營改增后房地產企業(yè)匯繳與清算新風險


營改增后房地產企業(yè)匯繳與清算新風險


---營改增后房地產建安企業(yè)匯繳與清算新風險防控

【課程背景】
根據總局指示2017年所有企業(yè)的所得稅將歸國稅管理，國稅先進的征管系統(tǒng)及嚴格的征
管手段會使原先在地稅“安全”的事項將無法通過而地稅局在移交前后將會對所得稅進行
一輪嚴厲的稽查，再加上取消中介強制涉稅鑒證?，納稅人的所得稅風險驟然急升。營改
增后地稅局計劃的運動式稽查因國務院及總局的阻止而在2016年暫止，隨著經濟下行壓
力的增大和地方財政的窘迫，2017年對營改增前后相關涉稅的稽查也勢在必行，納稅人
不得不面對又一輪稽查風暴。國務院七部委聯合“雙打”、國地稅深度融合、金三征管系
統(tǒng)全面上線，防偽稅控新系統(tǒng)運行、軍犬嗅探、雙搖號稽查、警稅協作等稅收新措施的
助力無疑使稽查利刃更加鋒利，并形成全新的高壓局面，企業(yè)將面對越來越嚴格、越來
越正規(guī)的稅務管理環(huán)境，納稅人的稅收風險更高、違法成本更大。本次課程以所得稅管
轄權變更、營改增、新的稽查手段為背景，從收入、成本、票據、融資、關聯交易等方
面為你解讀不得不面對的涉稅風險及規(guī)劃策略，并對地產建安企業(yè)重特疑難事項進項剖
析，輔助典型案例，使納稅人新環(huán)境中運籌帷幄，輕松面對
【課程收益】
1、?了解最新征管環(huán)境、征管手段及財稅規(guī)劃；
2、?與時俱進—了解并掌握最近稅收政策及運用技巧
3、?熟練掌握房地產建安企業(yè)匯算清繳及清算涉稅處理及應對技巧
4、?熟練掌握融資營改增前后涉稅要點及應對策略
【授課對象】：
財務總監(jiān)、財稅經理及基層財務人員
【課程大綱】：
一、?2016年稅收征管新變革帶來的挑戰(zhàn)
1.?國地稅深度融合產生的稅收新問題
2.?金稅三期上線形成的征管新變化
3.?稅務涉稅風險推送帶給企業(yè)的稅收新壓力
4.?取消強制中介涉稅鑒證出現的稅收新難題
5.?國家稅務總局2016年持續(xù)“雙打”企業(yè)面臨的新形勢
6.?發(fā)票升級版對房地產建筑企業(yè)帶來的稅收新問題管控
二、?2016年房地產建安企業(yè)最新稅收政策解析
1.?異地預繳增值稅有關城市維護建設稅和教育費附加新政策
2.?稅務總局關于開展增值稅發(fā)票使用管理情況專項檢查通知
3.?關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告
4.?8月1日后開具紅字增值稅專用發(fā)票的新政策解析
5.?國家稅務總局53號關于營改增試點若干征管問題的公告
6.?國家稅務總局41號《涉稅信息查詢管理辦法》的公告
7.?關于優(yōu)化《外出經營活動稅收管理證明》相關制度和辦理程序的意見
8.?國地稅局聯合稽查工作辦法（試行）
9.?營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據新政解析.
10.?關于全面開展企業(yè)所得稅重點稅源和高風險事項團隊管理工作的通知
三、?企業(yè)所得稅匯算清繳與土地增值稅清算區(qū)別及規(guī)劃
1.?企業(yè)所得稅預繳和匯算清繳
2.?營改增后預繳稅款階段的稅務處理新變化-制度導致稅負增加的處理方法
3.?增值稅的預繳與抵扣制度及所得稅匯算清繳扣除
4.?企業(yè)所得稅匯算清繳與土地增值稅項目清算區(qū)別
5.?建安企業(yè)所得稅核定征收方式的匯算清繳
四、?營改增后匯算清繳收入確認與清算收入調整規(guī)劃
1.?營改增后，開發(fā)產品預收款完工前收入和完工后收入會計核算與企業(yè)所得稅收入、增
值稅納稅義務時間的區(qū)別
2.?定金、誠意金、會員費等款項的會計核算與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理

