2016房地產(chǎn)“營改增”政策解析與應(yīng)對策略


2016房地產(chǎn)“營改增”政策解析與應(yīng)對策略

課程背景：
2016年5月1日，四大行業(yè)‘營改增’全面實施，您真的準備好了嗎？
2016年3月7日上午，財政部部長樓繼偉在兩會記者會上回答營改增相關(guān)提問時稱：“營改
增今年是個硬任務(wù)，軍令狀要完成?！崩羁藦娍偫碓诮衲暾ぷ鲌蟾嬷行紱Q定全面實
施“營改增”，自2016年5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活
服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不
增，5月1日起，全鏈條覆蓋的增值稅將全面替代營業(yè)稅，已在我國施行了二十余年的營
業(yè)稅將退出歷史舞臺，持續(xù)了四年多的營改增也將正式收官。而留給建筑企業(yè)的準備時
間也越來越緊張，營改增前的各項準備工作迫在眉睫。
課程收益：
第一時間披露營改增的最新政策與動態(tài)，提前應(yīng)對和化解涉稅風(fēng)險
掌握營改增稅收政策要點，把握其本質(zhì)，了解其政策特點與漏洞，及時出奇招應(yīng)對并化
解相應(yīng)的風(fēng)險
動悉過渡期政策，巧妙安排應(yīng)對策略
針對不同稅率，調(diào)整業(yè)務(wù)流程及合同簽訂的額度、相對人、時間、地點，尋找出稅負最
低的方案
協(xié)同金融等其他行業(yè)營改增政策安排，重新構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)合理的商業(yè)模式
剖析進項稅額的具體規(guī)定、賬務(wù)處理、附表2填寫、發(fā)票認證的規(guī)定，從報銷流程設(shè)計視
角控制各個節(jié)點稅務(wù)風(fēng)險
針對不同類型的供應(yīng)商，能夠準確計算稅金，合理確定針對不同納稅人身份的價格水平

精準把控營改增對取得票據(jù)的具體要求，規(guī)避稅務(wù)稽查帶來的違法風(fēng)險


課程對象：
1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、區(qū)域及項目公司總經(jīng)理等決策層高管；
2、房地產(chǎn)企業(yè)主管財務(wù)的副總、項目總、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)部相關(guān)業(yè)務(wù)骨干;

課程大綱：
前言
踏著“營改增”的腳步
1、請進來走出去
2、抓住先機揚帆起航
第一章“營改增”概述
一、營改增的背景分析
1、與我國經(jīng)濟形勢相適應(yīng)的稅制改革歷程
2、我國增值稅制度的建立與發(fā)展
二、為什么要營改增
1、營業(yè)稅計稅原理解析
2、增值稅計稅原理解析
3、營改增的本質(zhì)
4、營改增的商業(yè)因素簡析
5、營改增的效應(yīng)分析
三、營改增的推進路徑
1、試點之初，積累經(jīng)驗
2、試點擴大，由點成線
3、逐步推開，由點到面
4、試點雙擴，再續(xù)新篇
5、全面推開，完美收官
四、營業(yè)稅改征增值稅政策釋義
1、目前增值稅的征收范圍
2、增值稅納稅人及其身份選擇
3、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間、納稅地點及其納稅期限
4、增值稅的起征點與適用稅率（及征收率）
5、增值稅應(yīng)稅營業(yè)額、中止服務(wù)或折扣額處理
6、兼營行為、混合銷售行為處理
7、銷項稅額與進項稅額
8、進項稅額不得抵扣的情形
9、增值稅的申報與繳納
五、增值稅發(fā)票的種類、管理及注意事項
1、增值稅專用發(fā)票的取得、開具、認證、抵扣及管理
2、增值稅普通發(fā)票的取得、開具及管理
3、增值稅紅字專用發(fā)票的取得、開具及管理
4、其他類型的增值稅發(fā)票的取得、開具及管理
5、不同種類的增值稅發(fā)票對企業(yè)（成本）利潤的影響
6、發(fā)票取得誤操作的風(fēng)險
7、發(fā)票違法行為的法律責(zé)任
六、營改增重點政策解讀
1、財稅（2011）110 號
2、財稅（2013）106 號
3、財稅（2014）43 號
4、財稅（2016）4 號
5、2016 營改增新政解讀
第二章“營改增”操作實務(wù)解析
一、營改增建安、房地產(chǎn)工程計價規(guī)則與體系變化
1、“營改增”前的工程概預(yù)算構(gòu)成及取費方法
2、“營改增”后的工程概預(yù)算構(gòu)成及取費方法
二、營改增后合同模板及招投標文件更新關(guān)注要點
1、價格約定條款
2、發(fā)票約定條款
3、收付款約定條款
4、其他涉稅條款的變更
三、對合格供應(yīng)商、承包商的再評價
1、單位性質(zhì)評價
2、納稅人資質(zhì)評價
3、所屬行業(yè)評價
4、稅率評價
5、信用評價
四、《營改增企業(yè)會計處理規(guī)定》及最新財會政策解讀
1、會計賬戶的設(shè)置
2、收入與成本的“價稅分離”
3、特殊業(yè)務(wù)——混業(yè)經(jīng)營造成的留抵
4、增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護費用抵減增值稅額的會計處理
5、增值稅的申報與繳納
五、營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進項稅額的抵扣議題
1、資金流、票據(jù)流、物流（勞務(wù)流）相互一致
2、法律憑證、會計憑證、稅務(wù)憑證相互支持
3、合同價、發(fā)票價和結(jié)算價相互印證
六、業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門的協(xié)調(diào)配合
1、財務(wù)部門牽頭營改增，義不容辭
2、業(yè)務(wù)部門走向前臺，擔(dān)當主角
3、全員參與，協(xié)調(diào)配合，強化管理
第三章“營改增”政策對相關(guān)經(jīng)營活動的影響
一、營改增前后企業(yè)過渡期事項的安排
二、房地產(chǎn)和建安企業(yè)，分別如何確認新合同與老合同、新項目與老
項目？如何確定銷售額？
三、劃分新項目、老項目的成本，如何影響進項稅額？
四、如何處理新項目成本，才能做到營改增利益最大化？
五、老合同老項目營改增前要不要催要發(fā)票？老合同老項目是否應(yīng)
該提前付款開票？
六、新稅制出臺后要不要對已經(jīng)簽訂的老合同條款進行修改？
七、老合同老項目后期銷售如何計算應(yīng)納稅額？
八、營改增后銷售或購買不動產(chǎn)，如何抵扣進項稅額？

