“地產開發(fā)不同商業(yè)模式的重要財稅差異解析與創(chuàng)新高研班”
☆ 北京•陶然大廈  
☆ 主 講：王震
【課程背景】
我國房地產投資的主要盈利模式是賺取土地溢價，時至今日伴隨拿地成本、資金成本、稅務成本、建安成本高起，傳統(tǒng)的“拿地—建設—銷售”模式的弊端突顯，投資回收期長、資產周轉率低、盈利能力大大降低，投資風險激增。
在現(xiàn)有制度框架下，如何創(chuàng)新地產投資的商業(yè)模式，降低成本，控制風險提高盈利？每一位致力于地產業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，謀求投資價值持續(xù)增長的業(yè)內同行必須痛定思痛，深刻反思的熱點話題。
本課題以不同類型地產開發(fā)、項目開發(fā)為線索，深入分析其內在的融資、會計和稅務問題，反觀不同模式的內在財稅脈絡，為企業(yè)家和財務人員，創(chuàng)新商業(yè)模式提供必要的智力準備。
【主講內容】
第一部分、房價本質的分析框架
1、中國溢價效應的來源及時間
2、房地產市場的四個發(fā)展階段及界定指標；
3、房價的上漲規(guī)律
4、主要城市的房價解析
第二部分、土地一級開發(fā)模式的財稅問題解析
1、政策性拆遷的拆遷人和被拆遷人的財稅問題
2、純商業(yè)性拆遷的悲哀
3、TOD模式的財稅問題
4、BT模式的財稅問題
5、BOT（BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等）模式的財稅問題
6、公私合營的不同方式及盈利模式
7、舊城改造的系列稅收優(yōu)惠政策
8、ABS在一級開發(fā)中的核心作用及財稅問題
9、投資的不同回收方式（土地補貼，財政返還，拆一免二）對稅務清算的影響
第三部分、合作開發(fā)模式的財稅問題
1、合作建房的法律沿革
2、住宅合作社合作建房模式的財稅問題解析
3、“拍地俱樂部”模式的財稅問題
4、個人名義投資地產開發(fā)的財稅問題
5、法人名義投資地產開發(fā)的財稅問題（與個人差異）
6、一方出地一方出資的不同組合方式財稅問題（4種）
7、不同合作建房的會計處理（適合財務人員）
第四部分、商業(yè)地產模式的財稅問題
1、銷售與持有的盈利模式差異
2、商業(yè)地產的融資性售后返租的財稅問題
3、綜合體的優(yōu)惠政策解析
4、酒店、寫字樓、商場的定向開發(fā)模式
5、如何降低持有物業(yè)出租的房產稅
6、業(yè)主免租和轉租免租的財稅處理
7、專業(yè)商業(yè)經營公司托管物業(yè)的好處
8、不同招商政策的財稅問題（出租、聯(lián)營模式）
9、商業(yè)運營管理公司與地產開發(fā)公司的架構設計
10、維護購物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象支出的處理策略
11、商業(yè)地產主要經營模式：出租、聯(lián)營、出售三者組合解析
12、不同經營方式售后回租、售后回購、持有自營等對企業(yè)價值或投資的貢獻率
13、核心主力店招商政策的注意事項
14、招商、開盤、內部認購等不同銷售節(jié)點控制對財稅管理的重要影響
15、不同促銷方案的財稅管理重點
16、銷售提成的處理技巧
第五部分、養(yǎng)老地產模式的財稅問題
1、養(yǎng)老地產的功能資產
2、養(yǎng)老地產的財稅優(yōu)惠政策
3、會員模式的財稅問題
4、會員拿地開發(fā)養(yǎng)老地產的另類模式
5、養(yǎng)老地產的財稅歸還
第六部分、產業(yè)地產模式的財稅問題
1、工業(yè)地產土地獲取的便利性
2、專業(yè)市場模式的財稅問題
第七部分、項目稅務稽查的重點問題解析
1、將銷售收入(包括預收收入)掛在往來賬上，或隱匿收入，或不作/不及時作賬務處理，或直接沖減開發(fā)成本。
2、分解售房款收入，將部分款項開具收款收據，隱匿收入。
3、在境外銷售境內房產，隱匿銷售收入。
4、私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權開具收款收據，隱匿收入。
5、價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費用的形式掛往來賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)約的材料、報廢工程和產品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認實現(xiàn)收入。
6、無正當理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關聯(lián)企業(yè)及個人。
7、產品已完工或者已經投入使用，預收款不及時結轉銷售，不按完工產品進行稅務處理
，仍按預征率繳納所得稅。
8、將開發(fā)產品轉作自用固定資產，或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資入股、以房抵償債務，換取其他單位和個人的非貨幣性資產等。在開發(fā)產品所有權或使用權轉移時，未按視同銷售申報納稅。
9、開發(fā)的會所等產權不明確，就轉給物業(yè)，不按開發(fā)產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位，地下室等公共配套設施對外出售不計收入。
10、整體轉讓“樓花”不作收入。即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權整體轉讓給其他具有開發(fā)
資質的企業(yè)，按照約定收取轉讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設
賬外賬。
11、按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉帳后不及時入賬，形成
賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目。
12、售后返租業(yè)務，以沖減租金后實際收取的款項計收入。
13、舊城改造中，房地產企業(yè)拆除居民住房后，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入沒有合并收入計算繳納所得稅。
14、以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等
