項(xiàng)目總角度四大開發(fā)運(yùn)營能力與案例解析

《項(xiàng)目總角度四大開發(fā)運(yùn)營能力與案例解析》
課程背景：
這是一個最壞的時(shí)代，也是一個最好的時(shí)代”。在這樣的一個時(shí)代下，房地產(chǎn)企業(yè)“戰(zhàn)略是否清晰？運(yùn)營是否高效？資源整合是否到位？團(tuán)隊(duì)能力是否匹配？風(fēng)險(xiǎn)是否可控？”這些問題一直拷問著我們的房企每一位管理者。在“勝者為王”的競爭格局下，房企對管理者的戰(zhàn)略經(jīng)營意識要求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對專業(yè)技術(shù)的要求；房企管理者只有對公司的戰(zhàn)略充分理解，并站在企業(yè)經(jīng)營的層面執(zhí)行公司的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營管理體系，才能實(shí)現(xiàn)“可知、可控、可預(yù)測”的卓越的運(yùn)營管理。
房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)該是一位統(tǒng)率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是對項(xiàng)目總經(jīng)理的角色定位！
學(xué)習(xí)目標(biāo)：
?1、提升項(xiàng)目總戰(zhàn)略思維意識，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營、公司經(jīng)營、戰(zhàn)略目標(biāo)的三者統(tǒng)一
?2、強(qiáng)化項(xiàng)目總的經(jīng)營意識，從經(jīng)營的高度解決“人力、運(yùn)營、資金流程”三者的矛盾
?3、建立全程運(yùn)營思維，打破部門壁壘，站在經(jīng)營的高度，強(qiáng)化部門協(xié)同合作
?4、建立風(fēng)險(xiǎn)防范意識，強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目開發(fā)前段的利潤規(guī)劃區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)控制
課程對象：
?房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、高管、項(xiàng)目總經(jīng)理、儲備項(xiàng)目總、項(xiàng)目經(jīng)理等
課程大綱：
項(xiàng)目總的人力資源管理
1、自我管理
· 有境界、有水平，有高度，有責(zé)任心，具體體現(xiàn)在具宏觀視野、專業(yè)水準(zhǔn)、綜合素養(yǎng)等（回顧講解中國房地產(chǎn)的前世今生、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、土地演化及房地產(chǎn)發(fā)展趨勢等）；
·嚴(yán)于律己、做好表率、勇于擔(dān)當(dāng)；
·“知人善用”是要務(wù)；
·要有系統(tǒng)管控方法（案例分享管理目標(biāo)、專業(yè)要點(diǎn)的方法、控制論）；
·完成項(xiàng)目任務(wù)，還要帶出一支有境界、有理念、專業(yè)扎實(shí)、管理規(guī)范的過硬隊(duì)伍和項(xiàng)目后備總。
2、組織架構(gòu)建立
·建立起體系健全、職責(zé)明確、管理高效的公司組織架構(gòu)。（案例分享將公司組織架構(gòu)歸納為工程類（含前期、設(shè)計(jì)、工程）、營銷類（含策劃、銷售、后臺）、財(cái)務(wù)成本稅收類和綜合類的個人心得，其中綜管、財(cái)務(wù)、成本等職能部門均應(yīng)圍繞服務(wù)一線工程、銷售部門的一盤棋要求，起忌各自為政、本位主義！）
