“房地產(chǎn)企業(yè)稅企爭議問題精解與企業(yè)重組財(cái)稅操作實(shí)務(wù)高研班”

☆ 主講專家：劉玉章
改革開放以來，在國家一系列政策鼓勵(lì)下，我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對國家財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率也大幅度增長，成為稅收收入的重要來源。為了解決居者有其屋，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，2010年以來，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過去。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營管理，對房地產(chǎn)開發(fā)全程進(jìn)行納稅籌劃，做到理性納稅，該交的一分不少，不該交的一分不多交。
為了進(jìn)一步整頓規(guī)范稅收秩序，提高稅法遵從度，實(shí)現(xiàn)為國聚財(cái)、為民收稅的神圣使命，保障稅收收入穩(wěn)定增長，國稅總局下發(fā)《關(guān)于開展2012年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》（國稅發(fā)[2012]17號(hào)）及稅收檢查方案，房地產(chǎn)行業(yè)又一次被列為稅檢重點(diǎn)。一場對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的稅查風(fēng)暴在全國掀起。
根據(jù)“稅種查全、環(huán)節(jié)查到、項(xiàng)目查清、問題查透”的稅務(wù)檢查質(zhì)量要求，依據(jù)稅收檢查方案和近幾年的檢查要點(diǎn)，我們編寫了本講座第一部分《房地產(chǎn)行業(yè)稅企爭議焦點(diǎn)問題精解》。
隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，資本市場發(fā)育日漸成熟，出于經(jīng)營管理的需要，企業(yè)之間的重組行為必然經(jīng)常發(fā)生。企業(yè)重組是涉及兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)的實(shí)質(zhì)性或重大的法律或經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改變的交易，在企業(yè)重組交易中如何操作可以達(dá)到少繳稅、緩繳稅的目的，企業(yè)重組的稅收安排就顯得十分必要。為此我們編寫了本講座的第二部分《企業(yè)重組財(cái)稅操作實(shí)務(wù)》。
【課程內(nèi)容】
第一部分、房地產(chǎn)行業(yè)稅企爭議焦點(diǎn)問題精解
一、增值稅和營業(yè)稅
01、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哪些業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？
02、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)和其他物資應(yīng)當(dāng)交什么稅？怎樣交稅？
03、自建房產(chǎn)自用是否繳納營業(yè)稅？誤交的營業(yè)稅如何處理？
04、甲方提供材料與提供設(shè)備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發(fā)票可否計(jì)入開發(fā)成本？
05、裝飾勞務(wù)清包工怎樣繳納營業(yè)稅？
06、企業(yè)將鋁合金門窗出包給鋁合金門窗廠，應(yīng)當(dāng)取得什么樣的發(fā)票才允許稅前扣除？
07、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項(xiàng)目投資建設(shè)，建成后再銷售怎樣納稅？
08、企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)何時(shí)確認(rèn)銷售？以按揭方式預(yù)售房產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)如何確認(rèn)？
09、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)怎樣操作可以降低稅費(fèi)支出？
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受托將“毛地”開發(fā)成“凈地”怎樣納稅？
11、售后回購怎樣納稅？房地產(chǎn)企業(yè)如何利用售后回購擴(kuò)大融資渠道？
12、開發(fā)產(chǎn)品融資性售后回租怎樣納稅？房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用這項(xiàng)政策擴(kuò)大融資渠道？
13、房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)怎樣扣繳境外企業(yè)的稅款？
14、企業(yè)因舊城改造被動(dòng)遷是否繳納營業(yè)稅？
二、土地增值稅
01、怎樣計(jì)算房產(chǎn)銷售總額？售房合同面積與實(shí)際測量面積不一致是如何確認(rèn)收入總額？
02、計(jì)算增值額時(shí)允許扣除的開發(fā)成本包含哪些？怎樣計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？
03、土地增值稅清算時(shí)，契稅是否可以計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額，契稅可否計(jì)
算30%的附加扣除額？
04、已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本的“土地閑置費(fèi)”在計(jì)算土地增值稅時(shí)可否扣除？
05、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息怎樣計(jì)算？企業(yè)自有資金充裕沒有借款的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
是否應(yīng)按照5％計(jì)算扣除？
06、什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
07、以土地或房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開發(fā)
企業(yè)有何特殊規(guī)定？
08、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)可否不劃分房產(chǎn)類別進(jìn)行綜合清算？
09、對個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償款憑何種憑證在稅前扣除？
10、扣留施工企業(yè)的質(zhì)量保證金沒有發(fā)票可否扣除？怎樣確保質(zhì)量保證金能夠取得施工
企業(yè)的發(fā)票？
