城市更新和片區(qū)綜合開發(fā)及 EOD 實踐與投融資模式

  培訓(xùn)講師:李曉林

講師背景:
李曉林教授美國杜克大學(xué)商學(xué)院助理教授京津冀協(xié)同發(fā)展研究院研究員北京中關(guān)村創(chuàng)客學(xué)院創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師AACTP(美國培訓(xùn)認(rèn)證)行動學(xué)習(xí)導(dǎo)師清華大學(xué)、北京大學(xué)、南京大學(xué)、東北大學(xué)、南開大學(xué)等MBA特聘教授經(jīng)歷描述普華永道咨詢顧問,先后主持參與了百余項公司 詳細(xì)>>

李曉林
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城市更新和片區(qū)綜合開發(fā)及 EOD 實踐與投融資模式詳細(xì)內(nèi)容

城市更新和片區(qū)綜合開發(fā)及 EOD 實踐與投融資模式

城市更新和片區(qū)綜合開發(fā)及 EOD 實踐與投融資模式
課程背景:
中共中央政治局召開的會議明確要以新型城鎮(zhèn)化帶動投資和消費需求,推動城市群、都市圈一體化發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新??梢灶A(yù)見,今后五到十年,都市圈和城市群加快發(fā)展將是中國經(jīng)濟(jì)增長的新風(fēng)口,區(qū)域一體化、產(chǎn)業(yè)下沉、消費下沉、新基建等必將帶動新的投資和消費,從而為城市更新片區(qū)綜合開發(fā)注入新的動力。
EOD模式是生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的城市開發(fā)(EOD)模式,以生態(tài)文明思想為引領(lǐng),以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo),以生態(tài)保護(hù)和環(huán)境治理為基礎(chǔ),以特色產(chǎn)業(yè)運營為支撐,以區(qū)域綜合開發(fā)為載體,采取產(chǎn)業(yè)鏈延伸、聯(lián)合經(jīng)營、組合開發(fā)等方式,推動公益性較強、收益性差的生態(tài)環(huán)境治理項目與收益較好的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有效融合,統(tǒng)籌推進(jìn),一體化實施,將生態(tài)環(huán)境治理帶來的經(jīng)濟(jì)價值內(nèi)部化,是一種創(chuàng)新性的項目組織實施方式。隨著國家城市化進(jìn)程推進(jìn)和政策調(diào)整,片區(qū)開發(fā)已經(jīng)成為當(dāng)下最重要的開發(fā)模式,成都院也積極參與其中,由于片區(qū)開發(fā)項目特有的商業(yè)邏輯和其具有的復(fù)雜性和系統(tǒng)性,以及在合規(guī)、投資、融資等方面更高的要求,因此有必要對相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。
培訓(xùn)對象:
以財務(wù)、資金和投資管理人員為主,同時公司參與片區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)的相關(guān)人員也會參加。
培訓(xùn)目的:通過此次培訓(xùn)讓大家對片區(qū)開發(fā)有系統(tǒng)全面的認(rèn)識,深刻理解片區(qū)開發(fā)模式
課程大綱:
第一天:城市更新和EOD模式
第一講:城市更新片區(qū)綜合開發(fā)投資價值和順勢而為
一、城市更新片區(qū)綜合開發(fā)的基本內(nèi)涵
城市更新片區(qū)綜合開發(fā)價值和政策分析
城市更新片區(qū)綜合開發(fā)六大適用范圍
二、城市更新片區(qū)綜合開發(fā)的市場機(jī)會
城市更新片區(qū)綜合開發(fā)是一項復(fù)雜性系統(tǒng)性的投資建設(shè)活動
區(qū)綜合開發(fā)在2024年呈現(xiàn)出四大特征表現(xiàn)
數(shù)說城市更新片區(qū)綜合開發(fā)
根據(jù)項目規(guī)模統(tǒng)計,累計規(guī)模排名前三的城市群分別為:
第一:成渝城市群
第二:京津冀城市群
第三:長三角城市群
城市更新片區(qū)綜合開發(fā)項目按省份統(tǒng)計前十榜單
三、熱點領(lǐng)域
PPP綜合信息平臺項目管理庫來看,城市更新片區(qū)綜合開發(fā)的熱點領(lǐng)域可歸納為四方面:
樞紐功能區(qū),包括高鐵新城、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、地鐵綜合體等;
產(chǎn)業(yè)新城,包括科技新城、科技小鎮(zhèn)、智造小鎮(zhèn)等;
文旅康養(yǎng)片區(qū),包括康養(yǎng)小鎮(zhèn)、文化旅游城、文旅小鎮(zhèn)等;
城市更新項目,包括功能區(qū)提升、棚戶區(qū)改造、城中村改造等。
第二講:片區(qū)合作開發(fā)類項目社會投資人投資回報的合規(guī)性
