解這個信息以后，我走之前我跟地稅局長講了一下，我也找總局領導說一下，因為主觀意義上沒有任何犯罪的想法，實際上我告訴大家《稅法》里面用《征管法》第63條和第64條是天壤差別的，征管法第63條是偷稅，偷稅有一個強烈的特征就是這個人主觀上就想盈利收入，不想交稅，主觀上就想犯罪，那么64條是什么？64是不進行納稅申報的行為，主要是指納稅人可能對國家稅收政策法規(guī)不了解，不熟悉，導致無意中漏交了稅款，我告訴大家，很高興告訴大家，這個老板已經出來了，出來以后他到北京來看我一次，首先就表示感謝，我說這不用感謝，這實際情況就是對政策法規(guī)不了解，而且財務是他的親戚也不太了解稅收法規(guī)，我說你這確實是屬于64條行為，我才幫你，如果是63條我?guī)鸵矌筒涣四?，所以就在辦公室發(fā)了一通牢騷，說準備要把地稅局局長弄到監(jiān)獄里面，他就沒有貪污，沒有受賄，鬼都不信，從現在開始我已經分咐我手下五個人，各個地方打聽他受賄的路子，用照片攝下來，他敢弄我我就敢他，雖然我在里面和稀泥，我說人就是這樣，他說不行這口氣壓不下去，我不在這個地方干了，到別的地方干了，我也饒不了這個家伙，現在兩個人弄出仇出來了，最后補了700萬，也是手下留情補了700萬個人所得稅，因為房子又回來了，馬上就要賣，也不打算出租，賣了把稅補上就行了，兩個人搞出仇了，稅務局長有幾個干凈的，我不信你干凈，你調到別的地區(qū)當局長也會派人過去看著。
實際上民營企業(yè)家考慮問題比較單一，我們說話病急亂投醫(yī)，他沒有錢的話，供應不上的話，只要貸款給我，什么條件都答應，這些條件引發(fā)其他的法律問題他沒有考慮到，他誤以為出去又進來就不交稅，實際上不是這樣，出去就是一道稅，而且你進來了，同志們，你進來又是視同銷售，你不要以為這是最典型的是你看企業(yè)帳單就可以看出來，過戶給個人的時候，個人交了契稅，后來不是又過戶回來了，房地產公司又交了160多萬，所以這個企業(yè)前后交了320萬的契稅，就為了5000萬貸款，但是他告訴我確實貸不到錢，找過很多朋友貸不了，很多在當地經濟不太發(fā)達的地區(qū)，是沒有人借這么多錢給他，他寧愿交契稅，而且最關鍵就是契稅交得也不對，契稅依據被他夸大了，實際上商場評估價格沒有7000萬，我們很多老板評估評估，一想到評估增值，實際上他這種情況應該是評估減值的，7000萬應該搞成2000萬，他評估真值這個老板傻不傻，為什么搞7000萬，他說現在評估不都增值嗎，我說你這要交契稅，他說我不知道，所以稅整個經營決策思路里面他腦子里面沒有稅，就是我剛才講到落后傳統的納稅觀念，沒有稅收的。什么時候有稅收？就是稅務局查來了補稅這個時候才高度重視，稅務局一走又忘掉了，好了傷疤忘了痛。
我再給大家舉一個例子，剛才是一個真實例子，再給大家舉一個例子，也是房地產公司，也是個民營企業(yè)，規(guī)模不大，但是非要打腫臉充胖子，結果臉沒胖起來，臉皮破了，他原來幾級資質，房地產分幾級幾級資質，三級、二級，有沒有這有的說法，原來他是比較低的級別房地產企業(yè)，所以原來很多招標都很失意，決定要把資質提高，但是規(guī)模小又沒有實力，他就用他的在建項目請一家事務所來評估，把1000萬的房子，原來注冊資本金就是1000萬，他現在要搞到5000萬，5000萬就達到二級資質，現在評估5000萬，評估增值就是4000萬，資本供給增加了4000萬，他就轉股，這個主意誰出的，就是工商局人出的餿主意，他就聽工商局的人去辦了，他就請一家事務所評估增值，把評估增值報告交給工商局，然后把公司章程修改一下，注冊資本金5000萬，申請資質，資質也申請下來了，稅務局來查帳，你資本供給轉讓個人股本要交個人所得稅知道嗎？他說不知道，說你不知道可以，補交800萬個人所得稅，大家明白我的意思嗎，1000萬的資產評估5000萬，增加了4000萬，要依法繳納紅利所得的個人所得稅20％，4000萬乘以20％800萬，還沒有罰他，就讓他補交800萬，稅務局的文件非常充足，寫得非常清楚，個人公司財產評估，整體評估增值后轉增個人股本，依照利息紅利所得扣繳個人所得稅，所以他為了打腫臉充胖子，結果要交800萬的個人所得稅，他現在正在給稅務局寫分期繳納個人所得稅的申請，他確實沒有這么多錢，他要分三年交完這個所得稅，要拿這個項目掙的錢一點一點交，苦不堪言，他現在出了一個主意要退股，要退回來，把資本供給壓縮掉，他說實際上不值5000萬，實際上只值2000萬，壓縮一點這樣就少交個人所得稅，稅務局說你評估增值轉成股本金要交個人所得稅，評估減值沒門，不帶你玩這個游戲，你們上個月拿5萬元獎金你交的個人所得稅就是高，下個月你下崗了，那我沒錢了，但是我每個月還要花2000萬，就要拿上個月的5萬塊錢交的稅來沖我這個月的2萬塊錢，稅務局答不答應，肯定不干的，政府跟你個人是什么關系？政府和你個人就是有福同享，有難不同當的關系，你別錯誤的認為政府的關系是跟你們夫妻倆的關系，這是絕對不同的，不要把家庭的生活準則帶到生活當中，就是這樣。所以他打電話說王老師我現在減值怎么辦，我不是寫一個保證書三年交800萬，我現在能不能減值，再請一個事務所，這個事務所壓縮聽我的，我壓縮2000萬行不行，我這樣增值1000萬，我這樣就交200萬的個人所得稅，我說不行，如果行的話就準備找稅務局的人，我說肯定不行，你就慢慢交稅去吧，他說早知道這樣，我何必用資產評估增值，我不如跟兄弟們借點錢直接投進去不就行了嗎，把親再抽出來還給他們不就行了，什么問題都沒有了，我說那樣可以，什么稅都不交，現在后悔當初，同志們是不是這樣，他不如和人家借點錢去投到公司去，再以借款的形式拿出來還給朋友就行了，研究是評估增值了，稅務局把工商局的資料都調走了，所以只好交稅。你們說納稅籌劃重不重要，如果當初身邊有像我這樣的老師在旁邊指導他，我想你最好跟朋友借錢去增值，不要玩游戲，既花了評估費，結果你還花更大的代價在后面，結果確實發(fā)生了。這個房地產企業(yè)是遼寧省沈陽市的一個房地產企業(yè)，目前就面臨這樣一個問題。
第三個原因，大家看看你們納稅觀點落不落后？很落后，往往是事后補救的措施，沒有用，有的東西可以事后補救，有的東西是事后補救不了的。所以一定要養(yǎng)成事先考慮的習慣，我決策的時候考慮，我這種決策會帶來什么樣稅收的麻煩，這是我們這一堂課最關鍵的地方，籌劃籌劃就是要把丑話說在先，要先考慮養(yǎng)成這種習慣，特別是我們公司人。因為往往你們決策以后，拿到會計那去作針的時候那都是形成證據，會計不知道你干什么，他是要記帳算帳，所以還有很多老板天真認為會計是負責給我搞這一方面，怎么可能，你干活的時候會計都不知道你干什么活，不可能，他只能給你報稅，不可能給你籌劃。
第三個原因就是房地產企業(yè)在面臨新一輪的稅務稽查的危機。偷稅的空間逐步被壓縮，征管手段逐步加強，在這里我向大家通報一下稅務部門下一步征管改革的情況，下一步征管改革將著重圍繞四點，大概要投入1500億人民幣的資金來加強對全國稅務納稅人的監(jiān)控，哪四個方面？第一票據發(fā)票，要把地稅部門管理的發(fā)票和國稅部門管的發(fā)票聯網，形成全國統一貸款，全國統一計算機監(jiān)控，也就是說房地產企業(yè)手寫發(fā)票的歷史即將結束，就意味著我們大頭小尾，取得虛開發(fā)票，這個機會空間被你壓掉了，沒有機會了，你拿到的是手寫版的發(fā)票一概無效，大家到北京出差的時候，你們在北京拿到手寫版的發(fā)票，除了國稅還有商業(yè)零售票據以外，其他的票據都要求是機器打的，或者是手撕的定額票，否則拿到手寫版的發(fā)票都是假的，我看都不看就告訴你是假票，為什么？這是發(fā)票改革的一個重大的一個方向，在全國全部電子化處理，全部都是機器打印，直接把打印信息存在電腦里面，稅務局就可以監(jiān)控你這張發(fā)票是虛開的還是有沒有報稅的都很清楚，發(fā)票根據國務院的指示精神，增值稅打算投600億，現在普通發(fā)票正在測算，估計也不能低于500億，就是在全國建立完善的稅收系統投入巨資。另外就是加強戶口管理，現在流動行商太多，行就是行動的行，商人的商，戶口管理跟不上，當然這不是稅務局管理，而是公安部管理，但是戶口管理就為下一步個人所得稅的改革打下基礎。下一步個人所得稅的改革為什么和戶口有關系？因為我們每一次所獲得的收入，必須在收入申報的時候，要填寫個人身份證號碼，這樣全國聯網以后，特別是身份證系統和稅務監(jiān)控系統聯網以后，可以把這個人在全國各地取得的收入電腦上自動聯網，來反映你在一年當中取得的各種收入。實行雙向申報制度，什么叫雙向申報制度？就是你在這個單位拿走50萬的獎金，這個單位就要申報50萬獎金的稅，然后還加個人申報，每年都要填個人所得稅申報表，每年填一次，你主要的收入來自哪個單位，如果這個單位和你這個單位申報的數不一樣的話，可能立刻引起稅務局的注意，特別是引起基層，這么多的人稅務局能查得起嗎，是他查不起，不過這種模式是從美國學來的，他們美國目前對個人所得稅的檢查要求覆蓋率不低于2％，就是100個公民當中要抽2份申報表進行核實，在中國肯定是抽2個大富翁進行核實，老百姓一般不會抽的。這個工作正在馬不停蹄地去做，我相信不久大家就聽到個人所得稅法修改草案在全國人大獲得通過這樣的新聞字眼。第三個方面，就是加強銀行帳戶管理。第四個方面加強企業(yè)資金管理。時間關系我就不一一給大家講怎么加強管理，采取什么措施，跟我們主題沒有關系在這里就不講了，這是第三個原因。
第四個原因，非國有企業(yè)規(guī)范自身發(fā)展的需要。需要什么？需要拿政策。我們過去的納稅處于自然狀態(tài)，雖然這種自然狀態(tài)是未加修飾的，沒有認真對納稅模式進行研究的，但是這種狀態(tài)實際上對于納稅人來講是非常有害的，非國有企業(yè)指的什么？主要是指民營企業(yè)，我們民營企業(yè)現在內部的管理實際上是相當得亂，沒有一個戰(zhàn)略安排，沒有一個發(fā)展的策略計劃，我講的是完整的策略計劃。而且表現出不是團隊作戰(zhàn)，我們房地產企業(yè)大多是有多少經濟實力就辦多大事情，做多大的項目，往往都是這樣，而且內部的財務管理也是相當混亂的。出現同一時期能做三套帳，四套帳的現象。比如說有的企業(yè)有三套帳，一套帳給銀行貸款用的，一套帳是給稅務局報稅用的，一套帳是給小股東開會用的，自己那一套帳沒有了。西安有一家房地產公司請我們事務所幫他們把最近三年的帳整一下，我說你這個公司沒有會計部，他說有。我說為什么讓我們整？他說我解釋一下王老師，我們帳原來有一段時間銀行要貸款，所以我們帳統統調整為專門對付銀行，后來稅務局要稽查，把所有的帳又調整一下對付稅務局，最近要開股東會，他說實際上股東也不問事，就是給一點錢給我們，但是非要說帶他分錢，我就隱瞞了一點利潤，又對付他，弄到最后我不知道我真帳到哪里去了，最近我們的會計大手大腳，還買車，是不是貪污了，要把帳整一下，他自己也弄不清楚了。明白我的意思嗎？如果你搞了納稅籌劃以后，納稅籌劃所有依據都是合法的，必須建立在真帳的基礎上，對自身發(fā)展規(guī)劃也是非常重要的。一個企業(yè)的決策離開這些真實的會計信息，決策就可能失誤，那么納稅籌劃就交我們在正確處理會計信息的基礎上，提煉出節(jié)稅的方法出來，這些方法都是《稅法》所允許的，而且本身也會帶來大量的節(jié)稅收益。我告訴大家，你們聽完我這個課以后，我相信在座的同志至少有這一部分人群回去以上馬上就要操作了，我甚至可以跟你們打賭，因為我們這些納稅籌劃的方法都具有相當強的操作性，回去以后就要問我這個怎么弄，那個怎么弄，在這里給你打一個預防針，最忙的地方是工商局你將到那里去申辦新的企業(yè)，因為你這個企業(yè)沒有任何優(yōu)惠政策，所以你肯定就不會在這個企業(yè)上動腦筋了，我先給你們打一個預防針，先給你們預告一下，就像電視劇預告一樣，先休息一會兒再回來。
我們今天雖然講課，講課不到的地方，或者是突然引發(fā)你們稅務方法的問題，趕快寫在紙條上，趁我今天給大家講課的時候趕緊問，我還要告訴大家，現在跟我打交道簽約的客戶有275家，截止到多天是275家房地產企業(yè)，你們大家想一想我主要的工作是跟房地產企業(yè)打交道，你所有的問題到這里來都能給你一個答復是這樣還是那樣，或者是對還是錯的，你們現在就想一想，或者是打電話問會計，趕緊問。
作為地稅局管的重點戶當然也是稽查的重點戶，我們現在房地產企業(yè)怎么說呢？如果地局任務稍微完成不了的話，必然把矛頭指向你，因為他心里很清楚，只有從你那才能收一點錢回來，有的飯店，交通運輸業(yè)讓他們拿一點很困難，房地產企業(yè)一般資金流量都比較大，所以從里面挖一點錢出來，這成為地稅系統的人員的共識，一查至少是上百萬，所以完成任務也是很方便，我不知道大家有這個體會沒有，特別是規(guī)模比較大的房地產企業(yè)，經常被稅務局所檢查，所以從這個角度來看風險也確實比較大。我們在座的企業(yè)，特別是今年，如果今年你們這個關能度過去的話，我覺得稅收風險可能相對就要平緩一點，因為今年從剛剛結束的全國房地產稅務稽查工作會議上，我們看了一下，今年工作底稿的編制都非常詳細，就是稅務稽查人員必須把整個的一個房地產企業(yè)檢查的工作底稿全部填好以后才算貨全部查完了，底稿里面我翻了一下包括印花稅，印花稅列名了注冊資金，建筑合同，商品房銷售合同，購銷合同這些都是寫得非常清楚的，所以他就是可以按照這個順序一點點往下查，我就覺得所以我們現在學習這門課程確實到了該學的時候了。如果說過去跟地方大家都沒有嚴格依照《稅法》，相當長一段時間《稅法》將在稅收規(guī)范當中起著不可替代的作用，這也是我給大家多次強調的要把稅務風險的控制作為納稅籌劃的重要目標的原因之一，具有針對性。那么我們回到講義上來，我講到四個原因，最后一個原因就是我們國家有形式多樣的稅收優(yōu)惠政策以及特定稅制要素內容的存在，為房地產企業(yè)開展納稅籌劃創(chuàng)造了條件。但是，我在這里要負責任的告訴大家，房地產企業(yè)本身享受的稅收政策是比較少的，無論是營業(yè)稅優(yōu)惠還是所得稅優(yōu)惠，房地產企業(yè)本身享受的優(yōu)惠是比較少的。那么跟我們主題是不是有矛盾？一方面我們強調有很多的稅收政策優(yōu)惠政策，另外又強房地產企業(yè)沒有什么優(yōu)惠政策，跟我們納稅籌劃的主題是不是矛盾，我在這里也告訴大家不矛盾，優(yōu)惠政策越多我們利用的機會可能就越多，雖然我們自身沒有優(yōu)惠，但是我們可以創(chuàng)造條件爭取優(yōu)惠，這倒是完全有可能的。比如說國家鼓勵服務業(yè)的發(fā)展，鼓勵第三產業(yè)的發(fā)展，制定了鼓勵第三產業(yè)很多的優(yōu)惠政策，作為房地產企業(yè)來講完全可以辦一些服務性的企業(yè)，比如說銷售代理、服務、咨詢、廣告這樣的公司，把樓盤的銷售工作可以剝離到銷售代理服務公司去做，這樣不就爭取到優(yōu)惠政策了嗎。你付給銷售代理公司的手續(xù)費不就形成他的收入了嗎，不就形成你的成本費用了嗎，你的利潤不就下降了嗎，稅收不就少交了嗎，所以不要小看國家優(yōu)惠政策的存在，它為你合理開展納稅籌劃行動創(chuàng)造了很好的外部環(huán)境。
綜合來看，我講了這五個原因，分別指的是第一個原因指的是稅制因素，為房地產企業(yè)開展納稅籌劃提供了必要性的原因；第二個因素傳統的落魄的納稅模式那是來自于納稅人納稅意志的原因，要引進新的觀念，來自于納稅人自身的原因；第三個原因是來自稅務系統征管建設方面的原因，他在加強征管，讓你逃稅、偷稅的空間越來越狹窄，機會越來越少；第四個原因是非國有企業(yè)規(guī)范發(fā)展，這是來自于企業(yè)長遠建設的原因，你老退稅這個企業(yè)能長大嗎；第五個原因就是可行性原因，我們討論了半天籌劃，籌劃是不是空中樓閣，由于大量稅收優(yōu)惠政策的存在，和特定稅制要素內容的存在，為企業(yè)開展納稅籌劃創(chuàng)造了可行性條件，因此它是一個實實在在的學科，充滿著光明前景的學科，關鍵是我們企業(yè)目前沒有接觸這方面的教育，前面我給大家提到，我們企業(yè)處理納稅事物包括兩方面的工作，一方面是納稅遵從，稅務局給你講的課都是納稅遵從，你要服從他，你發(fā)票怎么填，稅怎么報都叫做納稅政策。稅務局會不會講納稅籌劃的課？不會，納稅籌劃的課只有回到大學教堂把它作為一個前沿性的學科加以研究，所以它是一個實戰(zhàn)性很強，當然理論性也不弱這樣一個邊緣性學科。講它邊緣性？主要是它來源于多學科綜合的學科，包括企業(yè)管理學，企業(yè)財務會計學，中國稅收稅制學，還有經濟法律學等多種學科的綜合，所以講好納稅籌劃這門課程作為一個老師是十分不容易的。因為我剛才跟大家講得很清楚它是多學科的交叉，如果不是因為你這個人掌握了稅法，就把納稅籌劃講好了，這不可能呢，任何一個老板的提問都可能把我問住，為什么？他可能來自于實踐第一線，就面臨一個很實際的稅收問題，就可能把你難住了。我告訴大家我的同志們都會講稅法，但是在臺上被企業(yè)給問住的比比皆是，為什么？他不懂，為什么你拿地跟人家換房子呢，他還不明白，為什么你不買人家項目，非要買人家股權，他搞不清楚，但實際當中他就是這么做的，你怎么來回答企業(yè)，所以我說它又是一個操作性極強的學科。同志們，很少有幾個人敢坐在這里給你講課，一般老師小腿肚子都在發(fā)抖，因為大家都是來自多年實踐經驗的工作人員，管理人員，因為你們手下有幾十、十幾號、幾百號人，本身你們就是某個管理方面的專家，然后讓專家給專家上課，哪一個專家小腿肚子不發(fā)抖，我聽說到清華上課的老師都有一點發(fā)怵，不敢講，為什么不敢講，因為這些人本身就是高學歷，他已經經過社會大爐子煉過了，又回來了，他甚至某些方面的水平比你高，大家說是不是這個道理。但在稅收上你們確實是我的學生，我年齡不大，但是我干過稅收征收、理論研究，教學研究、稅務代理我都干過，上一次稅務總局開研討會的時候，我就說了我說謝局長本人也沒有干過稅收征管、設務代理，稅務教學研究，未必比我們有發(fā)言權，我說房地產企業(yè)全國各地我跑過怕有上千家，上千家房地產企業(yè)有我的足跡，我敢說我現在有一點發(fā)言權，因為我了解這些企業(yè)的所思所想，相當多的我們中國的房地產稅收政策是空白的，是沒有的，其自己也不知道怎么操作，上了多少次稅務局的當。我們的罰單開出來以后，納稅人都是非常老實的，大多都是老老實實把稅給交了，我們沒有幾個人跟稅務局叫板的，偶爾就是被稅務局激怒了。