11、怎樣確定土地增值稅的清算項(xiàng)目？應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目和要求納稅人進(jìn)
行土地增值稅清算的項(xiàng)目怎樣劃分？
12、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入開發(fā)成本，能否享受加計(jì)扣除？為什么
有的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持“精裝修戰(zhàn)略”？
13、房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何定價(jià)可以降低土地增值稅？
14、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么差異？
15、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費(fèi)支出？
16、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)支出？
17、房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？
18、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以降低土地增值稅？
19、新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何確定“籌建期”？
20、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅享受免稅的期望成本如何計(jì)算？
三、企業(yè)所得稅
01、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？開發(fā)產(chǎn)品成本對象的劃分應(yīng)當(dāng)遵循哪些原則？
02、開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應(yīng)當(dāng)怎樣分?jǐn)偅?br /> 03、開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？怎樣進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的成本核算？
04、開發(fā)項(xiàng)目的營銷設(shè)施建造費(fèi)怎樣核算？在計(jì)算土地增值稅時(shí)可否扣除？
05、在開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施當(dāng)?shù)卣块T給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后的
差額應(yīng)怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
06、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計(jì)稅成本？
07、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？利用人防工程建造的地下車庫房地產(chǎn)企業(yè)
是否有權(quán)銷售？應(yīng)當(dāng)怎樣妥善處理？
08、開發(fā)產(chǎn)品完工后，再發(fā)生成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)怎樣處理？
09、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目怎樣確定成本終結(jié)日？怎樣正確判斷開發(fā)成品“完工”？開發(fā)產(chǎn)品完
工與應(yīng)納稅所得額的計(jì)算有何關(guān)系？
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以擴(kuò)股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？
11、其他企事業(yè)單位、個(gè)人以分房為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，房地產(chǎn)
企業(yè)怎樣確認(rèn)產(chǎn)品分成收入？
12、其他企事業(yè)單位、個(gè)人以分紅利為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)怎
樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
13、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？
14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以地?fù)Q房怎樣確定土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收入？
15、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計(jì)算開辦費(fèi)？
16、企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認(rèn)的原則和條件，按揭售房中開具了發(fā)票何時(shí)確認(rèn)銷售收入？
17、“買一贈(zèng)一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
18、企業(yè)季度預(yù)交企業(yè)所得稅時(shí)，已預(yù)交的營業(yè)稅及附加、土地增值稅、免稅收入、不征
稅收入、以前年度虧損可否扣除？
19、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)怎樣計(jì)算？
20、怎樣在不影響利潤總額的前提下利用稅收優(yōu)惠政策多提折舊，減少當(dāng)期應(yīng)交所得稅？
21、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)在未提足折舊前推到重置的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
22、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建怎樣計(jì)算計(jì)稅成本，怎樣計(jì)提折舊？
23、企業(yè)取得的股息、紅利所得怎樣納稅？股權(quán)投資損失可否在稅前扣除？
24、股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益怎樣納稅？長期掛賬的股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失可否扣除？
25、投資企業(yè)撤回或減少投資的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
26、何謂資產(chǎn)損失？企業(yè)資產(chǎn)損失在企業(yè)所得稅前扣除的原則？
