房地產(chǎn)與建筑企業(yè)“營改增”應(yīng)對及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制解析

房地產(chǎn)與建筑企業(yè)“營改增”應(yīng)對及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制解析

【課程背景】

李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中宣布“從2016年5月1日起，將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。”
經(jīng)過四年的努力，我國已經(jīng)在交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和七個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)了營業(yè)稅改征增值稅改革，累計(jì)減稅超過6000億元。這是繼2009年全國實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型之后，我國貨物和勞務(wù)稅收制度的又一次重大改革，也是一項(xiàng)重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施。四大行業(yè)全面實(shí)施營改增，今年計(jì)劃再減稅5000多億元。
四大行業(yè)營改增的號角已經(jīng)吹響，化解房地產(chǎn)庫存的步伐已經(jīng)起動(dòng)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)借改革的春風(fēng)，加強(qiáng)財(cái)稅法規(guī)的學(xué)習(xí)，迎接房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營季。
財(cái)政部 國家稅務(wù)總局印發(fā)的《關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》總結(jié)了前階段營改增的經(jīng)驗(yàn)，理順升華了《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》及相關(guān)規(guī)定，也為其他行業(yè)的營改增奠定了基礎(chǔ)。為宣傳普及營業(yè)稅改征增值稅的稅法知識(shí)，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盡快掌握營改增的操作方法，提前做好業(yè)務(wù)上的準(zhǔn)備工作，并搞好今年企業(yè)所得稅匯算清繳后的風(fēng)險(xiǎn)管控，我們特意編制寫了這套教材。

　【課程對象】

　　1、房產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)務(wù)、合同管理、采購、項(xiàng)目管理、涉稅管理部門相關(guān)人員

　　2、各國地稅、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人及稅務(wù)專業(yè)人士

　　【課程大綱】

　　一、營業(yè)稅、增值稅的區(qū)別對建筑和房地產(chǎn)企業(yè)的影響及其應(yīng)用

　?。ㄒ唬┦欠駜r(jià)外稅的區(qū)別

　　（二）是否進(jìn)成本的區(qū)別

　?。ㄈ┦欠駥?dǎo)致企業(yè)重復(fù)納稅的區(qū)別

　?。ㄋ模I業(yè)稅和增值稅的區(qū)別對招投標(biāo)合同簽訂產(chǎn)生的影響

　　（五）營改增后，建筑企業(yè)招投標(biāo)合同工程造價(jià)的報(bào)價(jià)技巧

　　（六）營改增對建筑和房地產(chǎn)企業(yè)的影響

　　1、對現(xiàn)金流的影響

　　2、對工程預(yù)算的影響

　　3、對收入和會(huì)計(jì)核算的影響

　　4、對稅負(fù)的影響

　　二、增值稅發(fā)票的幾個(gè)關(guān)鍵問題、供應(yīng)商的最優(yōu)選擇和抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)具備的條件

　?。ㄒ唬┰鲋刀惏l(fā)票的分類，

　?。ǘ┱l有資格開具增值稅專用發(fā)票

　　（三）增值稅發(fā)票的認(rèn)證期限和抵扣期限

　?。ㄋ模┙ㄖ头康禺a(chǎn)企業(yè)營改增后如何選擇供應(yīng)商實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的最優(yōu)化

　　（五）營改增后，建筑和房地產(chǎn)企業(yè)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)具備的四個(gè)條件

　　三、營改增后，建筑和房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際繳納增值稅的計(jì)算及各類成本的抵扣處理

　?。ㄒ唬┙ㄖ髽I(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增后可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的各檔稅率

　?。ǘ┤Q因素：能否抵扣的各成本的進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)