上上個禮拜我去了河南鄭州，有一家房地產企業(yè)，我就覺得稅務局就太過分了，這個房地產企業(yè)等于事出有因，我在這里利用一、兩分鐘給大家講一下，你們以后碰到這種情況或者是碰到類似的情況一定要有冷靜的頭腦，不能稅務局說什么就是什么，有幾家銀行都是國有大銀行，幾家銀行自己有一塊地，蓋了一個金融廣場整個從立項到建設，實際上都是由銀行自己來完成的，但是銀行蓋完以后大概有100多套房子多出來了，也分不出去了，銀行就多了一個想法想賣出去，但是銀行又是國家金融監(jiān)管部門控制的單位，又不能直接賣，而且也沒有資格賣，怎么辦？他就偷偷找了一家房地產企業(yè)，把這個房子100多套房子賣給房地產企業(yè)，然后利用房地產企業(yè)的資質再賣向最終的客戶。就這樣一個二手房買賣的關系，稅務局查來了，查來了說金融廣場就是你開發(fā)商蓋的，金融廣場整棟的營業(yè)稅都由開發(fā)商來交，稅務局也不是亂說，拿到一個證據，就是為了避免銀行上級部門檢查說你是賣房子的行為，銀行跟開發(fā)商簽了一個聯建協議，聯建協議里面好多字眼都屬于聯合開發(fā)，稅務局就抓住這個，實際上從我們的房產證、土地使用證、開工證各個證據方面來看，實際上就是二手房買賣，現在稅務局就開出一個罰單要求房地產開發(fā)商就整個金融廣場建設的全額，按照市價去交營業(yè)稅，還要交土地增值稅，補交營業(yè)稅是600多萬，土地增值稅是預征800多萬，非要開發(fā)商交，開發(fā)商后來矛盾激化了，老板在地稅局、稽查局局長辦公桌上就拍桌子了，說稅務局收稅已經收得太瞎說了，我說得很清楚，我沒有蓋這個房子，也不是我賣這個房子，只是買他100多套的房子，然后我賣了，賣了根據《稅法》規(guī)定差價稅收我都交了，你憑什么讓我把整棟大樓交稅，你們可以查，把公司帳翻爛了都賠你，所以老板冒火了，我聽老板講差點把桌子掀掉了，因為矛盾激化到這個程度，稅務局說非要那個公司查死掉，當時兩個人就發(fā)生口角，這種情況下我過去了，稅務局開了出發(fā)通知書，申訴通知書，補稅通知書，開了三書，要求他必須在幾月幾號前把稅款全部交掉，交完以后可以向上一級稅務機關申請復議，我們國家復議是這樣的，我讓你交稅先把稅交了，交完以后向上一級部門告我，該撤銷撤銷，后來我找了他們省局的人打招呼現在暫時不交，然后辦理復議，不交就辦一個納稅擔保，拿公司房產做納稅擔保，去了以后我給地稅據講了一堂課，大概是30分鐘，這種情況并不屬于聯合建房，應該屬于二手房交易買賣，他們聽完課以后，他們說他們有合作協議，按照3、7比例分房，上來寫得很清楚，我說他協議怎么簽，但是要看實際交易的情況，可能不履行協議，協議不是納稅人最終的證據，比如發(fā)票也沒有開，產權不歸他所有，營業(yè)稅講得很清楚銷售不動產，銷售不動產的我的前提是產權歸其所有，如果商品房本身并不具有產權怎么可能銷售不動產，所以營業(yè)稅就沒法征他的，我苦口婆心給他們講，包括他們稽查局局長，副局長，稽查科科長都聽了一堂課，他們覺得看來我們是錯了，他說現在怎么辦？我說他已經提出復議，而且他們省局已經接受了復議申請，他說那這個事情我們就丟丑了，我說現在還來得及，主動撤，做出復議決定之前撤了就不算，因為總局復議規(guī)定也允許你們撤的，所以第二天又發(fā)出三書，關于撤銷某某房地產商稅務處罰的通知，關于撤銷某某公司補稅通知，關于撤銷某某申訴的通知，全部撤銷的，原來發(fā)的全部都撤銷掉了，這就是我們房地產公司往往就是把你逼急了，實在覺得這個稅不是我的交的，才把矛盾激化。
2004年納稅人和稅務局打官司，是稅務總局統計是850起，全國850起納稅人把稅務局告上法庭的，審判的結果是這樣的，825起稅務局敗訴，還有25起是納稅人主動撤訴，稅務局沒有勝一個案子，全輸了，這說明什么？說明稅務局在執(zhí)法的時候，程序上、敘述說、政策理解上很多都是錯誤的。我講到我們納稅人比較老實，要不老實的話，都拿起《稅法》武器的話，將來整個社會的納稅環(huán)境會有很大的改觀。第一個問題我就給大家講到這里。
第二個問題，我想給大家講一講納稅籌劃的基本概念，這個很重要。作為我們講解納稅策劃的老師來講為什么認為這個很重要？因為社會上普遍對節(jié)稅的做法有一些誤解，有的人把非法的逃稅和合法的節(jié)稅混淆在一起，認為不都是為了少交稅嗎，性質上沒有多大的區(qū)別，我們認為這是一個錯誤的看法。都是為了獲得某種利益，手段的不同，就意味著他所承擔的法律責任是完全不一樣的。中國有一句古話君子愛財取之有道，所以古人把君子的前提都定得很好的，就是君子和小人其實在追求目標上也沒有多大的差別，小人愛財人家君子也愛財，但是他們的區(qū)別在哪里？主要在手段上。君子愛財是去取之有道，這個道在現在法律社會可能就是遵守法律，小人就是不擇手段，管你違法不違法，先掙到錢再說，他是這樣想的，所以我們在這里提醒大家一下，君子不是不愛財，也愛財，但是講究策略，講究遵紀守法，這請大家一定要注意。其實我覺得我們的古人給我們很多的啟示，我們現在想想我們古人給我們留下很多的提示是很不錯的。比如說前一段時間湖南有一個老師講課講到你們現在上高中、讀大學就是為了將來娶美女掙大錢，后來引起全國的討論，這個老師還被開除了。說哪有這樣給學生講娶美女掙大錢，但是回到中國古書上面來講，《詩經》就有一句話，叫做窈窕淑女君子好逑，實際上這就告訴你君子也是好色的，不過他跟小人區(qū)別就是小人可能不擇手段。還有愛財，君子愛財取之有道，古人講得很清楚，君子也很愛財，不過手段跟小人不太一樣。我們國家培養(yǎng)孩子，就是講究非常正統的教育，但是這種正統的教育就是說讓人感覺不著邊際，所以我們培養(yǎng)的孩子都特別守規(guī)矩，這種教育體制是好是壞現在很難下定論，但是有一點可以肯定我們大多數培養(yǎng)的孩子都沒有創(chuàng)造力，整個的社會教育體制和輿論管理都是沒有創(chuàng)造力的，你打開新聞聯播去聽新聞，沒有什么新聞，可以聽也可以不聽，領導講話都是三頭論，最后就是高舉什么旗幟，都能背下來，沒有什么創(chuàng)造力，我們所有從幼兒園開始一直到大學畢業(yè)，沒有創(chuàng)造力，我們的產品沒有創(chuàng)造力，有創(chuàng)造力的都是偷襲的，模仿的。我們的樓盤也沒有創(chuàng)造力，有創(chuàng)造力大部分都是把人家圖紙拿過來改一改弄一弄，搞圖紙最容易，模仿偷襲抄襲，這個現象很普遍。我們的稅收也是這樣，基本上都是抄襲的，包括我們的增值稅都是從法國抄過來的，整個民族沒有自己的東西，很可悲的。我個人保留對教育體制的看法，我是很有意見的。你比如像我家小孩上幼兒園，在家里原來沒上幼兒園，小孩是非?；顫姷?，異想天開的，問了無數個為什么，把我都問住了，問我為什么比如大家都知道為什么天空是藍的，為什么汽車自己會走不用人推，我們認為很簡單但是他問出來了，上幼兒園以后他什么都不問了，為什么？老師肯定講哪有那么多為什么，他扼殺孩子那種好奇的天性，所以我這一次做出一個決定不讓孩子上幼兒園。為什么？孩子變成機械化一個肉體的東西，這怎么得了，不符合我的個性，而且可以肯定地講，你今天的培養(yǎng)注定了明天沒有出息，肯定沒有出息。外國孩子教育就不是這樣。
我順便給大家講教育，包括我們的教育，拿我本人來講也是中國教育體制失敗的產品，為什么是失敗的產品？我從上小學到初中，到上大學讀研究生，我學的經濟學、財政學、金融學都是干什么的？都是為政府服務的。比如說學的宏觀經濟學，必須是總理才能做，利率杠桿的應用，公開市場的操作，財政的分配，你說你不是總理的話你搞這些干什么，比如像我們講財政，財政實際上就是政府會計，它不是房地產企業(yè)會計，當然我們沒有必要，我們分到企業(yè)的時候我們發(fā)現讀的書都沒有用，如果老板還站在政府角度，老板上來給你一拳，你現在來到我企業(yè)要為企業(yè)說話，還是之乎者也解決不了什么問題，實際上像我們這樣的人都是教育體制培養(yǎng)失敗的東西。比如說研究納稅策劃，那都是后天自己研究琢磨的東西，我們上大學哪學過納稅籌劃，老師一過來給你一個耳光，納稅籌劃研究什么東西？研究納稅人少交稅，我們現在研究政府如何收稅，防止納稅人逃稅，他不會培養(yǎng)納稅人怎么少交稅，那個東西作為歪門邪道，現在社會上還有不少人這么看。我講的意思是什么？就是大學應該有專門為企業(yè)服務的專業(yè)，專門為企業(yè)服務的課程，現在包括清華北大以外，正在探索去一步一步小心翼翼去開設這樣的課程，這樣的課程還沒有完全的獲得官方的認可，大家明白我的意思嗎，還是培養(yǎng)一大批專門當總理的人才，每年培養(yǎng)至少有50萬專門當總理的人。我統計了一下從建國以來才有5、6個總理，概率太小。每年培養(yǎng)50萬的人才，實際上建國50、60年才5個總理，概率太小了。我的意思是就要設置一些企業(yè)課程，現在很多大學畢業(yè)生分到房地產企業(yè)去，高分低能的現象很正常，你讓他出去辦一件事情，他總覺得這件事情我不應該做，應該是他做，老板講你這個事情也不做，那個事情也不做，我要你干什么，所以他也呆不長時間就走了，他都是這樣。歸根到底，就是培養(yǎng)人才沒有根據實際環(huán)境的變化來培養(yǎng)，我在這里給大家多兩句嘴，事實上也是這樣。所以我們企業(yè)需要什么？企業(yè)需要節(jié)稅，節(jié)約成本，需要開源，我們今天給大家講的是節(jié)流，節(jié)流里面的一個組成部分，稅收也是成本，稅收成本節(jié)約下來了，企業(yè)效益增加了，還有開源，怎么搞好的樓盤，怎么增加市場賣點，這都屬于開源，我們培養(yǎng)的學生應該是瞄著這個方向開源，我保證中國大專以上學歷從全國人口比例比重是5.1％，現在失業(yè)的人群當中就是這一部分人失業(yè)最重，初中畢業(yè)的人都找到工作了，到物業(yè)公司找一個工作干一干，他能找到工作，但是又是大專以上的人找不到工作，失業(yè)了，我覺得很大一部分就是我們培養(yǎng)的人才市場根本不要。我不知道你們清華的學生到你們單位能不能找到工作，我認為清華培養(yǎng)大部分學生到你們房地產企業(yè)找不到工作，因為專業(yè)設置根本不是企業(yè)所需要的。
我們再回到講義上來講，我想起教育特別有意見，但是個人的力量不能修改社會的力量，每個家長都特別愛自己的孩子，我想大家也是一樣，但是眼看著社會扼殺我的孩子，我是很難受的，我認為就是扼殺我的孩子，把他的天性給扼殺掉了，我現在是主張孩子逃學，今天不去就不去，在家里跟奶奶玩，而且我有幾張光盤家看光盤，他在3歲以前電腦全部會熟練掌握，我不在家可以電腦打開，可以玩游戲，在我們小時候是無法想象的，一個3歲小孩把電腦打開操作還懂得拷貝，他懂得很多，還懂得添加文件夾，對于10幾歲的小孩可能都不會，但是一到幼兒園什么都沒了，幼兒園上兩年，我上一次考他說老師教你什么，到目前為止2年花了我4萬多塊錢，就學了一首兒歌，什么草兒青，天空藍，我說回來吧別學什么兒歌，跟爸爸學能學一百多個兒歌，我專門到書店買兒歌教你，我還教他三字經，百家姓也能數50多個出來，就是在那背，趙錢孫李周吳鄭王，就背，過去私塾教育不是錯的，很多都是對的，我現在越來越覺得過去的教育方法還是對的，就是死記硬背，我還準備教他三字經，幼兒園永遠不會教這些東西，我相信我這樣培養(yǎng)的孩子保證將來在社會上能有一席之地。為什么？學校里的普通話教育，我們現在大家都成人了，回過頭來看你原來學的東西，一天能彌補過去一年的學問，看一天書能把過去一年沒學的東西彌補過來。因為什么？你現在有足夠的經驗，足夠分析問題的方法，所以一天就能把過去一年的書讀下來，所以學校那一套教育不用擔心孩子，而且我們都是學過來的，教孩子怎么考試還是有辦法的，當然這是我的個人觀點。
我這個概念我回到主題上來，概念實際上就是要表達一個中心思想，就是一定要把那種社會上所講一些非法的，逃稅的，騙稅的手段從合法的節(jié)稅當中要準確加以區(qū)別，讓人一看這個活動屬于籌劃活動，這個活動屬于逃稅，能夠準確地加以劃分，那是我們老師的責任，是研究人員的責任。就像把人從動物當中劃分開來一樣，必須對人下一個準確的概念，讓人讀得這個概念就是人，如果你讀到這個概念還想起來這到底是人還是動物，那就壞了，說明你這個概念就是一個失敗的概念。你講一講什么是人，你給人下一個概念，到處都是人，你給人下一個概念，我看你這個講得對不對，你這個概念一講就想起來這是人，你講給我聽一聽，抬頭一看全都是人，回家一看全是人，我現在問你什么叫做人？問住了吧。有頭腦的，有智慧的動物，人肯定是一種動物，有智慧有頭腦的，老鼠有沒有頭腦，偷吃東西是不是當著人面吃，為什么他知道人走掉了，他腦子會思考，這么來說的話，我覺得你剛才講的東西是老鼠，不是人，有思維，老鼠有思維夜里出來，白天不能出來。就是你這么講，不能說服我，或者是說服大家，你要說服我，這么一講對對，看來就是這樣的，確實找不到反面的證據來證明王老師的說法是錯的，那我就是對的，你證明不了我是錯的我就是對的，這確實是邏輯關系，你想一想到底下什么概念。實際上我們平常下的概念都是錯的，平常下的概念都是錯的。當我給你下一個概念的時候，你駁不倒我的時候，我的概念就是對的，比如說我給你下一個概念，人是會制造并會使用工具的動物，你想一想地球上有上千萬種動物，哪一種動物會制造工具，而且還會使用工具，我想只有人，沒有別的了，如果猴子會制造手槍，還會使用手槍的話，你一下班家門口站個大猴子拿著手槍，不許動把今天的工資獎金全交出來，我要買冰淇淋吃，壞了，地球上就好玩了，今天猴子出來，明天老鼠出來了，老鼠拿個機關槍，因為他會造槍，地球就亂了，就不是人占主導了，大家想來想去只有人會制造和使用工具，別的動物都不會，看來王老師講的是對的，這個動物就是對的。你能駁倒我嗎，你想一想哪個動物會制造工具，制造并會使用，使用的有，猴子、大猩猩有的時候會拿大棒子站在你家門口，但是不一定能夠制造出來，我講是制造并使用，比如大房子，動物會蓋房子嗎，一般的動物是不會蓋房子，會搭窩。工具，制造和使用工具，窩還不能稱得上是工具。預先腦子里面設計圖紙，按照圖紙造不能走樣建出來，只有人能夠做得出來，沒有其他動物能夠做出來，我給大家舉一個簡單的例子，就說明下定義多么艱難，一個研究人員，一個學者，他要想把一個學科完整地交給他的聽眾或者是他的學員，必須第一個門檻就是要邁過這個門檻就是要下一個概念，這個概念讓人感覺到是這么回事，對不對？沒有反駁的理由。
請大家看一看我怎么給納稅籌劃下概念？納稅籌劃是納稅人為達到減輕稅負，稅收負擔和實現稅收零風險的目的，而在稅法允許的范圍內，通過經營、投資、理財、組織、交易等各項交易活動進行事先安排的過程。很顯然，納稅籌劃是企業(yè)為降低企業(yè)稅收成本采取的一種經濟人行為，他就像降低生產成本一樣，降低開發(fā)成本一樣，去降低他的稅收成，這是一個新的概念，新的一種理念。不再像過去那樣成為《稅法》的奴隸，愛交多少就交多少，不能變成稅法的主人，不能有效控制稅法，利用稅法，控制稅法做不到，這是全民意志，但是可以利用稅法，這是很顯然的一條。這個概念怎么下的？我作為一個老師把握的意圖告訴大家，實際上這個概念包含了兩層的意思。第一，強調了納稅籌劃的目的，是減輕稅負和實現稅收的零風險，這一下子就把我們的逃稅、騙稅區(qū)別開了，逃稅、騙稅也是為了減輕稅負，但是他減輕稅負是不擇手段的，甚至是不顧忌稅務風險的，絕對不是零風險，偷稅絕對不是零風險，偷稅的風險是很高的，這樣一下子從目的上來講，就把偷稅和籌劃區(qū)別開了，這是一方面。另外一層意思，又是指責納稅籌劃的手段，君子愛財取之有道，手段也是至關重要的。大家看我是怎么寫的，我講了是在稅法所允許的范圍內，這是一個前提，就是你的一切活動必須是規(guī)范稅法的范圍內，同時真正操作它的時候是通過對企業(yè)的各項具體經營活動，進行事先安排，不是事后來補救。這個對我們企業(yè)的要求是很苛刻的，不像逃稅那樣出了事我們再來解決，而是我們事先根據《稅法》的要求，我這種行為我會帶來什么樣的納稅義務我會測算一下，然后我來選擇一個獲取稅后利潤最大的方案來執(zhí)行，這一點是不一樣的。
通過這個概念兩個方面的意思，我們都能夠找出來跟逃稅或者是其他非法手段之間明顯的區(qū)別，從目的上來講，納稅籌劃不但為了減輕稅負，還要追求零風險，從手段上來看，納稅籌劃主要側重于事先調整，而不是事后補救，這就是明顯的區(qū)別。就像我想殺人一樣，打人一樣，刀砍人一下和用磚頭砸一下人的頭，你說哪一種違法，哪一種不違法，刀砍人一下雖然把人家也砍傷了，但是這個就違法，因為刀屬于兇器，磚頭不算兇器，同樣我治你用磚頭砸你和用刀砍你不一樣，磚頭砸人頂多是違反公共治安條例，但是你用刀去捅一刀公安局肯定給你帶走。當然作為旁觀人來講覺得好笑，你也是打人，磚頭打人和刀殺人是不一樣，說不一定這個人都被你打流血了，但是可能刀砍的那個人就抓走了，用磚頭帶到派出所問一下筆錄教育一頓就回來，不一樣，手段是不一樣的。我這個比喻實際上跟我們納稅籌劃相比還不一樣，納稅籌劃是完全側重于事先的調整，比如給大家舉一個籌劃的例子，現在有一家房地產公司，我們稱之為A，房地產公司A，投資2000萬元到房地產公司B，占B公司股份比例為50％，B公司是新成立的房地產開發(fā)公司，兩年后，B公司獲得稅后利潤3000萬元，現有一個公司C，愿意收購B公司，C公司和A公司協商如下，他收購B公司肯定要把B公司股份都要買下，他就要一個一個談，三個股東都要談一下，他現在跟A公司協商的結果是這樣的，C公司可以一次性出資3500萬元購買A公司在B公司的股份，C公司愿意一次性出價3500萬，購買A公司在B公司的股份，我們算一下帳，他投了2000萬，對方賺了3000萬，他占比例是多少？50％應該上加1500，他投了2000萬，賺了1500萬，對方至少出價3500萬元，現在對方提出我給你3500萬元，你撤走。第二種A公司也可以先分回B公司的利潤1500萬，然后再按股本價2000萬轉讓給C公司，請問A公司領導應該選擇哪種成交方式。其實作為A公司來講，無論是先分1500還是再轉2000萬，也是拿會3500萬，如果一次性轉讓也是拿回3500，大家說是不是這樣的，拿回來都是3500，現在的問題就來了，你哪一種拿回的方式更好，稅交得更少，這就是我們講的納稅籌劃的主題就來了，納稅籌劃做好的話我告訴大家一個不經意的，看不起，不太注意的一個小小的問題，會給你帶來500萬的好處，如果你選錯了你會花代價500萬，你交了也認為是應該的，實際上我們認為不應該。假如你們是A公司的領導，房地產的領導，你們覺得哪一成交方式對你們最有利？