3.?營改增后，建安企業(yè)工程勞務收入的預收賬款、工程結算收入、實際收款的會計核算
，如何分解核算不含稅款項
4.?工程勞務預收賬款、實際收款、工程進度收入與增值稅納稅時間、企業(yè)所得稅收入確
認時間的區(qū)別比較。
5.?營改增后，掛靠業(yè)務收入怎樣核算，怎樣規(guī)避經營風險？
6.?精裝修房、買房送裝修的合同簽訂、會計核算及企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅的
處理
7.?租金收入會計核算和企業(yè)所得稅、增值稅納稅義務發(fā)生時間的區(qū)別。
8.?非常規(guī)租賃（回租、轉租、無租、免租、不等額租金、押金、一次收取多年租金）的
收入處理籌劃與風險防控
9.?“拆一還一”補償視同銷售的合同簽訂、會計核算和企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅
的價格核定區(qū)別，拆遷補償房仍是按成本價核定繳納增值稅嗎？
10.?關聯方交易、價格偏低與企業(yè)所得稅、土地增值稅及增值稅
的納稅調整
五、?票據的涉稅風險剖析及財稅規(guī)劃
1.?發(fā)票專項檢查的“三查方針”
2.?稅務發(fā)票稽查的“三部曲”
3.?房地產四大預提費用票據扣除要點把控
4.?入賬票據的審核與自查要點
5.?特殊票據收開要點把控（甲供、包工包料、分包）
6.?稅務稽查對發(fā)票審核的重點事項
7.?營改增過渡期票據涉稅風險剖析
8.?九個統(tǒng)一：發(fā)票抵扣、成本扣除及稅務稽查不可逾越的紅線
9.?企業(yè)職工食堂的“白條”能否稅前扣除？
六、?匯算清繳稅前扣除與項目清算扣除規(guī)劃
1.?開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建安工程費、公共
配套設施費、開發(fā)間接費用和借款費用的會計核算與企業(yè)所得稅的納稅調整
2.?開發(fā)成本中的土地價款、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建安工
程費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用的會計核算與土地增值稅的納稅調整
3.?開發(fā)項目成本核算對象確定原則、共同成本間接成本四種分攤方法（占地面積法、建
筑面積法、預算造價法和直接成本法）的會計要求，企業(yè)所得稅要求和土地增值稅清算
要求的差別與選擇。商住一體會計核算與清算問題，不能分開核算的如何處理？
4.?在紅線外發(fā)生的成本費用，釘子戶額外補償費用以及無發(fā)票的土地成本扣除問題
5.?會所、地下車位等公共配套設施的成本分攤、計算，車位是否分攤土地成本？
6.?施工成本中的直接人工、直接材料、機械使用費、其他直接費用和間接費用等成本項
目會計核算與企業(yè)所得稅納稅調整
7.?營改增后購置土地成本如何確定，營改增抵減銷項稅額的會計核算及企業(yè)所得稅、土
地增值稅的納稅調整
8.?行政事業(yè)性收費、政府性基金及其他政府規(guī)費的會計核算及企業(yè)所得稅和土地增值稅
扣除比較
9.?營銷設施建造費、樣板房等的會計核算及企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除比較
10.?拆除自己使用的固定資產凈值處理，是計入在建工程（開發(fā)成本）還是計入營業(yè)外
支出？
11.?項目完工后，如何計提工程施工成本、公共配套設施成本、報批報建費用、物業(yè)完
善費用和土地開發(fā)成本？
12.?營銷費用中實物贈送、以老帶新、摸獎送禮、贈送裝修費和贈送業(yè)主福利等的會計
核算與企業(yè)所得稅納稅調整
13.?企業(yè)發(fā)生的工資薪金、職工福利費、食堂費用、營銷人員費用、臨時人員費用、技
術顧問、法律顧問等人工費用的會計核算與企業(yè)所得稅納稅調整
14.?開辦費、廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費（含工程部業(yè)務招待費）、工會經費、
職工教育經費、黨組織活動經費、勞動保護費、各項違約金、罰款等會計核算及納稅調
整
15.?營改增前后企業(yè)營業(yè)稅金及附加的核算變化及企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除分析，
不能抵扣的進項稅額如何核算？
16.?房地產企業(yè)土地增值稅清算補稅后出現虧損，如何處理可以申請退稅？
17.?企業(yè)所得稅的主要納稅調整事項的年度納稅申報填制
18.?開發(fā)費用（含銷售費用、管理費用和財務費用等）在土地增值稅項目清算時如何扣
除
19.?房地產開發(fā)企業(yè)無法劃分的進項稅額按“建設規(guī)?！眲澐值挚燮H之處及應對技巧

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