3、人力資源管理
·人是一切根本！好產(chǎn)品---好公司---好制度---好人才！
·人才成長內(nèi)部選拔結(jié)合外部引入競爭機(jī)制；
·“引的進(jìn)”、“留的住”、“用的好”的要點(diǎn)：
對外招聘下沉一級（案例分享阿里巴巴招人經(jīng)驗(yàn)）；
建立筆試程序（嚴(yán)謹(jǐn)步驟）；
舉薦是個好方法---“人以群分”還兼擔(dān)保作用（尋找專業(yè)資源也類似）；
·薪酬、績效、考核體系要富有挑戰(zhàn)性、創(chuàng)造性：
A+定好薪酬體系（薪酬績效委員會）；
A做好績效、考評和激勵獎罰。
培訓(xùn)、學(xué)習(xí)體系建設(shè)
·培訓(xùn)、學(xué)習(xí)是公司成長的內(nèi)生動力！
·建立系統(tǒng)學(xué)習(xí)培訓(xùn)計(jì)劃，包括專業(yè)、管理、綜合等；
·方法可以走出去，請進(jìn)來，人人都是老師與學(xué)生；
·目的是學(xué)以致用，培訓(xùn)與實(shí)踐相結(jié)合！
項(xiàng)目總?cè)绾巫龊糜?jì)劃節(jié)點(diǎn)運(yùn)營管理
制定完整項(xiàng)目開發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃
（案例分享藍(lán)城房產(chǎn)項(xiàng)目全景計(jì)劃、經(jīng)營計(jì)劃）；
計(jì)劃分解及節(jié)點(diǎn)里程碑：
·年度、半年度、季度、月度計(jì)劃分解；
·營銷、工程、財(cái)務(wù)成本、經(jīng)營各專業(yè)、部門計(jì)劃分解；
·確認(rèn)開工、開盤、竣工、交付等各節(jié)點(diǎn)里程碑。
計(jì)劃執(zhí)行：
·計(jì)劃任務(wù)、經(jīng)營績效考評責(zé)任狀；
·計(jì)劃執(zhí)行工作例會制度：
總經(jīng)辦綜合會議、營銷專題會議、工程專題會議、各部門會議及臨時(shí)現(xiàn)場會議等，包括會議標(biāo)準(zhǔn)、記錄、紀(jì)要等；
（案例分享工程、總經(jīng)辦會議規(guī)程及紀(jì)要等）
·計(jì)劃執(zhí)行自查自報(bào)、例行檢查、抽查、現(xiàn)場核檢制度；
·各節(jié)點(diǎn)里程碑計(jì)劃執(zhí)行檢查制度；
·全程管控計(jì)劃執(zhí)行反饋、預(yù)警、糾偏體系。
項(xiàng)目總核心要點(diǎn)（專業(yè)）全程管控
選址拿地：
“房地產(chǎn)”項(xiàng)目，“地”的權(quán)重要大于“房”的開發(fā)，項(xiàng)目總應(yīng)上溯參與到投資決策、選址拿地的前端核心環(huán)節(jié)來。（詳細(xì)分享投資決策、選址拿地及案例）
·“地”的歷史演化及發(fā)展；
·拿地程序：宏觀、中觀、微觀要求；
·拿地實(shí)務(wù)及評估決策。
2、調(diào)研、策劃、項(xiàng)目定位：
·市場調(diào)研要點(diǎn)；
·項(xiàng)目策劃、定位。
3、方案設(shè)計(jì)、論證、評審及確認(rèn)：“案頭功夫、茲事體大”！
·項(xiàng)目開發(fā)的重中之重——規(guī)劃方案；
·“好方案”的具體內(nèi)涵：
最貼近市場需求和精準(zhǔn)定位；
充分挖掘了地塊的商業(yè)、住宅價(jià)值；
路網(wǎng)恰當(dāng)、組團(tuán)合理、建筑經(jīng)典、戶型最佳、
景觀優(yōu)美及配套齊全；
經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)評估的最優(yōu)化。
·方案設(shè)計(jì)的組織、程序及開展；
·方案設(shè)計(jì)的論證、評審及確定。
（商業(yè)、住宅方案案例詳細(xì)解剖）
4、項(xiàng)目營銷類開展（推廣策劃、銷售、后臺系統(tǒng)）：