九、如何選擇小規(guī)模納稅人和一般納稅人的身份？
十、資金統(tǒng)一管理、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)，如何計算增值稅？
十一、房地產(chǎn)企業(yè)是否需要預(yù)交增值稅？
十二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增前后取得的土地能否抵扣進項稅額？
十三、對房地產(chǎn)企業(yè)政府收費、利息支出、勞務(wù)支出，是否可以抵扣
進項稅額？
十四、開發(fā)產(chǎn)品的銷售進度，是否影響增值稅應(yīng)納稅額？
十五、自持物業(yè)和銷售物業(yè)，是否影響增值稅應(yīng)納稅額？
十六、增值稅對土地增值稅的影響
十七、營改增前后企業(yè)過渡期事項的安排營改增后工程發(fā)包合同及
其他各類合同的簽訂
十八、營改增對納稅人從事“混業(yè)經(jīng)營”的影響
十九、營改增對集團公司物資統(tǒng)一采購和資金集中管理的影響
二十、營改增對建安、房地產(chǎn)“甲供材”的影響
二十一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響
二十二、營改增對所得稅及其他稅種的影響
二十三、營改增對“一帶一路”及企業(yè)境外經(jīng)營的影響
第四章順應(yīng)“營改增” 適應(yīng)“營改增” 受益“營改增”
一、構(gòu)建科學(xué)高效的業(yè)務(wù)運營體系
1、營改增，業(yè)務(wù)部門要先行
2、營改增，工程管理部的工作重點
3、營改增，采購部門、設(shè)備管理部門的工作重點
4、營改增，預(yù)算部門、成本控制等部門的工作重點
二、構(gòu)建科學(xué)高效的財務(wù)核算體系
1、梳理和完善新的核算制度
2、著手準備營改增后的會計核算問題
3、如何避免營改增的沖擊
4、向管理會計要效益
三、構(gòu)建科學(xué)高效的稅收風(fēng)險管控體系
1、領(lǐng)導(dǎo)掛帥，全體動員
2、增設(shè)內(nèi)部納稅管理機構(gòu)
3、增配內(nèi)部稅務(wù)管理人員
4、制定稅收風(fēng)險管控制度
5、提高增值稅發(fā)票管理能力，發(fā)票管理職責(zé)前移
四、全面提高“增值稅管理系統(tǒng)”的應(yīng)用能力
1、從地稅到國稅的心理適應(yīng)
2、從地稅到國稅的知識更新
3、稅務(wù)管理的硬件和軟件的準備
五、建立強大的學(xué)習(xí)型組織，永葆基業(yè)常青
1、讓學(xué)習(xí)成為一種習(xí)慣
2、持之以恒、持論有據(jù)、持續(xù)創(chuàng)新、持久發(fā)展
3、著眼“后營改增時代”，未雨綢繆，基業(yè)長青

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