同意第二種的舉手，10位。同意第一種的一次性出價3500萬舉手，4位，其余的同志還沒有想清楚。B方案好還是A方案好。我想問一下B方案好的同志你給我解答一下為什么B方案好？就是股權銷售、股權轉讓有一個營業(yè)稅。所以這是非常重要的，在這個問題當中當然要選擇先分利潤后轉讓的方式，因為只有先分利潤，才可以確保分回的利潤不征收營業(yè)稅和所得稅，也就是說先分的話一分錢都不用交，如果是一次性轉讓的話，你麻煩來了，你投了2000萬，你賣股權賣了3500，說明你股權轉讓差價收益是多少？1500，33％的所得稅，你要交495萬，但是如果你先分的話有什么好處？因為他這個房地產公司，他已經交過33％的所得稅，我作為法人所得稅回來也是33％，他已經交過了還要不要重新交，稅法規(guī)定不在重復征稅，除非有稅率差，就是他是15稅率，我是33，回來補18個點，他是18點的稅，我是33，回來補15個點，如果你是33，我也是33，回來就不在補稅了。因此，先分利潤實際上比直接轉讓要節(jié)省稅收。大家明白嗎？所以我們納稅籌劃就告訴我們，在股權轉讓的時候，就要開始籌劃了，哪一股權轉讓的方式更好，所以大家不要小看這個課程，我今天可能講了20個案例，跟你企業(yè)一點都不沾邊，但是突然講最后一個案例跟你沾一點邊，你可能就是幾十倍的錢還回去了，為什么？因為我不會再發(fā)生導致我重復納稅或者是增加稅負的不合理的決策方式的出現。所以納稅籌劃的威力是把你原來股權轉讓合同分成兩個合同，分成兩個文件，一個是股東決議，分配利潤的文件，再一個就是接下來就是股權轉讓協議，那時候有好辦了，從我們專業(yè)角度來看，就是把企業(yè)的股權投資收益所得和股權轉讓差價所得，準確地區(qū)別開來，大家記一下，要把股權投資收益所得與股權投資轉讓差價所得區(qū)別開。納稅籌劃的要求是盡量地把股權投資轉讓差價所得轉化為股權投資收益所得，也就是要求我們一定要先分后轉四個字，那么我們通過這么多羅嗦的話，結果最后就是得出四個字先分后轉，這四個字是高度凝結了對《稅法》，對股權轉讓全部分析得出來的，這就是我們講的經驗。把這個經驗請大家?guī)Щ氐狡髽I(yè)股權轉讓活動當中去，一定不會錯的，但是如果你沒聽這個課就不知道先分后轉的好處，大部分企業(yè)采用的是一次性轉讓這種方法，弊端多多，稅收負擔加重。我們還有一個特點，就是多交稅了他渾然不知道，他不知道自己多交稅，他認為自己的稅都是該交了，我問會計，我說你們會不會幫企業(yè)做一點籌劃，他說會的，他說我們現在就是該交的就交，不該交的堅決不交。我再問說知道哪些稅是該交的，哪些稅是不該交的，他說《稅法》規(guī)定的該交就交，《稅法》規(guī)定的不該交的就不該交，他這句話講得更籠統了，實際上我就問稅法又是怎么具體規(guī)定的呢，他答不上來了，也就是說你劃分該與不該的界限在哪里呢？他不清楚。實際上我?guī)Т蠹揖褪且獙ふ以撆c不該的界限，找到這個界限以后，我們就盡量把自己劃到不該交的那個圈子里面去，如果條件不成熟的，要創(chuàng)造成熟的條件劃到不成熟的條件里面去，這是納稅籌劃整體的要求。給大家舉例子說明納稅籌劃的重要性。
再給大家舉一個例子，如果你們現在在開發(fā)過程當中缺錢，缺2000萬，現在有一個老板提出來了，我可以借你2000萬，當然也可以變成你股東，借你2000萬，你每年給我10％的資金占用費，如果變成股東，那我就享受參與分配的權利，現在你作為開發(fā)商，你覺得這個老板提的要求，他兩個要求都可以，作為借款人對你來說都能夠做得到，你覺得作為你來講哪一種方式對于你來講稅收上會賺便宜？是借貸的錢還是把他拉來當你的股東，當然他肯定是小股東，你覺得是借錢好還是讓他加入股東好。我告訴大家，納稅籌劃要求我們必須事先去安排，等你把事情已經安排過了再來籌劃就來不及了，下面我問大家是借錢好還是加入股東好，哪一種更有利于納稅，同意加入股東的舉手，3位，同意借錢的舉手。正確的答案應當是借錢，因為借錢產生的利息和資金占用費可以進開發(fā)成本，而變成股東以后，他的利潤分配只能在交完所得稅之后進行，因此對納稅是很不利的。我們把這個現象就叫做財務杠桿效應，大家可以記一下。在借款經營和入股經營中，借款經營可以發(fā)揮財務杠桿作用，有著明顯的節(jié)稅作用，有著明顯的節(jié)稅好處，所以應當選擇借款，而不應選擇入股。在這里我還要強調的是有一些時候你們雙方認為對方參股了，但實際上稅務部門并不承認，你們雙方簽訂一個參股協議，但是稅務局卻并不承認。我就碰到有這么一個開發(fā)公司，他給另外一個開發(fā)公司2000萬，他們雙方簽訂的協議我也看過，叫做參股經營協議，或者叫做聯建協議，協議上是這么講的，比如說A公司，借出錢的就是債權人，A公司借給他2000萬，參股經營某一個什么什么項目，分配方式是該項目銷售完工后，按照實現的利潤55分，46分，或者是37分，這個時候問題出在哪里？就是借給錢的開發(fā)公司現在收到利潤了，稅務局查到了說要交營業(yè)稅和所得稅，房地產公司老板講怎么可能，我是跟對方參股經營，我獲得的利潤對方不都是交了所得稅，憑什么讓我交這個稅。我告訴大家，你們簽的那個協議，從實質上來講仍然叫做借款協議，并不構成真正的參股協議。因為你這個房地產開發(fā)公司沒有在工商局登記成為他真正的股東。大多都是你們協議上的股東，協議上的股東和真正的股東是不一樣的。真正的股東就是工商局公司章程里面有房地產開發(fā)公司的名字，這個時候你分回來的錢就是利潤，如果沒有你的名字分回來的錢就叫利息或者叫做資金占用費，或者叫承包費，都不能稱做為利潤，因此要按規(guī)定繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。在這里我告訴大家一個新概念，你們記一下，在這種情況下，借出房地產公司，實際上成為借入房地產公司的隱形合伙人，有隱形戰(zhàn)斗機、隱形戰(zhàn)艦，我們有一個新的概念出來叫做隱形合伙人，這一類合伙人在國家的法律法規(guī)當中并不確保他的合伙地位或者是合股地位，只是雙方出于某種合作的要求提出合伙身份暫時予以確認，但是沒有經過國家公正機關的公正，隱形合伙人所獲得的收入、利潤都應當稱作為是利息或者是資金占用費，依法交納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。要想改變這種狀況，必須把隱形合伙人轉化為顯性合伙人，到工商管理部門變更股東變更名稱登記這才可以。
我打一個不太恰當的比喻，就好比情人提出來要跟他的老婆分財產，你們說法律支持不支持？情人實際上就是我們講的隱形合伙人，所以法律不保護他的權利，這一點我希望我們的開發(fā)商老板們一定要注意，不要你認為是投資，但是稅務局卻不認為你是投資，認為你是借款，扯皮由此產生。但是我們事先策劃就不一樣了，聽完我的課以后就會爭取顯性身份，如果我真的是合股，就是對方公司章程里面必須有的名稱，有我蓋章的，這樣才行，否則都不行，希望大家都了解。概念我就給大家介紹到這里，也舉了幾個例子，希望大家從這幾個例子當中要注意到籌劃它的重要性。
下面我給大家由納稅籌劃的概念再延伸兩個重要的概念，第一個概念是什么是企業(yè)稅收負擔率？我給大家再講兩個概念，什么叫做企業(yè)稅收負擔率？還有一個叫做企業(yè)稅務風險？這兩個概念，希望大家記錄下來。企業(yè)稅收負擔率請大家看講義第6頁，企業(yè)稅收負擔率等于企業(yè)當期應納稅額的總和除以企業(yè)當期實現的銷售收入或營業(yè)收入乘以百分之百。這個指標告訴我們，它能夠從整體上反映一個企業(yè)的稅收負擔狀況，比如說經過測算，我們這個企業(yè)的稅收負擔率是12％，那它表明什么意義？12％的稅負率有什么含義？就表明你賣100萬的房子，你得拿出12萬交給國家，這個稅里面可能既包括營業(yè)稅，又包括土地增值稅，什么稅都包括進去，因為分子里面什么稅都包進去了，那么他會給老板決策帶來一個什么樣的初步印象呢？就是我這個企業(yè)國家貢獻率，我12％表示我100塊錢的收入我交了12塊錢的稅，這只是一個靜態(tài)指標，那么我下面就要問大家，我這12％的稅是重了還是輕了，你再給我們說一說，這12％的稅是重了還是輕了？你感覺？感覺輕了，這感覺不錯，就是跟著感覺走，你這個感覺很好，坐在前面幾位同志，你呢，你說重還是輕？你覺得是重還是輕？重了，你們兩個感覺怎么完全不一樣，標準答案是你們兩個人的感覺都錯了。為什么？所有的指標存在的一個前提是如果把死的指標變成活的指標，不能脫離一個程序，那就是什么？比較。沒有比較這個世界上就沒有美女，沒有比較這個世界上就沒有亮男，沒有比較就沒有高矮胖瘦，如果世界上只有你一個人，我們知道你是漂亮還是丑，還有我們在火星上也不知道地球上的人怎么樣，我們必須了解，通過比較這個程序才知道你這個稅負是重了還是輕了。大家想不想知道中國房地產企業(yè)平均稅負是多少？想知道嗎，中國房地產企業(yè)的稅收負擔，平均在10％左右，請大家記下來，中國房地產企業(yè)無論是外資的，內資的，民營的，國有的，平均稅負在10％左右。低于10％和高于10％都說明企業(yè)在納稅當中存在一定的問題，但有的問題是正面的，有的問題卻是負面的。
下面我給大家出一個小小的問題，也想難倒你們一下，現在我們知道有一個項目需要前后投資一個億，這兩個項目都要投資一個億，經過我們對這兩個項目的測算，我們發(fā)現A項目的稅收負擔率是15％，B項目的稅收負擔率是10％，請問你會選擇哪個項目投資？假如這兩個項目的投資額、投資期都一樣的話，你會選擇哪一個項目來投資？我再講一遍，現在有A、B兩個項目，A項目投資額是一個億，投資期是三年，那么已經經過測算以后，A項目稅收負擔率是15％，還有一個項目是B，它投資額也是一個億，回收期也是三年，B項目經過測算稅收負擔率是10％，如果企業(yè)納稅處在自治狀態(tài)，屬于自治狀態(tài)就是沒有偷稅漏稅，也沒有籌劃，請問你們會選擇哪一個項目，是A項目還是B項目？我繞著彎子提問，我不告訴你利潤率，告訴你負擔率，同意投資A項目的請舉手，舉高一點我看一下，4位；同意投資B項目的請舉手，3位。這個問題你們怎么好多人不敢舉手呢？因為心里沒底。我們對房地產納稅籌劃的研究從現在開始，已經準備邁入門檻了，在邁入門檻之前，我已經告訴你稅負率是由誰來決定的，首先我問你稅負率高了對企業(yè)經營有沒有好處？肯定沒有好處，100塊錢賣的房子，你15％肯定交的稅多，12％肯定交的稅少，交的稅少對你的效應形成肯定有好處。那么到底選擇哪一個項目呢？正確答案是A項目。這是出乎你們意料，我選擇稅負率大的項目投資而沒有選擇稅負率小的項目，因為什么？稅負高的項目一定它的利潤率也是高的，比如別墅項目和普通住宅項目，別墅項目交的稅就是比普通住宅交的稅就是多，而且稅負就是重，這是不用懷疑的。那么這里面就告訴我們一個現實問題，大家記一下，決定企業(yè)稅負率變化主要的因素是企業(yè)的利潤率決定企業(yè)稅負率變化的因素，一般情況下隨著利潤率的上升，稅負率大家說采取什么變化？隨著利潤率的下降，稅負率也跟著下降，兩者呈現同方向變化的關系。好，下面我們研究的問題是我們進行稅務籌劃的目標是為了減輕企業(yè)的稅負，我希望大家讀書一定要讀明白的，別研究朝著相反的方向邁進，最后有的同志說一定選擇稅務率高，你來學習干什么呢？不就是為了達到稅負減輕，稅負率下降，結果追求稅負率高的項目，肯定就不對了。我們研究的意圖是在企業(yè)取得既定利潤率的前提下，如何使稅負率下降，如果沒有這個前提的話，我作為講課老師太輕松了，我可以教提高某個方面，把稅負率降到1％左右，我甚至能把稅負率減到零，你們愿意不愿意？聽完我的課不用交稅，哪位同志愿意請舉手？有辦法，而且是合法的辦法，就手什么稅都不用交，放下來，就有兩位同志非常迫切?；厝ヒ院?，把公司關閉，什么稅都不用交，關閉企業(yè)也沒有說是違法的行為，我不干了，我的目標就是不想交稅。但是，行不行？那肯定不行。如果所得稅一分錢不想交，哪位同志拒收，說我企業(yè)所得稅一份錢都不想交，請拒收，沒有不敢舉了，我的方法也是合法的。五百萬開發(fā)的，我三百萬賣，我虧損二百萬，行不行？當然，稅務籌劃告訴我們，一定要在既定利潤率前提下來研究這個問題，否則失去前提了。我告訴大家，如果你們實在不想交企業(yè)所得稅，我也有一個合法的辦法，你們寄個文件，這個文件對你們來講，將長期產生的影響，你們只恨見到我時間太短了，當初見到的話就好了，現在見到有點晚了。但是，不著急，你現在回去操作還來得及。財稅200091號文件，關于個人投資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者，征收個人所得稅的規(guī)定。在這個文件當中，國家強調，有這么一段話，國務院通知對個人獨資企業(yè)合伙企業(yè)，停征企業(yè)所得稅，只對其投資者經營所得征收個人所得稅，是我國鼓勵公平投資，公平稅負，和完善所得稅政策的一次重大調整。如果我們房地產企業(yè)，不是有限責任公司，而是個人獨資或者是合伙企業(yè)的話，我在這里向大家宣布，你跟企業(yè)所得稅永遠說再見，你這個企業(yè)以后不再交企業(yè)所得稅了，永遠不交企業(yè)所得稅，你說這個課要不要聽？太要聽了。大家也許講那稅務局為什么不跟我說了呢？跟你說了以后，企業(yè)所得稅到哪兒收？不會跟你說的。所以，這個要求我們在辦工商登記的時候，應該在營業(yè)執(zhí)照里面注明是個人獨資或者是注明合伙，或者是注明股份合伙，都是可以。當然，我提醒大家，個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)是屬于無限責任，要承擔無限的賠償責任，它跟有限責任公司不一樣。有限責任公司是出資額承擔賠償責任，但是話又說回來，在中國講法制責任當中，有限公司和無限公司之間究竟有什么區(qū)別呢？所以，在目前來講又比較適合辦成個人獨資合伙企業(yè)，來減少企業(yè)所得稅這道環(huán)節(jié)，實際上也是可以做到的。所以，我相信大家聽完我的課以后，回家就在琢磨這個問題了，為什么琢磨這個問題？我們交到現在的稅都可能不太對，可能交了很多冤枉的稅，所以王老師的課猶如及時雨一樣，我現在項目用個人或者是合伙辦，反正這個公司就是我的。所以，我跟大家講，有一些東西，我如果上課之前說哪些同志不愿意交企業(yè)所得稅，可能覺得很唐突，實際上可以做到。
今天上午的課我們就講到這里，下午我們講更深入的內容供大家參考，謝謝各位！
因為第一個問題，房地產企業(yè)營業(yè)稅，沒有取得預售證之前，銷售的經營是否交營業(yè)稅？房地產企業(yè)在沒有取得預售證前，在取得各種定金的同時，要申報繳納營業(yè)稅，跟取得預售證沒有關系，請這位同志記下來，凡是取得定金性質的，收入都要在取得時的當月申報繳納營業(yè)稅。
這位同志還問，印花稅貼在哪些部分？限度多大？總額量貼？印花稅是這樣的，如果你是在賣房的話，要求是貼在商品房銷售購銷合同上，如果在預售的時候，沒有預售證的時候，雙方也不可能簽合同，簽了合同暫時也不需要貼花，因為合同需要備案。貼花是這么要求的，每本印花稅額超過五百元以上，就可以到銀行去填寫繳款書交，如果低于五百元以下購買印花稅票，貼在商品房購銷書上，買賣雙方都要等額貼，比例是萬分之五。
還有一位同志給了我一份合同這份合同是資產承包合同，我看了一下，這里面合同是這樣的，將資產用于承包，用于公司職工的承包，按規(guī)定期限向公司繳納承包費。那么，個人將公司財產用無承包以后，可以自由進行經營。那么，帳怎么做呢？我看不出來，反正大概根據我的意思就是自己做帳，公司不再給他做帳了。那么，這里面的問題是什么呢？員工經營的稅收誰來交的問題，還有公司經營收入的所得稅如何交的問題，應該在這個合同中明確。我提醒這位同志，承包合同第六條第一款這樣寫，所有合同寫乙方權利義務，乙方這里面是指承包人，也就是職工，是這么寫的，對于所有合同交于公司財務備案，進行合資、合作的商戶必須合法經營，依法納稅。你看這句話里面有漏洞，進行合資、合作的商戶必須合法經營，依法納稅，但是沒有對職工進行約束，將來就有扯皮，到底誰來交的問題。所以，第六條第一款要進行修改。還有第七條違約責任第二條需要修改，這個就不講了。
下面，我們再圍繞這個主題，給大家繼續(xù)講。上午給大家講了關于納稅籌劃的概念，給大家導出新的概念，一個是企業(yè)稅收負擔率。還有一個概念，什么叫企業(yè)稅務風險？那么，企業(yè)稅務風險，就是大家看第六頁，講義第六頁企業(yè)稅收零風險，是指納稅人 正確理解和執(zhí)行國家稅收政策法規(guī)，而不存在多交少交稅款的行為，這是一種理想的狀態(tài)。稅務風險的產生可能來自于兩種情況，一種就是因為政策法規(guī)掌握不清楚，而導致了少交稅款，給稅務部門處罰的可能性，這是一個方面。另外一個方面，是因為對國家政策法規(guī)掌握也是不清楚，但是卻導向了另外一個后果，多交了稅，但是自己渾然不知，這兩種風險，我們都要防范，不能僅僅防范少交稅，被處罰的可能性，而忽視掉多交稅，給效益造成的流失的可能性。所以，要講零風險，實際上就是既要防止多交稅帶來的效益流失，又要防止少交稅帶來的處罰，這是一種理想狀態(tài)。企業(yè)多多少少會出現少交稅帶來處罰的可能性，也有可能因為多交稅而被效益流失。在這里不得不提醒大家，從我們國家現在稅收管理體制來看，稅務部門建立了專門的稽查部門，稽查部門職責是干什么呢？主要督察納稅人偷稅、漏稅的行為，但是不負責檢查企業(yè)多交稅的行為，所以有的企業(yè)多交稅沒有人查出來，退給他。而且，我們房地產企業(yè)財務人員，往往對這個行業(yè)稅收政策掌握不清楚，所以多交稅也就多交了。比如說我就碰到有這么一家房地產公司出現了多交稅的情況，現在跟稅務局正在申請退稅，為什么多交稅呢？而且是發(fā)現的，更多情況是發(fā)現不了的。等于是搞了一個買人家在建工程，買在建工程，樓蓋好以后，把樓轉手賣掉了，根據規(guī)定，這個樓銷售可以按照差價交稅。比如買了一個在建項目，花了五千萬買，把這個樓給別人是花六千萬，交營業(yè)稅是拿六千萬減買項目五千萬，按照一千萬差價去交營業(yè)稅，但是財務申報的時候是按照六千萬的銷售額全價來交營業(yè)稅的。也就是說，多交了三百萬的營業(yè)稅，5％。那么，時候就是需要我們注意了。如果像這種情況的話，誰來發(fā)現它。所以，擺在我們面前很重要的工作，就是誰來定期存在我們企業(yè)存在的稅務納稅錯誤，有的企業(yè)認為企業(yè)可以定期開展納稅自查，實際上這是很難解決問題的。因為一個企業(yè)人要犯錯誤，是因為掌握的政策本身有問題，所以通過自身很難檢查自己的錯誤，說白了就是自己檢查自己的錯誤是檢查部出來的。所以，我在這里建議大家，一定要建立一個防范企業(yè)多交稅款的機制，這種機制可以通過專業(yè)機構的檢查，也可以通過建立專業(yè)部門檢查，現在有不少企業(yè)有內審部門，內部審計部門，簡稱為內審部門，他們的工作主要是檢查企業(yè)有沒有出現違反政策法規(guī)的現象，特別是稅務，納稅上面也沒有錯誤。
