房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不僅與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、社會(huì)政治穩(wěn)定性、政策法規(guī)完善性和連續(xù)性、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、通貨膨脹率和國(guó)家金融政策等方面存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，而且對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、環(huán)境等方面有巨大的影響。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案選擇時(shí)，應(yīng)按一定的操作程序，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研和分析。

1.項(xiàng)目開發(fā)方案的操作程序

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案是指在城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的指導(dǎo)下，開發(fā)商為滿足居民或廠商的需要所做的開發(fā)地塊的詳細(xì)布置和規(guī)劃以及建設(shè)總體安排。在進(jìn)行開發(fā)方案選擇時(shí)，要按照如下程序：

　　 (1)市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研的目的是要發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，尋找投資空間，預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求和分析判斷投資成本等，為進(jìn)行投資可行性研究提供基礎(chǔ)信息。

　　(2)開發(fā)方案的設(shè)計(jì)。由專業(yè)人員設(shè)計(jì)開發(fā)方案，包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項(xiàng)目投資融資方案、開發(fā)進(jìn)度安排等。

　　(3)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算。根據(jù)專業(yè)人員設(shè)計(jì)的不同開發(fā)方案，計(jì)算其對(duì)應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價(jià)指標(biāo)，若是住宅區(qū)開發(fā)，還應(yīng)包括住宅建筑密度、平均層數(shù)、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標(biāo)。

　　(4)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評(píng)價(jià)。根據(jù)計(jì)算得到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用適宜的科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行評(píng)價(jià)比較，分析不同方案的優(yōu)缺點(diǎn)，提出改進(jìn)意見建議。

　　(5)最優(yōu)開發(fā)方案的選擇。在對(duì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，針對(duì)存在的問題進(jìn)行改進(jìn)，形成最終實(shí)施的開發(fā)方案。

2．居住區(qū)開發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇與確定

　　城市居民點(diǎn)的規(guī)劃一般分為居住區(qū)、居住小區(qū)和住宅組團(tuán)三級(jí)。對(duì)居住區(qū)規(guī)劃方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的目的是在保證居住區(qū)的交通、消防、日照、綠化、通風(fēng)等必備功能條件下能滿足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投資的經(jīng)濟(jì)效果。

　　(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面積指標(biāo)分析表，它既可以用于對(duì)土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行分析，作為調(diào)整用地和制定規(guī)劃的依據(jù)，也可以進(jìn)行方案比較，分析方案的經(jīng)濟(jì)性和合理性，還可以作為居住區(qū)規(guī)劃方案的審批依據(jù)。用地平衡表的形式見表2-1。

　　(2)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、平均層數(shù)等。

　　(3)工程造價(jià)指標(biāo)。工程造價(jià)指標(biāo)主要包括開發(fā)總投資、單方造價(jià)、每公頃居住用地造價(jià)等。

3．開發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)容繁雜，涉及因素多，僅依靠個(gè)別指標(biāo)來(lái)衡量其優(yōu)劣是非常困難的事。評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣，還要綜合考慮社會(huì)、技術(shù)、環(huán)境、生態(tài)等諸多方面。例如，一個(gè)投資于北京王府井的低檔寫字樓，盡管項(xiàng)目工程造價(jià)低，但該項(xiàng)目實(shí)施后對(duì)該地區(qū)的環(huán)境、城市規(guī)劃具有不利的影響，是不可取的。因此，需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。目前對(duì)項(xiàng)目開發(fā)評(píng)價(jià)的方法很多，包括評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法、層次分析法、灰色綜合評(píng)價(jià)法、模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)價(jià)法等。這里簡(jiǎn)單介紹評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法。

　　評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法就是對(duì)方案的各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一個(gè)滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個(gè)權(quán)重，根據(jù)計(jì)算模型計(jì)算各個(gè)方案的綜合單指標(biāo)評(píng)分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。計(jì)算模型主要有以下幾種：

　　如果各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重值差異不大，可以考慮選用乘法綜合單指標(biāo)評(píng)分值，但乘法模型中綜合單指標(biāo)受各項(xiàng)指標(biāo)的影響較強(qiáng)，如某項(xiàng)指標(biāo)為零，則綜合單指標(biāo)值也為零，方案將被否定。因此，乘法模型的選用，應(yīng)注意方法的使用條件和局限性。

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