5、項(xiàng)目工程類管理（設(shè)計(jì)、前期、工程施工）：
、設(shè)計(jì)管理：做到不如算的，算的不如畫的！
·勘查、樁型及深基坑圍護(hù)方案的統(tǒng)一；
·施工圖設(shè)計(jì)管理：
方案、施工圖設(shè)計(jì)單位的技術(shù)交底重要性；
主體工程成本設(shè)計(jì)控制（計(jì)算書階段得介入）；
地下部分（含人防）設(shè)計(jì)質(zhì)量、成本；
施工圖設(shè)計(jì)與精裝修設(shè)計(jì)同步對接；
施工圖審核等（分享設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開發(fā)、成本中的作用）。
·景觀設(shè)計(jì)管理：
景觀設(shè)計(jì)與項(xiàng)目定位；
成本控制（硬質(zhì)、小品、樹木、綠化等）與設(shè)計(jì)效果；
景觀設(shè)計(jì)、營造與長期維護(hù)管理關(guān)系；
·各市政綜合及場外設(shè)計(jì)等；
·各設(shè)計(jì)技術(shù)交底；
·設(shè)計(jì)與前期報(bào)、驗(yàn)，工程實(shí)施配合等。
、項(xiàng)目前期報(bào)批、驗(yàn)收：
·五證二書---項(xiàng)目前期報(bào)建報(bào)批的節(jié)點(diǎn)與成果：
《國有土地使用權(quán)證》；
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
《施工許可證建筑工程》；
《商品房銷預(yù)售許可證》；
《住宅質(zhì)量保證書》；
《住宅使用說明書》。
·前期與設(shè)計(jì)、工程實(shí)施的技術(shù)、程序關(guān)聯(lián)性；
·前期與項(xiàng)目成本（優(yōu)惠政策、規(guī)費(fèi)）關(guān)聯(lián)性；
·前期報(bào)批與后期驗(yàn)收的關(guān)聯(lián)性。
6、 工程實(shí)施營造（主體、園林、場外）：
項(xiàng)目質(zhì)量的具體呈現(xiàn)！
、工程管理目標(biāo)：
質(zhì)量、進(jìn)度、成本三位一體，加上安全和文明；
、設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量、成本的關(guān)鍵階段：
·圖紙質(zhì)量是施工質(zhì)量的基礎(chǔ)；
·設(shè)計(jì)技術(shù)交底，是施工的保障；
·現(xiàn)場技術(shù)指導(dǎo)，貫徹項(xiàng)目過程。
（詳見設(shè)計(jì)在項(xiàng)目中的作用分析）。
、工程準(zhǔn)備---重要性不亞于實(shí)施：
·工程量清單編制、標(biāo)書制定；
標(biāo)書控制；
標(biāo)段控制（宜二個或二個標(biāo)段以上，也不宜過多）。
·總包、園林、監(jiān)理、材料、設(shè)備等考察：
責(zé)任心與規(guī)范流程，考察報(bào)告；
總包單位、擬定項(xiàng)目經(jīng)理及管理班子的實(shí)力、能力、信譽(yù)的考察比選（詳細(xì)解剖考察操作細(xì)節(jié)，某工地春節(jié)初八施工情況案例分析）；
監(jiān)理、園林、材料、設(shè)備考察大同小異。
· 投標(biāo)、開標(biāo)及合同簽定、管理：
盡量做加法，共贏；切忌簡單、粗暴、過激；
建立合格供方名錄及評價(jià)；
·施工大綱、計(jì)劃、總平面布置審查；
·監(jiān)理工作大綱審查；
·施工現(xiàn)場工作準(zhǔn)備等。
、工程進(jìn)度管理：
·監(jiān)督監(jiān)理、施工按約開工；
·會同監(jiān)理監(jiān)督、核查施工單位人、機(jī)、料及施工安排的合理性和均衡性；