還有的單位，設立了稅務總監(jiān)這個崗位，主要是負責解決稅收方面的計劃和規(guī)劃。特別是納稅籌劃方案的制定和執(zhí)行，我在這里給大家提醒一下，不少跨國公司來到中國，他們給我們帶來了不少先進的管理經驗和管理模式，他們是如何處理稅收的呢？據我們了解，他們在處理稅收問題的時候，大多是有專門的人員和專門的機構。比如像摩托羅拉專門設立了稅務部，惠普也專門設立了稅務總監(jiān)，他們這些機構主要是解決公司的納稅問題。我們中國現在的內資企業(yè)沒有建立專門的稅務部，把大部分的納稅工作交給了財務部門一并完成的，這樣很難從大量的會計核算當中出抽出時間來進行專門的稅務方面的核算。所以，大家聽完我的課以后，回去有必要對財務部門崗位進行重新設置，可以設立專門的稅務經理，稅務經理待遇、職位跟財務經理是平起平坐的，希望大家能夠聽清楚我這個建議，相信對將來解決稅務問題一定會有幫助的。你們回去仔細調查了解一下，如果把納稅工作交給財務部門去做，他們往往認為在經過了大量的會計核算以后，把納稅問題當成完成本月工作的掃尾工作，往往疲于應付，不會拿出精力解決這個問題，所以差錯在所難免，也沒有經歷研究稅收政策和法規(guī)。假如讓你們搞財務的話，你面對這么多的開發(fā)成本，開發(fā)費用，面對這么多的銷售單據，讓你把帳做出來，最后還讓你報稅，再讓你拿水納稅策劃方案，你幾乎是疲于應付，沒有這么大的精力。而且，納稅是數據出來以后，才有納稅數據，這都是形成了事后的數據，事后的東西，來不及進行調整。所以，我跟大家講，我們現在房地產企業(yè)存在的稅務問題是非常廣泛，因為稅務風險實際定義稅務問題。
大家看一下講義第七頁，給大家看一下房地產存在的主要稅務問題，你們看一看我講的這些問題在你們企業(yè)當中存在不存在。首先，給大家講一下營業(yè)稅問題，從我們現在情況來看，有這么幾個比較突出。第一，各種代收款項，沒有并入營業(yè)額中一并繳納營業(yè)稅，比如代收市政配套費，代收有線電視費，代收的一些其它規(guī)費。根據營業(yè)稅政策規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的代收款項，應一律并入營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。請大家看一下營業(yè)稅暫行條例，第五條的規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務，轉讓無形資產，或者銷售不動產，向對方收取的是什么？全部價款和價位費用，因此我們繳納營業(yè)稅的依據是收到的賣房子的錢還有各種價位費用，哪些費用屬于價位費用呢？我們進一步看一下營業(yè)稅條例實施細則，對價位費用的解釋。第十四條，條例第十五條所稱的價位費用，包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項及其它各種性質的價位收費，稅務規(guī)定凡價位費用無論會計制度規(guī)定如何核算，均應并入營業(yè)額計算應納稅額。據我們了解不少房地產企業(yè)對代收費用是做往來處理的，實際上已經構成了偷稅。我在這里給大家指出來，之所以指出來，是為了幫助大家在將來的納稅策劃當中更好的解決代收費用所引發(fā)的營業(yè)稅漏稅突出問題。你們記一下，營業(yè)稅條例第五條和營業(yè)稅條例細則第十四條的規(guī)定，來佐證我的第一個問題。
營業(yè)稅問題當中第二點，是房地產企業(yè)各種向業(yè)主贈送的禮品，沒有計價繳納營業(yè)稅。比如奉送的陽臺、車庫、冰箱、彩電，在銷售時，作為銷售的一種促銷方式，可能你很容易去這么做。但是，在納稅上面，確實有規(guī)定的。這些費用原則上要按照市場價格計算繳納營業(yè)稅，同時對這些贈送給客戶的禮品，發(fā)生的采購費用，不得在稅前扣除，其理由是向客戶的捐贈支出，屬于捐贈支出，不能夠在稅前扣除，這在企業(yè)所得稅條例里面做出明確的規(guī)定。像直接捐贈支出，就是送給你的東西，這是不能在稅前扣除的，我們講叫捐贈支出，也會帶來營業(yè)稅問題，和企業(yè)所得稅問題。第二個，就是送給客戶的禮品，也應當繳納營業(yè)稅。
第三個，一方出土地，一方出資金，合作建房，房地產公司以房抵土地的部分，為按規(guī)定繳納營業(yè)稅。在合作建房當中，出土地的一方，要求開發(fā)商將開發(fā)好的商品房子來沖抵土地出讓金。作為開發(fā)商來講，建好的房子來還土地那一部分的房子，要視同銷售繳納營業(yè)稅的。有不少合作建房企業(yè)，這塊稅收漏掉了。我講第三個問題存在，還不是一、兩個企業(yè)存在的，具有一定的普遍性。但是，在2005年稅務稽查當中，把合作建房作為重點檢查，和建房本身也有籌劃稅務空間，籌劃的好一分錢不用交，籌劃不好交的稅很多。我建議大家，你不懂稅法情況下，不要出面跟稅務局解釋，你越解釋越亂，越解釋越吃虧。我有一個客戶是這樣的，老板出差了，開會去了，這時稅務局來檢查，是什么情況呢？從村委員會拿了150畝地，跟村為會簽了一個協議地給100套精裝修房，來沖150畝地土地轉讓款。那么現在稅務局查了，給他的88他的商品房，第一期給了88套，要按照市場銷售價格交營業(yè)稅。會計說老板沒有回來，不敢簽字，老板回來以后，不由分說，跑到稅務局長辦公室解釋，說我這個房子交營業(yè)稅，作為我們來講，思想上是很難接受的，首先我拿這個房子抵土地款，我是一分錢沒有拿到的，相當于這個房子是我付土地款，他也沒有提錢給我，所以讓我們拿一部分現金交稅，我們覺得吃不消。而且，跟村委員合作，我們本身就吃虧了，稅務局長問他為什么吃虧了？他說我們不但要拿房子換地，按照協議規(guī)定還要精裝修，我們按照套內面積每平米可能有五、六百塊錢開支。稅務局長說正好，你把精裝修的價格也加進去，剛才我們測算還是按照毛坯房給你測算的，現在還精裝修，正好每平米加五百塊錢。后來回來了，會計問他，跟稅務局長談的怎么樣，還談多出來了。就是說你不要不懂裝懂，你去開炮，反而會把問題弄的越來越糟糕。后來我去，稅務局長跟我說，原來我也知道他是精裝修，就是想收一點稅，他跑到這里來，還當著辦公室那么人面，我們房子還是精裝修，我們虧大了，那你就虧大了，營業(yè)稅肯定是加重交稅依據。你不懂稅，你找一個專業(yè)人員陪你去，你在那兒講，給稅務局留下了很多的依據，他說你把精裝修合同拿過來，增加了稅收負擔。像這種營業(yè)稅在稅務當中是比較經常會出問題的。我再講一遍，合作建房出問題，不是十萬塊錢，幾十萬塊錢的營業(yè)稅，合作建房一旦出現問題是上百萬，幾百萬，都是有可能的，主要是看你環(huán)建的面積大不大。
第四個，收到的違約金、罰款、定金等沒有及時繳納營業(yè)稅，違約金和罰款，我們很多房地產企業(yè)會計誤認為應當是營業(yè)收入，不應當交營業(yè)稅。實際上因受讓方違約，而產生的違約金和罰款，應當一并計入營業(yè)額，繳納營業(yè)稅，而并不是財務人員所理解的，應該計入營業(yè)的收入，不交營業(yè)稅，這也造成了大量的漏稅和逃稅。比如說因為一個業(yè)主他違約，他給你支付兩萬塊錢的違約金，這兩萬塊錢的違約金就要繳納營業(yè)稅，我們現在財務做帳是借現金，代營業(yè)收入，兩萬，這樣就逃脫了營業(yè)稅的納稅義務。這個部分，應該引起我們企業(yè)的注意。
第五個，以房屋抵債，分配給股東，獎勵給職工等，都應依法補交營業(yè)稅，以防抵債。實際上，在稅務檢查的時候，我們往往是通過抽查，房屋土地管理局，房屋過戶數量和名單，以及交易金額，查出這個問題的?，F在稅務局怎么查帳？你開發(fā)一個小區(qū)三棟樓，稅務局表格跟你三棟樓表格一樣每個表格里面，每層里面，都讓企業(yè)會計填上房間業(yè)主的名字，下面還要填寫平米，還要填寫交易價格，把這個表發(fā)給財務人員，讓財務人員填，怎么填呢？比如稅務局有備案的圖紙，你這個12層樓，每層樓3戶人家，表格就劃分成數字三行，橫的就是12層，每個格子里面讓財務填上業(yè)主的姓名，填上建筑面積，填上交易的價格，就是先讓你申報。發(fā)現有的房子里面是空著的，很有可能獎勵給職工，或者是分配給股東或者你們上面寫未售，都是可以寫沒有賣出去。然后拿著你填的東西，跑到房屋土地管理局，大家想房屋土地管理局完全可以不接待稽查，根據征管法的規(guī)定，房屋土地管理局拒絕稅務局檢查，稅務局可以在當天處于房屋土地管理局十萬元人民幣罰款，稅務局可以罰房土局，罰完以后要求無條件提供開發(fā)商某個項目的情況，和契稅代收的情況。當然，一般房土局不會不配合，我們到目前反映來看，還沒有一家房屋土地管理局不配合的。所以，我們發(fā)現凡是房源的減少，如果沒有收到現金的話，要不就是抵債了，要不就是分配給股東了，要不就是分給職工了，要不就是低價轉讓。
大家聽了我五點建議，五個問題，你們感覺到營業(yè)稅還有漏的機會嗎？基本上被堵住了，就是說查你房地產交易營業(yè)稅大概也就這么幾個通道，其它的通道我們發(fā)現很少。這是關于營業(yè)稅目的存在的問題。第二個是個人所得稅，個人所得稅的檢查將圍繞這么幾點。第一，各種工資外的獎金、補貼、補助是否并入工資總額一并扣繳個人所得稅。我們房地產企業(yè)有不少出差補助，都是在差旅費報銷單上面直接注明的，沒有單獨并入單位工資總額交稅，這種做法明顯是要漏扣個人所得稅，是要被查出來的。第二，個人股東報銷的，與生產經營無關的費用，以及以公司資金購買的車、房、電腦等是否扣繳個人所得稅。個人股東報銷的與生產經營無關的消費性資金，以及用于購買汽車、住房、電腦等，是否扣繳個人所得稅。第三，與房地產企業(yè)相關的勞務人員，取得勞務報酬，是否扣繳個人所得稅。那么，個人所得稅的檢查，我們覺得重點應該是在第二個，個人股東這塊，將來房地產企業(yè)是稅務檢查的一個重點方向，在這里給大家提醒一下，特別是現在全社會非常關注房地產開發(fā)老板的納稅問題，現在已經上升到很高的高度了，甚至帶有一點政治的因素在里面。跟大家講了，現在全國房地產開發(fā)商，因為趕上了一個好時機，大家都是賺了錢的，但是在賺錢過程當中，個人承擔的納稅任務，沒有完全盡到。所以，我們認為房地產開商最大一種可能性，涉及稅收逃稅的指控。在這里提醒大家一下，你們到了11月份的時候，仔細聽一下廣播電視，你們在這里給大家打一個保票，一定可以聽到你們非常敏感單位和人員的逃稅問題，因為根據今年稅務總局稽查工作安排，將對房地產開發(fā)企業(yè)逃稅進行新聞曝光。那么，也就是說目的就是要在全社會形成一個逃稅就要追究，受到處罰的格局，現在計劃在九個行業(yè)各找一個典型進行曝光。哪九個行業(yè)呢？第一，房地產開發(fā)企業(yè)。第二，鋼鐵生產企業(yè)。第三，水泥生產企業(yè)。第四，煤炭生產和運輸企業(yè)。第五，廢舊物資回收經營企業(yè)。第六，農產品收購加工企業(yè)。第七，出口免抵退的企業(yè)。第八，使用海關競相稅發(fā)票的企業(yè)，海關的發(fā)票現在被稅務局認為是很臭的發(fā)票。第九，個人所得稅。在這九個企業(yè)或者是項目當中，各選一個典型的曝光，我在這里已經告訴大家了，當然新聞里面看不到，等到10月份，11月份的時候，等到全國稅務稽查系統干部出動，找到大案要案，現在凡是逃稅五百萬元直接報國家稅務總局備案。最后，對該企業(yè)形成處罰意見也要報中央。所以，我們房地產企業(yè)很不幸列為第一位，這個首先拿你試問，這個就不用說了。他怎么查呢？無疑就是查這么幾個方面，不可能脫離房地產開發(fā)企業(yè)實際情況，隨便指控你逃稅。特別是有一個問題，檢查期限問題，到你的企業(yè)去是檢查最近三年的，還是檢查自公司成立以來的。你們覺得應該是檢查最近三年的，還是自公司成立以來的？文件中是這么寫的，凡是檢查最近三年發(fā)現問題的，應一律把檢查期限延伸到該公司成立之日起。內部文件上是這么寫的，如果最近三年沒有問題的，當然就不檢查了。在這里給大家提供一點保護你們的武器，請大家記一個文件。國稅發(fā)1999211號，關于實施稅務檢查計劃制度的通知，在學這個文件之前，我想問大家，你說稅務局查稅的話，從到你門上檢查起，到結束結案，多長企業(yè)比較能接受？就是從他發(fā)出通知，到檢查結束，多長時間可以接受？半個月、一個月、半年、一年，哪個能接受？
越長的話，對于你是一種煎熬，始終不出檢查結論，對于公司領導、職工都會產生極大的震懾和影響，實際上時間越長，對于這個公司經營非常不利。到底國家規(guī)定檢查期限是多長時間呢？我告訴大家，原則上不能超過半個月，但是實際上各級稅務機關都在違背中央政策，檢查時間有的拖了半年，有的拖了一年，有的一年半都沒有錢，搞的企業(yè)人心慌慌，沒有心思搞經營，嚴重的影響了公司的經營。不超過半個月在哪個文件里面規(guī)定的呢？就是99年211文件，我還想問大家，稅務局一年查你們幾次能接受呢？一次、兩次、三次、四次，一次不查，現在在大形勢下很難?？匆幌挛募谌龡l，第四條。第三條，國家稅務局，地方稅務局必須從嚴控制稅務檢查次數，對于同一納稅人的專向檢查每年最多各進行兩次。第四，各級稅務機關盡量實行綜合檢查，要規(guī)范檢查程序，限制檢查時間，對每一納稅戶的檢查，原則上不超過15天。這個在大城市比較規(guī)范，小城市或者是落后地區(qū)就很不規(guī)范。因為我搞過稽查工作，因為我們調帳給企業(yè)的時候，我們都是夜以繼日檢查，我們趕進度的原因，實際上因為我們要遵守這15天的規(guī)定，查完以后要把帳還給企業(yè)。檢查結果在轄區(qū)所屬系統內相互認可，信息共享，這句話很關鍵，避免多頭檢查和重復檢查。比如你所在地稅局查了以后，市稅務局也來查，升稅務局也來查，都檢查同一時期，同一納稅項目。我告訴大家，如果米的區(qū)稅務局檢查以后，出了稅務檢查報告，在迎接下一次檢查之前，就準備好上次稅務檢查報告就行了，因為這個結論是通用的，不需要重復檢查的。同時，文件當中也強調，對于不顧全大局，違抗命令，擅自進行檢查，變相增加檢查次數，以及在實施檢查當中徇私舞弊，玩忽職守，甚至濫用職權的，要嚴肅追究有關人員責任。
我給大家舉一個擅自檢查的一個極端案例，陜西西安有一家房地產的企業(yè)司機，在大街上不小心跟一家稅務局家屬開的一輛車追尾了，司機態(tài)度也不太好，兩個人在憤怒當中草草結束了。后來，家屬聽說這個車是某某房地產公司的，也不巧，他的愛人在稽查局當副局長，就講了一定要把這個企業(yè)狠狠整死，然后對房地產進行檢查，查的問題很多，既然想整你了，大家知道欲加之罪，何患無詞。你哪一張發(fā)票開的不對，都要交稅。搞到最后，房地產老板自己主動出面帶著禮品，道歉賠不是。實際上稅務局長做法對不對呢？根據211文件精神是錯誤的，這個稅務局長擅自利用手中的檢查權利，在沒有列入稅務檢查計劃的情況下，擅自對房地產企業(yè)進行檢查，這是嚴重違背上級命令的。也就是說我們開展的稅務檢查，必須事先要列入全年工作計劃的，凡是不列入工作計劃的，又沒有接到群眾舉報信件的，不能干擾企業(yè)正常生產經營，在多次的全國稅務稽查工作會議當中，都已經三番五次提出來，不能對一個正常企業(yè)經營進行干擾。像剛才的情況就是利用手中的職權來檢查所屬的企業(yè)，這個事情是發(fā)生在去年。要發(fā)生在今年的話，根據最近發(fā)的文件，這個局長就要被撤職了，也就是說這個房地產公司老板是可以舉報局長檢查的問題。但是，我建議大家舉報信不要寫，沒有用，一般是上級護著下級，一般你們往國家稅務總局辦公廳寫信，他們才調查立案，現在老百姓知道給本省寫信沒有用，你要絕對占理，給國務院信訪辦寫信，或者給國家稅務總局信訪辦寫信也可以，像這個屬于以權謀私。我車撞你一下，你怕人來檢查我，而且檢查到惡心到什么程度，前后派了五十多個人去檢查，嚴重干擾了這個房地產公司。這個事情北京怎么知道的呢？這個人忍無可忍，最后到北京信訪去了。現在執(zhí)法機關，護法機關人員素質，說老實話不敢恭維，這也是我絕對不想再從事稅務工作的一個直接原因，素質太差了，索賄的，要錢的都要。最近山西太原警察把把北京警察打死了，我看了一下這個經過，典型的是警察特權思想在作祟，人家車在前面，紅燈沒有變成綠燈，你催人家走，人家不走，你還要追著把人家打死，你看人家警察到什么程度了，網上還討論這個警察還立過多少等功，像這樣素質的警察早就應該被開除出公安隊伍。最惡劣的是他還糾集了六個刑事犯罪分子，來打北京的警察，你說我們執(zhí)法機關人員素質高到哪里去。