27、國家稅務(wù)總局2011年第25號(hào)公告對資產(chǎn)損失稅前扣除有何重大變化？
28、以前年度未扣除的資產(chǎn)損失怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
29、稅務(wù)機(jī)關(guān)怎樣對企業(yè)的資產(chǎn)損失進(jìn)行監(jiān)督管理？
30、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準(zhǔn)予稅前扣除？
31、為員工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)怎樣扣除？怎樣征收個(gè)人所得稅？
32、職工因公出差補(bǔ)助、誤餐費(fèi)補(bǔ)助是否計(jì)入工資總額，可否稅前扣除？是否征個(gè)人所得稅？
33、企業(yè)工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)怎樣在稅前扣除？
34、職工的辦公通訊費(fèi)可否在稅前扣除？
35、企業(yè)確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除？
36、企業(yè)自有房產(chǎn)裝修費(fèi)可否在稅前扣除？
37、企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除怎樣計(jì)算？企業(yè)在籌建期間、清算期間的業(yè)務(wù)招待費(fèi)怎樣
扣除？預(yù)收賬款可否作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基數(shù)？
38、職工的“五險(xiǎn)一金”怎樣在稅前扣除，是否計(jì)征個(gè)人所得稅？
39、企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)稅前扣除的條件是什么？
40、企業(yè)與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出怎樣在稅前扣除？境內(nèi)境外有何區(qū)別？
41、企業(yè)借款費(fèi)用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
42、企業(yè)怎樣證明“不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率”計(jì)算的利息準(zhǔn)予稅前扣除？
43、稅法對防止資本弱化有何規(guī)定？
44、企業(yè)因投資者未在規(guī)定期限內(nèi)繳足其應(yīng)繳資本額而發(fā)生借款其利息應(yīng)有誰來承擔(dān)？
45、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
46、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征營業(yè)稅？
47、企業(yè)對外進(jìn)行股權(quán)投資發(fā)生的借款利息可否在稅前扣除？
48、企業(yè)取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設(shè)債券利息、證券投資基金利息在稅收上有何區(qū)別？
第二部分、企業(yè)重組財(cái)稅操作實(shí)務(wù)
01、企業(yè)重組的定義及其分類。
02、我國企業(yè)重組的稅務(wù)處理怎樣分類？與國際上通常做法有何差異？
03、企業(yè)重組特殊性稅務(wù)處理的理論依據(jù)是？我國對特殊性稅務(wù)處理規(guī)定了哪些原則條件？
04、企業(yè)債務(wù)重組怎樣選擇遞延納稅的處理方法？
05、企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理的稅收優(yōu)惠？
06、企業(yè)股權(quán)收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理的稅收優(yōu)惠？
07、企業(yè)分立特殊性稅務(wù)處理的案例分析。
08、企業(yè)合并特殊性稅務(wù)處理的案例分析。
09、企業(yè)法律形式改變的稅務(wù)處理方法。
10、企業(yè)重組其他相關(guān)稅種的稅收政策解析。
【主講專家】劉玉章：我國著名財(cái)稅專家，高級會(huì)計(jì)師、注冊會(huì)計(jì)師。北京金旭紅教育咨詢有限公司高級稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授，財(cái)政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨(dú)到的見解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅專著。
幾年來，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國城市建筑協(xié)會(huì)等單位主辦的研討會(huì)上作專題講座，長期擔(dān)任北京市高級會(huì)計(jì)師繼續(xù)教育的主講教師，為國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問。
講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與疑難問題解答》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》等課程。學(xué)員普遍反映：通過講座的學(xué)習(xí)提高了對企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解，擴(kuò)展了稅收法規(guī)知識(shí)，增強(qiáng)了納稅意識(shí)，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕了稅收負(fù)擔(dān)，提高了經(jīng)濟(jì)效益。
【培訓(xùn)對象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
【培訓(xùn)時(shí)間】2012年09月05日至07日（09月05日全天報(bào)到、06日至07日兩天課程）
【培訓(xùn)地點(diǎn)】重慶◇中天大酒店（重慶市渝中區(qū)青年路18號(hào)＜解放碑地區(qū)近新世紀(jì)百貨＞）
【增值服務(wù)】☆參會(huì)學(xué)員可享受房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)一年的高級會(huì)員服務(wù)；如稅法查詢、
納稅輔導(dǎo)、在線專家答疑、遠(yuǎn)程教育、網(wǎng)上信息檢索、QQ論壇交流等。
【相關(guān)費(fèi)用】人民幣2580元/人（含授課、場地、資料、會(huì)務(wù)、現(xiàn)場咨詢費(fèi)等）。
↘如需安排食宿者，可統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理，（具體詳見參會(huì)確認(rèn)函）。

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