《山坡地項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗分享》

《山坡地項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗分享》
課程重點
介紹山坡地項目開發(fā)建設(shè)全過程中的重點問題和解決方案：前期拿地評估和確定拿地策略，中期規(guī)劃建筑設(shè)計的原則，成本控制要點，后期報建施工中常見問題解析；
課程大綱
課件一.山坡用地價值的評估方法和內(nèi)容
山坡用地的發(fā)展前景和使用價值分析；
山坡用地的發(fā)展前景：我國加大山坡用地的使用力度是個必然趨勢；
2. 山坡用地的使用價值分析：
2.1. 山坡地的使用范圍：旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)，高爾夫別墅,體育公園等主題項目；
2.2開發(fā)山地住宅相對普通平地住宅有哪些優(yōu)勢；
二．拿地前如何宏觀評估土地價值，---那些地塊可拿，那些不可拿；
1.除了土地價格，拿地前必須從那些方面評估土地：
2.地質(zhì)情況的初步評估：地址不穩(wěn)定區(qū)域，滑坡泥石流，斷層，陡坡等需要避開：新北川縣城的選址為例；
3.地形地貌的評估：宜選址適建設(shè)山地；
適建設(shè)低丘緩坡山地的選取原則：地質(zhì)穩(wěn)定，無地質(zhì)斷裂帶滑坡等不利因素干擾；非谷底和沖溝，土層厚度小，地下水位低；進(jìn)深大坡度均勻的南向陽坡為首選；
4.用地規(guī)模的確定；
5.開發(fā)強(qiáng)度和難度：緩坡和中坡地形可高開發(fā)強(qiáng)度，超過25%整體坡度的地形，適合覆蓋率低的低開發(fā)強(qiáng)度；
6.基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面。
三．確定意向地塊后，如何微觀評估土地價值：
1.需要綜合 市場銷售， 建安成本， 硬性限制條件等三個主要維度；
2. 市場銷售方面：能出什么產(chǎn)品？比例如何？
3. 建安成本方面：
3.1.地形分析：坡度多少？決定了土石方量大小和擋墻數(shù)量多少。
3.2.地質(zhì)情況分析；地基好不好？
3.3.簡單成本分析：不可預(yù)見成本可能在那？
4. 硬性限制條件：
4.1.規(guī)劃條件中，容積率，覆蓋率的要求：
4.2.市政及消防問題：水電氣條件是否具備，消防措施和消防部門溝通。
4.3.當(dāng)?shù)馗咔衅碌臉O限值多少？
4.4當(dāng)?shù)剡€有什么其他方面限制條件？
對上述問題都做了評估后，項目才能落地。
四．根據(jù)地形分類，分析實際案例
1.單坡地形設(shè)計案例；
2.雙坡地形設(shè)計案例；
3.復(fù)合地形設(shè)計案例；
課件二. 坡地.山地住宅開發(fā)的重點工作內(nèi)容分析
山地項目成本控制要點；
山地住宅的隱形成本控制范圍大，浮動范圍高，方案階段設(shè)計決定了80%權(quán)重的可優(yōu)化成本內(nèi)容，主要是以下6方面：
1.土石方挖填平衡；開始規(guī)劃時怎么考慮這個問題？用什么辦法可以先簡化問題，估算挖填量？
2. 邊坡?lián)鯄Τ杀?；有多少種常用擋墻，每種適用什么范圍，成本情況。
3. 基礎(chǔ)處理方案；
4．結(jié)構(gòu)選型，建筑平面優(yōu)化；
5. 地庫優(yōu)化方面；山坡地項目的地庫一般什么類型？從哪些方面可優(yōu)化？
6．小市政道路及管線綜合的成本控制。
初步設(shè)計階段，成本優(yōu)化主要關(guān)注點；
我們的建議：變隱形成本為顯形成本，將扔在地下的錢，看不見摸不著的錢， 轉(zhuǎn)為加大景觀投入和飾面材料升級。這是任何一家地產(chǎn)公司都不會拒絕的建議。
根據(jù)上述內(nèi)容，深入說明方案階段優(yōu)化成本的措施要點。
二．山地項目銷售概念，景觀設(shè)計的部分想法；
三．實際操作項目中的常見問題；
1.面積計算標(biāo)準(zhǔn)；
2.產(chǎn)品種類控制；
3.工程類問題：施工組織順序，排水截洪，擋墻和建筑基礎(chǔ)關(guān)系等；
四．山地及坡地項目規(guī)劃方法回顧；
1.回顧國內(nèi)外山坡地項目交通組織，建筑設(shè)計的實例；
2.回顧國內(nèi)地產(chǎn)項目的產(chǎn)品實例：介紹重慶龍湖及其他重慶地產(chǎn)項目，廣東某項目，黃山德懋堂等住宅開發(fā)項目；
3.山坡地地產(chǎn)項目普遍規(guī)律經(jīng)驗小結(jié)；
五．根據(jù)以上總結(jié)，深度分析我管理項目；
1.介紹山前，山后兩個部分的各自規(guī)劃理念，設(shè)計重點回顧；
2.深入分析總結(jié)山后坡地組團(tuán)的經(jīng)驗：前二后三的別墅類型，適用的坡地類型是什么？再高的坡度，怎么辦？用什么產(chǎn)品？
六．山坡地住宅項目規(guī)劃設(shè)計，建筑設(shè)計要點的總結(jié)；
回顧國家規(guī)范對于山坡地設(shè)計的要求；
總結(jié)山坡地項目規(guī)劃建筑設(shè)計的方法步驟：
舉國內(nèi)地產(chǎn)項目實例：萬科十七英里，重慶項目等；

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