我在稅務局工作，我們中午休息，納稅人有拿納稅申報表空白的，這個工作不是我負責的，是別人負責的。我很好心下去給人家找這個空白的納稅申報表，我不認識這個企業(yè)，人家中午開車順便過來，讓人家等要一點半才上班。完了以后被管納稅申報表人知道了，非常不高興，跟我吵了一架，認為應該等到上班的時間，你不應該把我柜子翻的亂七八糟。那時候剛參加工作，我突然意識到這幫人跟土匪差不多，你作為一個收稅的人，人家把錢送給你，他的意思就是要等到一點半，你管他去，他是掙錢的人，他肯定要等到這個時候，他肯定要拿申報表的，我說咱們是順手，順便幫個忙。他說你不要幫這個忙，幫這個忙沒有用，他說他是給你好處了嗎？我說沒有，所以我一下子突然對稅務機關失去了興趣，我突然對這個系統不干星湖了，雖然我分到稅務系統也是費了很大的勁，我還是不在這個單位共，我還是上級機關下來實習的，我突然意識到稅務干部隊伍素質太差。你作為一個基層的征收機關，說個不好聽的話，我認為是納稅人打個電話要報表，你應該開車送上門。他還甚至認為我拿錢了，拿好處了。我們讀書人多多少少還有一點良知，我是不服他的，我調到局里去，我第一個事情就是告他，我說對待納稅人態(tài)度就是這樣的。我跟大家講，現在全國上下稅務系統跟過去相比，有很大的改觀，我敢保證，大家臉難看，門難進的現象，會逐步的消失掉，特別是國家加強行政機關體制改革以后，尤其是公務員法馬上實施以后，行政機關的現象會有一個大的變化。首先行政執(zhí)法機關的人員，必須面向社會招聘，在公務員法里面寫的非常清楚，面向社會招聘，不能像現在這樣，像稅務機關，我們稅務機關親戚朋友多，我們親戚朋友從老人開始，到四十多歲的人，到小孩，大學畢業(yè)全部在稅務系統工作，有時候兩口子分一下一個在國稅，一個在地稅，幾乎都是這樣的，真正稅務系統沒有背景的，要進稅務系統，幾乎不可能，這就是現在的狀況，我們講叫近親結婚，繁殖的后代都是素質低下，必須要改觀，把稅務局當成自家的機關，那怎么行呢？根本不行的。我覺得這幾年改革的步伐落后了，慢了，跟不上時代的需要，還不如朱熔基當總理的時候速度快，老百姓想一想還是說朱總理好，沒有說現在好的，速度太慢。但是，怎么說呢？上次他們講了，中國人就喜歡慢，不喜歡快，一快就容易出事，所以穩(wěn)定是第一。中國人喜歡慢有一個特點，中國國寶是什么呢？熊貓的速度快不快？美國的國寶是什么？火烈鳥，自由的身上一根毛都沒有了。你們覺得飛機最有可能是在中國發(fā)明出來，還是在美國發(fā)明出來，喜歡熊貓的國家是發(fā)明不了飛機的，飛機是代表著速度。中國人吃的是中藥，中藥得經過好幾個療程才能好，也不知道是自己好了，還是中藥治好的，我到現在也是懷疑中藥的藥效，因為很多藥可以治愈的。還有減免稅申報，減免稅申報表送上去了，半年內沒有消息，慢，然后找關系才批下來，中國人慢，我急性子。但是，有的東西確實不能急，比如上課不能急，我也急，但是沒有用，這個是以時間計算的，我告訴你們，回家就這么操作，沒有什么問題，但是這樣不行。所以，知識的學習是一個循序漸進的過程。但是，很多社會告訴我們要強調速度，特別是中國，當然中國GDP速度很快，都是9％以上，如果不剎車都是15％以上。你們看馬上人民幣要升值了，如果一升值還是這樣，我很佩服我們駕馭經濟的決策者，如果不是這樣，所有的問題都曝露出來了，當然我們現在是挺著，美國商務部代表團就在北京，你不承諾，我就不走了。而且，國際長途電話聯系著，這邊不答應，那邊紡織品設限，明天是家具設限，說不定后天鮮蝦設限，為什么呢？就逼著你人民幣升值。當然，美國人也壞，中國人買了美國那么多國庫券，現在要升值了，不值錢了，所以美國也壞。如果上了美國的當，十年沒有翻身，十月在九幾年升值了一下，原來是102日元對1美元，搞到現在82對1美元。現在給中國數據就提出來了，要8.27對1美元，現在要改成7.27對1美元，就是具體的匯率算好了。我算的一下，中國給美國政府一點錢算了，保持匯率不變。我看了一下，好象香港的港幣對美元的匯率好象升值了。那么，就意味著一個意想不到的措施，首先從港幣升值，然后再從人民幣升值，對中國的經濟影響是很大的。雖然我們房地產開發(fā)的房產不出口，但是買你房子的人卻從事著跟出口相關的工作，出口出不去了，收入就低了，按揭辦不下來，就不愿意買你房子了。我上次跟上海的新民晚報采訪一個白領，他現在剛上班，一年半，儲蓄不到十萬塊，上海浦東有一個96萬的公寓，首付款要交15萬，他居然敢買。記者采訪他為什么敢買呢？他說我雖然十萬塊錢首付不夠，但是我父母親會支持我，而且我現在在一家投資公司上班，我一個月收入就是上萬塊，而且我對我的前景是充滿著好的看法，我覺得我的收入還會等等，他敢買房子。但是如果他的就業(yè)機會被減少的話他下個月沒有工作的話，你看他還敢不敢做這個泡沫性的決策。
我們現在美元對人民幣匯率，拉動我們經濟增長非常有利，如果升值以后，那么同樣的美元到中國來換的的人民幣就少了，國際間的比較優(yōu)勢就逐步的消失掉了。我在清華大學開了一個國際研討會，芝加哥大學教授跟我坐在同桌，上面老師講課，我們倆聊天，他中文講的不太好，我英文講的不太好，所以我們倆往往為了一個單詞在不斷的重復。但是，我們交流的意思是什么呢？他認為中美之間經濟差距沒有你們想的那么大，他說我現在在芝加哥大學年薪是4.75萬美金，我說將近四十萬，他就激動了，他說你們認為40萬，我們認為就是相當于你們中國人民幣4.75萬。他說舉一個例子，一聽可口可樂在我們美國街頭是賣兩美金，在北京街頭賣的是兩塊五人民幣，你說差距有多大。你們非說這個可樂在你們算的，叫2.5除以8.27，但是在我們這兒絕對買不到這么便宜可樂。所以，我開一個國際研討會回去，我包里面想買很多中國產品回去，為什么呢？因為我在美國也可以買到中國的產品，但是我想在北京買，為什么呢？北京動作相對來講便宜，我回家買可樂等于兩美金一聽，對于我來講，我換17塊錢，我能買聽回去。這樣一來的話，作為一個消費者來講，想在中國多買東西，作為生產企業(yè)，買原材料想在中國采購。如果人民幣升值，采購的欲望就隨著升值，欲望在上升，還是下降？購買的欲望將隨著人民幣升值而下降，這就是經濟規(guī)律。有的同志老是搞不清楚，為什么人民幣升值，有國家之間頂著呢？都是有原因的，我個人最大的擔心就是如果人民幣升值以后，我們的房地產市場，國家根本不用打壓，不需要像現在三令五申，要調控，自然的，慢慢的，價格就趨于平穩(wěn)了，為什么呢？大家的就業(yè)機會少了，收入低了，沒有人買，供求失衡了，房價自然下跌了，這是經濟規(guī)律。所以，同志們，人民幣升值跟你們也有關系，你們不是冷眼旁觀者，實際上你們就是局中人，道理就這么簡單。如果大家都有錢了，有錢干什么呢？買房子，買車子，就是這些可見的東西，消費品并不貴，一個月幾百塊錢生存沒有問題。
剛才給大家分析了一下營業(yè)稅的問題和個人所得稅的問題，還有企業(yè)所得稅的問題，和土地增值稅的問題。土地增值稅的問題，集中體現在這么幾個方面，第一，沒有按規(guī)定辦理項目登記和土地增值稅登記。第二，沒有按規(guī)定的預交率預交土地增值稅。第三，沒有按規(guī)定按期申報繳納土地增值稅。第四，沒有按規(guī)定辦理項目清算手續(xù)。
第四個，企業(yè)所得稅問題，集中體現在這么幾個方面。第一，收入結轉的時間不準確，原則上房地產企業(yè)收入結轉時間應該為房屋竣工清算，辦理房屋交付使用時結轉收入，原則上房地產企業(yè)應當在竣工清算之后辦理交付使用時結算收入，當不少房地產的結轉的時間是很慢的，樓房給人家住了兩年，收入還不結轉，理由是交營業(yè)稅了，所得稅慢慢等著，現在結算所得稅肯定還要補交，就要拖著，拖到稅務局把我這個企業(yè)淡忘為止。所以，這樣實際上給企業(yè)所得稅匯算工作帶來的問題。第二個突出的問題，是成本結轉時間和金錢不準確，比如我們現在發(fā)現房地產企業(yè)所得稅逃稅怎么逃的呢？一個就是成本結轉，不是按照每平米銷售面積來結轉的，而且按照滾動開發(fā)的成本結轉。比如說有兩個在建項目，第一個在建項目成本是有限的，為了等到所得稅結轉有利的時候，就必須想法設法用第二個項目的成本，來滾動第一個項目，這樣加大第一個項目的成本。第二個項目結轉怎么辦呢？想辦法弄第三個項目成本結轉，這樣像滾雪球一樣把項目做起來。這樣的做法是嚴重違背了所得稅規(guī)定，所得稅的要求是收入和成本費用要配比，你賣這個杯子，生產這個杯子成本和費用要跟杯子配比起來，而不能拿生產第二個杯子的成本，擠大生產第一個杯子成本里面，否則就不對了。恰恰我們不少民營房地產企業(yè)目前成本就是這樣的，所以不查則以，一查就是問題多多。我們希望大家在問題上面打一個五角星，這是你們容易出事的地方。成本的累加結轉，我今天講這個話，大家講王老師跟我們企業(yè)講的一模一樣，我們現在正面臨稅務指控。還有一個秘密，全國稅務稽查系統，2005年培養(yǎng)出來的干部，他們至少90％的人聽過我的課，我課的主題是如何監(jiān)察房地產企業(yè)的稅收。大家講王老師不是害我們嗎？一方面叫我們少交稅，一方面查我們，這不是矛盾嗎？不矛盾，雙方均是以稅法和政策為準繩，這個矛不刺那個盾，這個盾也不阻那個矛，并不是矛盾。我教你稅，也是研究稅法的要求去節(jié)省的，我教他查稅，也按照稅法要求去查稅，雙方共同遵守的準繩就是稅法和政策依據，所以這個矛和盾是不會見面的，所以大家不要怕。為什么我在這里要點一下呢？就是你要注意，我們培訓提綱里面就是這么寫的，各省到北京培訓，培訓完了以后，各省自己再培訓，培訓完以后，底下的干部就開始檢查了。那么，大家會感覺到，這幾年上門檢查的稅務干部一個業(yè)務能力比一個強，而且越來越好。按照我們的計劃，將來查房地產企業(yè)稅務干部，胸前要配一個稽查人員工作證，來得時候必須要有持證上崗，這個證是發(fā)給他？稅務局參加統一考試，對這一部分人員要提高他們的工資和獎金待遇水平。不像過去到房地產企業(yè)，你這個項目怎么回事，還學習，學習半年，查不出東西，回家了，沒有事，這個企業(yè)沒有問題，實際上不是沒有問題，而是他根本不懂房地產企業(yè)開發(fā)的特點，不懂它的成本特征。所得稅第三個問題是大量的不合規(guī)的票據，特別是假票充斥成本列支。房地產企業(yè)所得稅核算當中，有不少是不合規(guī)的票據，甚至是假票充當成本。檢查當中發(fā)現不少建筑公司開出來的票是虛開的，大大增加了開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本。建筑商，建筑公司開的票，那邊就是按照存根的部分交建筑業(yè)營業(yè)稅，開發(fā)企業(yè)就按照虛開的部分來列成本，把開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本虛抬上去，這一點在今年的檢查工作紀要里面有了新的辦法對付大家。什么新辦法呢？就是根據技術參數，來定你開發(fā)實際合理的成本區(qū)間，比如說你是鋼混結構的，城鄉(xiāng)地段，把每平米造價跟當地建設部門取得聯系，然后給你設計每平米實際造價，大概處在什么樣的區(qū)間內，比如每平米造價是八百到一千的范圍內，如果你的造價超過一千五的話，我們重點檢查你開發(fā)成本票據來源。從而被找出不合理票據，虛開票據，這個問題被發(fā)現。浙江杭州在最近房地產普查當中發(fā)現這樣的問題，查了48戶，補了32億，這個材料我看了一下。其中，通過建筑成本的檢查就發(fā)現，不少建筑公司給開發(fā)商虛開發(fā)票，有的建筑公司還是開發(fā)商自己直接控股的公司，希望大家在所得稅成本當中和費用當中，剛才第一個講收入，第二個講成本，第三個講費用，一定要引起重視。另外，還有印花稅、契稅、房產稅、土地使用稅，在這里不一一介紹。關于房地產企業(yè)存在的主要稅務問題，我就給大家講到這里。
我再告訴大家，沒有任何一個場合，能有人給你講這個課，不會的，我很自信告訴你，不會的，特別是稅務課不會跟你們講，你們存在哪些問題，回家自查一下，這些問題告訴你了，他的飯碗就沒有了，他查不到你的稅了。房地產開發(fā)企業(yè)為什么產生這么多的稅務風險呢？產品這么多稅務問題呢？有哪些原因呢？請大家記一下在講義第七頁，房地產企業(yè)產生稅務風險的原因，我們經過認真客觀的分析，有這么幾點。第一，房地產企業(yè)稅收政策和稅收制度不完善，是主要原因之一。房地產企業(yè)到底屬于工業(yè)企業(yè)，還是屬于建筑企業(yè)，還是屬于服務企業(yè)，還是屬于就叫房地產業(yè)？目前從立法機構來講，就存在著一些不同的看法。甚至出現稅務總局不同的司，也有不同的看法。流轉稅司認為房地產企業(yè)就應該屬于服務業(yè)，它應當交營業(yè)稅，所得稅司認為工業(yè)房地產企業(yè)屬于工業(yè)制造業(yè)，生產的是房子，不是生產茶杯，這個房子拿走，不管通過哪種渠道拿走，都應該視同銷售，交所得稅。地方稅司認為，房地產企業(yè)應當是屬于建筑業(yè)，所以不同的部門在房地產企業(yè)究竟屬于哪個行業(yè)里面就存在著紛爭，搞不清楚這個企業(yè)到底屬于哪個行業(yè)，說不清楚。國家統計部門，統計國民經濟各個部門產值的時候，也不知道把房地產企業(yè)放在建筑業(yè)，還是哪個工業(yè)里面，也放不清楚。所以，這個確實給中國的管理者出了一道很大的難題，由此產生了稅收政策發(fā)放里面互相打架的現象。這個文件認為它是服務業(yè)，那個文件認為建筑業(yè)，那個文件認為是工業(yè)，所以你們認為為什么文件出來不一樣呢。剛才有同志問我，房地產企業(yè)稅按照15％征的，我們蓋經濟適用房，國家規(guī)定利潤率不能超過3－5％左右。為什么兩個文件打架了呢？我告訴大家這個打架太小菜一碟，對于國家來講，部門與部門打架何止這樣的問題，太多了。為什么呢？這說明我們國家稅收制度和政策，就是針對房地產的稅收制度和政策不完善。當然，遭罪的人是誰呢？是房地產企業(yè)，這是我們覺得風險產生的原因。
第二個原因，是房地產企業(yè)不能夠及時、全面得到國家房產新的稅收政策，給企業(yè)辦稅帶來了問題。我想問問在座的，你們作為總經理、董事長，你們辦公桌上有沒有新稅收政策匯編？前天就發(fā)了一個關于個人股東購買汽車、住房等應按規(guī)定繳納個人所得稅的通知，這個文件是發(fā)給全國的。前幾天發(fā)了一個代售住房專項維修基金，不征營業(yè)稅的通知，你收到了沒有？都沒有收到，這些都是屬于新政策。大家知道，我們企業(yè)往往調查稅收政策是通過什么渠道了解的？媒體最不能信，跟文件有關系拿出來炒作，每年國家發(fā)了500多條文件，媒體都播了嗎？關于房地產企業(yè)檢查的通知，媒體上有嗎？都是內部通知，不會給記者的。剛才給大家講了這么多問題，媒體給你發(fā)嗎？不給你發(fā)？原則上，這些文件都應當由你的主管稅務機關發(fā)放給我們的房地產企業(yè)。但是，可惜我們拿到這些政策是非常少的。你是一個高級經濟師，你是一個高級會計師，你是一個高級稅務師，你沒有政策，不能把企業(yè)調理好。我想起中國一句古話，巧婦難為無米之炊。你們哪位同志到國外旅游一年回來，你一年回來肯定落后中國一年下去了，中國有新的法規(guī)，要重新學習。所以，沒有這些新的稅收政策法規(guī)，給我們企業(yè)帶來了相當多的稅收問題。大家上午學習過158號文件，關于公司老板買車、房借款的問題，你們回去考考你們的會計，你說現在用公司資金報銷我保險費能不能不扣個人所得稅，所得稅能不能稅前代支，他可能支支吾吾答不出來，實際上國家政策已經到了，就是不讓你扣除，為什么呢？就是不讓你扣除，但是他不知道，他沒有收到158號文件。怎么辦？這是擺在大家面前一個很實際的問題，你們將來怎么樣解決這個新文件的問題？你們倆說說有什么計劃？怎么樣解決稅務文件通道的問題？就是購買稅法匯編。購買了稅法匯編，往往有一個毛病，就是文件多。比如稅法匯編里面優(yōu)惠政策比較少。還有購買了稅法匯編，你買多手的時候，往往這個文件已經出去一年多了。大家知道，我們這些老師都是寫書，賣書的老師，你買我的書到手已經差了一年，我寫的時候要校對、二校，到了印刷廠，不是你去就可以印刷，有多少本書在前面排隊，印刷完以后搬出來，等你拿到書半年以后了，就有時差了。經常瀏覽一些專業(yè)網站，報稅的時候，讓會計多問一問有沒有新政策，這是當前一個比較不錯的辦法，我在這里給大家順便做一下業(yè)務宣傳，你們可以到我們網站上點擊瀏覽一下最新稅收政策，那個政策比誰的都快，比你們審計局長還要快兩天。你可以在我們的網站上瀏覽到所有的房地產稅收政策，在這里給大家講一講，所有的房地產稅收政策。你搜索是不要錢的，但是馬上激起你跟我做業(yè)務的欲望，因為你發(fā)現我網上不斷發(fā)出新的信息。比如房地產企業(yè)最新稅務稽查案例，你點擊進不去，你急的不得了。河北省某某房地產企業(yè)最近被查補稅一百多萬，你肯定想這個企業(yè)是怎么補的，它是怎么偷稅的，你肯定有這個想法。當然，我舉一個例子，你肯定有這個愿望，看一看，別人的教訓，說不定我及時更改了，在我這兒就不會發(fā)生了。人家是怎么群眾舉報的，群眾又是怎么得到資料了，可能我們這上面都有披露。所以，對于你完善風險管理是非常有幫助的。這給大家分析了第二個原因，就是拿不到政策資料。但是，你拿不到政策資料，稅務局查來了，說這個政策我們沒有見過，你能不能以沒有見過為由不補稅？不行。不能因為你沒有見過這個政策，你就不補稅了，你照交不誤。所以，往往我們房地產企業(yè)拿到稅收政策還有一個渠道，就是被補過，罰過就清楚了，也就是大家講的交過學費了就清楚了。房地產企業(yè)有這么一個特點，主要不是針對大家，是針對你們的會計，剛剛被罰過，學習稅法的熱情非常的高漲，過一段時間不查他了，沒有熱情了，一查又熱情高漲起來了。你看我們辦稅務師事務所，稅務師靠什么掙錢呢？給各行各業(yè)企業(yè)做稅務審計，還有培訓，剛開始我們稅務局打通知，要企業(yè)每人掏二百塊錢聽一天可，而且上面寫自愿聽講，每個企業(yè)交二百，我們把北京圖書館，兩千多個座位安排的好好的，我們就直接來，我們認為稅務局發(fā)通知了，才來了一百多個，兩千多人的會議，才來了一百多個。我們晚上給稅務局長緊急匯報，才來了一百多人，他們問我什么原因，我說可能寫自愿兩個字不對，就應該強制聽。他說強制不行，上面查。我說那么怎么辦呢？得配合我們的培訓。我說這樣，你跟稽查局打一個招呼，給他們的企業(yè)每個人發(fā)一個檢查通知書，就是自查通知書，然后用一個不確定的概念，比如說該自查期結束之后，稅務機關將抽查不低于什么比例的，而且發(fā)出去，每個企業(yè)發(fā)一份，然后緊接著我這邊發(fā)培訓通知，為應付稅務稽查，特舉辦什么，星期六一上午一報道，整個北京圖書館人頭竄動，兩千個座位還不夠，還要加椅子，為什么呢？要檢查了，我們企業(yè)就是這樣的，如果不檢查，無所謂，所以積極性空前的高漲，表現在馬上要檢查了，要學習，看看檢查到底是查什么東西，是這樣的。
我們企業(yè)五、六年沒有查一次，王老師一講明天就查我了，你可能還打一個問號，我不是嚇唬你，我還是講的實話。第三個原因，房地產企業(yè)存在稅務風險的原因是稅務自由裁量權的存在。裁判的裁，量就是測量的量，稅務自由裁量權的存在，給房地產企業(yè)帶來了一些風險。什么叫自由裁量權呢？就是你這一筆收入可以讓你交稅，也可以讓你不交稅，我是這么解釋的可以交稅，那樣解釋的就不交稅。這個大家可能也有體會的，關鍵取決于稅務怎么解釋。你碰上嚴格的主管稅務機關，可能你的負擔就要增加，你碰上一個寬松的納稅環(huán)節(jié)，你的稅收稅收負擔就減輕了。為什么不少企業(yè)喜歡往上海跑呢？就是上海執(zhí)法環(huán)境相對寬松，查企業(yè)的機會少，所以全國各地企業(yè)都愿意到這里來辦公司。好，不怎么查，這是企業(yè)最愿意看到的。但是，也會碰到，你在一個落后的地區(qū)，經濟相對不發(fā)達的地區(qū)，稅務局三天兩頭查你，我們在座企業(yè)都是來自全國各地的，告訴大家，可能有的企業(yè)已經查過四、五次了，有的企業(yè)一次沒有查過這就跟自由裁量權有關系。還有最后一個原因，就來自我們房地產企業(yè)領導主管的原因，有的主管就想逃稅，這個不可忽視。其實，我特別理解逃稅的人，如果我辦房地產企業(yè)，我估計我也是一個逃稅分子，逃稅多好，一百萬塊錢不交，我可以買兩套房子，可以買一個寶馬，把這一百萬給國家有什么好處，什么都沒有，別說一百萬，哪怕省一萬塊錢，我也很好，可以買一大堆肯德基雞腿，可以買兩件漂亮的時裝。我拿一萬塊錢買國庫券，可以買股票，反正總比交給國家好的多，任何人都有逃稅的欲望，主要看機會。機會成熟了，肯定逃，機會不成熟，想要逃也不行。這個也是導致房地產企業(yè)稅務問題一大堆的原因但是，這個給大家講，我理解做企業(yè)的難處，作為納稅人來講，哪怕交一分錢都是負擔，特別是在中國，稅收負擔不公平。國家使用稅收資金的鋪張浪費，以及大量的貪官，給老百姓造成了很大的心理負擔，覺得交了這個稅只不過多養(yǎng)了幾個貪官而已，思想上自動產生跟貪官一樣的想法，貪官是多貪多錢，他是少交點稅，性質上實際上都是一樣的。但是，這個問題是需要國家長久建設來解決的，這不是一蹴而成的。