業(yè)務，不記收入。
15、以房換地、以地換房業(yè)務未按非貨幣交易準則進行處理。
16、與部隊，村委會聯(lián)建商品房，隱匿收入。
17、采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入。檢查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)企業(yè)與包銷商簽定包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負責銷售，開發(fā)商負責開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票，其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據，隱瞞銷售收入。這一行為，不僅造成開發(fā)企業(yè)和包銷商雙方偷逃了稅款，也減少了購房者在辦理房產權屬證件時繳納的有關稅費。
18、簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分的房款開據建筑業(yè)發(fā)票，少繳營業(yè)稅。
19、發(fā)生銷售退回業(yè)務，只沖記收入，不沖回已結轉成本。
20、從外地虛開材料采購發(fā)票，或到稅負較低的地區(qū)申請代開發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。
21、多預提施工費用，虛列開發(fā)成本。
22、在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本。
23、滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業(yè)將
正在開發(fā)的未完工項目應負擔的成本費用記入已經決算或即將結算的項目，造成已
完工項目成本費用增大，減少當期利潤。
24、向關聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其
注冊資金50％部分的利息費用，未按規(guī)定調增應納稅所得額。
25、將開發(fā)期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本。
26、有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權的土地進行評估，按增值巨大的評估價作為土地
成本入賬。
27、巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補償費；虛構施工合同，騙開建安發(fā)票；白條列支成本現(xiàn)象比較嚴重。
28、故意拖延項目竣工決算和完工時間，少繳土地增值稅。檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產企業(yè)利潤率高，而土地增值稅預征率相應較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項目竣工決算時間，躲避土地增值稅結算。
29、少計商業(yè)網點，公建收入，或錯用預征率，少繳、不繳土地增值稅。
30、虛列勞務用工人數(shù)，偷逃個人所得稅。
31、未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅。
32、將未出售的商品房轉為自用，出租、出借，未繳納房產稅。
33、未按規(guī)定申報繳納契稅。
34、聯(lián)建，集資建房，委托建房業(yè)務，不按相應政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。
第八部分、專家現(xiàn)場開放時間，解答學員疑難問題。
【主講專家】王 震：本公司特聘首席財稅導師，教授、武漢大學在讀博士。注冊稅務師、會計師、注冊內部審計師。資本運作高手，地產私募專家，全國房地產經理人聯(lián)合會研究員，國內知名房地產行業(yè)實戰(zhàn)派財稅專家、納稅籌劃專家；《新會計準則與稅法差異分析》主編，中國財務總監(jiān)資格認證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨立董事，某會計師事務所、稅務師事務所主任會計師，多家銀行和多家證券公司的財稅顧問，多家房地產開發(fā)企業(yè)（上市和非上市企業(yè)），國有企業(yè)集團的稅務顧問。    
具有十多年財務稅收管理工作經驗，具有豐富的資本運作經驗，主導參與多個地產私募基金的設立和運作，參與部分企業(yè)的境內外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業(yè)的投融資運作管理有非常深入的研究。    
先后在全國各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產企業(yè)融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產開發(fā)企業(yè)財稅管理要點及節(jié)稅方案設計》、《如何應對稅務稽查》、《房地產企業(yè)資本運作與稅務規(guī)劃》、《兼并收購》等課題500余場，受訓企業(yè)負責人、財務人員多達上萬人。     培訓風格以實務見長，知識淵博、理論功底深厚。采用互動教學，內容充實新穎、氣氛活躍、案例經典、分析深刻，深受學員好評，在業(yè)內享有良好聲譽，被譽為“財稅通”。
【培訓對象】各房地產企業(yè)領導、投資部、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。
【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
【培訓地點】北京◇陶然大廈（北京市崇文區(qū)南二環(huán)馬家堡路1號、南二環(huán)陶然橋東南角）
【相關費用】人民幣2680元/人（含授課、場地、資料、會務、現(xiàn)場咨詢費等）。
           ↘如需安排食宿者，可統(tǒng)一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。
鑒于本課程的實用性強，基于公司決策與流程，強烈建議公司高管與財務高管決策人共同出席！

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