1、能否約定“先預(yù)算后實施”的投資回報原則
2、能否在合作開發(fā)協(xié)議中約定采用“(融資)F+EPC”的融資建設(shè)模式
3、能否要求政府對社會投資人的投資款項提供相關(guān)的保障
4、能否約定將政府留存相關(guān)稅收、非稅收入部分,列入財政預(yù)算全額撥付給甲方,作為甲方支付項目開發(fā)費用的資金來源,全額支付至項目公司
5、能否約定將建設(shè)用地出讓金中地方政府留存款提留后的剩余資金,作為支付項目開發(fā)的費用,全額支付給項目公司
6、片區(qū)土地開發(fā)土地出讓收入或收益分成能否作為項目還款來源
第二講:EOD模式的核心價值與政府溝通策略
1、 片區(qū)生態(tài)價值體系重建:營建集“獲得感、滿足感”為一體的富生態(tài)價值體系;
2、 片區(qū)產(chǎn)業(yè)價值體系重建:EOD模式下可實現(xiàn)性來引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)價值體系重建;
3、 片區(qū)綠色可持續(xù)發(fā)展價值體系重建,是覆蓋整個項目的生命周期;
4、 片區(qū)“碳達(dá)峰碳中和”價值體系建設(shè):“3060”作為重大國家戰(zhàn)略
5、城投和市政如何結(jié)合,綠色+低碳+清潔+智慧城市
第三講:EOD模式中資金籌措方式
1. 各個城市合伙人(社會資本)以自有貨幣資金、留存收益(盈余公積、未分配利潤)、凈利潤作為對本項目投資的重要出資來源。
2. 城市合伙人(社會資本)公開或定向增發(fā)股票方式籌集資本金。
3. 引入股權(quán)投資基金
4. 城市合伙人(社會資本)可通過發(fā)行永續(xù)債等方式籌集項目資本金。
5. 其他建設(shè)資金來源
結(jié)合國內(nèi)同類項目的現(xiàn)行主流籌資模式,城市合伙人(社會資本)可以如下渠道籌集其余建設(shè)資金,具體包括但不限于:
以應(yīng)收賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行融資
以項目公司為主體向銀行貸款
以政府購買服務(wù)合同來融資
股東借款
其他融資渠道
第二天:
第四講、城市更新片區(qū)綜合開發(fā)類PPP模式風(fēng)險分析 第二天:綜合片區(qū)開發(fā)與投融資模式
1、關(guān)于ABO模式
(1)ABO模式下授權(quán)項目業(yè)主應(yīng)經(jīng)過競爭性程序
(2)采用政府購買服務(wù)的ABO模式
(3)采用特許經(jīng)營的ABO模式
(4)通過ABO實施的委托建設(shè)運營開發(fā)區(qū)模式
2、關(guān)于“F+EPC”模式
(1)“F+EPC”模式是工程建設(shè)領(lǐng)域的融資模式。
(2)BT建設(shè)模式
3、大多數(shù)片區(qū)合作開發(fā)類項目采取的是“成本認(rèn)定+合理收益”
4、關(guān)于片區(qū)合作開發(fā)類項目的回報機(jī)制和風(fēng)險實務(wù)中應(yīng)注意的問題:
1、合作協(xié)議約定的“先預(yù)算后支付”原則。
2、對于符合政府付費或缺口補助的項目,應(yīng)遵循“按效付費”的原則。
3、對于符合政府付費或缺口補助的項目,應(yīng)遵循“按效付費”的原則。
4、對社會投資人的融資或投資回報,政府方禁止也無義務(wù)提供相關(guān)的保障。
5、約定“將政府留存相關(guān)稅收、非稅收入部分,列入財政預(yù)算全額撥付給甲方,作為甲方支付項目開發(fā)費用的資金來源,全額支付至項目公司”;
6、約定“將建設(shè)用地出讓金中地方政府留存款提留后的剩余資金,作為支付項目開發(fā)的費用,全額支付給項目公司”等內(nèi)容時
7、應(yīng)結(jié)合合作開發(fā)的模式以及財政部門預(yù)算管理的相關(guān)規(guī)定確認(rèn)。
5、城市更新片區(qū)綜合開發(fā)的規(guī)劃實踐
開發(fā)目標(biāo):明確片區(qū)可以扮演的角色
發(fā)展定位:提煉片區(qū)的特色與個性
功能構(gòu)建:形成亮點突出的功能產(chǎn)業(yè)體系
空間布局:實現(xiàn)對功能產(chǎn)業(yè)體系的落地規(guī)劃
實施路徑:利用好政策驅(qū)動、資本驅(qū)動、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動三級驅(qū)動力
第五講:片區(qū)開發(fā)項目中實施投融資模式【案例】
1、PPP 有例數(shù)據(jù)服務(wù)+ 投資決策支持平臺
2、城市開發(fā)綜合運營專家
成都東部新區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園
四川(成都)自貿(mào)區(qū)東部新區(qū)片區(qū)
第六講:展望與建議
1、城市更新片區(qū)綜合開發(fā)將是未來10年城市發(fā)展升級的主要手段
2、少關(guān)注運作模式的名稱和表象,多關(guān)注業(yè)務(wù)邏輯的內(nèi)涵和原理
3、核心方法論-投融資規(guī)劃
總結(jié)+交流

 

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