下面，我給大家翻到第二講，第十頁，關于納稅籌劃的主要方法，這是我們今天的主要內容。在講納稅籌劃主要方法之前，我給大家首先安排一下納稅籌劃研究的環(huán)節(jié)和主要內容有哪些呢？根據企業(yè)經營內容，我們將納稅籌劃分成三個板塊，第一，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層次的納稅籌劃。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層次的納稅籌劃，這時候它所勾畫的內容對企業(yè)發(fā)展的方向、規(guī)模、步驟，都會產生長遠的影響，全局的影響。這時候的籌劃，很顯然一目了然就可以看出來，必須由企業(yè)的董事會、股東會，或者股東大會來考慮納稅籌劃。具體的講，發(fā)展戰(zhàn)略層面的籌劃，包括了五個方面的內容。第一，設立新企業(yè)，收購他人企業(yè)，企業(yè)分類，企業(yè)清算，以及單獨向政府提出優(yōu)惠申請等環(huán)節(jié)構成。比如說設立新企業(yè)，就是我們一個重要的，在發(fā)展戰(zhàn)略層面的內容，當然也是方法。那么，新企業(yè)注冊在什么地方呢？新企業(yè)怎么來注冊呢？新企業(yè)怎么和老企業(yè)產生經濟業(yè)務往來呢？這些對納稅籌劃都會產生影響。比如說我設立的新企業(yè)，是一個從事咨詢業(yè)務的新企業(yè)，就可以享受所得稅兩年的照顧，我成立一個銷售代理，物業(yè)管理等等新企業(yè)，我可以享受多少年的免稅。然后，利用這個新企業(yè)，將房地產企業(yè)一部分利潤進行合法轉移，可以享受稅收負擔減輕得好處。再比如收購他人企業(yè)，在收購他人企業(yè)當中，收購方法得當，就可以很巧妙的利用被收購企業(yè)帳面的虧損，達到為收購企業(yè)所利用的目的。那么，根據我們國家稅收政策的規(guī)定，如果你這個企業(yè)在收購虧損企業(yè)的時候，虧損企業(yè)帳面的虧損，可以拿到被收購企業(yè)的帳面上抵建利潤，這樣收購企業(yè)可以獲得免予虧損得好處。這就取決于收購的方式方法，如果我們企業(yè)發(fā)生收購行為，我希望大家一定要在收購之前讀一讀這兩份文件。一個是國稅發(fā)，1998，97號文件，就是企業(yè)改組改制當中若干所得稅問題的暫時性規(guī)定。還有一個文件，國稅發(fā)2000年，119號文件，對于規(guī)范企業(yè)的收購行為，以及收購過程當中的稅收規(guī)定都做了明確的解釋。在這里，我順便給大家講一下，在收購過程當中，技巧性的規(guī)定。比如說我這個企業(yè)想收購這個企業(yè)，我明知道它帳面虧損有一千萬，如果把這一千萬虧損帶到我這個帳面上，等于我白討巧了330萬所得稅。我現在研究的問題怎么樣把一千萬拿到我這里來，根據2000年119號文件精神，就是收購方支付給被收購方股東的現金，在不超過被收購方以其凈資產折股到收購方股本面值的20％，就允許收購方將被收購方的虧損帶到收購方來彌補，被收購方奏效。如果他現在帳面注冊資金1500，虧損1000萬，凈資產剩下500，我想收購下來，我看重你這個企業(yè)資源和人員，我收購下來以后，付給你的資金，比如說五百萬折股到我這里來，我付給你現金不能超過多少錢？一百萬，因為你凈資產是五百萬五百萬折股加入我到這里來，不能超過股本的20％，如果付于現金低于100萬，我給稅務打了每股申請報告里面，就輕而易舉通過了，稅務局按照119號文件執(zhí)行。那么，這時候1000萬的虧損，就拿到房地產企業(yè)彌補掉了。所以，在這里面作為收購方來講，雖然付給他500萬凈資產，實際上在收購當中有什么好處？抵減所得稅330萬得好處，實際上只花170萬買人家500萬的凈資產，像這種合并行為就值得了。但是，這種合并行為，跑到企業(yè)去，有企業(yè)合并也是這種情況，比如說江蘇蘇州一有家公司收購了一家企業(yè)，是一個建筑公司，收購了一家建筑公司，這個建筑公司現在凈資產有五百萬，但是這個建筑公司不愿意入股到房地產公司，等于把這個賣掉了，就結束了，直接把個公司賣給你了。那么，房地產企業(yè)把建筑資質拿下來，過戶到房地產公司，房地產公司也是有過戶資質的，實際上說白了，想買建筑資質。那么，這種情況下，房地產公司虧損，好幾百萬虧損拿不過來，怎么辦呢？有很簡單的辦法，跟被收購方股東講，你先暫時加入到我的股東隊伍當中來，我們簽一個補充協議，再把你的的股本等價的轉讓給我們原來現有的股東。這樣，你再給稅務局收購文件里面，你的資料齊全了，容易通過。比如帳面虧損500萬，可以得到實惠，165萬，就是他不愿意再加入到房地產企業(yè)股東隊伍，但是你可以說服他，先加入，后轉讓，也可以提前先付一筆現金給他，把額部分作為借款，等把股本轉了以后，把借款沖掉。不是不放心，將來不給錢怎么辦，從帳外調一筆錢給他，股本再轉讓，轉讓款抵欠款就行了。你給稅務局打了每股收購企業(yè)報告，就可以非常容易獲得通過，就起到收購企業(yè)政策好處。這個說明什么呢？我們在納稅過程當中，關鍵是要找到政策的利用的點，比如說20％這些關鍵性的概念一定要掌握住，這是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層面的。
第二個層面是企業(yè)內部具體經營層面的納稅籌劃，具體包括企業(yè)采購，成本費用管理，企業(yè)銷售，利潤分配，投資與融資等環(huán)節(jié)的籌劃，這種籌劃是側重于房地產企業(yè)內部的規(guī)范與管理。比如說成本費用的管理，成本費用的管理，剛才給大家提到過，講房地產企業(yè)存在所得稅風險的時候給大家講過，我們現在成本費用的管理一個關鍵的環(huán)節(jié)就是發(fā)票的管理，目前給對房地產企業(yè)來講還是一個薄弱環(huán)節(jié)。據了解，房地產企業(yè)現在報銷的費用，有10％左右的票據，是屬于不合規(guī)的票據，不合規(guī)的票據既包括了虛開發(fā)票，又包括了不符合法定票據內容的發(fā)票。比如有一些小建筑工隊給你開的發(fā)票，可能是找來的，買來的，都有可能，但是我們缺乏對這些票據的鑒別能力，讓他輕而易舉把工程款拿走了，結果產生一系列的問題。比如說我們發(fā)現有一個房地產公司，拿到了300的萬混凝土的發(fā)票，根據檢查人員的直覺，這么大額的票據，一般不會單獨開的，所以立刻展開對這張票據進行檢查，檢查發(fā)現這張票據確實是這個公司開出來的，但是有問題的。所以，成本管理費用當中側重于稅收風險管理，凡是發(fā)現虛開發(fā)票的，最終責任承擔者是使用這個票據的單位，稅務局發(fā)現虛開發(fā)票，讓你補交企業(yè)所得稅，三百萬的發(fā)票補交多少稅？你能補三百萬的稅，你信嗎？首先，33％的所得稅，30％左右的土地增值稅，還可以罰你五倍，補稅部分的五倍，輕一點罰金一般倍，你也受不了，土地增值稅加企業(yè)所得稅就是150萬，罰一倍就是又是150萬，再一倍，就是450萬，事實就是這樣的，發(fā)現一張假票，讓企業(yè)補的稅跟票面上報銷金額差不多，所以企業(yè)得不償失。在這里給大家提供一個建議，建議你們對每一張報銷的票據超過五萬的，必須進行認真的真假識別，事實上稅務局也是根據這個方法來查的，他對你報銷辦公用品，五塊錢，十塊錢，上學花的幾千塊錢費用，也不會認真開。但是，對于每一張大額的票據都是進行認真的審查，我們房地產企業(yè)定的規(guī)矩就是五萬元以上的票據要進行真假識別，我給稅務局講課就是這么講的，凡是報銷成本費用票據五萬元以上，都必須進行真假識別。所以，我們要對付稅務局，你自己提前真假識別，避免查出假票出來以后對你進行處罰。大頭小尾的票我是查過的，其實要想查也很好查，為什么呢？因為你那個能大頭小尾的票大頭是手寫票，大家知道我們國家大頭小尾肯定是先把發(fā)票撕下來，用復寫紙墊一下，中國全國各地賣的復寫紙，都是有顏色的，讓你看不清下面的，千百十元角分畫下來，有的人性子急，不是寫一個字翻開看一下，有的翻開一下也不一定完全格子對的上，所以大頭小尾開的票，大多是有一些數字和漢字離開格子的。如果在稅務檢查當中發(fā)現離開格子的，都必須重點稽查大頭小尾的現象，我給稅務局講課也是這么講的。因為老板你們本人可能主觀上并不想逃稅，為什么呢？你也不希望這個問題給你帶來無辜的指責。所以，作為老板簽字報銷的時候，一定要學會對這些票據真假有一個基本的識別能力。一般的票據都有水銀溫，里面有中國稅務字樣，或者是梅花型的增值稅發(fā)票，或者是SW，稅務字樣在里面都有，如果在里面找不到水銀文的話，這個票據真假受到置疑。還有，凡是報銷的票據必須嚴格限定為三種票據，其它都不能。哪三種呢？第一，國家稅務局監(jiān)制的發(fā)票可以報銷。對于房地產企業(yè)來講，國家稅務局監(jiān)制的票據，主要是在采購辦公用品、電腦等情況下會發(fā)生，絕不能出現買辦公用品開了一個服務業(yè)的發(fā)票，這是不行的。第二，地方稅務局監(jiān)制的發(fā)票，房地產企業(yè)在發(fā)生建筑工程承包業(yè)務時，應當取得地稅局監(jiān)制的發(fā)票，也就是我們講的建筑業(yè)發(fā)票，其它的發(fā)票是不能替代建筑業(yè)發(fā)票。比如我是建筑公司，我沒有建筑業(yè)發(fā)票了，給你開一個商業(yè)零售發(fā)票行不行，開一個工業(yè)銷售發(fā)票行不行？這是不行的。所以，看到這個建筑公司怎么開一個工業(yè)發(fā)票呢？馬上提出疑問，進行檢查。第三，就是國家發(fā)票管理法授權允許企業(yè)自印的票據，比如航空的機票，銀行的結算票據，鐵路的火車票等，這些票雖然沒有稅務局的監(jiān)制章，但是也允許回去報銷，為什么呢？這是國家發(fā)票管理法授權，可以統一用的票據。除了我剛才所提到的這些部門監(jiān)制的發(fā)票以外的票據一律不準報銷，否則產生的后果都會影響到補稅罰款。這就是我們成本費用管理當中必須要加以重視的，這是企業(yè)內部具體經營層次的籌劃。
第三個企業(yè)理財層次的籌劃，企業(yè)理財層次的籌劃實際上是指企業(yè)財務人員來負責完成的納稅籌劃，具體內容包括兩個方面，第一，企業(yè)各種資產計價方法的選擇，第二，各種稅務會計的處理。從這個方面來看，企業(yè)、會計負責納稅籌劃的內容是相當少的，不是我們社會上所普遍的認為納稅籌劃一定由財務來做。我僅僅把它局限在資產計價方法選擇和各種會計處理這兩個內容上。到這里為止，我把納稅籌劃主要內容和主要環(huán)節(jié)講了一下。大家可以想一想，納稅籌劃實際上分布在企業(yè)經營的各個環(huán)節(jié)，包括投融資，成本管理，包括企業(yè)設立，收購企業(yè)，企業(yè)清算等等。也就是說企業(yè)產生交易的各種活動，都必須小心謹慎進行稅務方面的考慮。企業(yè)在各種經營環(huán)節(jié)，只要產生交易，都應當認真事先考慮稅收因素。如果大家對我這個結論能夠認可的話，那么我們這堂課就沒有白學。
休息一會兒，給大家講最后一部分的內容。
如果屬于服務型公司，第一年免所得稅，但是你也可以想辦法，把新的房地產中介免三年，會形成一個非常良好互動的局面，你給房產中介的代理費，給你開發(fā)票不交營業(yè)稅，所得稅也不交，這樣房地產中介是多多益善，最后還是你的，肥水不流外人田。給這位同志一個建議，你記一下這個文件，財稅2004年發(fā)的93號文件，關于扶持城鎮(zhèn)退役士兵自謀職業(yè)有關優(yōu)惠政策的通知，通知中是這樣寫的，對于安置自謀職業(yè)的城鎮(zhèn)退役士兵就業(yè)而興辦的服務型企業(yè)，咱們房地產中介就是屬于服務型企業(yè)。當年新安置自謀職業(yè)城鎮(zhèn)退役士兵達到職工總數30％以上的，并與其簽訂一年以上有期限勞動合同的，經縣級以上民政部門認定，稅務機關審核，三年內免征營業(yè)稅，及其附征的城建稅，教育費附加和所得稅?；旧戏康禺a中介的稅都不交了，而且還可以領取正式的發(fā)票，因為要營業(yè)了，可以開票。你不妨利用這個文件，充分利用稅法。你要用了，中央軍委向你表示感謝，因為它正在考慮，這么多退役士兵鬧事怎么辦？中國正在搞軍隊轉型，搞改革，這么多士兵回去要鬧事，你看看這個政策是不是要用一下。你們拿到過這個政策嗎？沒有，那肯定的，免稅文件現在在我們國家有一個很不成文的規(guī)矩，簡直變成一個稅務局給我們興辦企業(yè)的恩惠，一個秘密文件，關系不錯的給你看一下，你考慮能不能招幾個退役士兵來，我考慮給你免三年稅，你跟它關系不錯，實際上根據文件指示精神要廣而告之，要宣傳，要落實軍隊改革計劃。政府的目的是用稅收換就業(yè)機會，對于我們興辦企業(yè)來講，其實也無所謂，不就是一年勞動合同嗎？你跟他簽，三年免稅，怎么講幾倍，幾十倍的回報回來了，這個就是可以考慮的。
第二個問題也是這位同志提的，是否有人舉報即可檢查，目前稅務機關辦案程序是這樣的，一般要經過這么幾個環(huán)節(jié)。首先，要有人舉報，舉報必須要是提供一線的證據、合同、票據、帳務處理依據等等，然后才立案，然后調查，然后審理，然后是企業(yè)申訴，最后是定案，最后是寫程序。稅務稽查第一個程序，舉報是不是一定要稽查，據我了解，舉報不一定都稽查，看舉報信怎么寫，如果舉報信是一種拆字性的言語，一般是不立案的。比如我看你開一個大奔，我覺得這個人逃稅了，我舉報他，那沒有用，你必須搞清楚，他這個大奔怎么來的，是賺錢來的，還是從中獎來得，有多種渠道獲得這個，要掌握經營活動，如果沒有掌握經營活動不能立案。所以，這個問題的答案是不一定立刻監(jiān)察，關鍵取決于舉報信的質量。第三個問題也是這位同志問的，就是企業(yè)間借款，國家金融政策是否允許，在這里我給大家講一下，首先從角度來看，是允許企業(yè)間借款，并且允許房地產開發(fā)企業(yè)列支企業(yè)間借款的利息，或者我們講叫自營占用費，是允許的。而且，列支的利息，可以高于銀行同期貸款利息，這點是我們很多企業(yè)所預想不到的。因為，94年發(fā)布所得稅政策的時候，那時候利息不能超過銀行同期貸款利息，但是從2003年開始，利息的額度提高了，大家記一個文件號，對于你們將來企業(yè)拆借至關重要。這個文件實際上就是講義第61頁，看一下國稅函，1114號文件，國家稅務總局關于企業(yè)貸款支付利息，稅前扣除標準的批復。那么，這是答復四川省地稅局一個文件，中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例規(guī)定，納稅人向非金融機構借款的利息支出，不高于金融機構同類同期貸款利率數額計算以內的部分準予扣除，這句話告訴你納稅人可以向金融機構借款。而且，利息還可以在稅前扣除。這個文件關鍵的地方是扣除的金額到底是多少，那么回答是這樣的，按照中國人民銀行規(guī)定，金融機構貸款利率包括基準利率和浮動利率，因此金融機構同類同期貸款利率，包括中國人民銀行規(guī)定的基準利率和浮動利率，一下子把我們原來基準利率提高到浮動利率，從2004年10月29日開始，中國人民銀行把由原來的上線管理，改為下線管理，因此企業(yè)間的貸款利率一下子提到很高的高度。我們企業(yè)從財務和稅務上來講，企業(yè)間可以借款。問題是企業(yè)間可以借款，那么可不可以向房地產開發(fā)公司個人股東借款呢？比如我開發(fā)項目，開發(fā)一半的時候，我沒有錢了，但是我個人股東有錢，我可不可以向個人借款呢？然后，我付給個人的利息可不可以呢？我們從文件當中看，納稅人向非金融機構借款，包括不包括個人呢？同意不包括的請舉手？同意包括的舉手？實際上你們這個手舉的都是很勉強的，實際上這個你們也許沒有研究的很深入，納稅人向非金融機構，關鍵取決于金融機構包不包括個人得問題，如果包括，這個問題還討論什么呢？這個里面很有意思，有兩種讀法，第一個是非金融機構，就是指只要不是金融機構的借款對象都可以借，非金融機構包括了單位和個人。還有一種讀法，非金融，機構，就是只能想機構借款，不能向個人借款，所以你們舉手勉強是在這里。作為納稅人來講，肯定是朝著有利于它的方向去讀，他的讀法就是非金融機構，他的理解不是金融機構借款的利息，只要不高于金融機構同類同期都可以。在這里，再統一給大家講一下，如果你們稅務局提出來個人借款不行的話，請你們趕緊把這個文件找出來，看是金融機構就可以，稅務局講非金融機構寫機構了，而是這么讀非金融機構，而不是這么讀非金融，機構。在我們過去代理的案件當中已經出現這樣的分歧，當時最后稅務局都是服從納稅人的要求，一旦有分歧，納稅人朝著有利于自己的方向解釋。所以，尤其是房地產企業(yè)，是一個資金密集型的企業(yè)，它在開發(fā)經營過程當中，需要投入大量的資金，企業(yè)間拆借是必不可少的。