·督促并檢查分項(xiàng)、分部工程作業(yè)計(jì)劃完成情況，及延誤時(shí)進(jìn)行調(diào)查、分析原因、研究對策，采取調(diào)整施工部署或修改施工技術(shù)方案等措施并及時(shí)調(diào)整后續(xù)施工進(jìn)度計(jì)劃，必要時(shí)下達(dá)趕工令，確保進(jìn)度計(jì)劃完成；
·月進(jìn)度計(jì)劃的完成情況實(shí)地核查并以書面報(bào)告上報(bào)；
·及時(shí)處理設(shè)計(jì)變更和施工聯(lián)系單；
·應(yīng)及時(shí)提交甲供材需求計(jì)劃，督促供應(yīng)廠商按時(shí)供貨，若多次出現(xiàn)供貨延誤的，應(yīng)考慮替換供應(yīng)廠商；
·到位驗(yàn)收部位，提前通知確保準(zhǔn)時(shí)檢查驗(yàn)收，使后續(xù)工序能順利施工；
·注意安排好“雙搶”、春節(jié)期間施工勞動力；
·單位工程竣工初驗(yàn)前，敦促施工和監(jiān)理整理好文件、技術(shù)資料，及時(shí)提交監(jiān)理總結(jié)和竣工報(bào)告。
、工程質(zhì)量管理：
·事前控制：
工程施工或各分部、分項(xiàng)工程施工前對承包商的施工準(zhǔn)備工作的質(zhì)量進(jìn)行全面的檢查與控制；另一方面組織好有關(guān)工作的質(zhì)量保證，如圖紙會審、技術(shù)交底以及處理設(shè)計(jì)變更以及檢查監(jiān)理單位的準(zhǔn)備工作等；
·事中控制：
確保施工材料質(zhì)量、混合料的配合比、施工機(jī)械的運(yùn)行與使用情況、計(jì)量設(shè)備的準(zhǔn)確性等；
樣板先行，工序產(chǎn)品完工后，施工自檢，監(jiān)理復(fù)檢，甲方確認(rèn)合格并簽發(fā)質(zhì)量驗(yàn)收單才能進(jìn)入下道工序施工；
發(fā)生質(zhì)量事故，及時(shí)召開專題會議，分析原因，制定處理方案和預(yù)防措施，重大質(zhì)量事故須立即匯報(bào)，并做好現(xiàn)場保護(hù)工作；
·事后控制：
事后控制主要圍繞工程驗(yàn)收和工程質(zhì)量評定進(jìn)行，即完成施工過程所形成產(chǎn)品的質(zhì)量控制，保證即將交付給客戶（或下道工序）的產(chǎn)品（或半成品）的質(zhì)量合格。
·工程質(zhì)量檢查體系。
、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收：
·主體工程竣工驗(yàn)收：
竣工驗(yàn)收的準(zhǔn)備；
竣工驗(yàn)收的依據(jù)；
竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)；
工程項(xiàng)目正式驗(yàn)收。
·其余園林景觀、市政等竣工驗(yàn)收；
·項(xiàng)目綜合竣工驗(yàn)收；
·項(xiàng)目檔案移交歸檔；
·項(xiàng)目后評價(jià)（案例分享及項(xiàng)目工程管控十大規(guī)程解析）
項(xiàng)目總的財(cái)務(wù)管理
項(xiàng)目總一定要成本有數(shù)，資金落實(shí)，現(xiàn)金流平衡和稅收事前合理統(tǒng)籌！
項(xiàng)目綜合成本測算、控制及預(yù)決算：
·項(xiàng)目綜合成本測算表解析；
·成本控制、工程預(yù)決算。
項(xiàng)目資金組織、融資
項(xiàng)目現(xiàn)金流及開發(fā)、銷售計(jì)劃對應(yīng)：
·項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡；
·開發(fā)、銷售計(jì)劃與項(xiàng)目現(xiàn)金流、資金的對應(yīng)。
稅收統(tǒng)籌：
·事前做好項(xiàng)目稅收統(tǒng)籌安排。
總結(jié) 討論 問答

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