　?。ㄈ┙ㄖ髽I(yè)各項(xiàng)成本的抵扣處理

　　1、甲供材的抵扣技巧

　　2、勞保用品的抵扣技巧

　　3、沙石料和商品混泥土的抵扣政策

　　4、會(huì)議費(fèi)用和咨詢費(fèi)用的抵扣技巧

　　5、建筑勞務(wù)公司或人工成本的抵扣政策

　?。ㄋ模?房地產(chǎn)企業(yè)各類成本的抵扣

　　1、土地成本的抵扣處理

　　2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和配套設(shè)施費(fèi)用的抵扣處理

　　3、建筑成本的抵扣處理

　　4、綠化費(fèi)用的抵扣處理

　　5、前期工程費(fèi)用的抵扣處理

　　6、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用的抵扣處理

　　7、設(shè)備費(fèi)用的抵扣處理

　　四、營改增后，建筑企業(yè)增值稅納稅地點(diǎn)、納稅義務(wù)時(shí)間、增值稅發(fā)票開具

　　（一）總公司直接管轄的項(xiàng)目部的納稅地點(diǎn)和增值稅發(fā)票開具

　?。ǘ┛偡止倔w制下的納稅地點(diǎn)和增值稅發(fā)票開具

　?。ㄈ?母子公司體制下的納稅地點(diǎn)和增值稅發(fā)票開具

　　（四）增值稅納稅義務(wù)時(shí)間與工程結(jié)算的發(fā)票開具

　?。ㄎ澹┰鲋刀惏l(fā)票開具必須與合同相匹配

　　五、建筑企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理承包制和掛靠工程項(xiàng)目營改增后的處理

　　（一）營改增后，掛靠項(xiàng)目存在的法律、財(cái)務(wù)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

　?。ǘI改增后，掛靠項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理

　?。ㄈ┙ㄖ髽I(yè)項(xiàng)目經(jīng)理承包制的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析

　　（四）建筑企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理承包制營改增后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

　　六、建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增過渡期間新老項(xiàng)目的銜接問題處理

　?。ㄒ唬┳裱脑瓌t

　?。ǘ┬吕享?xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)

　　（三）營改增前的在建項(xiàng)目或未完工項(xiàng)目的涉稅處理

　?。ㄋ模I改增前已經(jīng)完工項(xiàng)目，業(yè)主拖欠工程款，營改增后支付工程款的稅務(wù)處理

　　七、建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的合同節(jié)稅簽訂技巧

　　（一）采購合同的簽訂技巧             （二）勞務(wù)合同的簽訂技巧

　?。ㄈV告合同的簽訂技巧             （四）總分包合同的簽訂技巧

　　（五）EPC合同的節(jié)稅簽訂技巧         （六）工程結(jié)算書的簽訂技巧

　?。ㄆ撸┩恋爻鲎尯贤暮炗喖记?nbsp;        （八）總分包合同的簽訂技巧

　　（九）租賃合同的簽訂技巧             （十）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂技巧

　?。ㄊ唬┥唐贩夸N售合同的簽訂技巧    （十二）以房抵工程款的合同簽訂技巧

　?。ㄊ┤鞑灰恢孪碌挚墼鲋刀惖暮贤炗喖记?/p>

　　八、營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的發(fā)票控稅策略

　?。ㄒ唬I改增后的建筑行業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的20 種發(fā)票開具技巧

　　1、施工期間發(fā)生水電費(fèi)用的發(fā)票開具技巧

　　2、采購過程中的運(yùn)輸發(fā)票開具技巧

　　3、采購過程中材料發(fā)票的開具技巧

　　4、掛靠工程中的發(fā)票開具技巧

　　5、開票期間與業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間不一致的實(shí)務(wù)處理以及涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

　　6、總公司投標(biāo)的工程，分公司施工中的發(fā)票開具技巧

　　7、建筑企業(yè)售后回租中的發(fā)票開具技巧

　　8、甲方從工程結(jié)算款中扣留施工企業(yè)罰款的發(fā)票開具技巧

　　9、材料供應(yīng)商給予施工企業(yè)銷售返點(diǎn)的發(fā)票開具技巧

　　10、甲方扣留施工企業(yè)質(zhì)量保證金的發(fā)票開具技巧

　　11、施工企業(yè)與業(yè)主已經(jīng)辦理工程進(jìn)度結(jié)算未收到的結(jié)算工程款發(fā)票開具技巧

　　12、施工企業(yè)接受勞務(wù)派遣公司派遣勞務(wù)人員的發(fā)票開具技巧

　　14、施工企業(yè)收到業(yè)主的提前竣工獎(jiǎng)、材料差價(jià)款的發(fā)票開具技巧

　　15、施工企業(yè)與非房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生“甲供材”業(yè)務(wù)的發(fā)票開具技巧

　　16、建筑施工企業(yè)租用機(jī)械設(shè)備的發(fā)票開具技巧

　　17、建筑施工企業(yè)銷售營改增之前采購的設(shè)備的發(fā)票開具技巧

　　18、營改增后，沙石料的發(fā)票開具技巧

　　19、建筑施工企業(yè)支付或收到違約金和賠償金的發(fā)票開具技巧

　　20、營改增前已經(jīng)完成結(jié)算的未收工程款于政策后收到工程款的發(fā)票開具技巧

　?。ǘI改增后的建筑施工企業(yè)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的8種發(fā)票

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