我講了半天從稅法角度講，下面我從金融法律角度講，也是大家最擔心的，企業(yè)間允許不允許貸款。根據國務院1992年發(fā)布的關于加強金融秩序管理的有關通知規(guī)定，后來高院也做了進一步的解釋，就是非法集資罪構成了犯罪要件，高院解釋里面講到這么兩條，凡是符合下列條件之一的集資行為，均屬非法集資行為。第一，向非特定人群的集資，也就是說在借款前并不知道向誰借款，只要按照我掛牌的利率，把錢借給我的人，我都借，這種集資屬于非特定人員集資，這個屬于非法集資。第二，向集資人支付的利息超過銀行同期存款利息的四倍，也屬于非法集資。比如銀行存款是2.25％年利率，如果你付給集資人的利息超過了四倍，也就是超過了年利率9％，就構成了非法集資罪。同志們，我把這兩個關鍵性的規(guī)定都告訴你們了，那么能不能構成違法罪，關鍵看這兩條，如果我們集資當中，兩條都不符合，可能肯定的告訴你，我們沒有構成違反金融秩序的規(guī)定。我從稅法和國家金融兩個方面，都對借款做了解釋，希望大家按照我解釋的去操作，我一定保大家平安無事。事實上我們已經在這個過程當中打過若干起官司了，我之所以把這個條款搞的很熟悉，就是因為我們在打官司當中積累出來的，到處去翻，去找到這么多，當然也保企業(yè)一方平安沒有問題。當然，當你集資利息高于2.5％四倍的話，確實違反了國家金融秩序。
我把改革前景講一下，隨著金融市場競爭的加劇，特別是民間融資行為的增加，現在有不少全國人大代表提出放開民間金融市場，特別要放開原來高法解釋集資利息不能超過存款利息四倍。為什么呢？比如說北京大學有一個全國人大代表是教授，大家都知道，就是肖酌基，他在這次兩會當中提出來四倍規(guī)定已經落后了，關鍵是去年物價上漲率是5.1％，而你的年存款利率去年是1.98％，到了10月29日才改車2.5％。也就是說把錢放在銀行，白白損失了3.2％。那么，也就是說現在誰存錢，誰是傻瓜。因為你100萬存進去，第二年拿出來，比第一年貶值了。那么，面對這種負利率時代，在負利率時代的時候，你還規(guī)定四倍的利率，就不準確了，所以強烈要求高院再作出解釋，取消四倍的限制。但是，我看最后沒有動作，所以大家還得遵守四倍的規(guī)定。
最后一個問題，企業(yè)借款利息收入是否交營業(yè)稅，還是利息稅，稅率是多少？這個問題我給大家解釋一下，企業(yè)拆借資金獲得的利息收入，或者叫資金占用費收入，按規(guī)定要繳納金融保險業(yè)的營業(yè)稅，稅率為5％。你們參看國稅函1995，156號文件，請大家翻到講義的第46頁第十問，問金融機構向資金提供給對方，并收取資金占用費，如企業(yè)與企業(yè)之間，允許不允許借錢？問如何征收營業(yè)稅？答，按照營業(yè)稅條例有關規(guī)定，貸款所余，金融保險營業(yè)稅目的增收范圍，貸款是指將資金貸于他人使用的行為，根據這一規(guī)定，不論金融機構，還是其它單位，只要是發(fā)生將資金貸于他人使用的行為，均應視為發(fā)生貸款行為，按金融保險業(yè)稅目征收營業(yè)稅。告訴大家，金融保險業(yè)稅率是5％，那么你取得利息收入只有5％的營業(yè)稅。
下面，我們再回到講義當中來，我們給大家講一講納稅籌劃的主要方法，這個是我們今天課程的重中之重，我們研究到現在的內容也好，重要性也好，實際上就是為了這一講來服務的。在講義當中，請大家看一下第二講，納稅籌劃的主要方法。實際上我們應當從兩個方面來研究房地產企業(yè)的納稅籌劃的方法。第一個方法，就是側重企業(yè)內部，也就是眼光放在房地產企業(yè)內部開展房地產納稅籌劃。另外一個方法，就是把眼光投向房地產企業(yè)外部來研究納稅籌劃。第一部分，企業(yè)內部納稅籌劃的基本方法，我在講義當中寫了這么幾個方面，第一個選擇法，第二個利用優(yōu)惠法，第三是利用稅收的特殊文件的條款，第四個是利用財務會計規(guī)定，第五個是學會稅負轉嫁。時間關系，把重點放在前面幾個，后面不是我們講的主要方法。我們看第一個方法，選擇法，怎么選擇，這是至關重要的。首先，給大家講一下選擇法在房地產企業(yè)決策當中的至關重要的作用。選擇法告訴我們，在企業(yè)經營的時候，如果你面臨多種方案的選擇，一定要學會把稅收的因素提前考慮，然后計算，這需要一定的稅法功底。計算出來以后，看哪個方案交的稅最少，帶來稅后利潤最大，我們選擇這個方法。所以，選擇法利用是稅務計算過程的比較。下面，我給大家?guī)讉€案例，來供大家選擇一下，剛才下課的時候有同志問我一個問題，我把這個問題作為一個案例，供你們參考一下。你們把講義翻到第28頁，轉讓整體再建項目與轉讓公司股權的選擇，這是選擇法里面經常碰到的，我到底是買對方的公司，還是買對方在建項目，確實是我們面臨選擇的問題。作為對方來講，是賣公司，還是賣在建項目，是我們需要認真思考的。我們研究一下這個問題，例，否房地產企業(yè)甲欲轉讓該公司在建的寫字樓項目，以累計發(fā)生公司在建工程成本為3500萬元，經與另一房地產公司乙協商同意，以6000萬元轉讓該項目，問甲企業(yè)如何進行納稅籌劃，請同志們注意，這時候是站在甲企業(yè)的角度，也就是站在買方還是賣方？賣方，大家看賣方的財務人員測算的結果是這樣的，如果直接轉讓過項目，交的稅是這樣的，營業(yè)稅及附加要交330萬，土地增值稅，因為是寫字樓項目，交多少呢？441萬，企業(yè)所得稅呢？要交570萬，合計繳納各種稅金是1341.57萬元，這是賣項目。賣股權呢？假如我賣股權的差價和項目的差價是相等，那么納稅的情況，由于它是將公司法人股權轉移，企業(yè)所得稅就應當是投資收益，就是我們前面講的股權轉讓差價所得，這時候要交33％的所得稅，是825萬元，在這里給大家注明一下，如甲公司為個人投資，則納稅情況應為個人所得稅等于6000萬減去3500萬，乘以20％，應繳納個人所得稅是500萬。甲房地產公司股權轉讓差價，個人所得500萬元。你們覺得作為賣方來講，是賣公司好，還是賣在建項目好，差價都是2500萬。我們一目了然，因為賣公司，個人參股就是500萬，法人參股就是825萬，如果賣項目卻要交1341.57萬元，大家一看就是賣股權好于賣在建項目。你這時候是站在賣方角度，現在我們站在買方的角度。如果該寫字樓最終建成后，可以實現全部銷售9000萬元，為完成工程，又需要發(fā)生成本1000萬元，問乙公司如何籌劃呢？作為乙公司來講，也就是買方來講，實際上也是兩種選擇，要么收購這個項目，要么就收購這個公司。首先，我們研究一下收購這個項目，收購這個項目，要交的稅，將來樓蓋好以后再賣，營業(yè)稅是9000萬乘以5.5，根據新政策，這個錯了，剛剛發(fā)的政策，營業(yè)稅及附加等于9000萬減6000萬，再乘以5.5，交營業(yè)稅及附加大概是330萬。那么，新政策出臺以后，實際上對于這種情況就節(jié)省了165萬的營業(yè)稅，為什么呢？新政策固定可以按照轉讓差價叫營業(yè)稅。我講義上寫的是落后了，大家記一下，我馬上要調整這個講義，希望大家在聽課的時候，首先把講義內容調整一下。土地增值稅，數字當中也變了，應該是9000減7000，為什么呢？因為是6000萬買的，后來又加了投資多少？1000萬，就是7000萬，再減去7000乘以20％，這是國家土地增值稅的規(guī)定，允許房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本基礎上加上20％的費用，再減去495就不對了，要減去330，乘以30％，這是適用稅率，計算結果可能比34.65稍微多一點點，這個我沒有計算。企業(yè)所得稅，就拿整個一棟樓銷售收入，減去開發(fā)成本和買這個項目的代價，再減去營業(yè)稅和土地增值稅，當然還應該減去人員工資、管理費用，在這里為了講解的方便，就不講了，就沒有考慮進去。乘以33％，大概要交400多萬的所得稅，合計交納稅金大概是900多萬。我這個講義上是寫一千多萬，但是實際上是九百多萬，九百多萬都不到，八百多萬。八百多萬，我們就研究到這里，這是買人家在建項目的大概要交的稅。下面，我們買公司股權，同樣也是2500萬的差價，納稅情況是這樣的，營業(yè)稅及附加是9000萬乘以5.5，這個不能動，為什么呢？因為你這個項目不是買人家公司的，所以不存在差價納稅的現象，剛才有同志問我你這個營業(yè)稅差大了，因為你這個營業(yè)稅在建項目不是買的，而是買人家公司，等于公司接手以后，繼續(xù)再蓋樓，所以不可能再差價交稅，也享受不了那個政策。因此，這里面交的稅就是495萬元，這個計算是正確的。土地增值稅，大概交九百四十七萬兩千五，為什么呢？這兩千五百萬的差價能不能形成土地增值稅的成本？是不能的。雖然你多花了兩千五百萬買股權，但是這兩千五百萬差價卻無法形成在建項目成本，原因是股權轉讓款和經營成本款是兩個不同的概念，互相不干預，經營歸經營，股權歸股權，兩個是互不干涉的費用開支。企業(yè)所得稅要交1009萬，合計交納稅金2451萬，一個800多萬，一個2000多萬，作為買方買什么合適呢？差價太大了，你買項目只需要交800多萬，你買人家公司卻需要交2000多萬。為什么有時候我們企業(yè)買股權了呢？最主要的因素在于我們買股權的時候，往往在建項目還沒有完成，將來一系列發(fā)生的納稅事項，現在還看不到。所以，它可能根據現在所能看到的做出決策，但是可以肯定的講，這種決策是錯誤的決策。那么，通過這個選擇法的應用我得出來一個矛盾的結果，作為買方來講，希望買項目，作為賣方來講，希望賣公司。一個買項目，一個賣公司，大家說是不是形成了矛盾？那么，實際監(jiān)管當中，誰又戰(zhàn)勝了誰呢？往往懂稅法的公司，比不懂稅法，或者是對稅法模模糊糊的公司，要占據上風。
很巧合，我剛才下課的時候接了一個電話，是遼寧丹東市一個房地產公司打來的，現在有一個香港的客商，在當地招拍掛買了一塊地，這個樓蓋了一半，這個開發(fā)商也是非常有實力的開發(fā)商，現在想把香港客商這個在建項目買下來，想買下來，現在到什么狀態(tài)了呢？就是這個樓等于是12層蓋了4層，香港的客商提出的要求，就是你加八百萬，兩千八連公司一起賣給你，他現在問我，我是買公司好，還是買在建項目好，我說在建項目你能買嗎？在建項目買不算土地，不用招拍掛了，肯定能買下來，沒有問題。大家說他應該想辦法干什么？買在建項目，我說你買股權，八百萬差價，所得稅和土地增值稅和將來個人增值稅都沒有辦法列支。
還有一位同志問我，聽說你這個項目差價有幾個億，現在怎么得了？你這幾個億，將來成本怎么列支，將來你這幾個億從稅務上直接形成利潤，形成利潤以后，不得了，稅務三個億的差價，至少要交一個億的稅，不得了的事情。所以，我們經營決策，當然剛才講了一個問題，不買公司可能也買不了項目，有它的難處。但是，我覺得雙方都對稅法有問題的話，就要坐下來認真談了，把稅法作為雙方談判的一個重要的事先考慮的因素，說在明處。就是說我如果買幾個億差價的公司，我將來稅收怎么處理。那么，你必須要對我做出讓步，就是說價格做出讓步，或者給對方出一個難題，你必須給我開據經營性發(fā)票，不要開資金往來發(fā)票，因為股權轉讓肯定給收據或者是開資金往來發(fā)票，這些東西沒有用，將來進不了成本。那么，帶來了一系列的問題。大家看選擇法在我們房地產企業(yè)經營當中重要不重要？很重要的，可是我們企業(yè)決策的時候，往往找不到替代的方案，找不到可供選擇的方案，往往擺在我們面前的就是一個選擇，你非這么做，不這么做，你就不能交易。所以，選擇法給我們的稅務師們，給我們的籌劃人員提出了挑戰(zhàn)，那就是一定要深層次的參與你客戶的管理，就是你能夠設身處地為他想出新的替代方案，那是有一定的水平要求。那么，選擇法也是廣泛應用在房地產開發(fā)階段，銷售階段和利潤分配階段等多環(huán)節(jié)，甚至包括公司注冊階段。給大家提供幾個選擇，新版房地產企業(yè)時，實物投資好，還是貨幣出資好？哪一種更有利于節(jié)省稅收？同意貨幣出資好的舉手？七個人。同意實物出資好的人舉手？兩位。我們分析一下，如果貨幣出資，打到房地產帳上的話，你這個帳上的錢能提折舊嗎？帳上的錢不但不能提折舊，還會滋生利息，利息要交33％的所得稅。實物出資呢？比如用一輛寶馬車投資，寶馬車到公司以后要依法既提折舊，折舊增加了房地產公司的開支。所以，實物出資好于貨幣出資的原因在于會發(fā)現攤銷或者是折舊杠桿作用，要有錢投進去，起不了這個作用。所以，在這個選擇當中，我們房地產企業(yè)大多都選錯了，肯定是實物出資好。實物出資有四大好處，第一，實物出資將對房地產企業(yè)產生折舊效應。房地產企業(yè)一旦發(fā)生折舊費用，無論形成開發(fā)成本，或者形成管理費用，都將對房地產企業(yè)的利潤是削減的過程。第二，以土地和房屋投資，將免征營業(yè)稅和土地增值稅，會發(fā)生免稅效應。請大家把講義翻到第57頁，我們來佐證我這個結論的正確性，57頁，財稅2002，191號文規(guī)定，是這么寫的，以無形資產，土地是不是無形資產？是。以無形資產，不動產，投資入股與接受投資放十利潤分配，共同承擔風險的行為不征收營業(yè)稅，同時對該股權的轉讓，也不增收營業(yè)稅，所以土地和房屋的投資，將營業(yè)稅一免到底，是一個了不起的免稅政策。下面，看一下增值稅的免稅，你們講義上沒有，沒有就看我這里的文件。財稅1995，48號，關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知，第一條，關于以房地產進行投資聯營的征免稅問題，關于以房地產進行投資聯營的，投資聯營的一方以土地（房地產），作家入股進行投資，或者是作為聯營條件，將房地產轉讓的所投資聯營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。所以，我們用實物投資，土地和房屋投資，也是免土地增值稅的。所以，實物投資還會發(fā)生巨大的免稅效應，這是第二個好處。第三個好處，實物投資有評估增值空間，為個人財產和集體財產的增值，創(chuàng)造了機會。比如說我們后面講到納稅方法之一，比如我現在有一個免稅公司，我有一棟寫字樓，那么你現在是房地產公司缺辦公樓，怎么辦呢？有可能把這個寫字樓評估增值投到你那個公司去，你那個公司拿到我的評估報告作為固定資產入帳，既提了房屋折舊費用，必然隨著高的價值提的折舊就是高了，這樣就把企業(yè)整體資產提高了。有的企業(yè)想把規(guī)模做大，實際上就是通過評估來倒手的，這樣就評估增值有空間。如果我這個企業(yè)處在免所得稅期間，那么我這次評估的行為，對我所得稅的影響很小。比如說大家剛才看了，我安置退伍士兵企業(yè)，三年免所得稅，所以我評估增值也不怕，評估增值即使視同銷售繳納所得稅，我這個企業(yè)免稅。所以，我免稅企業(yè)將資產評估增值投到非免稅企業(yè)，房地產企業(yè)是非免稅企業(yè)，投到房地產企業(yè)的時候，房地產企業(yè)接受到我的資產房屋是增值后的，因此增值后的資產將發(fā)揮較高折舊的效應。所以，這邊不交稅，卻提高了房地產折舊成本，起到了這么一個合法的節(jié)稅的目的。房地產稅肯定是要交的，但是房地產稅和我們所得稅相比，當然所得稅貴，中國有一句古話，叫做兩弊相權，取其輕，如果非要交稅，就找交稅少的項目交。我問你，房子放在那兒，不評估增值，也是交房地產稅，特別是將這個房子用于出租的話，房地產稅實際是一樣的，評估增值也好，不增值也好，房地產稅都是根據租金收入2％增的。所以，跟你評估增值沒有什么直接關聯。這是我講的第三個好處，有評估增值空間。第四個好處，有利于規(guī)避個人所得稅。假如我有一輛寶馬車，現在我有一個項目公司要開辦，這個寶馬車現在在我個人名下，我評估一下，將這個寶馬車通到項目公司去。這個寶馬車開了七、八年，按照道理折舊折的差不多了，但是我評估一下，可能這個寶馬車還值五、六十萬。那么，五、六十萬投到我的項目公司去，帳面股本表示為張某某六十萬股本，這時候變成我的股本了。我問大家，如果這個項目公司注銷了，我往會抽股本，是把原來寶馬車拿回來，還是拿六十萬的現金？你發(fā)現我把一輛破寶馬車投進去，拿回六十萬現金，這六十萬現金不交個人所得稅，因為它是我的股本，但是我如果拿回八十萬，多了二十萬，要交四萬塊錢個人所得稅。如果還是拿六十萬回來，很顯然我這六十萬一個方面起著變現作用。另外，我抽回六十萬現金還不交個人所得稅。如果我從這個意義上來講，實物投資好，還是貨幣投資好？你們心里自然有了一桿稱，這就是選擇法在企業(yè)經營當中的應用。我估計回去以后，大家在辦項目公司的時候，肯定會想起我的話，實物出資好，找一個評估機構，把我的車評估一下投進去，而且我這個車自己開著也提不了折舊，費用也不能報，報也要扣稅，干脆投到企業(yè)算了。我交大家這些方法都是合法的，不要有任何的顧慮。反而有一些企業(yè)做假帳，那個風險太大了，也不符合君子行為。實物出資是允許的，像汽車、住房，是這樣，現在工商局是這樣的，實物出資有一個評估報告，根據評估報告在公司章程當中著名一下，出資方式是實物的，還是貨幣的。我們國家公司規(guī)定，只是對無形資產出資不能超過注冊資本的25％，是可以的。我剛才給大家講了一個，剛才一個房地產公司寫字樓一千問，評估成五千萬，這個主意是誰出的呢？是工商局人出的，然后變成五千萬。工商局人出主意，稅務局找麻煩，讓補交八百萬的個人所得稅，分三年償還，這是我上午給大家舉的例子，這是真實的例子，不是我坐在家里面編出來的。我個老師的身份是雙重的，我一方面是老師，另一方面還是商人。你看給你們發(fā)資料，那都是商人的行為。那么，商人好處是什么呢？我如果是老師的話，我講課沒有幾個人愿意聽，因為我在學校待的時間長，政策離我越來越遠，企業(yè)利潤離我們越來越遠，將來給你們講課都是來自實踐第一線的同志，他有自己切身的經歷，給你講的案例都是真實的，甚至有可能你明天本人也碰到這種情況，我相信大家肯定碰到類似的，或者是更新型的問題，我們要用新的文件，新的角度，解決你新的問題。這是給大家講的選擇法，選擇法例子太多了，比如說材料你小規(guī)模納稅人材料好，還是一般納稅人材料好？小規(guī)模的，對，一般增值稅納稅人肯定是買一般納稅人的，但是作為房地產開發(fā)商買小規(guī)模，只要質量保證。為什么呢？因為小規(guī)模納稅人出售的材料所含增值稅比一般納稅人少了11個點，或者是13個點，也就是說價格便宜，有利于節(jié)約開發(fā)成本，這就是選擇法，考慮了稅收因素。一般納稅人不賣17個點，賠死了。小部門納稅人只需要加四個點，或者是六個點就可以了。所以，同樣質量，消費者一定要便宜一點，這都是屬于選擇法。所以，你懂稅以后，在公司決策當中不會犯錯誤。這就是我們講的選擇法的威力。后面還有一些方法，我在講義里面講了充分利用稅收優(yōu)惠政策，特別是房地產企業(yè)自身的優(yōu)惠政策，一定要抓緊利用好，比如說營業(yè)稅里面，我給大家講了五條優(yōu)惠，土地增值稅講了六條優(yōu)惠，我們企業(yè)如果有條件能創(chuàng)造利用這個優(yōu)惠政策的話，就應當盡量創(chuàng)造條件去利用。那么，第三、第四、第五，時間關系，就跳過去，你們再看看我那本書，書上寫的也比較詳細。
