住宅設(shè)計(jì)和商業(yè)綜合體產(chǎn)品設(shè)計(jì)專題培訓(xùn)
住宅設(shè)計(jì)和商業(yè)綜合體產(chǎn)品設(shè)計(jì)專題培訓(xùn)詳細(xì)內(nèi)容
住宅設(shè)計(jì)和商業(yè)綜合體產(chǎn)品設(shè)計(jì)專題培訓(xùn)
前言－－正確看待住宅類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品創(chuàng)新
價(jià)值規(guī)劃－－就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，規(guī)劃的核心是解決項(xiàng)目的各種矛盾，充分利用各種資源，**規(guī)劃設(shè)計(jì)的手段，使得項(xiàng)目的價(jià)值得到提升。規(guī)劃不能解決所有問(wèn)題，設(shè)計(jì)圖紙實(shí)際上是各種利益取舍、平衡的結(jié)果。從圖紙到建筑是各專業(yè)部門(mén)、合作伙伴、資源合作的結(jié)果。
價(jià)值規(guī)劃探討：
一、項(xiàng)目剖析：
1、剖析市場(chǎng)（**大量案例解析）
1.1近的房地產(chǎn)政策的影響
1.2當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)、地價(jià)水平
1.3當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度
1.4當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平
1.5主要對(duì)手的產(chǎn)品
1.6當(dāng)?shù)乜蛻羧旱娜萘考靶枨髽?gòu)成
1.7當(dāng)?shù)貙?duì)商業(yè)或者辦公的需求程度
2、剖析地塊（具體生動(dòng)的舉例透析）
2.1 內(nèi)部環(huán)境/資源分配；
2.2 外部環(huán)境（不利）
2.3外部環(huán)境（有利）
2.4內(nèi)部環(huán)境/資源分配
2.5地形地勢(shì)地貌處理
2.6公司拿地的價(jià)格與對(duì)手比較
3、剖析公司（標(biāo)桿地產(chǎn)與一般地產(chǎn)的案例說(shuō)明）
3.1公司本身的特色
3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力
3.3公司要求回籠資金的速度
3.4公司對(duì)此項(xiàng)目的定位
3.5在當(dāng)?shù)刭Y源的成熟度
3.6公司老板（領(lǐng)導(dǎo)）的喜好
二、設(shè)計(jì)管理創(chuàng)造的價(jià)值分量
1、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理趨勢(shì)；
2、國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理啟示；
2.1、為什么說(shuō)設(shè)計(jì)價(jià)值管理以億為單位計(jì)算?
三、設(shè)計(jì)價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程與方法
1、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)（萬(wàn)科、龍湖等）在產(chǎn)品策劃階段的設(shè)計(jì)管理方法；
1）產(chǎn)品策劃的核心
2）產(chǎn)品導(dǎo)向與客戶導(dǎo)向
3）產(chǎn)品策劃的特點(diǎn)
4）持續(xù)改進(jìn)還是產(chǎn)品創(chuàng)新？
5）產(chǎn)品決策辦法
6）如何選擇規(guī)劃意向？
7）戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)先原則
8）立面設(shè)計(jì)決策辦法
9）成本和售價(jià)是否支持產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)？
10）如何建立解決分歧的客觀評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)？
案例詳解：龍湖產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)模型分析
2、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)在概念規(guī)劃階段的設(shè)計(jì)管理方法；
1）規(guī)劃概念的設(shè)計(jì)深度與范疇
2）規(guī)劃概念設(shè)計(jì)在產(chǎn)品創(chuàng)新中的關(guān)鍵作用
開(kāi)發(fā)理念和設(shè)計(jì)原則
總體布局
朝向
住宅和商業(yè)的關(guān)系
銷(xiāo)售示范區(qū)合理的位置
交通與路網(wǎng)的規(guī)劃
結(jié)合地塊屬性的規(guī)劃設(shè)計(jì)
住宅產(chǎn)品類(lèi)型及分布
公共設(shè)施布局
案例詳解：龍湖概念規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理十大原則
項(xiàng)目的總體規(guī)劃特點(diǎn)體現(xiàn)鮮明的個(gè)性。
人車(chē)交通特點(diǎn)與路網(wǎng)結(jié)構(gòu)特征，項(xiàng)目分期規(guī)模及物業(yè)管理模式
場(chǎng)地規(guī)劃開(kāi)口與城市路網(wǎng)的關(guān)系
建筑布局與景觀的互動(dòng)
如何降低感覺(jué)容積率
物業(yè)類(lèi)型與區(qū)位關(guān)系
布局原則
建筑空間形態(tài)與單體設(shè)計(jì)的互動(dòng)關(guān)系
產(chǎn)品業(yè)態(tài)及營(yíng)銷(xiāo)推盤(pán)節(jié)奏的選擇
規(guī)避規(guī)劃不利因素
主體要素和建筑布局的互動(dòng)關(guān)系
總體布局與豎向的關(guān)系
規(guī)劃中的首期優(yōu)先開(kāi)發(fā)原則及總的成本原則
3.1、總圖價(jià)值創(chuàng)造的十大方法
1）用足規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)避限制條件；
2）價(jià)值與利潤(rùn)大化；
3）配套用房充分用足；
4）贈(zèng)綠規(guī)劃、底層挖掘；
5）充分挖掘端戶及頂層價(jià)值；
6）中央景觀帶提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；
7）控制地庫(kù)面積與成本；
8）小區(qū)出入口設(shè)置要領(lǐng)；
9）贈(zèng)送面積的利用；
10）周界資源的妙用；
3.2、平面價(jià)值創(chuàng)造方法
若干經(jīng)典戶型和規(guī)劃總圖分析
3.3、立面價(jià)值創(chuàng)造方法
價(jià)值提升、立面風(fēng)格、細(xì)節(jié)與貢獻(xiàn)（立面設(shè)計(jì)案例若干）
3.3.1立面風(fēng)格選擇
3.3.2立面塑造的價(jià)值感
3.3.3客戶高度認(rèn)可的立面風(fēng)格會(huì)促進(jìn)成交。
3.3.4經(jīng)典持久的立面風(fēng)格和材料對(duì)樓盤(pán)的保值作用較大。
3.3.5立面對(duì)成本的主要影響點(diǎn)：
l 特殊的建筑造型帶來(lái)的結(jié)構(gòu)成本
l 外墻面積的大小
l 窗墻比（窗的成本遠(yuǎn)高于實(shí)墻）
l 復(fù)雜的外墻構(gòu)造節(jié)點(diǎn)
l 造型構(gòu)件增加的成本
l 普通材料的價(jià)差
l 案例：木魚(yú)石一期立面設(shè)計(jì)演變過(guò)程及龍湖成名作——地中海風(fēng)格建造指南
l 商業(yè)序列：現(xiàn)代風(fēng)格、地中海風(fēng)格
4、全項(xiàng)目沙盤(pán)推演方法
1）、全項(xiàng)目沙盤(pán)推演意義
2）、全項(xiàng)目沙盤(pán)推演案例
2.1某住宅項(xiàng)目全沙盤(pán)推演案例
2.2某商業(yè)項(xiàng)目全沙盤(pán)推演案例
3）、體驗(yàn)區(qū)管控要點(diǎn)
3.1體驗(yàn)區(qū)的選址
3.2體驗(yàn)流線設(shè)計(jì)要點(diǎn)
3.3體驗(yàn)區(qū)設(shè)計(jì)案例
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