下面，給大家講企業(yè)外部籌劃方法，講義第14頁。也就是說從企業(yè)外部搭建一個免稅平臺，為房地產開發(fā)企業(yè)節(jié)稅創(chuàng)造調整。我給大家講納稅籌劃概念時提到一個很重要的經濟現象，就是企業(yè)的稅負率往往隨著利潤率的上升而上升，隨著利潤率的下降而下降。而我們籌劃的目標又是為了稅負率在既定利潤率的前提下進行減少，在這里，唯一的方法是必須在企業(yè)的外部重新搭建一個免稅平臺來實現。我們給這個免稅平臺起了一個名字，這個名字大家記一下，叫郵箱公司。什么叫郵箱公司呢？所謂郵箱公司就是指不以生產經營為主要目的，而是以獲得稅收優(yōu)惠，取得比較稅收優(yōu)勢，或者方便資金化轉而設立了具有明確經營地址和聯系方式的公司。這個公司一個最大的特點，相比較你現在這個公司而言，它具有優(yōu)惠，或者能夠取得比較稅收優(yōu)勢，也就是說它交的營業(yè)稅的稅率比你現在交不動產營業(yè)稅率要低，或者說它交的所得稅率比你現在交的所得稅率低，我們把這樣的公司統統稱為郵箱公司。它告訴我們企業(yè)真正的節(jié)稅在企業(yè)外部，而不是在企業(yè)的內部，因為企業(yè)的內部空間非常狹窄，帳目處理只是一本帳，如果要在企業(yè)內部動手的話，多多少少留下帳目處理的痕跡，稅務檢查也很容易找到問題。但是，企業(yè)外部不一樣了，通過資產轉移，業(yè)務轉移，價格轉移，把企業(yè)收入、利潤、以及成本分攤提高到一個新的水平，從而為新的企業(yè)稅收減少來帶動整體稅收負擔減少創(chuàng)造條件。那么，大家就要問了，我們房地產企業(yè)是一個什么因的郵箱公司呢？下面一個問題是郵箱公司究竟怎么來注冊。給大家提供三點建議，郵箱公司注冊要注意三個方面，第一，公司的性質。公司性質不同，新辦公司享受的優(yōu)惠是不一樣的，所接到稅務政策待遇是不一樣的。那么，在這里又提到三個方面，第一應該考慮注冊個人投資和合伙企業(yè)替代現在的有限責任公司。因為個人獨資和合伙企業(yè)，只交個人所得稅，不交企業(yè)所得稅，明顯的比有限責任公司少交了一道所得稅，會帶來節(jié)稅機遇。第二應當學會尋找合作伙伴，至少有五類人值得房地產公司在新辦公司時優(yōu)先錄用或者是合作。這五類人分別是，財務2003，26號文件，大家不要認為這是老師講課的道具，這不是的，這是國家的法規(guī)，希望大家記下去。也許你今天學了十個優(yōu)惠政策，只有一個被你用上了，對你來講今天學習成果是巨大的?；蛘呃蠋熞痪湓拰δ阌杏?，就行了，今天學習就有成就。那么26號文件講關于自主擇業(yè)的軍轉干部有關稅收政策通知，文件中強調，為自主擇業(yè)的軍轉干部就業(yè)新開辦的企業(yè)，大家看這個企業(yè)規(guī)模、行業(yè)都不受限制，剛才那個退伍士兵只能是服務型，現在軍官比士兵的待遇高一點，是你哪怕開辦房地產企業(yè)都所謂，只要你房地產企業(yè)安置了軍官，占企業(yè)總人數60％以上，作為房地產企業(yè)來講，這確實是一個苛刻的要求，但是我發(fā)現有的房地產企業(yè)確實能做到這點。經主管稅務機關批準，可以在三年內，免三年的營業(yè)稅和所得稅，我看我們一個項目公司就是三年，三年稅免下來就不得了。所以，這個政策的利用機會是很多。我問大家，這個政策你們手中有嗎？稅務局不敢給你們，一給你們，你們都跑去減免稅了，不給你們屬于瀆職罪，給你們稅收不到，干脆不給企業(yè)，不知道就算了。我們國家什么情況？你這個企業(yè)有優(yōu)惠政策，你找稅務局，就給你，你不知道，專門就吃你不知道的飯。所以，我希望一定要養(yǎng)成要政策，學政策的習慣。再給大家?guī)讉€習慣，關于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知，財稅94.001號文件，你們注意文件后面始終有一個字，叫有效，就是你不要懷疑它的政策到現在還執(zhí)行不執(zhí)行，后面注明有就不用管了。文件中強調對新辦的獨立核算的從事咨詢業(yè)、信息業(yè)，信息業(yè)里面包括廣告公司，技術服務業(yè)的企業(yè)或者是經營單位，自開業(yè)之日起，第一年至第二年免征所得稅，這個政策全國適用，不分地區(qū)。你把這個文件給他看，他不執(zhí)行，浙江省據我了解還不是這種情況。局限于這個行業(yè)，就辦一個信息公司，就是信息管理咨詢公司，或者就叫做廣告公司。我強調一下，像上海、北京咨詢業(yè)，只要是咨詢公司都免兩年，不管你咨詢什么東西。浙江兩極分化，政策也有寬松的時候，什么稅都不收，報稅制，一年交十萬塊錢就行了，還有一種特別嚴格，有板有眼，但是我告訴你，咨詢也不是你講的那樣，因為浙江我的客戶比較多，聽了我的課以后，他們辦了很多管理咨詢公司，很順利便了兩年所得稅，而且文件很快批復到了，稅務局沒有說什么，也批了，因為后來國家稅務總局也出了文件，為了扶持第三產業(yè)發(fā)展，可以把第三產業(yè)，服務業(yè)范圍拓寬?，F在國家整個產業(yè)導向，就是希望把就業(yè)的人群從第一產業(yè)和第二產業(yè)向第三產業(yè)轉移，從世界發(fā)達國家來看，第三產業(yè)就業(yè)人群將來占到50％以上。像我們國家第三產業(yè)就業(yè)人數只占了10－15％左右，你看這個就業(yè)比重，可以看到中國就業(yè)還處于發(fā)展中國家中上等的位置，很多指標證明了這一點。大家還可以看看軍辦的獨立核算的從事交通運輸、郵電通信，可以第一年免，第二年減。從事商業(yè)物資業(yè)這些行業(yè)，可以免征所得稅一年。這些政策大家要掌握，下面請大家記一個財稅2000，84號文件。我多給大家文件，就表明你們籌劃機會多了一點，巧婦難為無米之炊，現在我送大米，以后要送東北產的，以后要送泰國大米，看你哪一種米煮什么飯出來，那是你自己的事，但是你如果指望我去給你辦，可以……王老師：
第二，房產中介公司，房產中介公司有兩類，一類能買斷房產的，一類只能提供服務，不能買斷的，也就是說有的能包銷，包銷銷不掉，能買斷。還有一個就是只能賣多少是多少，拿提成。這個房地產中介公司都有免稅公司，因為它是屬于服務型的，怎么講呢？哪個優(yōu)惠政策都能掛靠上。第三，咨詢、廣告等服務型公司。第四，個人獨資企業(yè)。個人獨資企業(yè)，我就不想多講多少了，但是有一點個人獨資企業(yè)將發(fā)揮巨大的壓力，有的老板愁，我這個房地產公司這么多錢往家拿，報銷也不行，借款也不行，我搞房地產公司最后賺錢也不想交太多的稅，怎么辦呢？我告訴你一個辦法，就是另外再注冊一個個人獨資企業(yè)，個人獨資企業(yè)稅在全國來看，除了交營業(yè)稅以外，其它個人所得稅都是定例征的，根據你開票金額征的。比如北京是3％，比如說開一個會議費發(fā)票給你，是根據會議費發(fā)票交5％的營業(yè)稅，3％的個人所得稅，加在一起是8.5％，這個交完以后，個人獨資企業(yè)的錢，隨你個人自由支配。大家想一想8.5的稅和你把公司錢往家拿交20％的個人所得稅相比，哪個輕？當然是8.5的輕，所以這是舉辦獨資企業(yè)好處在于可以拿走幾百萬，幾十萬，但是稅負要比直接扣20％的所得稅要輕。而且還有一個好處，它的費用會形成你那個公司的所得稅稅前的費用，交個人所得稅不一樣，在公司交個人所得稅能變成費用嗎？變成不了，但是個人獨資企業(yè)有這個費用。第五個，裝飾裝修公司。第六個，物業(yè)管理公司。為什么裝修公司有好處呢？特別是涉及到精裝修商品房買賣，裝修公司要比不舉辦裝修公司要好的多。首先，告訴大家，裝修公司取得的裝修收入，交營業(yè)稅3％，比不動產銷售要低兩個點。同時，裝飾裝修公司交不交土地增值稅？也不是土地轉讓單位，也不是房產轉讓單位，因此它取得的收入不交土地增值稅。最大的作用把房地產開發(fā)企業(yè)精裝修部分，由你的裝飾裝修公司跟業(yè)主去簽，業(yè)主將一部分房款支付給他，作為業(yè)主來講一般都愿意，如果包在房價里面，交的契稅和大修基金都提高了。所以往往業(yè)主也比較能夠接受你這個提議，裝修這一部分跟裝修公司去簽，還是按照毛坯房賣給你，你拿的是精裝修，稅務上是這么規(guī)定的。如果你一個房地產公司用一個合同規(guī)范兩部分收入，一部分毛坯房，一部分精裝修，稅務不承認，因為你完全可以把毛坯房價格降下來，提高裝修價格，這些避免了營業(yè)稅和土地增值稅，所以稅務不承認，所以干脆稅務規(guī)定包在一起交營業(yè)稅。如果交給兩個公司去操作就不一樣了，房地產公司依法繳納營業(yè)稅和土地增值稅，裝修公司交營業(yè)稅和所得稅。所以，裝修公司在分解精裝修方面有不可替代的作用。還有物業(yè)管理公司，比如像我們有的房地產企業(yè)，有相當多的代收費用是由房地產企業(yè)代收的，這個是錯誤的。根據國家規(guī)定，物業(yè)管理公司可以代收很多費用，而且物業(yè)管理公司代收費用是不交稅的，這時候我們可以分解出來，將代收費用交給物業(yè)公司代收，而不應該由房地產公司代收，房地產公司代收任何費用都要交稅。對物業(yè)管理企業(yè)有特殊規(guī)定，可以代收。同時，由于物業(yè)管理企業(yè)本身是居民服務企業(yè)，可以爭取稅收減免，而房地產企業(yè)去減免不了。所以，如果我們房地產企業(yè)有大量的未出售的門面房，我建議大家不要由房地產企業(yè)直接經營去出租，因為房地產企業(yè)直接經營出租的話，形成的收入、利潤通通要交33％的所得稅。但是，你如果把這一部分房產承包給、轉租給或者投資給物業(yè)管理公司，它對外投資，會形成大量節(jié)稅的機會。剛才我給大家講了物業(yè)管理公司作為服務型企業(yè)，爭取免稅機會是多的，房地產公司沒有機會。所以，物業(yè)管理公司爭取了一個免稅機會，把房地產公司門面房也好，優(yōu)質房也好，可以轉到物業(yè)管理公司經營，這樣可以實現收入和利潤的合法轉移。
最后，給大家介紹一下，公司注冊以后，怎么樣合法轉移收入和利潤，回到講義14頁。同志們也許會講為什么不把郵箱概念寫在講義上，為什么不把郵箱公司注冊的要求寫在講義上。其實，你們想為什么不寫在講義上呢？為什么直接告訴你收入轉移費用成本分攤呢？沒有為什么，只是想告訴你，你光看講義看不到什么東西我上次接到一個電話，他沒有聽過我的課他看講義看不懂，王老師收入轉移什么意思，從哪兒轉到哪兒，我說我不知道，你聽就知道了。但是，我如果把郵箱公司注冊，一看就知道，所以我告訴大家你必須來聽課，不聽課損失的是你自己。當我們免稅公司注冊下來以后，你就知道收入怎么轉移，從哪兒轉移到哪兒，毫無疑問從房地產公司轉移到免稅公司去。收入怎么轉移呢？給大家提供三個方法，從我們目前研究的水平來看，也只有這三個方法，沒有第四個方法可以發(fā)現。第一，資產轉移法。比如我剛才提到了門面房，出租房，這些將為房地產公司帶來大量收益的，如果放在房地產公司經營的話那是大錯特錯的。這部分優(yōu)良資產形成的收益都將在房地產公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機會。怎么辦？我們要將這些資產，通過以下四種方式進行轉移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產轉移到免稅公司或者是地稅公司。由此可以看出，從稅務籌劃角度來看，我們反對房地產企業(yè)搞多種經營，因為多種經營所形成的利潤，就像長江一樣，它的水全部匯到長江，國家正好從長江里面弄走三分之一的所得稅。所以，我們現在要做的工作在長江的邊上建閘門，不但讓水不再流進長江，而且把長江的水抽掉?；I劃的思路，如果把利潤比喻成水，不讓水再流到房地產企業(yè)，不但讓水不進來，而且把水抽掉到我的免稅，低稅的公司去，這是十分重要的。當然，我這里是講籌劃，實際上大家用到工作當中操作，往往可能籌劃的逃稅的方法綜合應用，比如說我就發(fā)現不少房地產企業(yè)，注冊了一個沒有免稅的公司，但是這個公司怎么說呢？能開票，開票以后，這個公司所得稅也不交，營業(yè)稅照交，公司也不了了之，稅務局也這么回事，但是房地產企業(yè)費用就列支了，利潤也轉移走了，這個就是擦邊球，國家政策規(guī)定綜合應用，這個不反對，只要你能夠不犯事，房地產企業(yè)本身不觸犯國家法律，這個方法也可以用?，F在非正常戶在企業(yè)里面所占的比例也相當大，但是最好能爭取一個優(yōu)惠政策。基于這個郵箱公司在香港設立，還是在澳門設立，還是在中國的浦東新區(qū)設立，這個我管不著，但是肯定想一個辦法搞一個低稅或者是免稅的公司，這個公司我相信大家一定能夠找到，中國的郵箱公司太多了，中國肯定有大量的郵箱公司的機會。
第二個方法，業(yè)務轉移法。就是把回報較高的業(yè)務，從房地產企業(yè)分離出去。大家看我手兩杯子，假如我買這個杯子能賺五塊，買這個杯子能賺五毛，你們說我現在想避稅，把哪個業(yè)務分出去交給免稅公司干？這個被子賣賺五塊錢一個，這個杯子能賺五毛錢，而且我知道兩者賣的數量差不多，我說我是把玻璃杯拿出去賣還是瓷杯賣？所以，把玻璃杯這個優(yōu)良的業(yè)務剝離出去，交給我的新辦的一個商貿公司去做，而且我知道新的商貿公司可以免所得稅一年，所以當我發(fā)現一有筆業(yè)務非常突出，又形成公司主要利潤的時候，這個時候我可能就開始籌劃了，這就叫業(yè)務剝離法。告訴大家，這個本身絕不犯法，這是企業(yè)的經營權利，我愿意把這個杯子在A公司經營轉到B公司經營，我們把這種方法叫做業(yè)務剝離法，或者是業(yè)務轉移法。第三個方法，定價轉移法。把商品壓價賣給你的銷售公司，再通過銷售公司賣給你的最終客戶，這個方法就叫定價轉移法。那么，銷售公司肯定具有優(yōu)惠政策的，比如商品房，我壓價賣給個人，然后通過個人到二手房加以，個人不交土地增值稅，成功的解決了土地增值稅的問題。我再講一遍，把商品房、別墅賣給個人，再通過個人在二手房交易，成功的避開了土地增值稅，也避開了營業(yè)稅，也避開了企業(yè)所得稅，這種做法就是定價轉移法。比如說我一個人買三十套房子，賣的價格是批發(fā)價，明為批發(fā)，實為價格下降的理由。價格下來以后，賣給他以后，這個人也是你的人，他拿二手房倒。根據國家明文規(guī)定，個人買賣住房，免征土地增值稅，起著這么一個作用。當然，可以是個人，也可以是一個專門的中介機構，道理是一樣的。同志們，如果我們開發(fā)一個別墅項目的話，如果房地產公司直接賣的話，它的利潤率是40％，利潤率40％，意味著土地增值稅率就高了，可能是適用40％的土地增值稅稅率。你如果想把土地增長水稅率40％降下來，甚至是免稅的話，很簡單的道理，有兩個人賣，首先A賣給B，B再賣給最終消費者，A要拿一部分利潤，B要拿一部分利潤，兩者利潤率必然下降，從而導致土地增值稅的稅率下降。
最后，我給大家再講一講成本費用的分攤法。如果收入轉移困難的話，就出第二個方法，反其道而行之，就是增加房地產企業(yè)的開發(fā)成本和費用，怎么增加呢？有六個方法，我們研究到目前為止只發(fā)現六個方法，像我們發(fā)現太陽系有九個恒星一樣。這六個方法，第一，資金借貸法，就是由免稅公司將資金拆借給房地產公司用，并且向房地產公司收取資金占用費的行為。房地產公司支付了資金占用費，必然增加了開發(fā)占地費用。那么，作為免稅公司來講，形成資金所得免稅，所以利潤從房地產公司到免稅公司去，成功的解決了它的所得稅負擔問題。也許大家講了你咨詢單位要交營業(yè)稅，就是說不是安置免稅企業(yè)，不是免營業(yè)稅企業(yè)，拿5％營業(yè)稅換33％所得稅機會，哪個劃得來？當然是免稅公司是劃得來的。這是資金借貸法。第二，租賃法，由免稅公司將房產、辦公樓租給房地產公司用，并且向房地產公司收取房屋租賃費，或者車輛租賃費，這樣房地產公司支付租賃費，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產公司轉移到了租賃公司，如果租賃公司是你開的呢？那么效果比較明顯。特別要注意，租賃公司必須是郵箱公司，也就是我們講的低稅或者是免稅公司。第三，前兩個方法有一個弊端，資金借貸法要拿資金才行，租賃法要拿財產才行。如果郵箱公司什么都沒有，既沒有錢，又沒有物，但是我照樣想增加房地產公司費用怎么辦呢？就是服務收費法，服務收費是看不見的，是什么呢？收取手續(xù)費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務費等等。比如說我組建一個廣告公司，房地產企業(yè)廣告費列可以在銷售額8％以內，我把這個樓盤廣告通通交給我辦的廣告公司，廣告公司開票，把錢打給你，廣告公司免兩年所得稅，廣告公司再找媒體，或者是再找廣播電視臺去做廣告。它的肯定是賺錢的，但是它賺的錢說不好聽的話，實際上就是開發(fā)公司白給它的錢。你列支的標準跟稅務現在規(guī)定是8％，一個億的銷售可以用八百萬的廣告費，這個稅務局無條件承認，就給你服務收費帶來了機會。所以，有的公司一注冊的時候就知道這個公司肯定發(fā)財，為什么呢？因為只是人家利潤往這兒轉移而已，而且能開出廣告業(yè)發(fā)票。根據稅務局規(guī)定，廣告業(yè)發(fā)票抬頭是廣告業(yè)專用發(fā)票，廣告費支付的情況下可以列支。這種方法特別適合樓盤廣告投入比較多，像這樣的企業(yè)就可以適當的加大這個機會。當然，咨詢費也可以，銷售傭金也可以，反正轉移一個，打幾百萬，千八萬的利潤小菜一碟。第四個，原材料高價銷售法。第五個，債務重組法。第六個，資產評估增值法。后面幾個方面，我就不給大家講了，你們自己琢磨一下，反正思路跟前面那個是一樣的，都是加大房地產企業(yè)開發(fā)費用和開發(fā)成本為目的的，而且必須在法律的許可范圍之內進行操作。到這里為止，我把外部籌劃的方法給大家做一個簡單的介紹，我估計明天有的同志就想飛回去，先注冊公司再說，肯定有機會的，王老師就是這么說，肯定是有用的，我在這里給大家講當然是有用的，這是我們實踐經驗的總結。
就我今天講一天課，你們在清華學習費用已經乘十倍的回報回去了，保證是這樣的，最后由于時間關系，后面還有一些內容，特別是我那一本書你們再翻一翻，看一看。如果實踐當中還有一些問題的話，希望大家跟我保持聯系。今天，我的最大的收獲就是跟這么多的老板在一起。

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